متى تنتهي مدة عقد الإيجار طبقا للقانون المدني المصري الجديد

في التقرير التالي تستعرض “الناس و القانون” موضوع يهم الملايين من المؤجرين والمستأجرين ألاّ وهو إنتهاء عقد الإيجار بإنتهاء مدته وفقاً للقانون المدني , حيث منذ عام 1996, تم العمل بالقانون المدني في المنازاعات الإيجارية بدلاً من قانون الإيجارات , ومن ثم و وفقاً للقانون المدني يجب أن يكون عقد الإيجار محدد المدة , فر يجوز كتابة عبارة “مشاهرة”، أو عبارة “للأبد”، أو عبارة “إلي ملانهاية”، أوعبارة “بهلاك العقار”، أو عبارة “مشيئة المستاجر”، أو عبارة “ما دام المستاجر يدفع الأجرة”، أو عبارة “إلى المدة التى يريدها المستاجر، أو المؤجر” ، أو عبارة “طوال حياة المستاجر”، أو عبارة “بدوام العين المؤجرة” ، أو أي عبارة لاتفيد مدة محددة وصريحة وواضحة تؤكد بداية ونهاية مدة عقد الإيجار، وإلا إعتبر العقد منهياً مدته بنهاية الشهر دون حق التجديد لمدته، ومن هنا جاءت أهمية توضيح النصوص القانونية المدنية التي تحكم مدة عقد الإيجار سواء إيجار الأراضي الزراعية أو الأماكن التجارية والسكنية وغير السكنية; بواسطة الخبير القانوني أشرف فؤاد; المحامي بالنقض.

إنتهاء عقد الإيجار بإنتهاء مدته

يقول أشرف فؤاد; المحامي بالنقض. أن نص المادة 563 من القانون المدنى أكد على انه ( اذا عقد الايجار دون اتفاق على مدة او لمدة غير معينة او تعذر اثبات المدة المدعاة ، اعتبر الايجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الاجرة ، وينتهى بانقضاء هذة الفترة بناء على طلب احد المتعاقدين اذا هو نبه على المتعاقد الاخر بالاخلاء في المواعيد الاتى بيانها:-

(أ‌) فى الأراضى الزراعية والأراضى البور إذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة أشهر او اكثرة يكون التنبيه قبل انتهائها بثلاثة شهور ، فاذا كانت المدة اقل من ذلك ، وجب التنبيه فبل نصفها الاخير ، وكل هذا مراعاة حق المستاجر في الحصول وفقا للعرف.

 (ب‌) فى المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك اذا كانت الفترة المعينة لدفع الاجر أربعة شهور او أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين، اذا كانت الفترة اقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الاخير.

(ج) فى المساكن والغرف وفى اى شئ غير ما تقدم اذا كانت الفترة المعينة شهرين او أكثر ، وجب التنبيه قبل نهايتها بشعر, فاذا كانت اقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الاخير.

الاتفاق على تحديد مدة الايجار 

1 ــ عقد الايجار بطبيعتة عقد موقوت ، اذ ان المؤجر يلتزم بتمكين المستاجر من الانتفاع بالعين المؤجرة لمدة معينة نظير اجر معلوم ، ولذلك يجب الاتفاق على تحديد مدة المنفعة محل العقد ، فاذا اتفق الطرفان على مدة الايجار ، فاما ان تكون المدة المتفق عليها معينة واما ان تكون غير معينة . وتكون المدة المتفق عليها معينة ، اذا كان لها نهاية معلومة كتعينها بحلول اجل معين . 

 وعلى ذلك يجوز للمتعاقدين تحديد مدة الإيجار حسب رغبتهما وقد إتجة الفقه على انه ينبغى الا تزيد مدة الإيجار حسب رغبتهما, وقد إتجه الفقه على انه لا ينبغى ان تزيد مدة الايجار على ستين سنة قياسا على حق الحكم المنصوص عليه في المادة 999 مدنى ، على ان عقد الايجار الوارد على عقار اذا كانت مدته تزيد عن تسع سنوات يشترط لنفاذه في حق الغير في حدود مدته ان يكون مسجلا ولا يكتفى بثبوت تاريخه. 

 وعلى ذلك فان المتعاقدين لهما تحديد المدة التى يتفقا عليها لعقد الايجار ، ويصح هذا الاتفاق طالما انه محدد بمدة معينة ، ويمكن ان تكون عشر سنوات او عشرين سنه ، او أكثر او اقل بشرط الا تزيد المدة عن ستين سنة ولا يجوز ان تزيد مدته عن هذة المدة استناداالى حق الحكرالذى لا يجوز ان تزيد مدته عن ستين سنة ، بحيث لا يصبح عقد الايجار عقدا مؤبدا ، واذا تعذر تحديد المدة او علقت المدة على مشيئة المستاجر ، او بانها طوال حياة المستاجر كأن ينص على عدم جواز انهاء العقد طالما كان المستأجر قائما بسداد الاجرة ، ففى هذة الحالات يعتبر العقد منعقدا للفترة المحددة لدفع الاجرة.

2 ــ تقسيم المدة إلى اجال ، حيث تتفق المؤجر والمستاجر على ان مدة الايجار هى تسع سنوات وقسمت المدة إلى ثلاث اقسام كل منها بثلاث سنوات بحيث يجوز لاى من المتعاقدين ان يطلب انهاء الايجار قبل انتهاء اى مدة بشرط اخطار الطرف الاخر بوثت كاف ، ففى هذة الحالة يكون الايجار محدد المدة بتسع سنوات وانتهاء اى مدة دون اخطار الطرف الاخر بالرغبة في الانهاء ، فان العقد لا يكون قد تجرد عند كل مدة بل يعد مستمرا لمدة واحدة وهى مدة التسع سنوات ، والتنبيه بالإخلاء الذى يجوز لاى من المتعاقدين اولاحدهما ان يقوم به ، يعتبر شرطا فاسخا ويكون انقضاء الايجار نتيجة لتحقق هذا الشرط. 

التنبيه بالاخلاء في عقد الايجار الغير محدد المدة 

اذا كان عقد الايجار مؤقت المدة وان المدة ركن فيه ، لذلك يجب أن يتفق المتعاقدين على مدة الايجار في العقد وقد نصت المادة 563 مدنى على انه “اذا عقد الايجار دون اتفاق على مدة او عقد لمدة غير معينة او تعذر اثبات المدة المدعاة ، اعتبر الايجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الاجرة ويعد عقد الايجار معقودا دون اتفاق على مدة اذا سكت المتعاقدان عن ذكر المدة اصلا ، ففى هذة الحالة يعتبران انهما قد احالا إلى المدة التى يعينها القانون عند عدم الاتفاق على ما يخالفها ويكون الايجار معقودا لمدة غير معينة اذا اتفق الطرفان على مدة دون ان يعينا ضابطا يحدد نهايتها، كما هو الحال عندما يذكر المتعاقدان عبارات مثل: “نهاية مدة الايجار انه معلق على مشيئة المستاجر ، او مشاهرة ، او ما دام المستاجر يدفع الاجرة ، او إلى المدة التى يريدها المستاجر ، او المؤجر ، او الذى يدوم بدوام العين المؤجرة” ، فى هذة الحالات السابقة جميعها لا يعتبر العقد محدد المدة. 

 إلا أنه قد ذهب رأي فقهي إلي أن الموت يعتبر ضابطاً ثابتاً وتعتبر المدة المحددة به او بحياة المستاجر ، او المؤجر – معينة وهذا الايجار لا يعد مؤبدا بشرط الا تجاوز مدته عن ستين سنة حتى لو بقى من علق العقد على حياته وزادت عن ستين سنة ، فاذا كان بحياة المستاجر فانه بوفاة المستاجر ينتهى الايجار ولا ينتقل إلى ورثته. 

الجدير بالذكرإن المشرع المصري لم يقصد عند تعيين المدة في عقد الإيجار غير محدد المدة بالمدة التى تدفع عنها الأجرة فقط ، بل إعتبر هذة المدة قابلة للامتداد لمدة اخرى مساوية لها اذا لم يبد احد من العاقدين ما يدل على عدم رغبتة في هذا الامتداد بعد وقت معين.

 وقدجاءت المادة 563 مدنى نظمت ذلك إذ أنخ إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة او عقد لمدة غير معينة او تعذر اثبات المدة المدعاه ، اعتبر الايجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الاجرة وينتهى بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب أمر المتعاقدين اذا هو نبه على المتعاقد الأخر بالإخلاء ففي إيجارالمنازل، والحوانيت، والمكاتب، والمتاجر، والمصانع، والمخازن، وما إلى ذلك…ألخ, اذا كانت الفترة المعينة لدفع الاجرة اربعة أشهر او اكثر وجب التنبيه قبل انتهاء مدة الإيجار بشهرين فاذا كانت الفترة أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير.

 أما في المساكن أو اى شئ غير ما تقدم اذا كانت الفترة المعينه لدفع الاجرة شهرين او أكثر ، وجب التنبيه قبل نهايتها بشهر ، فاذا كانت اقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الاخير . 

شكل التنبيه بالإخلاء 

 وقد يتفق الطرفان بعقد الإيجار على شكل خاص للتنبيه، هنا في هذه الحالة يجب ان يكون التنبيه وفقاً ما اتفقا عليهالطرفين. 

إلتزامات كلا من العاقدين سبباً في التزامات 

إن محل إلتزامات المؤجر هو أن يمكن المستاجر من الإنتفاع من العين الوؤجرة, ومحل إلتزام المستأجرهو دفع الأجرة المتفق عليها، والحفاظ علي سلامة العين المؤجرة.

بمعني أن إلتزامات كلاً من العاقدين سببا في إلتزامات #الاخر,  وإنه يوجد بين التزامات الطرفين #إرتباطاً وثيقاً، بحيث اذا اخل اى طرف بالتزامه جاز للاخر أن #يجبره على #تنفيذ إلتزامه او يطلب #الفسخ ليتحلل منه .

اثر فسخ المستاجر عقد الإيجار قبل انقضاء المدة 

اثر فسخ المستاجر الإجارة قبل انقضاء المدة  وقد أوفى المؤجر بإلتزاماته حبث لا يجوز للمستاجر ان يتحلل من التزامه، إلا إنه يطالب بفسخ عقد الإيجارمن تلقاء نفسه، في هذه الحالة اذا انهى المستاجر بإرادته المنفردة عقد الايجار دون موافقة المالك حق للاخير طلب التعويض عند انهاء العقد قبل انتهاء مدته وغالبا يقدر القاضى التعويض بالاجرة المستحقة على المستاجر حتى يجد المؤجر من يقبل استئجار العين منه.

الجدير بالذكر أن هناك حالات يجيز فيها القانون للمستأجر أن يطالب بفسخ عقد الإيجار، مثل ذلك نظرية الظروف الطارئة او العذر الطارئ. 

من هنا يتأكد لنا أن الإلتزامات المتبادلة في #عقد الإيجار متعددة في العلاقة بين المؤجر والمستاجر، وتوجب الفسخ مع #التعوبض ، أو التعويض عن الفسخ بدون مبرر.