لملايين الملاك و المستأجرين .. مراحل تقنين قانون الإيجار منذ عام 1920 .. 16 قانونا و 1001 عام كانت تحكم العلاقة الإيجارية بين المؤجر والمستأجر

فى التقرير التالى، يلقى «الناس والقانون» الضوء على إشكالية غاية في الاهمية وهي «علاقة المؤجر و النستأجر» حيث صدرت قوانين إيجارات متعاقبة تنظم العلاقة بين المؤجر و المستأجر منذ الحرب العالمية الأولى حتى عام 2021،  فقد صدر القانون رقم 11 لسنة 1920 وصولاً بالقانون – بحسب الخبير القانونى « أشرف فؤاد » المحامي بالنقض و المتخصص فى الشئون العقارية .

تقنين قانون الإيجار

ستة عشر قانونا و 1001 عام كانت تحكم العلاقة الإيجارية بين الملاك والمستأجرين ، مما تسبب معه ظهور العديد من المنازعات و المشاكل و القضايا المستمرة منذ عام 1920 حتى 2021، حيث بدأت الحكاية بالقانون المدني، وانتهت كذلك بالقانون المدني ولا زالت حكاية “الإيجار القديم” تشغل بال الملاك والمستأجرين و الرأي العام المصري.

لقد عاني الألاف بل الملايين من ملاك و أصحاب العقارات المؤجرة بنظام “القانون القديم” من ظلم كبير حيث يترك المستأجرين العين المؤجرة لهم أو لمورثهم خالية لا يسكنها أحد ولا ينتفع بها  لا المستأجر ولا المالك غير مستغلة، موروثة (ثروة عقارية معطلة ) ، ويقوم المستأجر بدفع الأجرة الشهرية المستحقة وهي اجرة زهيده تافه القيمة ، ليمنع المالك من طرده من العين ، و إعتبارها ميراث له ، أو يساوم المالك بأن يدفع له مبالغ كبيرة مغالي فيها لكي يترك له العين  ، ومن جهة أحري لايجد الملاك لأبنائهم سكن ، مما يضطرهم الي الإيجار بالقانون الجديد بالآلاف الجنيهات شهريا، رغم كونهم أصحاب املاك عقارية تدر لهم بضعة جنيهات سنويا، وهو ما يعد نوعا من الظلم وعدم العدالة الاجتماعية لاسيما ترك المستأجر العين المؤجرة دون انتفاع فعلي غير مقيم بها .

ولقد مر تقنين القانون بشأن الإيجارات السكنية وغير السكنية منذ عام 1920 حتي عام 2021 بستة عشرة قانوناً ، مروراً بالحرب العالمية الآولي والثانية و ما بين الـفترة ما بعد ثورة 1952 وحتي الستينات

اثناء الحرب العالمية الاولي

أولا: قانون الايجارات رقم 11 لسنة 1920

بتقييد أجور المساكن حيث وضع حد أقصى للأجرة بأن يكون مساويا للأجرة المنصوص عليها فى أول أغسطس 1914 مضافا إليها 50% كما نص على عدم جواز قيام المؤجر بإخراج المستأجر من المسكن إلا بحكم المحكمة، ولسبب من الأسباب التالية: حال عدم سداد الأجرة خلال 15 يوما من تاريخ المطالبة وإخطاره بها على يد محضر أو بخطاب موصى عليه، أو فى حال عدم عناية المستأجر بالعين، أو استعماله فى أغراض تتنافى وطبيعة المسكن .

ثانيا: القانون رقم 4 لسنة 1921

بسريان التقييد على الأماكن كلها سواء السكنية أو الأماكن المستعملة لأى غرض آخر غير السكن نظراً لظروف الحرب.

اثناء الحرب العالمية الثانية

ثالثا: قانون الايجار رقم 151 لسنة 1941

بمنع الملاك من زيادة القيمة الإيجارية، وامتداد العقود تلقائياً لمنع طرد المستأجرين مراعاة لظروف الحرب، حيث كان يتم طرد الملاك للمستأجر المصرى وتأجيرها للأجانب بأجرة مرتفعة.

أما فترة ما بعد ثورة 1952 وحتي الستينات:

تميزت هذه الفترة بإصدار مجموعة من التخفيضات على القيمة الإيجارية لجميع الأماكن السكنية وغير السكنية على النحو التالى:

رابعا: قانون الايجار رقم 199 لسنة 1952

خفض بنسبة 15% على القيمة الإيجارية للوحدات التى أنشئت من أول يناير 1944 حتى 18 سبتمبر 1952 ويسرى مــن أكتوبر 1952.

خامسا:

قانون الايجار رقم 55 لسنة 1958

خفض بنسبة 20% على الأماكن المنشأة من 18 سبتمبر 1952 حتى 12 يونيو 1958 اعتبارا من إيجار يوليو 1958.

سادسا:

قانون الايجار رقم 168 لسنة 1961

خفض بنسبه 20% على إيجارات الأماكن المنشأة منذ 12 يونيو 1958 حتى 5 نوفمبر 1961 اعتبارا من ديسمبر 1961.

سابعا : قانون الايجار رقم 46 لسنة 1962

للأماكن المنشأة بعد نوفمبر 1961 وطبقاً لأحكامه تم تحديد القيمة الإيجارية على أساس أن يعطى الإيجار عائداً سنوياً قدره “5%” من قيمة الأرض والمبانى، “3%” من قيمة المبني مقابل استهلاك رأس المال ومصروفات الإصلاحات والإدارة، وتشكيل لجـان خاصــة يرأسه ــ القضاة ـ للتظلم من القيمة الإيجارية المحددة، وذلك نظرا لتراكم الحالات أمام اللجان التي كان البت فيها يتطلب وقتاً طويلاً مع استمرار المستأجر فى سداد الأجور المرتفعة الاتفاقية.

ثامنا: قانون الايجار رقم  7 لسنة 1965

وقد جاء بالتخفيضات الآتية: تخفض إيجار الأماكن الخاضعة لأحكام القانــــون 46 لسنــــة 1962 بنسبة 35 % تأخذ إما بأثر رجعي من تاريخ التعاقد إذا كان تقدير لجنة الإيجارات نهائي في تاريخ العمل بالقانون رقم 7 لسنة 1965 – فبراير 1965 – أو اعتبارا من أجرة مارس 1965 إذا كان تقدير لجنة الإيجارات غير نهائي في تاريخ العمل بالقانون رقم 7 لسنة 1965 .

تخفيض الإيجار لجميع الأماكن الخاضعة لقوانين التخفيض السابقة المذكورة في البنود “1، 2، 3 ” بنسبة 20% اعتبارا من إيجار مارس 1965، الأمر الذي يتبين معه أن جميع الأماكن الخاضعة لقوانين التخفيضات السابقة “1 ،2، 3″، وقد خضعت للتخفيض مرتين: المرة الأولي بموجب القوانين الصادرة في 1952، 1958، 1961 وذلك حسب تاريخ إنشائها كما سبق إيضاحه، أما الثانية بموجب القانـون 7 لسنة 1965 بنسبة 20% اعتباراً من مارس 1965.

فترة السبعينيات

تاسعا: قانون الايجار رقم 49 لسنة 1977

والذى ألغى جميع قوانين الإيجارات السابقة له واستحدث أحكام جديدة منها تنظيم إيجار الأماكن المفروشة واستحقاق المالك أجرة إضافية عن مدة التأجير مفروشا 400% إلي 100% حسب تاريخ إنشاء بواقع نسبة من الأجرة القانونية تتراوح من الأماكن مفروشا جزئياً، وفــي حالـة تأجير المكـان يستحق المالك نصف النسبة.

فترة الثمانينيات :

عاشراً : قانون الايجار رقم  136 لسنة 1981

ويعد هذا القانون هو القانون الأول الذى اتجه إلى إحداث توازن لصالح الملاك وإحداث توازن فى سوق الإيجارات بوضع ضوابط أهمها:
– تحديد قيمة الإيجار للأماكن السكنية عدا الفاخر بـ7% من قيمة الأرض والمبانى.

– وضع حد أقصي للوحدات بنظام التمليك .

– إشراك المستأجرين مع الملاك فى صيانة وترميم المبنى طبقا لتاريخ إنشاء المبنى بنسب.

– إعفاء الوحدات السكنية فيما عدا الفاخر من جميع الضريبة العقارية وألا تدخل إيرادات هذه المساكن فى وعاء الضريبة العامة على الإيراد.

– زيادة أجرة الأماكن لغير السكنى بنسبة تتراوح من 30% إلى 5% حسب تاريخ إنشائها واشترط أن يخصص المالك نصف هذه الزيادة لمواجهة تكاليف الترميم والصيانة.

فتـرة التسعينيات:

تمشياً مع السياسة العامة للدولة فى هذه الآونة والتى تهدف إلى إلغاء القوانين الاستثنائية والعودة إلى المناخ الطبيعى: صدر في هذه الفترة التالى:

حادى عشراً : قانون الايجار رقم 4 لسنة 1996

والمعروف إعلامياً بقانون الإيجار الجديد الذي أطلق حرية التعاقد بين المالك والمستأجر فيـما يخـص “القيمة الإيجارية – مدة العقد”، ومن ثم فقد توقف تحرير العقود طبقا للقانون رقم 49 لسنة 1979 لقوانين الإيجار القديم ورقم 136 لسنة 1981، “بصدور القانون رقم 4 لسنة 1996 المشار إليه الذي حرر العلاقة الايجارية وأعادها للأصل.

ثانى عشر: القانون المدني الحالي رقم 131 لسنة 1948

وأصبح العقد شريعة المتعاقدين ويسري علي جميع العقود التي تـحرر بعد إصداره في يناير 1996 كما تم

ثالث عشر : قانون الايجار رقم 137 لسنه 2006

والذي نص على أن تكون للعقود الإيجارية الموثقة بمعرفة طرفيها قوة السند التنفيذي مما ساهم فى إعادة الثقة بين المواطنين وتفعيل القانون رقم 4 لسنه 1996 بما أتاح عرض الكثير من الوحدات المغلقة للإيجار.

رابع عشر: قانون الايجار رقم 6 لسنة 1997

بزيادة الأجرة القانونية للوحدات المستغلة لغير أغراض السكنى وذلك بالإضافة إلى زيادة سنوية “مركبة” بصفة دورية بنسبة 10% من قيمة آخر أجرة قانونية لجميع الأماكن غير السكنية، واستجابة لرغبة شعبية صدر

فترة القرن العشرين

خامس عشر : قانون الايجار رقم 14 لسنة 2001

لتعديل قيمة الزيادة السنوية المركبة 10% لتصبح بقيمة ثابتة تعادل نسبة – 1% أو 2% حسب تاريخ إنشاء الوحدة – وتحصل هذه الزيادة حتى الآن، أي أنه لا يوجد الآن ما يسمي قانون الإيجارات القديمة التي توقف العمل بها بصدور هذا القانون، ولكن تبقى مشكلة العقود التي تحررت طبقا لكافة قوانين الإيجارات المتعاقبة السابقة دون حل.

سادس عشر : اقترح قانون الايجار للأماكن غير السكنية عام 2021 بشأن تعديلات قانون الإيجار القديم بشأن الاماكن المؤجرة لغير غرض  السكن والذي وافق عليه مجلس الوزراء المصري

والتعديلات الجديدة هي :

. حددت المادة الأولى نطاق سريان مشروع القانون، وقد جاء قاصرا على الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى، وفقا لأحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن، وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك.

. المادة الثانية نصت على أن أجل إخلاء الأماكن المؤَجرة للأشخاص الاعتبارية خلال مدة لا تجاوز خمس سنوات من تاريخ العمل بالقانون.

. جاءت المادة 3 لتحقيق التوازن بين طرفي العلاقة الإيجارية، بأن حددت القيمة الإيجارية خمسة أمثال القيمة القانونية السارية، وتُزاد سنويًا، وبصفة دورية، بنسبة 15%.

. ألزمت المادة الرابعة المستأجر بإخلاء المكان المؤَجر ورده إلى المالك أو المؤِجر بحسب الأحوال في اليوم التالي لانتهاء المدة المبينة بالمادة 2 من هذا القانون، وفي حالة امتناع المستأجر عن ذلك يكون للمالك أو المؤجر بحسب الأحوال أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار بطرد الممتنع عن الإخلاء، دون الإخلال بالحق في التعويض إن كان له مقتضى.

. بالنسبة إلى الفئات التي سوف يتم تطبيق هذه التعديلات عليها، فهي:

. الوحدات الإدارية التي يتم تأجيرها للأفراد العاديين.

. المباني التي يتم تأجيرها من قبل السفارات الأجنبية.

. المحلات التجارية التي يتم تأجيرها من قبل الحكومة.

. الوحدات السكنية التي يتم تأجيرها من الحكومة بهدف تجاري أو إداري.

. المكاتب التابعة للشركات.

. المكاتب الخاصة بالمحاماة.

. عيادات الخاصة بالأطباء.

. المكاتب الاستشارية.

. المحلات التي يتم تأجيرها من قبل الأفراد العاديين.

القانون المُطبق حاليا

الوحدة السكنية لا تُورث إلا مرة واحدة وتورث لابن أو ابنة من الدرجة الأولى في القراب، ويكون مقيما مع والديه أصحاب الوحدة السكنية مدة لا تقل عن سنة كاملة قبل أن يتوفى.