ما هو المقصود بالاقامة التي يمتد بها عقد الايجار للورثة؟
في سياق التقرير التالي تلقي “الناس والقانون” الضو علي إشكالية تهم ملايين المؤجرين و ورثة المستأجرين ممن لهم حق امتداد عقد الايجار اليهم وهي مشكلة الاقامة ، فما هي الإقامة المترتب عليها امتداد عقد الإيجار للمساكن، حيث انه من المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن قضاء المحكمة الدستورية العليا الصادر في ٣ / ١١ / ٢٠٠٢ في القضية رقم ٧٠ لسنة ١٨ ق دستورية بعدم دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة ٢٩ من القانون رقم ٤٩ لسنة ١٩٧٧ في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر فيما لم يتضمنه من النص على انتهاء عقد الإيجار الذى يلتزم المؤجر بتحريره لمن لهم الحق في شغل العين بانتهاء إقامة آخرهم سواء بالوفاة أو الترك وإن كان مقتضاه عدم جواز امتداد عقد الإيجار إلى أقارب المستأجر المقيمين معه من زوج وأبناء ووالدين وفقاً لحكم الفقرة الأولى من ذات المادة لأكثر من مرة واحدة إلا أنه لما كانت المحكمة الدستورية العليا قد استشرفت خطر إعمال الأثر الرجعى المقرر للأحكام الصادرة بعدم دستورية القوانين في خصوص هذا الحكم وأعلمت الرخصة المخولة لها بمقتضى الفقرة الثالثة من المادة ٤٩ من قانونها وقضت بسريانه بأثر فورى على الوقائع التالية لتاريخ نشره في الجريدة الرسمية الحاصل في ١٤ / ١١ / ٢٠٠٢ ، وكان مفاد سريان هذا الحكم بأثر فورى أن عقد الإيجار لا يمتد قانوناً لمرة ثانية إذا كان قد سبق وامتد وفقاً لحكم الفقرة الأولى من المادة ٢٩ من القانون رقم ٤٩ لسنة ١٩٧٧ في تاريخ لاحق على نشر الحكم وليس في تاريخ سابق على ذلك بما مؤداه أن جميع العقود التى كانت قائمة في يوم ١٤ / ١١ / ٢٠٠٢ ولو كانت قد أبرمت إعمالاً لأحكام الامتداد القانوني لعقود الإيجار وتنزل منزلتها الوقائع التى ترتب عليها قيام التزام على المؤجر بتحرير عقد إيجار للمستفيدين من هذا الامتداد نزولاً على أحكامه فتعد عقوداً قائمة حكماً حيث كان يجب تحريرها فتظل قائمة ومنتجة لآثارها القانونية ، وأنه يجوز من بعد هذا التاريخ امتدادها إلى أقارب المستأجر ومن أخذ حكمه من سبق وامتد إليه العقد الذين تتوفر لهم الشروط والضوابط المنصوص عليها في المادة ٢٩ السالف الإشارة إليها على أن يكون هذا الامتداد لمرة واحدة فقط بحيث تنتهى تلك العقود بانتهاء إقامة آخر هؤلاء الأقارب بالعين سواء بالوفاة أو الترك .. بحسب الخبير القانوني “أشرف فؤاد” المحامي بالنقض.
بإسم الشعب
محكمة النقض المصرية
دوائر الايجارات
الطعن رقم ٦٨٨٧ لسنة ٨٤ قضائية
الطعن رقم 6887 لسنة 84 قضائية
جلسة ٢٠١٦/٠٢/٠٦
جلسة السبت ٦ من فبراير سنة ٢٠١٦
العنوان :
إيجار ” تشريعات إيجار الأماكن : الامتداد القانوني لعقد الإيجار : الإقامة التى يترتب عليها امتداد عقد الإيجار ” .
الموجز :
الحكم بعدم دستورية م ٢٩ / ٣ ق ٤٩ لسنة ١٩٧٧ فيما لم تتضمنه من النص على انتهاء عقد الإيجار الذى يلتزم المؤجر بتحريره لمن لهم الحق في شغل العين بانتهاء إقامة آخرهم بها سواء بالوفاة أو الترك . مقتضاه . عدم جواز امتداد العقد إلى أقارب المستأجر المقيمين معه وفقاً للفقرة الأولى من المادة سالفة الذكر لأكثر من مرة واحدة . سريان هذا الحكم بأثر فورى على الوقائع اللاحقة لنشر الحكم بعدم الدستورية . مفاده . عدم امتداد عقد الإيجار لمرة ثانية إذا كان قد سبق وامتد في تاريخ لاحق على نشر الحكم . مؤداه . امتداد عقود الإيجار القائمة في تاريخ نشر الحكم بعدم الدستورية – وما ينزل منزلتها – لمرة واحدة ولو سبق امتدادها قبل ذلك .
القاعدة :
المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن قضاء المحكمة الدستورية العليا الصادر في ٣ / ١١ / ٢٠٠٢ في القضية رقم ٧٠ لسنة ١٨ ق دستورية بعدم دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة ٢٩ من القانون رقم ٤٩ لسنة ١٩٧٧ في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر فيما لم يتضمنه من النص على انتهاء عقد الإيجار الذى يلتزم المؤجر بتحريره لمن لهم الحق في شغل العين بانتهاء إقامة آخرهم سواء بالوفاة أو الترك وإن كان مقتضاه عدم جواز امتداد عقد الإيجار إلى أقارب المستأجر المقيمين معه من زوج وأبناء ووالدين وفقاً لحكم الفقرة الأولى من ذات المادة لأكثر من مرة واحدة إلا أنه لما كانت المحكمة الدستورية العليا قد استشرفت خطر إعمال الأثر الرجعى المقرر للأحكام الصادرة بعدم دستورية القوانين في خصوص هذا الحكم وأعلمت الرخصة المخولة لها بمقتضى الفقرة الثالثة من المادة ٤٩ من قانونها وقضت بسريانه بأثر فورى على الوقائع التالية لتاريخ نشره في الجريدة الرسمية الحاصل في ١٤ / ١١ / ٢٠٠٢ ، وكان مفاد سريان هذا الحكم بأثر فورى أن عقد الإيجار لا يمتد قانوناً لمرة ثانية إذا كان قد سبق وامتد وفقاً لحكم الفقرة الأولى من المادة ٢٩ من القانون رقم ٤٩ لسنة ١٩٧٧ في تاريخ لاحق على نشر الحكم وليس في تاريخ سابق على ذلك بما مؤداه أن جميع العقود التى كانت قائمة في يوم ١٤ / ١١ / ٢٠٠٢ ولو كانت قد أبرمت إعمالاً لأحكام الامتداد القانوني لعقود الإيجار وتنزل منزلتها الوقائع التى ترتب عليها قيام التزام على المؤجر بتحرير عقد إيجار للمستفيدين من هذا الامتداد نزولاً على أحكامه فتعد عقوداً قائمة حكماً حيث كان يجب تحريرها فتظل قائمة ومنتجة لآثارها القانونية ، وأنه يجوز من بعد هذا التاريخ امتدادها إلى أقارب المستأجر ومن أخذ حكمه من سبق وامتد إليه العقد الذين تتوفر لهم الشروط والضوابط المنصوص عليها في المادة ٢٩ السالف الإشارة إليها على أن يكون هذا الامتداد لمرة واحدة فقط بحيث تنتهى تلك العقود بانتهاء إقامة آخر هؤلاء الأقارب بالعين سواء بالوفاة أو الترك .
المحكمة
(١) قانون ” القانون واجب التطبيق : سريان القانون : نطاق سريانه من حيث الزمان ” .
أحكام القانون الجديد . عدم سريانها إلا على ما يقع من تاريخ العمل بها . الأحكام المتعلقة بالنظام العام . سريانها بأثر فورى على المراكز والوقائع القانونية التى لم تستقر بصدور حكم نهائى فيها .
( الطعن رقم ٦٨٨٧ لسنة ٨٤ ق – جلسة ٦ / ٢ / ٢٠١٦ )
(٢ – ٥) إيجار ” تشريعات إيجار الأماكن : الامتداد القانونى لعقد الإيجار : الإقامة التى يترتب عليها امتداد عقد الإيجار ” .
(٢) الإقامة المترتب عليها امتداد عقد إيجار المسكن لأقارب المستأجر . ماهيتها . الإقامة المستقرة حتى الوفاة أو الترك . عدم اشتراط الإقامة اللاحقة . توفر شروطها . أثره . صيرورة الممتد إليه العقد مستأجراً أصلياً بحكم القانون . انتفاعه بالعين حق له وليس واجباً عليه . م ٢٩ / ١ ق ٤٩ لسنة ١٩٧٧ .
( الطعن رقم ٦٨٨٧ لسنة ٨٤ ق – جلسة ٦ / ٢ / ٢٠١٦ )
(٣) امتداد عقد إيجار المسكن لأقارب المستأجر الأصلى المقيمين معه إقامة مستقرة حتى الوفاة أو الترك . مطلق غير مقيد بجيل واحد من المستأجرين . مؤداه . سريان هذه القاعدة سواء كان المتوفى أو التارك مستأجراً أصلياً أو من امتد العقد لصالحه قانوناً . م ٢٩ / ١ ق ٤٩ لسنة ١٩٧٧ .
( الطعن رقم ٦٨٨٧ لسنة ٨٤ ق – جلسة ٦ / ٢ / ٢٠١٦ )
(٤) الحكم بعدم دستورية م ٢٩ / ٣ ق ٤٩ لسنة ١٩٧٧ فيما لم تتضمنه من النص على انتهاء عقد الإيجار الذى يلتزم المؤجر بتحريره لمن لهم الحق فى شغل العين بانتهاء إقامة آخرهم بها سواء بالوفاة أو الترك . مقتضاه . عدم جواز امتداد العقد إلى أقارب المستأجر المقيمين معه وفقاً للفقرة الأولى من المادة سالفة الذكر لأكثر من مرة واحدة . سريان هذا الحكم بأثر فورى على الوقائع اللاحقة لنشر الحكم بعدم الدستورية . مفاده . عدم امتداد عقد الإيجار لمرة ثانية إذا كان قد سبق وامتد فى تاريخ لاحق على نشر الحكم . مؤداه . امتداد عقود الإيجار القائمة فى تاريخ نشر الحكم بعدم الدستورية – وما ينزل منزلتها – لمرة واحدة ولو سبق امتدادها قبل ذلك .
( الطعن رقم ٦٨٨٧ لسنة ٨٤ ق – جلسة ٦ / ٢ / ٢٠١٦ )
(٥) تمسك الطاعن بامتداد عقد الإيجار إليه عن والدته التى امتد العقد لها عن والدها المستأجر الأصلى قبل صدور الحكم بعدم دستورية م ٢٩ / ٣ من ق ٤٩ لسنة ١٩٧٧ . دفاع جوهرى . قضاء الحكم المطعون فيه بإنهاء عقد الإيجار استناداً لعدم أحقية الطاعن فى الامتداد لكونه حفيد المستأجر الأصلى دون تحقيق دفاعه . خطأ وقصور . علة ذلك .
( الطعن رقم ٦٨٨٧ لسنة ٨٤ ق – جلسة ٦ / ٢ / ٢٠١٦ )
١ – المقرر – فى قضاء محكمة النقض – أنه ولئن كان الأصل أن أحكام القانون الجديد لا تسرى إلا على ما يقع من تاريخ العمل بها ، إلا الأحكام المتعلقة بالنظام العام فتسرى بأثر فورى على المراكز والوقائع القانونية ولو كانت ناشئة قبل العمل به ما دامت لم تستقر بعد بصدور حكم نهائى فيها .
٢ – المقرر – فى قضاء محكمة النقض – أن النص فى المادة ٢٩ / ١ من القانون رقم ٤٩ لسنة ١٩٧٧ – فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر – يدل على أن الإقامة التى يعتد بها لامتداد العقد لصالح المذكورين ( أقارب المستأجر الأصلى ) هى الإقامة المستقرة مع المستأجر الأصلى والممتدة لحين وفاته أو تركة المسكن دون اشتراط إقامة لاحقه ، فإذا ما توفرت الإقامة بشروطها على النحو المتقدم أضحى من امتد إليه العقد مستأجراً أصلياً بحكم القانون ولا إلزام عليه من بعد أن يقيم بالعين المؤجرة ، إذ إن انتفاعه بها حق له وليس واجباً عليه .
٣ – المقرر – فى قضاء محكمة النقض – أن النص سالف البيان ( ٢٩ / ١ من القانون رقم ٤٩ لسنة ١٩٧٧ ) قد جاء مطلقاً غير مقيد بجيل واحد من المستأجرين ، ومن ثم فإن هذه القاعدة يّطرد تطبيقها سواء كان المستأجر المتوفى أو التارك هو من أبرم عقد الإيجار ابتداء مع المالك أو من امتد العقد قانوناً لصالحه بعد وفاة المستأجر الأصلى أو تركة العين المؤجرة .
٤ – المقرر – فى قضاء محكمة النقض – أن قضاء المحكمة الدستورية العليا الصادر فى ٣ / ١١ / ٢٠٠٢ فى القضية رقم ٧٠ لسنة ١٨ ق دستورية بعدم دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة ٢٩ من القانون رقم ٤٩ لسنة ١٩٧٧ فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر فيما لم يتضمنه من النص على انتهاء عقد الإيجار الذى يلتزم المؤجر بتحريره لمن لهم الحق فى شغل العين بانتهاء إقامة آخرهم سواء بالوفاة أو الترك وإن كان مقتضاه عدم جواز امتداد عقد الإيجار إلى أقارب المستأجر المقيمين معه من زوج وأبناء ووالدين وفقاً لحكم الفقرة الأولى من ذات المادة لأكثر من مرة واحدة إلا أنه لما كانت المحكمة الدستورية العليا قد استشرفت خطر إعمال الأثر الرجعى المقرر للأحكام الصادرة بعدم دستورية القوانين فى خصوص هذا الحكم وأعلمت الرخصة المخولة لها بمقتضى الفقرة الثالثة من المادة ٤٩ من قانونها وقضت بسريانه بأثر فورى على الوقائع التالية لتاريخ نشره فى الجريدة الرسمية الحاصل فى ١٤ / ١١ / ٢٠٠٢ ، وكان مفاد سريان هذا الحكم بأثر فورى أن عقد الإيجار لا يمتد قانوناً لمرة ثانية إذا كان قد سبق وامتد وفقاً لحكم الفقرة الأولى من المادة ٢٩ من القانون رقم ٤٩ لسنة ١٩٧٧ فى تاريخ لاحق على نشر الحكم وليس فى تاريخ سابق على ذلك بما مؤداه أن جميع العقود التى كانت قائمة فى يوم ١٤ / ١١ / ٢٠٠٢ ولو كانت قد أبرمت إعمالاً لأحكام الامتداد القانونى لعقود الإيجار وتنزل منزلتها الوقائع التى ترتب عليها قيام التزام على المؤجر بتحرير عقد إيجار للمستفيدين من هذا الامتداد نزولاً على أحكامه فتعد عقوداً قائمة حكماً حيث كان يجب تحريرها فتظل قائمة ومنتجة لآثارها القانونية ، وأنه يجوز من بعد هذا التاريخ امتدادها إلى أقارب المستأجر ومن أخذ حكمه من سبق وامتد إليه العقد الذين تتوفر لهم الشروط والضوابط المنصوص عليها فى المادة ٢٩ السالف الإشارة إليها على أن يكون هذا الامتداد لمرة واحدة فقط بحيث تنتهى تلك العقود بانتهاء إقامة آخر هؤلاء الأقارب بالعين سواء بالوفاة أو الترك .
٥ – إذ كان البين من أوراق الدعوى وتقرير الخبير المودع على نحو ما حصّله الحكم المطعون فيه أن المستأجر الأصلى لعين النزاع كان يقيم بها رفقة ابنته وزوجها ونجلهما ” الطاعن ” إقامة هادئة مستقرة حتى توفى المستأجر الأصلى فى عام ١٩٨٥ واستمرت إقامة الطاعن مع والدته إقامة مستقرة حتى وفاتها مما مفاده أن والدة الطاعن وهى نجلة المستأجر الأصلى قد تحقق لها شروط الامتداد القانونى لعقد الإيجار بالإقامة المستقرة مع والدها حتى وفاته فأصبحت فى حكم المستأجرة الأصلية يجوز امتداد العقد منها لولدها الطاعن باعتبار أنها قد تحقق لها سبب الامتداد القانونى قبل صدور حكم المحكمة الدستورية العليا رقم ٧٠ لسنة ١٨ ق دستورية بعدم دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة ٢٩ من القانون رقم ٤٩ لسنة ١٩٧٧ فى ١٤ / ١١ / ٢٠٠٢ دون أن يكون ذلك امتداداً ثانياً لعقد الإيجار ، إلا أن الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بإنهاء عقد الإيجار على سند من عدم امتداد عقد الإيجار للطاعن باعتباره حفيداً للمستأجر الأصلى إعمالاً لقضاء المحكمة الدستورية سالف البيان بما مقتضاه عدم امتداد عقد الإيجار إلا لجيل واحد من أصحاب حق البقاء فى العين الذين شملهم نص المادة ٢٩ سالف الذكر ولا يمتد العقد إلا لمن توفرت فيه شروطها ولمرة واحدة ، فلا يمتد مرة أخرى للطاعن فى حين أن حظر امتداد عقد الإيجار بعد وفاة المستأجر إلى ذوى قرباه المقيمين معه من زوج وأبناء ووالديه لأكثر من مرة واحدة – وهو ما يفضى إليه قضاء ذلك الحكم – لا يسرى إلا على الوقائع اللاحقة على نشره .
الحكم
ولهذة الاسباب
ومن ثم فإن الحكم المطعون فيه يكون قد خالف القانون ، وقد حجبه ذلك عن بحث وتمحيص ما تمسك به الطاعن من إقامته مع والدته ابنة المستأجر الأصلى فى عين النزاع حتى وفاتها وهو دفاع جوهرى – إن صح – يتغير به وجه الرأى فى الدعوى مما يعيب الحكم ويوجب نقضه.
