كيفية عمل الصيغة التنفيذية لعقد الإيجار و ضمان خروج المستأجر من العين المؤجرة “بدون مشاكل”؟

أشرف فؤاد خبيرقانوني يوضح 5 خطوات لتوثيق عقد الإيجار بقوة القانون..

يرصد موقع ” الناس والقانون” موضوع يهم ملايين الملاك والمستأجرين  وهو : كيفية ضمان خروج المستأجر من العين المؤجرة “بدون مشاكل”؟.. حيث حسم المشرع العلاقة بين المؤجر والمستأجر , وذلك بالتصديق علي عقد الإيجار في الشهر العقاري بـ”الصيغة التنفيذية”.. والناس والقانون ينشر الخطوات القانونية المتبعة في ذلك الأمر :

يقول ” أشرف فؤاد ” المحامي بالنقض والدستورية العليا : أنه من المعلوم من الناحية القانونية أن ” عقد الإيجار”  من الأمور الحساسة والجوهرية والخطيرة التي تشغل بال ملايين المستأجرين وكذلك الملاك، لأن عقد الإيجار يحدد العلاقة الايجارية بين االمؤجر والمستأجر، فقد جعل المشرع في المادة 558 من القانون المدني , مسألة تسجيل المدة في “عقد الإيجار” من الأركان الأساسية  , حيث أن عقد الإيجار هو عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم.

ولكن هناك أمراَ جلد في غاية الأهمية والخطورة في مسألة (عقد الايجار) وتجاهلها يؤدى بلاشك إلى مزيد من المتاعب بين المؤجر والمستأجر، ألا وهي مسألة التصديق علي عقد الإيجار في الشهر العقاري بـ”الصيغة التنفيذية”، و التي تتمثل أهميتها في توفير وقت وجهد ورسوم في إخلاء المستأجر عقب انتهاء مدة عقد الإيجار، وتجنب الألاعيب التي من الممكن أن يقدم المستأجر عليها.

 عقود الايجار و التصديق بــ ” الصيغة التنفيذية ” في الشهر العقاري

في التقرير التالي، يسلط موقع ” الناس والقانون ” الضوء على إشكالية تصديق عقد الإيجار في الشهر العقاري بـ”الصيغة التنفيذية”، وما هي الشروط والاثار المترتبة عليه، والاجراءات التي يجب اتباعها من الناحية العملية و القانونية في ظل مناقشة مشروع تعديل قانون الإيجار، سواء القديم أو الجديد بمجلس النواب – بحسب الأستاذ : أشرف فؤاد، الخبير القانوني والمحامي بالنقض والدستورية العليا .

الجدير بالذكر يجب أن نعلم جيداَ أهمية الصيغة التنفيذية أو السند التنفيذي وهو مستند يجب أن تتوافر فيه شروط شكلية معينة لعل أهمها على الإطلاق هو ما أسمته المادة “280/3” مرافعات بـ”صيغة التنفيذية”، والصيغة التنفيذية مجرد أمر صادر من الدولة إلى الجهة المنوط بها التنفيذ في المبادرة باتخاذ إجراءاته وإلى السلطات المختصة بالمعونة على التنفيذ ولو بـ”استعمال القوة متى طلب منهم ذلك“.

وبصدور القانون رقم 137 لسنة 2006 بتعديل القانون رقم 4 لسنة 1996  ـــ فقد أضاف له “يكون المحررات المثبتة للعلاقة الايجارية وشروطها وانتهائها قوة السند التنفيذي بعد أثبات تاريخها بحضور الطرفين”، وعلى ذلك فإن عقود الإيجار الخاضعة لأحكام القانون والقانون رقم 4 لسنة 1996 والمؤرخة تحديدا في تاريخ لاحق على 31 يناير 1996 وهو تاريخ نفاذ القانون رقم 4/96 أصبحت تتمتع بقوة السند التنفيذي، وتخضع لذات الأحكام المقررة للسندات التنفيذية – وفقا لـ”أشرف فؤاد“.

ويقول ” أشرف فؤاد ” أنه يجب توافر شروط لوضع الصيغة التنفيذية على عقد الايجار , حيث أن جميع ما سبق يُعد مشروطاَ بتوافر عدة شروط أساسية هي :

أولاً : ـ  أن يتم” التصديق على التوقيع ” لـعقد الإيجار بشروطه و أحكامه بالسجل الخاص لذلك بمأمورية الشهر العقاري التابع له العقار محل العقد , وذلك بوجود أطراف العلاقة الإيجارية مجتمعين , أما أذا تغيب أحدهم الطرفين  سواء المؤجر أو المستأجر وقت ” التصديق على التوقيع ” في هذة الحالة يمتنع على الموثق اعطاء العقد الصيغة التنفيذية لغياب أحد طرفي العلاقة الإيجارية، والغاية من هذا الشرط تكمن في اعطاء عقد الإيجار الحجة و القوة الـقانونية تمنع أي من طرفي العلاقة الإيجارية  أو الغير الطعن علي  عقد الإيجار  فيما تضمنه من حقوق وقرره من التزامات بأي نوع من أنواع الطعن المقررة قانونا مثل التزوير أو الإنكار . 

ثانياً : ـ  أن تكون العلاقة الإيجارية ثابتة بمحرر كتابي وخاضعة لأحكام القانون رقم 4 لسنة 1996.

ثالثاً : ـ  أن يكون الحق الوارد بعقد الإيجار المراد تنفيذه جبرا محقق الوجود ومعين المقدار وحال الأداء , بمعني أن لا يجب أن تكون الالتزامات الواردة بعقد الإيجار، مما يجوز تنفيذها جبرا  ، كما أنه ووفقا لأحكام قانون الشهر العقاري رقم 14/1946 أن عقد الايجار لن يتم أثبات تاريخه بالسجل الخاص به إلا إذا كانت مدته لا تزيد عن 9 سنوات .

كيفية وضع الصيغة التنفيذية على عقد الايجار

فى البداية يقوم الموظف المسئول بوضع الصيغة التنفيذية علي عقد الإيجار استنادا للمادة الثانية من القانون رقم 68 لسنة 1947من قانون التوثيق , وذلك بحضور طرفي عقد الإيجار المؤجر والمستأجر ، وفي حالة أمتناع الموثق عن وضع الصيغة التنفيذية علي عقد الإيجار رغم توافر الشروط اللازمة، جاز لصاحب الشأن استنادا للمادة ” 7 ” من قانون التوثيق رقم 68 لسنة 1947 أن يلجأ لقاضي الأمور الوقتية بالمحكمة التابع لها مكتب التوثيق بطلب أمر علي عريضة بتسليمه الصورة التنفيذية ، وذلك خلال 10 أيام من تاريخ رفض مكتب التوثيق وضع الصيغة التنفيذية على العقد .

ما هو الحل في حالة فقد عقد الإيجار المتضمن الصيغة التنفيذية !!؟

 في حالة فقد عقد الإيجار المتضمن الصيغة التنفيذية , فإنه لا يجوز تسليم صورة تنفيذية ثانية إلا بحكم من محكمة المواد الجزئية التي يقع مكتب التوثيق في دائرتها بعد اختصام كلا من الطرف الأخر في عقد الايجار و مكتب التوثيق, وذلك بعد تقديم الأسباب والأدلة التي تسمح بطلب الصورة التنفيذية الثانية من عقد الايجار ، وذلك منعا من اقتضاء الحق أكثر من مرة , و هو ما نصت عليه المواد 9 من القانون رقم 68 لسنة 1947 و 183 من قانون المرافعات – الكلام للخبير القانونى الأستاذ  .

ماذا يحدث عند توافر الشروط سالفة الذكر..!!!؟

 متي توافرت  الشروط السابقة جاز لأي من طرفي عقد الإيجار استخدامه كسند تنفيذي في اقتضاء حقه جبرًا ، وذلك بعد تكليف الطرف الأخر بالوفاء بالالتزام الواقع عليه الثابت بعقد الإيجار , فعلي سبيل المثال أذا تأخر المستأجر عن الوفاء بالأجرة جاز للمؤجر أن يطلب أخلاء المستأجر من العين المؤجرة جبرا إذا كان العقد متضمناً جزاء الفسخ والأخلاء في حالة عدم السداد أو التأخر في الوفاء بالأجرة .

حال رفض المستأجر الخروج من الشقة  ـ ـ ما هو الحل  ..!!؟

 عند انتهاء مدة عقد الإيجار و عدم خروج المستأجر من العين , رغم أن العقد نص علي وجوب تسليم العين المؤجرة عند نهاية مدة عقد الإيجار جاز للمؤجر أن يطلب من قلم المحضرين تنفيذ ذلك جبرا، كذلك الحال بالنسبة للمستأجر له أن يلجأ لقلم المحضرين مباشرة بطلب التمكين من الانتفاع بالعين المؤجرة أذا حال المؤجر بينه وبين ذلك  , 5 خطوات لتصديق عقد الإيجار في الشهر العقاري بالصيغة التنفيذية .

• هناك عدة خطوات لتصديق عقد الإيجار في الشهر العقاري بالصيغة التنفيذية الذي يوفر وقت وجهد ورسوم في إخلاء المستأجر عقب انتهاء مدة عقد الإيجار كالتالي :

أولا : يتم تحرير عقد مزيل بالصيغة التنفيذية ويتم التوقيع عليه من الطرفين وسداد الرسوم بالشهر العقاري “عقد صيغة تنفيذيه مش مجرد تصديق على التوقيعات“.

ثانياً ــ بمجرد انتهاء المدة يتم عمل إنذار علي يد محضر بالتنبيه على المستأجر بالإخلاء

ثالثاً : ــ يتم تقديم الأوراق لإدارة التنفيذ وعمل توكيل بالتنفيذ.

رابعاً : ــ يتم تحديد يوم للتنفيذ.

خامساً : ــ يتم موالاة التنفيذ واستيفاء التأشيرات حسب عقبات التنفيذ او الإشكال.

    اخيرا يتم تسليم العين بعد إخلائها

الأساس و السند القانوني للصيغة التنفيذية لعقد الإيجار و ضمان خروج المستأجر من العين المؤجرة “بدون مشاكل”

قانون رقم 137 لسنة 2006 بتعديل بعض أحكام القانون رقم 4 لسنة 1996 بشأن سريان أحكام القانون المدني علي الأماكن التي انتهت أو تنتهي عقود ايجارها دون ان يكون لاحد حق البقاء فيها 

“تم النشر في الجريدة الرسمية – العدد 23 مكرر في11 يونية سنة 2006“.