هل التوكيل بالبيع للنفس والغير تكفى سندا ناقلا للملكية ؟
حقيقة التوكيل بالبيع للنفس والغير وهل يكفى سندا ناقلا للملكية ؟ ـ في هذا المقال تجيب «الناس والقانون» عن هذا التساؤل الذي يهم ملايين المتعاقدين والمتعاملين بالتوكيلات، وإلقاء الضؤ علي «كل ما يتعلق بالتوكيل بالبيع للنفس والغير»، وذلك في ضؤ نصوص القانون وأحكام القضاء» جيث حذر المشرع من التوكيل بالبيع للنفس والغير واشترط وجود عقد بيع ابتدائى “مدون به الثمن” لاسيما في بيوع السيارات والعقارات والأراضي ، لتفادي العديد من المخاطر التي تواجه التوكيلات بالبيع للنفس والغير … – بحسب الخبير القانوني والمحامى بالنقض « أشرف فؤاد ».
التوكيل الخاص بالبيع للنفس والغير
لاحظ المستشار والخبير القانوني « أشرف فؤاد » المحامي بالنقض في الكثير من المعاملات اليومية ولاسيما المتعلقة بالبيع والشراء بين الأفراد، وخاصةً بيوع السيارات والعقارات والأراضي ، حيث وجد «أشرف» ملايين المتعاملين يكتفوا بطلب عمل توكيل خاص بالبيع للنفس والغير دون أن يحرر عقد بالبيع مع البائع متضمن سداده لكامل الثمن، وبذلك يطمئن المشترى بأن التوكيل مدون به جمله غير قابل للإلغاء، كما أن البعض منهم يري كون التوكيل الخاص بالبيع للنفس والغير غير القابل للإلغاء سند ملكية ، ويقوم بإعادة البيع به مرة أخرى كأحد سندات نقل أيلولة الملكية.
ومن هنا وجدت «الناس والقانون» عدة أزمات ومشاكل تقع بين البائع والمشترى تعد من الناحية الواقعية والعملية بمثابة كوارث معاملتية وإشكالية فى غاية الخطورة بشأن التعامل بالتوكيل بالبيع للنفس أو للغير، فمن أجل ذلك تلقي الضوء علي كينونة التوكيل بالبيع للنفس والغير وتجيب علي تساؤلات الملايين من المتعاملين والمتعاقدين التي أهمها : هل التوكيل البيع للنفس والغير تكفى سندا ناقلا للملكية؟ ، وهل يلزم مع التوكيل بالبيع للنفس والغير تحريرعقد بيع ابتدائي ؟، هل التوكيل بالبيع للنفس والغير ينتهي أثره القانوني بوفاة البائع الوكيل؟ ، وهل التوكيل بالبيع والشراء للنفس والغير ممكن أبيع به مرة أخري؟ ، هل التوكيل الخاص بالبيع للنفس والغير للسيارات أفضل أم عقد بيع إبتدائي؟، ماهي مخاطر التوكيل بالبيع للنفس والغير في العقارات والأراضي؟ .. ويجيب علي كل هذة الأسئلة الأستاذ « أشرف فؤاد » المحامي بالنقض
هل التوكيل الخاص بالبيع للنفس والغير تكفى سندا ناقلا للملكية؟
يجيب الخبير القانوني« أشرف فؤاد » المحامي بالنقض علي هذا التساؤل ويقول: إن التوكيل بالبيع للنفس والغير ليس سند ملكية مالم يتم من خلاله أو معه تحرير عقد بيع، ويكفي عقد البيع الإبتدائي في المنقول مثل السيارة أو الموتوسيكل ، حيث أن الحيازة في المنقول سند الملكية ، أما في العقارات كالشقق والبيوت والأراضي (المباني والزراعية والصحراوية) ، يجب الي جانب التوكيل الخاص بالبيع للنفس والغير أن يتم تسجيل العقد، لأن العقارات لاتنتقل ملكيتها الا بالتسجيل في الشهر العقاري مع مراعاة الأسبقية في التسجيل .
4 مخاطر تواجه التوكيلات
فى البداية – يجب أن نعلم أن توكيلات البيع للنفس والغير هو أمر شديد الخطورة، وذلك للآتي – وفقا لـ”عزام“:
1- أن التوكيل لا يغنى عن وجود عقد بيع مدون به سداد الثمن باعتبار أن الثمن ركن جوهري من العقد سواء من حيث تحديد مقداره، وكيفية وطريقة سداده، وحيث أن التوكيلات تكون خالية من تحديد الثمن ومدى قبضه من عدمه.
2– كما أن قيام المشترى بالبيع لنفسه بموجب التوكيل فى حال توقيعه على العقد النهائي يوقع بما يفيد القبض للثمن كوكيل، وبالتالي صار مسئولا أمام موكله عن سداد الثمن له إعمالا للوكالة ومن هنا وجود عقد ابتدائي يفيد قبض البائع للثمن يحمى المشترى عن استخدام التوكيل والتوقيع على العقد النهائي.
وقد قضت محكمة النقض: “قضاء الحكم برفض دعوى الطاعنة ببطلان عقد البيع سند التداعي لانعدام ركن الثمن بعدم الاتفاق عليه صراحة أو ضمناً تأسيساً على أن تصرف البنك المطعون ضده بالبيع لنفسه بموجب التوكيل الصادر له منها في حدود تلك الوكالة وأنها لم تشترط ثمناً أو الموافقة المسبقة على البيع، وعلة ذلك أنه قصور مبطل، وذلك وفقا للطعن المقيد برقم الطعن رقم 7201 لسنة 78 جلسة 9 مارس 2017.
3– أن المشترى بتوكيل قد يتعرض لأمر احتمالي خطير ألا وهو ماذا لو توفى الموكل “البائع له” أو فقد أهليته أو توفى الوكيل نفسه “المشترى” قبل نقل الملكية فوفقا للمادة 174 من القانون المدني تنتهي الوكالة بموت الموكل أو الوكيل – ففي حالة الوفاة ينتهي التوكيل على أقل الفروض لو توفى المشترى المحرر له التوكيل وليس هناك عقد بيع ابتدائي مثبت لواقعة البيع كيف يثبت الورثة واقعة البيع وسداد كامل الثمن.
4– أن البائع الذي يحرر توكيل متضمن بيع للغير – أمر لا ننصح به – فكلمة الغير تتيح للوكيل أن يبيع باسم موكله أكثر من مرة, وهو الأمر الذي يُعرض الأصيل لما لا يحمد عقباه على أقل الفروض أن البيع باسم البائع للغير يحمل البائع الضرائب وعلى رأسها ضرائب التصرفات.
لذلــــك ننصــــح بالتالى:
أولاَ- لابد من تحرير عقد ابتدائي متضمن سداد الثمن مع النص فيه على إلزام البائع بتحرير توكيل البيع للنفس – أيا كان المبيع “عقار – سيارة أو ..”.
ثانياَ- وأهم ما يجب أن يتضمن التوكيل النص عليه: “1- تحديد المبيع تحديد وافى، 2- وحق الوكيل في قبض الثمن لنفسه، 3- والتوقيع على العقد النهائي، 4- استمرار الوكالة بعد وفاة الموكل بشأن العين محل التوكيل فقط, 5- الوكالة لصالح الموكل، هذا بخلاف الباقي مما هو متعارف عليه“.
محكمه النقض توكيلات البيع للنفس او للغير خطوره التوكيلات العقود الابتدائيه العقد الابتدائى ذكر الثمن فى عقد البيع الصياغه الصحيحه للتوكيل 4 مخاطر للتوكيلات.
إلغاء التوكيل العام والخاص
في بعض الأحيان يلجأ الأفراد إلى عمل التوكيلات لإنهاء بعض المصالح المتبادلة من بيع وشراء وإدارة أموال أو إنهاء بعض الإعمال وتحتوى بعض هذه التوكيلات علي نص صريح بعدم الغاءة إلا بحضور الطرفين مما يؤدي إلى وجود بعض المشكلات المتكررة التي صادفت الموكل في الحياة العملية وأدى ذلك إلى الإضرار به.
لان هناك بعض التوكيلات الصادرة لصالح الوكيل أو لصالح أجنبي لا يجوز للموكل أن ينهي الوكالة أو تقيدها دون رضاء محرر الوكالة لصالحة ومن ثم فانه لا يجوز عزل الوكيل إذا كانت الوكالة لصالحه أو لصالح الغير إلا برضاء من كانت الوكالة في صالحه.
ولما كان التطبيق المطلق أو المجرد للنص بعبارته الظاهرة قد يؤدي إلى تجسيد النص وعدم الاقتراب منه مما يترتب عليه اختلال التوازن في العلاقة بين طرفي عقد الوكالة ويجعل إلغاء التوكيل على هذا النحو رهن بمشيئة الوكيل المطلقة ما يحول العقد – الوكالة – القائم على سلطته من الإدارة والموصوف بأنه من عقود التراضي إلى عقد اقرب إلى عقود الإذعان.
لذلك اتجهت بعض المحاكم المصرية لحل هذه المشكلة التي واجهت الكثير وقضت بجواز إلغاء التوكيل حتى لو نص صراحة على عدم الإلغاء إلا بموافقة الطرفين وسوف نتطرق لشرح هذا المفهوم من أنواع التوكيلات والحالات التي يجوز فيها إلغاء التوكيل بصورة منفردة والحالات التي يجوز فيها إلغاء التوكيل المتضمن شرط عدم الإلغاء إلا بحضور الطرفين.
أنواع التوكيلات
التوكيل الرسمي العام:
هو ذلك التوكيل الذي يصدر لأحد الأشخاص في كافة التصرفات مثل البيع والشراء والإدارة. ويجوز للموكل في إي وقت أن يلغى الوكالة إلا إذا نص التوكيل صراحة علي جواز عدم الغاءة إلا بحضور طرفيه.
التوكيل الخاص:
هو ذلك التوكيل الذي يصدر لأحد الأشخاص للقيام بعمل محدد منصوص عليه في التوكيل مثل أن يمنح الموكل الوكيل صلاحية بيع شئ ما بالنيابة عنه، سواء كان ذلك لصالح الوكيل نفسه (بيع للنفس) أو لصالح طرف ثالث (بيع للغير) وتلك التوكيلات ينص فيها صراحة علي عدم جواز إلغاءه إلا بحضور طرفيه.
ومن ثم لا يجوز للموكل ان ينهى الوكالة أو يقيدها دون رضاء ممن صدرت الوكالة لصالحه ويقصد بالمصلحة كل منفعة تعود على الوكيل أو الغير من استمرار الوكالة ويجب ان تكشف عنها نصوص عقد الوكالة بشكل قاطع وصريح ويقع على عاتق الوكيل اثبات هذة المصلحة وتقديم الدليل.
هل يجوز إلغاء التوكيل العام؟
بوجه عام لا يجوز إلغاء التوكيلات التي تتضمن شرط بعدم جواز إلغائه أو استمراره بعد وفاة المُوكل ذلك في حاله إذا تضمن التوكيل:
جواز البيع للنفس أو للغير.
عبارة لا يجوز الإلغاء إلا بحضور أطرافها معاً أو عدم الالغاء النهائي أو استمرار التوكيل بعد وفاة الموكل او فقده أهليته.
ما يشير إلى مصلحة للموكل إليه.
فإنه يتطلب حضور كافة أطراف التوكيل معاً لإلغاؤه فيما عدا ذلك فإنه يجوز للموكل إلغاء التوكيل بمفرده كما انه يقوم بإحضار صورة من التوكيل المراد إلغائه مذكور بها رقم وتاريخ التوكيل سواء كان صادراً من الشهر العقاري أو من أحد بعثات الدبلوماسية بالخارج .
حالات يجوز فيها إلغاء التوكيل بصورة منفردة
وحدد القانون الحالات التي يمكن فيها للموكل إلغاء التوكيل بصورة منفردة بدون تواجد الموكل له وتشمل:
أن يكون التوكيل عام متضمن البيع للنفس أو الغير بإرادة منفردة مادام غير وارد على مال معين من أموال الموكل.
عدم وجود شرط بعدم جواز إلغاء التوكيل إلا في حضور الطرفين.
عدم وجود شرط لاستمرار التوكيل بعد وفاة الموكل أو فقده أهليته.
حالات يجوز فيها إلغاء التوكيل المتضمن شرط عدم جواز إلغاءه إلا بحضور الطرفين
انه من المقرر قانونا وان كان نص الفقرة الثانية من المادة 715 من القانون المدني المصري والتي جرى نصها على أنه إذا كانت الوكالة صادرة لصالح الوكيل أو لصالح أجنبي لا يجوز للموكل أن ينهي الوكالة أو تقيدها دون رضاء من الصادر الوكالة لصالحة.
ومن ثم فانه لا يجوز عزل الوكيل إذا كانت الوكالة لصالحة أو لصالح الغير إلا برضاء من كانت الوكالة في صالحة فان التطبيق المطلق أو المجرد للنص بعبارته الظاهرة قد يؤدي إلى تجسيد النص وعدم الاقتراب منه ويترتب علية اختلاف التوازن في العلاقة بين طرفي عقد الوكالة ويجعل إلغاء التوكيل على هذا النحو رهن بمشيئة الوكيل المطلقة ما يحول العقد – الوكالة – القائم على سلطته من الإدارة والموصوف بانه من عقود التراضي إلى عقد اقرب إلى عقود الاذعان.
لذلك إتجهت المحاكم المصرية بترسيخ مبدأ قضائي لحل هذه الإشكالية بإصدار بعض الأحكام بإلغاء التوكيل حتى ولو تضمن شرطا بعدم جواز إلغائه إلا بحضور الطرفين وقضت في حيثيات أحكامها في فك طلاسم نص الفقرة الثانية من المادة 715 مدني بالبحث في الظروف والملابسات التي أحاطت بإصدار تلك الوكالة.
من حيث إصدارها والظروف والملابسات التي صدرت من خلالها والدافع إلى ذلك ومدى بقاؤها والغاية وفق واقع الحال وهل يوجد مصلحة للوكيل من عدمه وهل الوكيل قام بإضرار الموكل من عدمه جراء هذا التوكيل وهل أصبحت العلاقة غير محاطة بالباعث المعنوي الذي من أجلة صدرت الوكالة وأصبح الوكيل غير مؤهل لدى الموكل في أدارة امواله أو التصرف فيها سواء لنفسه او للغير.
ما هو دور مكتب المحاماة في الغاء التوكيل العام و الخاص؟
وكل ما سبق شرحه هي الأسباب القانونية إلغاء التوكيلات العامة والخاصة وسوف نتطرق لدور مكتب المحاماة في عملية إلغاء التوكيل العام والخاص السابق شرحه:
لا يمكن للعميل أن يقوم بعمل توكيل عام أو خاص دون المراجعة القانونية من أحد المحامين المختصين بالتوكيلات وهل يوجد ضرر علية مادي أو معنوي وراء عمل هذا التوكيل ودراسة الأمر من جميع الجوانب.
مكتب المحاماة يقوم ببعض الحلول للعميل في حاله أن التوكيل العام أو الخاص يضر بمصلحة العميل فيقوم:
بتقديم شكوى لمكتب الشهر العقاري مصحوب بها بعض الإحكام القضائية .
تقديم بلاغ إلى السلطات المختصة من وزارة العدل ومكتب النائب العام لضغط على الخصم .
رفع دعوى مدنية بإلغاء التوكيل العام والخاص وهذه الدعوى تم الحكم فيها في بعض المحاكم بإلغاء التوكيل لوجود ضرر للموكل.
يعد مكتب أشرف حماد للمحاماة من أفضل مكاتب المحاماة في مصر و الشرق الأوسط. تأسس عام 2008. ولاسيما في الجنايات، فضلاً عن كوننا شركة محاماة متكاملة الخدمات تهدف إلى تزويد عملائنا بخدمات مميزة عالية الجودة و خدمات قانونية مبتكرة، و تشمل مجالات ممارستنا الشركات و عمليات الدمج و الاستحواذ و قانون الأعمال و الاستشارات القانونية و التسجيلات.
للتواصل : 0112379333 – 010609037
