يجوز لمن امتد اليه عقد ايجار العين الغير سكنيه تغيير النشاط .. فللمستأجر أن يغير أوجه استعمال العين المؤجرة ما دام لا يسبب ضرراً بالمبنى أو بشاغليه
في سياق التقرير التالي تلقي “الناس والقانون” الضو علي اشكالية غاية في الاهمية نهم ملايين الملاك والمستأجرين حيث يمكن للمستأجر ولمن يمتد اليه عقد الايجار بخصوص العين الغير سكنيه أن يغير النشاظ الذي تم التأجير من اجله بشرط أن لا يسبب ضرراً بالمبنى أو بشاغليه ، وهو ما أقرته محكمة النقض المصرية دوائر الايجارات في الطعن رقم ٣٥٢ لسنة ٦٨ قضائية بجلسة ٢٠٠٨/١١/٢٦ .. بحسب الخبير القانوني “أشرف فؤاد” المحامي بالنقض.
من المقرر– في قضاء محكمة النقض المصرية – أن المناط لامتداد عقد الإيجار هو تحقق الشروط وقت وفاة المستأجر الأصلى ، كما أنه من المقرر أن للمستأجر وفقاً للمادة ١٨ من القانون رقم ١٣٦ لسنة ١٩٨١ أن يغير أوجه استعمال العين المؤجرة ما دام لا يسبب ضرراً بالمبنى أو بشاغليه وفقاً للضوابط التى استلزمتها هذه المادة ولم تتوافر في حقه إحدى الحالات التى تجيز الإخلاء والتى تضمنتها المادة المشار إليها فإنه يجوز لمن امتد إليه عقد الإيجار من ورثة المستأجر وفقاً للقانون أن يغير فيما بعد النشاط الذى كان يمارسه مورثه من قبل وفاته ما دام لم يثبت المؤجر أن هذا التغيير قد تم تحايلاً على أحكام القانون أو أنه يلحق ضرراً بسلامة المبنى أو بشاغليه .
بإسم الشعب
حكم
محكمة النقض المصرية
دوائر الايجارات
الطعن رقم ٣٥٢ لسنة ٦٨ قضائية
الطعن رقم 352 لسنة 68 قضائية
جلسة ٢٠٠٨/١١/٢٦
العنوان
إيجار ” إيجار الأماكن ” ” تشريعات إيجار الأماكن : نطاق تطبيقها ” ” الامتداد القانوني لعقد الإيجار : امتداد عقد الإيجار المبرم لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى ” .
الموجز
إيجار ” إيجار الأماكن ” ” تشريعات إيجار الأماكن : نطاق تطبيقها ” ” الامتداد القانوني لعقد الإيجار : امتداد عقد الإيجار المبرم لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى ” .
القاعدة :
المقرر– في قضاء محكمة النقض – أن المناط لامتداد عقد الإيجار هو تحقق الشروط وقت وفاة المستأجر الأصلى ، كما أنه من المقرر أن للمستأجر وفقاً للمادة ١٨ من القانون رقم ١٣٦ لسنة ١٩٨١ أن يغير أوجه استعمال العين المؤجرة ما دام لا يسبب ضرراً بالمبنى أو بشاغليه وفقاً للضوابط التى استلزمتها هذه المادة ولم تتوافر في حقه إحدى الحالات التى تجيز الإخلاء والتى تضمنتها المادة المشار إليها فإنه يجوز لمن امتد إليه عقد الإيجار من ورثة المستأجر وفقاً للقانون أن يغير فيما بعد النشاط الذى كان يمارسه مورثه من قبل وفاته ما دام لم يثبت المؤجر أن هذا التغيير قد تم تحايلاً على أحكام القانون أو أنه يلحق ضرراً بسلامة المبنى أو بشاغليه .
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد القاضى المقرر / ربيع محمد عمر ” نائب رئيس المحكمة ” والمرافعة وبعد المداولة .
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية .
الوقائع
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل فى أن الطاعنة أقامت على المطعون ضده الدعوى رقم ١٤٦٢٩ لسنة ١٩٩٦ أمام محكمة جنوب القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بإخلاء العين المبينة بالصحيفة وتسليمها لها ، وقالت بياناً لدعواها إنه بموجب عقد مؤرخ ٢ / ٧ / ١٩٧٠ استأجر مورث المطعون ضده الشقة محل النزاع بقصد استعمالها مكتباً للمحاماة ، وبعد وفاته ظلت مغلقة ولم يستعملها أحد من ورثته فى ذات النشاط وإذ فوجئت بتاريخ ٢٨ / ٣ / ١٩٩٦ بمحاولة المطعون ضده تجهيز العين لاستعمالها عيادة طبية فمنعته وضبط عن ذلك المحضر رقم ١٥١٦ لسنة ١٩٩٦ إدارى قصر النيل فقد أقامت الدعوى ، حكمت المحكمة بعدم قبول الدعوى ، استأنفت الطاعنة هذا الحكم بالاستئناف رقم ٨٤٣٣ لسنة ١١٤ ق القاهرة وبتاريخ ١٦ / ١٢ / ١٩٩٧ قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبرفض الدعوى ، طعنت الطاعنة فى هذا الحكم بطريق النقض ، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقض الحكم المطعون فيه ، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة – فى غرفة مشورة – حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها .
وحيث إن الطاعنة تنعى بسببى الطعن على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون وفى بيان ذلك تقول إنه لما كانت المادة الأولى من القانون رقم ٦ لسنة ١٩٩٧ بشأن تعديل الفقرة الثانية من المادة ٢٩ من القانون رقم ٤٩ لسنة ١٩٧٧ قد اشترطت لامتداد عقد إيجار العين المؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى – بعد وفاة المستأجر الأصلى – إلى ورثته استعمالهم العين فى ذات النشاط الذى كان يمارسه المستأجر الأصلى طبقاً للعقد ، فإن الحكم المطعون فيه إذ أقام قضاءه برفض الدعوى على سند من جواز استعمال ورثة المستأجر الأصلى للعين محل النزاع فى نشاط آخر غير الذى كان يمارسه المستأجر الأصلى وذلك إعمالاً لبنود العقد ولعدم انطباق أحكام المادة الأولى من القانون رقم ٦ لسنة ١٩٩٧ فإنه يكون معيباً مما يستوجب نقضه .
وحيث إن هذا النعى فى غير محله ، ذلك أنه ولئن كان المقرر – فى قضاء هذه المحكمة – أن المشرع نظم الأحكام العامة لعقد الإيجار فى القانون المدنى ، وهى واجبة التطبيق فى الأصل على ما يبرم فى ظلها من عقود ما لم يرد فى تشريعات إيجار الأماكن نص خاص آخر يتعارض وأحكامها ، فإذا خلت هذه التشريعات من تنظيم حالة معينة تعين الرجوع فيها إلى أحكام القانون المدنى باعتبارها القواعد الأساسية حتى لو كانت المدة المتعاقد عليها قد انتهت وأصبح العقد ممتداً بقوة هذه القوانين ، وإذ كانت المادة ٢١ من القانون رقم ٥٢ لسنة ١٩٦٩ ( الذى توفى المستأجر مورث المطعون ضده بتاريخ ٣ / ١ / ١٩٧٥ فى ظل سريانه طبقاً لما ورد بالإعلام الشرعى فى مادة الوراثة رقم ٢٩ لسنة ١٩٧٥ المقدمة صورته بالأوراق ) حددت المستفيدين من الامتداد القانونى عند وفاة المستأجر فيما يتعلق بعقود إيجار المساكن دون سواها فإنه لا يجوز تطبيق حكمها على عقد الإيجار إن كان محله غير ذلك ، وإنما يسرى عليه حكم القواعد العامة والتى مؤداها على ما نصت عليه المادة ٦٠١ / ١ من القانون المدنى من أن عقد الإيجار لا ينتهى بموت المؤجر ولا بموت المستأجر فإذا ما كان الغرض من الإجارة هو استغلال المكان المؤجر فى ممارسة مهنة أو حرفة أو تجارة فإن وفاة المستأجر ولو بعد انتهاء المدة الاتفاقية وامتداده بقوة القانون لا ينهيه كقاعدة عامة بل ينتقل الحق فى الإجارة إلى ورثته من بعده ويحق لهم الانتفاع بالعين المؤجرة بذات الحقوق التى كانت للمستأجر الأصلى ، ومن المقرر أيضاً أن المناط لامتداد عقد الإيجار هو تحقق الشروط وقت وفاة المستأجر الأصلى ، كما أنه من المقرر أن للمستأجر وفقاً للمادة ١٨ من القانون رقم ١٣٦ لسنة ١٩٨١ أن يغير أوجه استعمال العين المؤجرة ما دام لا يسبب ضرراً بالمبنى أو بشاغليه وفقاً للضوابط التى استلزمتها هذه المادة ولم تتوافر فى حقه إحدى الحالات التى تجيز الإخلاء والتى تضمنتها المادة المشار إليها فإنه يجوز لمن امتد إليه عقد الإيجار من ورثة المستأجر وفقاً للقانون أن يغير فيما بعد النشاط الذى كان يمارسه مورثه من قبل وفاته ما دام
لم يثبت المؤجر أن هذا التغيير قد تم تحايلاً على أحكام القانون أو أنه يلحق ضرراً بسلامة المبنى أو بشاغليه .
لما كان ذلك ، وكان البين من الأوراق والمحضر الإدارى رقم ١٥١٦ لسنة ١٩٩٦ – قصر النيل ومادة الوراثة رقم ٢٩ لسنة ١٩٧٥ بتحقيق وفاة ووراثة مورث المطعون ضده – المستأجر الأصلى أنه توفى بتاريخ ٣ / ١ / ١٩٧٥ ” فى ظل العمل بأحكام القانون رقم ٥٢ لسنة ١٩٦٩ ” وهو التاريخ الذى يعتد به فى امتداد العقد للمطعون ضده باعتباره الواقعة المنشئة للحق فى الامتداد بقوة القانون قام الأخير بعد أن امتد إليه العقد من مورثه بتغيير النشاط الذى كان يمارسه المورث من مكتب محاماة إلى عيادة طبيب فى عام ١٩٩٦ أى بعد تحقق شروط امتداد العقد إليه وقت الوفاة على النحو سالف البيان بفترة طويلة ولم يثبت بهذا التغيير ضررٌ بسلامة المبنى أو شاغليه ولم تدع الطاعنة ذلك ، فإن الحكم المطعون فيه وقد انتهى إلى عدم انطباق أحكام القانون رقم ٦ لسنة ١٩٩٧ بشأن تعديل الفقرة الثانية من المادة ٢٩ من القانون رقم ٤٩ لسنة ١٩٧٧ من استلزام استعمال ورثة المستأجر الأصلى العين المؤجرة لغير أغراض السكنى فى ذات النشاط الذى كان يمارسه مورثهم طبقاً للعقد يكون قد خلص إلى النتيجة الصحيحة قانوناً ويضحى النعى عليه بسببى الطعن على غير أساس ولما تقدم يتعين رفض الطعن .
الحكم
لذلك
حكمت المحكمة برفض الطعن وألزمت الطاعنة المصروفات ومبلغ مائتى جنيه مقابل أتعاب المحاماة ، مع مصادرة الكفالة .
