فى عقد الإيجار القديم و الجديد تجنب هذه الثغرات الضارة

في التقرير التالي تلقي “الناس و القانون” أشعة ضوئها علي إشكالية فى غاية الأهمية لعقد الايجار القديم ، ففي عقد الايجار القديم يجب أن يكون تاريخ العقد  سابق على تاريخ 31 يناير 1996 ، وهو تاريخ قانون الايجارات الجديد الذي أخضع عقد للايجار للقانون المدني ..  أما بخصوص عقد الايجار الجديد عليك أن تتجنب ذكر عبارات “مشاهرة” أو “مدي الحياة” أو “بهلاك العقار” أو “الي الابد” أو “مالانهاية” أو “”حياة المستأجر” أو “حياة المؤجر” أو أي عبارة مبهمة لاتدل علي عدم تحديد الاجرة.. حيث يقول “أشرف فؤاد” المحامي بالنقض والخبير القانوني أن  “مدة عقد الإيجار” تعتبر أحد أهم الأركان الجوهرية والأساسية للعلاقة بين أطراف “عقد الإيجار” المؤجر و المستأجر.

يقول “أشرف” أن هناك حزمة شروط بخصوص عقد الإيجار سواء القديم أو الجديد يجب أخذها في عين الاعتبار قبل كتابة عقد الإيجار ، كما توجد محاذير و أخطاء قد تتمثل في كلمة أو عبارة غريبة فى صياغة العقد تدون به ، فمن الممكن تكتب بالغقد كلمة صغيرة ذات معني تؤدى إلى طرد المستأجر ، ويجب علينا معرفة أنه بصدور القانون رقم 4 لسنة 1996 أصبحت كافة عقود الايجار المحرر بعد نشر هذا القانون بالجريدة الرسمية  فى 31 يناير 1996 تخضع لأحكام القانون المدني، وليس القانون 136 لسنة 1981 الذي كان يعطى المستأجر البقاء في الشقة مدي الحياة – وفقا لـ”أشرف”.      

تحرير عقد إيجار وإخضاعه للقانون القديم رقم 136 لسنة 1981

1 ــ تاريخ العقد يجب أن يكون سابق على تاريخ 31 يناير 1996 وهو تاريخ نشر القانون في الجريدة الرسمية “الوقائع” , في هذة الحالة يمكنك كتابة كلمة “مشاهرة” ، كما سيورث عقد الايجار في هذه الحالة لأبناء وزوجة المستأجر .

2 ــ إن كان هناك مستأجر قديم إجعله يوقع شاهد على عقد الايجار الجديد ، ومن ثم لايستطيع المؤجر القول أن الشقة كانت مؤجرة فى السابق لشخص أخر فى هذا التاريخ , كما أن قول المؤجر بأن العقار لم يكن قد تم إنشاؤه بعد ، مردود عليه بأن العبرة بتاريخ العقد.

3 ــ لحماية المستأجر في عقد الايجار القديم : القيمة الإيجارية غالبا ماتكون  مقسمة، فتدفع نصف القيمة الإيجارية المقررة بالعقد ويخصم النصف الاخر من مقدم الايجار، مثال ذلك إن كانت الأجرة المتفق عليها 600 جنيه و اتفق المؤجر على أن تدفع 300 فقط و تخصم الـ 300 الأخرى من مقدم الإيجار ، و بعد انتهاء مبلغ مقدم الايجار تدفع الأجرة كاملة وهي مبلغ 800 جنيه، هنا يجب لحماية المستأجر إثبات مقدم الصداق ببند في العقد ويكتب عبارة “يسدد نصف الايجار ويخصم النصف الثاني من مقدم الايجار حتي انتهاء مقدم الايجار ثم تدفع الاجرة بعد ذلك كاملة” , وكذلك أخذ ايصال يفيد سداد الاجرة المدفوعة مبين به اليوم والشهر والسنة.

تحرير عقد إيجار وإخضاعه للقانون الجديد رقم 4 لسنة 1996

1 ــ مدة عقد الايجار الجديد عليك أن تتجنب ذكر عبارات “مشاهرة” أو “مدي الحياة” أو “بهلاك العقار” أو “الي الابد” أو “مالانهاية” أو “”حياة المستأجر” أو “حياة المؤجر” أو أي عبارة مبهمة لاتدل علي عدم تحديد الاجرة .. حيث يخضع عقد الايجار للقانون المدني 

المادة 558 من القانون المدنى

نصت المادة 558 من القانون المدنى  على أن: “عقد الإيجار هو عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم”.

هذا النص  قد خلا من تحديد حد أقصى لـ”مدة عقد الإيجار” التي يجب أن يقف عندها طرفى “عقد الايجار”  المؤجر والمستأجر، حيث ترك الأمر وشأن إرادة طرفى التعاقد. 

2 ــ   نحرر في خانة مدة عقد الايجار الجديد ينتهي بعد مضى 59 سنة ويجدد لمدة أخرى “وليس لمدد أخري” , في هذة الحالة سيمتدد عقد الايجار بقوة القانون لأنه باتفاق الطرفين، فعلى المؤجر ألا يكتب هذه المدة دون وعي أو رضاه.

3 ــ ألا تذكر قيمة مقدم الإيجار في عقد الإيجار الجديد، حتي لا يحكم للمستأجر بـ 59سنة إيجار ولو مكتوب مشاهرة ، لان مقدم الايجار يوحي بأن العقد ممتد أما بعدد الشهور وفقا لمقدار مقدم الايجار أو لمدة 59 سنة حسب الظروف والاحوال.

4 ــ  فى ظل القانون الجديد نكتب كل مبلغ تم دفعه فى عقد الإيجار ، فمثلا قيام المستأجر بدفع مبلغ “20 ألف جنيه … مثلا – على أن يخصم هذا المبلغ بواقع … جنية شهرياَ طبعا سيكتب فى الفراغات نصف الأجرة المتفق عليها ,وبهذا تكون الأجرة الشهرية هي بواقع النصف حتى شهر كذا سنة كذا مثلا وبعد هذا التاريخ تعود الأجرة لتصبح كذا والمحررة بالعقد بالبند كذا.

ملحوظة هامة :

فى عقد الايجار القديم أو الجديد لا تكتب

1 ــ أن سبب الإيجار هو “سكن شخصي له ولأسرته”، لان كلمة “أسرته” ، لانها قد تكون ثغرة تمكن أى شخص من أسرة المستأجر كان مسافراَ فى السعودية او امريكا مثلا وجاء لأرض الوطن وتمكنه من الشقة.

2 ــ  بالنسبة لعقد الايجار في القانون الجديد يجب إثبات تاريخ عقد الايجار بمأمورية الشهر العقاري الواقع فى دائرتها العين المؤجرة، لكن الشهر العقاري لا يتعامل مع عقد الايجار الذي تزيد مدته 9 سنوات ، يتعامل مع عقود الايجار الاقل من 9سنوات فقط.

بخصوص عقود الايجار التي تزيد مدتها عن 9 سنوات  في ظل القانون الجديد ترفع بها دعوي صحة توقع.

3 ــ  بالنسبة لعقد الايجار في القانون القديم ليس له إثبات تاريخ، فستقوم بعمل تصديق على التوقيع بحضور المؤجر بالشهر العقاري أو ستقوم بإقامة دعوى صحة توقيع على العقد لو رفض الحضور معك.