يشترط في عقد البيع أن يكون الثمن حقيقيا وجديا وليس صورياً .. تسلط «الناس والقانون» الضؤ علي «أهم الأحكام القضائية التي تقرر » حيث يتصدى قضاء محكمة الجيزة الابتدائية للتلاعب في “هوامش العقد”.. حيث أصدرت الدائرة “3 مدنى” حكم قضائى نادر وفريدا من نوعه بمحو و شطب حصة شقة والأجزاء المشتركة في أرض العقار بعد تسجيلها بـ43 سنة.. تسجيل الحصة تم بعد توقيع البائع علي العقد.. والمحكمة تنصف الورثة .. بقلم الخبير القانوني المستشار « أشرف فؤاد » المحامي بالنقض.
إن الثمن ركن من أركان عقد البيع. ويجب التفرقة بين الثمن باعتباره ركناً وبين الوفاء به باعتباره الالتزام الرئيسي المفروض على عاتق المشتري. فعدم الاتفاق على الثمن يؤدي إلى بطلان البيع وبالتالي يعتبر كأن لم يكن، أما إذا تخلف المشتري عن الوفاء بالثمن يعد مخلاً بالتزامه لكن يبقى العقد صحيحاً رغم جواز فسخه. فيأتي الحديث عن الوفاء بالثمن بعد انعقاد العقد صحيحاً مستوفياً لأركانه.
الشروط الواجب توافرها في الثمن بعقد البيع
١- أن يكون الثمن نقوداً
يشترط أن يكون مقابل البيع هو ثمن نقدي. وبالتالي لا يجوز أن يكون مقابل البيع ثمن آخر غير نقدي مثل أن يكون الثمن سلعة أخرى رغم معرفة قيمتها مثل سبائك ذهب أو أوراق مالية أو عقارات وإلا اعتبر العقد مقايضة وليس بيعاً.
ويجوز أن يكون الثمن إيراداً مرتباً مدى حياة البائع مادام محل الثمن نقود، أما إذا كان مقابل المبيع هو التزام المشتري بتوفير المأكل والملبس للبائع لا يكون هذا بيعاً حيث يكون محل الثمن هو التزام بعمل فنكون بصدد عقد غير مسمى.
٢- أن يكون الثمن مقدراً أو قابلاً للتقدير
يشترط أن يتفق المتعاقدان على الثمن ويحددانه حتى ينعقد العقد صحيحاً. لكن ذلك لا يعني أن عدم تعيين الثمن يبطل العقد، فيجوز تحديد الأساس الذي يتحدد بمقتضاه الثمن مادام أن هذا الأساس مشروع ويصلح لتقديره على نحو سليم.ومن بين آليات تقدير الثمن ما يلي:
– الثمن الذي اشترى به البائع: يجوز الاتفاق على أن يكون الثمن هو الثمن الذي اشترى به البائع أو أكثر أو أقل قليلاً. ويسمى ذلك “بيع الأمانة” لأنه يعتمد على صدق وأمانة البائع.
– سعر السوق: وفي هذه الحالة يحدد المتعاقدان السوق الذي يجري تحديد الثمن وفقاً له، وإلا كانت العبرة بالسوق الذي يوجد في مكان وزمان التسليم.
– السعر الذي جرى عليه التعامل بين المتبايعين أو المتداول في التجارة:
إن عدم تحديد الثمن لا يؤدي إلى بطلان العقد إذا تبين من الظروف أن هناك اتفاقاً ضمنياً بين المتعاقدين لإتمام البيع بالسعر المتداول بينهما أو في التجارة.
ويسري هذا السعر ولو لم يكن مساوياً للقيمة الحقيقة للمبيع.
– تقدير الثمن عن طريق أجنبي: الأجنبي هو شخص من الغير ولا يجوز أن يكون وكيل البائع او المشتري أو الخلف العام. ويكون تقدير الأجنبي ملزماً للطرفين.
٣- أن يكون الثمن جدياً
المقصود بالثمن الجدي هو أن ينتوي البائع اقتضاءه من المشتري. فإذا تبين عدم استيفاء البائع للثمن أو سوء أحوال المشتري المالية لدرجة يعجز معها على الوفاء بالثمن تبين أن الثمن ليس جدياً.
وفي هذه الحالة يكون البيع صورياً ويكون العقد الحقيقي عقد هبة مستترة.
ويسري هذا الحكم على الثمن التافه، فالثمن التافه هو الثمن الذي لا يتناسب تماماً مع قيمة المبيع ولا يمكن تصور أن البائع قد عقد العقد ليقتضيه رغم أنه يكون قد حصل عليه بالفعل. لكن يجوز اعتبار العقد في هذه الحالة عقد هبة مكشوفة تحتاج لورقة رسمية وذلك لأن البيع بثمن تافه لا يخفي الهبة وذلك عكس البيع الصوري الذي ينص على ثمن يبدو معقولاً.
لكن الثمن البخس لا يبطل العقد، فهو يقل عن قيمة المبيع الحقيقة لكن ليس لدرجة تجعله يصل إلى حد التفاهة، فالبائع قد يضطر إلى بيع المبيع بثمن بخس نظراً لظروفه المادية السيئة أو لسبب ملح.
وأخيراً نشير أنه يجب على المشتري الوفاء بالثمن نقداً. فلا تبرأ ذمته إذا قدم شيكاً للبائع بالثمن إلا بعد قبض البائع لقيمة الشيك. ويجوز أن يدفع الثمن اجنبي عن العقد، فمادام البائع قبض الثمن يكون البيع قد تم خاصة أن عقد البيع ليس من العقود الشخصية التي يكون شخصية المتعاقدين فيها محل اعتبار إلا في حدود قليلة.
قضاء محكمة النقض المصرية والثمن في عقد البيع
محكمة النقض المصرية
الدوائر المدنية
الطعن رقم ٦٨١٣ لسنة ٦٢ قضائية
جلسة ٢٠٠٦/٠٧/٠٤
العنوان
بيع ” صورية البيع “. هبة ” الهبة المستترة ” ” الهبة المكشوفة “.
الموجز
الثمن في عقد البيع . شرطه . أن يكون حقيقياً وجدياً لا صورياً . جواز أن يكون بخساً . الطعن فيه بالغين في الحالات التى يجيز القانون فيها ذلك . الثمن التافه إلحاقه بالثمن الصورى . الثمن المسمى في العقد صورياً وتافها . مقصودهما . أثرهما . صيرورة العقد هبة مستترة في عقد بيع . صحتها . مناطه . أن يكون العقد الساتر لها مستوفى الأركان والشروط القانونية . الهبة المكشوفة . شرط صحتها . إفراغها في محرر رسمى . تسمية الثمن في العقد وعدم صوريته أو تفاهته . أثره . انعقاد البيع صحيحاً ولو أبرأ البائع المشترى أو وهب إليه . عدم اشتراط تكافؤ الثمن المسمى في العقد مع قيمة المبيع .
القاعدة
يشترط في عقد البيع أن يكون الثمن فيه حقيقياً وجدياً ، وهو لا يكون كذلك إذا كان صورياً ، وإن كان يجوز أن يكون بخساً وأن جاز الطعن فيه بالغبن في الحالات التى يجيز القانون فيها ذلك ، ويلحق بالثمن الصورى الثمن التافه ، فإذا كان الثمن المسمى في العقد صورياً أى لم يقصد الطرفان أن يلتزم به المشترى ، أو كان الثمن المسمى تافها لا يتناسب مع قيمة المبيع إلى الحد الذى يبعث على الاعتقاد بأن البائع لم يتعاقد للحصول عليه :
كان العقد هبة مستترة في عقد بيع ، ومناط صحة الهبة المستترة أن يكون العقد الذى يسترها مستوفى الأركان والشرائط القانونية ، فإن كان العقد الساتر بيعاً ولم ينص فيه على ثمن ما ، أو أبرئ المشترى من الثمن أو وهب له ، فإن العقد يكون هبة مكشوفة لا تصح قانوناً إلا إذا أفرغت في محرر رسمى .
أما إذا سمى الثمن في العقد وكان غير صورى أو غير تافه فإن البيع ينعقد صحيحاً ولو أبراً البائع المشترى من الثمن أو وهبهه إليه بعد ذلك ، ولا يشترط عندئذ أن يكون الثمن المسمى في العقد متكافئاً مع قيمة المبيع .
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد المستشار المقرر الدكتور / سعيد فهيم خليل نائب رئيس المحكمة والمرافعة وبعد المداولة .
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية .
الوقائع
وحيث إن الوقائع على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق تتحصل فى أن الطاعن أقام الدعوى ٦٥٣٢ لسنة ١٩٨٢ مدنى محكمة طنطا الابتدائية على المطعون ضدهم الثلاثة الأوائل وفى مواجهة الباقين بطلب الحكم بإلغاء عقد البيع الابتدائى المؤرخ ١ / ١ / ١٩٩٧ ، وقال بياناً لذلك إنه بموجب ذلك العقد تصرف فى العقار المبين بالصحيفة لأولاده البالغين والقصر المطعون ضدهم الثلاثة الأوائل لقاء ثمن قدره ٢٥٠٠ جنيه ، ونص فى العقد على اختصاص كل منهم بوحدة سكنية فيه ، ومنعهم من التصرف بالبيع أو التأجير للغير ، مع احتفاظه كبائع بحق الانتفاع بالعقار حال حياته ، إلا أن المطعون ضدهم سالفى الذكر قاموا بمحو العبارة الأخيرة من العقد .
ولما كان هذا العقد فى حقيقته هو هبة لم تفرغ فى الشكل الرسمى لعدم دفع الثمن ، وإزاء جحود أولاده واعتدائهم عليه على النحو الثابت بالمحضرين ٢٣١٣ لسنة ١٩٨٢ إدارى كفر الزيات ، ٧٧١٥ لسنة ١٩٨٢ جنح كفر الزيات فقد أقام الدعوى . أحالت المحكمة الدعوى إلى التحقيق وبعد سماع أقوال شهود الطرفين حكمت برفضها .
استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف ٦٧٥ سنة ٣٧ق طنطا ، وتمسك فى دفاعه بأن العقد المتنازع عليه غير منجز فضلاً عن صوريته وتفاهة الثمن المثبت فيه ، وطعن على صلب العقد بالتزوير ، وبتاريخ ١٥ / ١١ / ١٩٩٢ قضت المحكمة بإنهاء إجراءات الطعن بالتزوير وفى موضوع الاستئناف برفضه وتأييد الحكم المستأنف .
طعن الطاعن فى هذا الحكم بطريق النقض ، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقضه . عرض الطعن على المحكمة فى غرفة مشورة فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها .
وحيث إن الطعن أقيم على سببين يتحصل أولهما فى مخالفة الحكم المطعون فيه القانون والقصور فى التسبيب والإخلال بحق الدفاع ، وفى بيان ذلك يقول:
“ الطاعن إنه بنى ادعاءه بتزوير العقد موضوع التداعى على قيام المطعون ضدهم الثلاثة الأوائل بمحو عبارة من البند السادس منه تتضمن شرط احتفاظه بحق الانتفاع بالعقار طوال حياته ، إلا أن المحكمة قضت بإنهاء إجراءات الطعن بالتزوير بقالة إنها لم تلاحظ لدى فحصها للعقد وجود أى كشط بالبند المشار إليه ، مع أن الكشط غير المحو وتلك مسألة فنية كان متعيناً الاستعانة فيها بأهل الخبرة سيما وأن المحو تم بمادة كيماوية ، وبذلك تكون قد حجبت نفسها عن بحث التكييف القانونى للعقد .
فيما لو لم تعتبره هبة باعتباره تصرفاً مضافاً إلى ما بعد الموت أو وصية ويصح بالتالى للموصى الرجوع فيها مما يعيب حكمها ويستوجب نقضه .“
وحيث إن هذا النعى مردود فى جملته ، ذلك انه من المقرر أن لمحكمة الموضوع السلطان المطلق فى تقدير أدلة التزوير المطروحة أمامها وفى تكوين إعتقادها فى تزوير الورقة المدعى بتزويرها أو صحتها بناء على هذا التقدير ولا رقابة لمحكمة النقض عليها فى ذلك متى كان تقديرها سائغاً .
لما كان ذلك ، وكان البين من الحكم المطعون فيه وعلى ما أورده فى مدوناته ، أنه أقام قضاءه بإنهاء إجراءات الطعن بالتزوير على أن شواهده قد اقتصرت على ما ادعاه الطاعن من وجود كشط بالبند السادس من العقد لعبارة تدل على احتفاظه بحق الانتفاع بالعقار المتصرف فيه طوال حياته وأن هذا الكشط بين بالعين المجردة كما ادعى فى صحيفة دعواه .
وهو ما لم تجده المحكمة لدى قيامها بفض الحرز المحتوى على العقد وإطلاعها عليه ، إذ وجدته محرراً على ورقتين متصلتين ومسطرتين وعلى أولاهما عبارة عقد البيع الابتدائى المؤرخ أول يناير سنة ١٩٧٧ ، ومكتوب بالحبر السائل ، ومكون من ثمانية بنود ، وموقع عليه من طرفيه ، ومؤثر عليه بالنظر فى الدعوى ١٣٨٩ لسنة ١٩٧٧ مدنى محكمة طنطا الابتدائية ، ومبصوم بخاتم المحكمة المذكورة.
وأن المحكمة لدى فحصها للبند السادس منه لم تلاحظ أى كشط به ، وهى من الحكم أسباب سائغة تكفى لحمله ، ومن ثم فإنه لا عليه من بعد وقد أقام قضاءه بإنهاء إجراءات ادعاء الطاعن بتزوير ذلك العقد على ما تبينته المحكمة من فحصه بنفسها وفى حدود ما لها من سلطة فى تقدير الدليل ندب خبير فى الدعوى ، وكان ما يثيره الطاعن فى هذا السبب حول إجراء هذا التزوير باستخدام مادة كيماوية .
والفرق بين المحو والكشط هو دفاع جديد لم يسبق طرحه أمام محكمة الموضوع ، كما أن ما يثيره بشأن حقيقة العقد موضوع التداعى وكونه تصرفاً مضافاً إلى ما بعد الموت يجوز له الرجوع فيه هو نعى بغير دليل ، ومن ثم فإن النعى على الحكم بهذا السبب يضحى برمته غير مقبول .
وحيث إن الطاعن ينعى بالسبب الثانى على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون والقصور فى التسبيب من ثلاثة وجوه حاصلها أنه تساند فى دعواه إلى أن العقد موضوع التداعى فى حقيقته هبة مكشوفة ولم يقصد به البيع ، ولم يدفع فيه ثمناً ، وإذ كان هناك ثمن مسمى فيه فهو ثمن صورى وتافه لأن قيمة العقار وقت التصرف أربعون ألف جنيه وليس ٢٥٠٠ جنيه كما ورد بالعقد .
وبالتالى فهو عقد باطل لعدم إفراغه فى الشكل الرسمى فضلاً عن أحقيته فى الرجوع فى الهبة للجحود ، إلا أن الحكم المطعون فيه انتهى إلى اعتبار هذا العقد عقد بيع مستوفى لأركانه وشرائط صحته دون أن يعنى ببحث هذا الدفاع رغم جوهريته أو بالرد عليه بما يواجهه مما يعيبه ويستوجب نقضه .
وحيث إن هذا النعى فى محله ، ذلك أنه يشترط فى عقد البيع أن يكون الثمن فيه حقيقياً وجدياً ، وهو لا يكون كذلك إذا كان صورياً ، وإن كان يجوز أن يكون بخساً وأن جاز الطعن فيه بالغبن فى الحالات التى يجيز القانون فيها ذلك ، ويلحق بالثمن الصورى الثمن التافه ، فإذا كان الثمن المسمى فى العقد صورياً أى لم يقصد الطرفان أن يلتزم به المشترى ، أو كان الثمن المسمى تافها لا يتناسب مع قيمة المبيع إلى الحد الذى يبعث على الاعتقاد بأن البائع لم يتعاقد للحصول عليه ، كان العقد هبة مستترة فى عقد بيع .
ومناط صحة الهبة المستترة أن يكون العقد الذى يسترها مستوفى الأركان والشرائط القانونية ، فإن كان العقد الساتر بيعاً ولم ينص فيه على ثمن ما ، أو أبرئ المشترى من الثمن أو وهب له ، فإن العقد يكون هبة مكشوفة لا تصح قانوناً إلا إذا أفرغت فى محرر رسمى ، أما إذا سمى الثمن فى العقد وكان غير صورى أو غير تافه فإن البيع ينعقد صحيحاً ولو أبراً البائع المشترى من الثمن أو وهبهه إليه بعد ذلك ، ولا يشترط عندئذ أن يكون الثمن المسمى فى العقد متكافئاً مع قيمة المبيع
لما كان ذلك ، وكان من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن مفاد نص المادة ١٧٦ من قانون المرافعات أن المشرع قصد أن تتضمن مدونات الحكم ما يطمئن المطلع عليه إلى أن المحكمة ألمت بالواقع المطروح عليها ومحصت ما قدم إليها من أدلة وما أبداه الخصوم من دفاع ثم أعملت حكم القانون عليها وصولاً لما انتهت إليه من قضاء وهو ما يستلزم منها أن ترد على كل دفاع جوهرى يبديه الخصوم ويطلب إليها بطريق الجزم أن تدلى برأيها فيه وإلا كان حكمهاً قاصراً ،
لما كان ذلك ، وكان الحكم المطعون فيه قد أيد الحكم الابتدائى القاضى برفض دعوى الطاعن دون أن يعنى ببحث دفاعه الذى تمسك فيه بصورية الثمن الوارد بالعقد موضوع التداعى وتفاهته وما إذا كان الطاعن قد تعاقد للحصول عليه من عدمه ، وما يترتب على ذلك من تكييف لهذا العقد باعتباره بيعاً أو هبة مكشوفة أو هبة مستترة فى صورة عقد بيع متى كان العقد جامعاً فى ظاهرة لأركان انعقاده .
وكان ما أورده الحكم فى مدوناته من أن المشرع لم يشترط مناسبة الثمن وقيمة المبيع لصحة عقد البيع ، وترك للعاقدين حرية تحديد الثمن فيه الذى كثيراً ما يدخل فى تحديده اعتبارات خاصة كالقرابة ، لا يواجهه دفاع الطاعن ولا يصلح رداً عليه ، فإنه يكون معيباً بالقصور بما يوجب نقضه ، على أن يكون مع النقض الإحالة .
الحكم
لذلك
نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه ، وأحالت القضية إلى محكمة استئناف طنطا وألزمت المطعون ضدهم الثلاثة الأوائل المصروفات ومائتى جنيه مقابل أتعاب المحاماة .
