الشرط الفاسخ الصريح في عقد الايجار بين التطبيق العملي وأحكام المحاكم
الشرط الفاسخ الصريح – في سياق التقرير التالي تلقي « الناس والقانون » الضوء علي أهم أسباب «نموذج عملي للشرط الفاسخ الصريح في عقد الايجار من خلال الطعن رقم ١٦٨٠ لسنة ٨٥ قضائية » حيث أن تمسك الطاعن (المستأجر) بخضوع العلاقة الإيجارية بينه وبين مورث المطعون ضدهم ( المؤجر ) لقانون إيجار الأماكن.
وثبوت أن العقد اللاحق عليها – الخاضع للقانون المدنى – صُدِّق على فسخه وإنهائه . دفاع جوهرى لا يحول دون تمسك الطاعن بالعلاقة الإيجارية السابقة .. وذلك من خلال قلم « أشرف فؤاد » المحامي بالنقض.
الشرط الفاسخ الصريح في عقد الايجار والواقع العملي
حكم
بإسم الشعب
محكمة النقض المصرية
دوائر الايجارات
الطعن رقم ١٦٨٠ لسنة ٨٥ قضائية
الطعن رقم 1680 لسنة 85 القضائية ” إيجارات ”
جلسة ٢٠١٧/١٢/١٦
العنوان
إيجار ” القواعد العامة في الإيجار : التقايل من عقد الإيجار ” . عقد ” زوال العقد : الفسخ الاتفاقى ” .
الموجز
تمسك الطاعن ( المستأجر ) بخضوع العلاقة الإيجارية بينه وبين مورث المطعون ضدهم ( المؤجر ) لقانون إيجار الأماكن وثبوت أن العقد اللاحق عليها – الخاضع للقانون المدنى – صُدِّق على فسخه وإنهائه . دفاع جوهرى لا يحول دون تمسك الطاعن بالعلاقة الإيجارية السابقة .
مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضاؤه بالإخلاء تأسيساً على أن مجرد تحرير عقد إيجار جديد للعين يعد تقايلاً من العقد السابق يُخضع العلاقة الإيجارية لأحكام الفسخ في القانون المدنى دون الاعتداد بمستندات الطاعن ومتجاوزاً عن إرادة المتعاقدين . قصور وخطأ .
القاعدة : الشرط الفاسخ الصريح في عقد الايجار
إذ كان الثابت بالأوراق ومدونات الحكم المطعون فيه أن الطاعن تمسك أمام محكمة الاستئناف بأنه يستأجر العين محل النزاع لاستعمالها صيدلية – أصلاً – من المؤجر مورث المطعون ضدهم بموجب العقد المؤرخ ١ / ١ / ١٩٩٥ المبرم بينهما والذى يخضع لقانون تأجير الأماكن .
وأن العقد اللاحق عليه المؤرخ ٩ / ١٢ / ١٩٩٦ سند مورث المطعون ضدهم في الدعوى وإن كان مبرماً بينهما إلا أنه لم يُنشئ علاقة إيجارية جديدة بين الطرفين ، إذ تم على أثره الاتفاق الحاصل بين ذات الطرفين على فسخه وإنهائه بينهما والتصديق على فسخه بتاريخ ٢٤ / ١٢ / ١٩٩٦ بالشهر العقارى برقم … لسنة ١٩٩٦ – وذلك بموجب محضر التصديق على إقرارهما بالتفاسخ منه .
وقدم تدليلاً على ذلك أصل إقرار الفسخ المُصدق عليه والثابت به اتفاق طرفيه على فسخ العقد ، وأنه بذات التاريخ قام الطرفان بالتصديق على عقد الإيجار المؤرخ ١ / ١ / ١٩٩٥ المصدق عليه بالشهر العقارى – سند الطاعن كمستأجر – وقدم تدليلاً على ذلك صور طبق أصل رسمية من أصل العقد السابق وشهادة رسمية بالتصديق عليه برقم … لسنة ١٩٩٦ مكتب توثيق زفتى.
تابع الطعن رقم ١٦٨٠ لسنة ٨٥ قضائية بشأن الشرط الفاسخ الصريح
وكانت مستندات الطاعن هذه قاطعة وواضحة الدلالة على تفاسخ الطرفين عن عقد الإيجار اللاحق المؤرخ ٩ / ١٢ / ١٩٩٦ ، وقد اتجهت إرادتهما المشتركة للتقايل منه بفسخه ، ومن ثم سقط أثره بين طرفيه ، وهذا بمثابة تقايل من العلاقة الإيجارية الخاضعة لأحكام القانون المدنى .
وهو ما لا يحول دون تمسك الطاعن كمستأجر بالعلاقة الإيجارية السابقة بموجب العقد السابق المؤرخ ١ / ١ / ١٩٩٥ الذى اتجهت إرادة الطرفين إلى استمرار سريانه بالتصديق عليه بالشهر العقارى في ذات تاريخ تفاسخهما عن العقد الجديد اللاحق دون إنشاء علاقة إيجارية جديدة.
ومن ثم خضوع العلاقة الإيجارية بين طرفيها – مورث المطعون ضدهم كمؤجر وبين الطاعن كمستأجر – لأحكام قانون تأجير الأماكن الاستثنائية .
تابع الطعن رقم ١٦٨٠ لسنة ٨٥ قضائية بشأن الشرط الفاسخ الصريح
وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وانتهى بإخلاء العين المؤجرة وبتسليمها على ما أورده بمدوناته من أن مجرد تحرير عقد إيجار جديد للعين والمؤرخ ٩ / ١٢ / ١٩٩٦ يعد فاسخاً للعقد السابق وتقايلاً منه يُخضع العلاقة الإيجارية لأحكام الفسخ في القانون المدنى دون تلك المنصوص عليها في أحكام قانون تأجير الأماكن وذلك تطبيقاً للقانون رقم ٤ لسنة ١٩٩٦ .
تابع الطعن رقم ١٦٨٠ لسنة ٨٥ قضائية بشأن الشرط الفاسخ الصريح
ولم يعتد الحكم بمستندات الطاعن ودلالتها الثبوتية على تقايل الطرفين من هذا العقد اللاحق سند مورث المطعون ضدهم ومتجاوزاً إرادة عاقديه فيما اتفقا عليه بإقرار التفاسخ المصدق عليه بتاريخ ٢٤ / ١٢ / ١٩٩٦ بفسخه بينهما .
وكذلك متجاوزاً إرادة المتعاقدين طرفيه – الطاعن ومورث المطعون ضدهم – ومقصودها في إعمال أثر العقد السابق المؤرخ ١ / ١ / ١٩٩٥ في سريانه على العلاقة الإيجارية بينهما بموجب التصديق عليه بالشهر العقارى في ذات تاريخ فسخ العقد اللاحق سند الدعوى .
وقد تمسك الطاعن كمستأجر بالعقد السابق وبخضوعه لأحكام قانون تأجير الأماكن ، ومن ثم فلا يجوز إخلاء الطاعن إلا للأسباب الواردة حصراً بها وليس لأحكام الفسخ في القانون المدنى ، فإن الحكم المطعون فيه يكون معيباً بما يوجب نقضه .
ولما تقدم ، وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه ، فإنه يتعين القضاء في موضوع الاستئناف بإلغاء الحكم المستأنف وبرفض الدعوى .
المحكمة : الشرط الفاسخ الصريح في عقد الايجار
بعد الاطلاع على الأوراق وسمـاع التقرير الذى تلاه السيد القاضى المقرر / عبد الصمد محمد هريدى ” نائب رئيس المحكمة ” والمرافعة وبعد المداولة .
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية .
الوقائع : الشرط الفاسخ الصريح في عقد الايجار
حيث إن الوقائع – على ما يبين من مطالعة الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل فى أن مورث المطعون ضدهم أقام على الطاعن الدعوى التى صار قيدها برقم ١٧٨٩ لسنة ٢٠١١ طنطا الابتدائية ” مأمورية المحلة الكبرى ” بطلب الحكم بطرد الطاعن من عين النزاع المبينة بالصحيفة والتسليم .
وقال بياناً لذلك إنه بموجب عقد الإيجار المؤرخ ٩ / ١٢ / ١٩٩٦ استأجر منه الطاعن الصيدلية محل النزاع مشاهرة ، ولانتهاء مدة العقد فقد أنذر المطعون ضده فى الميعاد المحدد قانوناً بعدم الرغبة فى تجديد عقد الإيجار ، إلا أنه تقاعس عن تسليم العين المؤجرة فأقام الدعوى .
الحكم الابتدائي
بتاريخ ٣١ / ١٢ / ٢٠١٢ حكمت بفسخ عقد الإيجار والإخلاء والتسليم .
الطعن بالاستئناف بشأن الشرط الفاسخ الصريح في عقد الايجار
استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم ١٦٥ لسنة ٧ ق طنطا ” مأمورية المحلة الكبرى ” ، وبتاريخ ١٩ / ١٢ / ٢٠١٤ قضت المحكمة بالتأييد .
الطعن بالنقض
طعن الطاعن فى هذا الحكم بطريق النقض ، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى برفض الطعن ، وإذ عُرِض الطعن على هذه المحكمة – فى غرفة مشورة – حددت جلسة لنظره ، وفيها التزمت النيابة رأيها .
أسباب الطعن بالنقض : (مخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه والقصور فى التسبيب والإخلال بحق الدفاع )
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه والقصور فى التسبيب والإخلال بحق الدفاع .
وفى بيان ذلك يقول إنه قضى بتأييد الحكم الابتدائى بالفسخ والإخلاء والتسليم تأسيساً على أن عقد الإيجار المؤرخ ٩ / ١٢ / ١٩٩٦ سند الدعوى لاحق على العقد السابق المؤرخ ١ / ١ / ١٩٩٥ المبرم بين ذات الطرفين عن صيدلية النزاع ، فيعتبر ناسخاً له ، وبانصراف إرادة عاقديه إلى أعمال أثر العقد الجديد فى خضوع العلاقة الإيجارية بين الطرفين لأحكام القانون المدنى وبفسخه وانتهائه بإقرار مورث المطعون ضدهم صارت يد الطاعن بالعين المؤجرة دون سند .
تابع الطعن رقم ١٦٨٠ لسنة ٨٥ قضائية بشأن الشرط الفاسخ الصريح
حال أن الثابت بالأوراق ومستندات الطاعن أنه تمسك أمام محكمة الاستئناف بأن ذلك العقد سند الدعوى المبرم بينه وبين مورث المطعون ضدهم قد اتفق الطرفان على فسخه وإنهائه بموجب إقرار منهما مصدق عليه بالشهر العقارى بتاريخ ٢٤ / ١٢ / ١٩٩٦ وأنهما بذات التاريخ قاما بالتصديق على العقد السابق المؤرخ ١ / ١ / ١٩٩٥ بالشهر العقارى .
وقدم تدليلاً على ذلك هذا العقد وشهادة التصديق عليه وذلك الإقرار بفسخ العقد سند الدعوى وشهادة التصديق على فسخه ، بما يقطع على انصراف إرادة الطرفين على استمرار إعمال العقد السابق الخاضع لقانون تأجير الأماكن .
إلا أن الحكم المطعون فيه التفت عن هذا الدفاع الجوهرى ودلالة المستندات المشار إليها وقضى بإخلاء صيدلية النزاع وبتسليمها استناداً إلى أحاكم القانون المدنى مما يُعيبه ويستوجب نقضه .
النعى فى محله
وحيث إن هذا النعى فى محله ، ذلك أن المقرر – فى قضاء هذه المحكمة – أنه :
“ولئن كان لمحكمة الموضوع السلطة التامة فى تحصيل وفهم الواقع فى الدعوى من الأدلة المقدمة فيها وترجيح بعضها على البعض الآخر .
إلا أنها تخضع لرقابة محكمة النقض فى تكييف هذا الفهم وفى تطبيق ما ينبغى من أحاكم القانون بحيث لا يجوز لها أن تطرح ما يقدم إليها تقديماً صحيحاً من الأوراق والمستندات المؤثرة فى حقوق الخصوم دون أن تدون فى حكمها بأسباب خاصة ما يبرر هذا الاطراح وإلا كان حكمها قاصراً .
تابع الطعن رقم ١٦٨٠ لسنة ٨٥ قضائية بشأن الشرط الفاسخ الصريح
كما أن إغفال الحكم بحث دفاع جوهرى أبداه الخصم وقدم دليله عليه يترتب عليه بطلانه للقصور فى أسبابه الواقعية “.
ومن المقرر في قضاء محكمة النقض أن:
“العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه أو تعديله إلا باتفاق طرفيه أو للأسباب التى يقرها القانون ويمتنع ذلك على القاضى ، فعليه أن يلتزم بعبارات العقد الواضحة باعتبارها تعبيراً صادقاً عن الإرادة المشتركة للمتعاقدين ز
فلا يجوز له تحت ستار التغيير الانحراف عن مؤداها الواضح إلى معنى آخر ، وعلى القاضى إذا ما أراد حمل العبارة على معنى آخر مغاير لظاهرها أن يبين فى حكمه الأسباب المقبولة التى تبرر هذا المسلك”.
تابع الطعن رقم ١٦٨٠ لسنة ٨٥ قضائية بشأن الشرط الفاسخ الصريح
وكان التعرف على ما عناه المتعاقدان من العقد هو مما يدخل فى سلطة محكمة الموضوع ، إلا أنه متى استخلصت المحكمة ذلك ، فإن التكييف القانونى الصحيح لما قصداه المتعاقدان وإنزال حكم القانون على العقد هو مسألة قانونية تخضع لرقابة محكمة النقض .
التفاسخ بإيجاب وبقبول صريحين أو ضمنيين بشأن الشرط الفاسخ الصريح في عقد الايجار
كما أنه ولئن كان التفاسخ – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – كما يكون بإيجاب وبقبول صريحين يكون أيضاً بإيجاب وقبول ضمنيين ، إلا أنه يجب على محكمة الموضوع إذ هى قالت بالتفاسخ الضمنى أن تبين كيف تلاقت إرادتا طرفى التعاقد على حل العقد .
وأن تورد من الوقائع والظروف ما اعتبرته كاشفاً عن هاتين الإرادتين بحيث لا تدع ظروف الحال شكاً فى دلالته على قصد التنازل حسبما تقضى به المادة ٩٠ من القانون المدنى ، وذلك بأسباب سائغة من شأنها أن تؤدى إلى ما رتبته عليها المحكمة .
تابع الطعن رقم ١٦٨٠ لسنة ٨٥ قضائية بشأن الشرط الفاسخ الصريح
كما أن المقرر أن قبول المستأجر تحرير عقد إيجار جديد عن العين التى يستأجرها ليس فيه ما يحول دون تمسكه بالعلاقة الإيجارية السابقة عنها ما لم يثبت على وجه قاطع أن إرادتى الطرفين اتجهتا إلى إنشاء علاقة إيجارية جديدة منبتة الصلة تماماً بالعلاقة السابقة ولو كانت بنفس شروطها .
ومن المقرر أنه ولئن كان الأصل فى العقود أن تكون لازمة ، بمعنى عدم إمكان انفراد أحد العاقدين بفسخ العقد دون رضاء المتعاقد الآخر ، إلا أنه ليس ثمة ما يمنع من الاتفاق بينهما على فسخ العقد والتقايل منه .
وكان مؤدى نص المادة ١٦٠ من القانون المدنى أنه إذا فُسخ العقد قضاءً أو اتفاقاً سقط أثره بين المتعاقدين واعتبر كأن لم يكن .
تابع الطعن رقم ١٦٨٠ لسنة ٨٥ قضائية بشأن الشرط الفاسخ الصريح
لما كان ذلك ، وكان الثابت بالأوراق ومدونات الحكم المطعون فيه أن الطاعن تمسك أمام محكمة الاستئناف بأنه يستأجر العين محل النزاع لاستعمالها صيدلية – أصلاً – من المؤجر مورث المطعون ضدهم بموجب العقد المؤرخ ١ / ١ / ١٩٩٥ المبرم بينهما والذى يخضع لقانون تأجير الأماكن .
وأن العقد اللاحق عليه المؤرخ ٩ / ١٢ / ١٩٩٦ سند مورث المطعون ضدهم فى الدعوى وإن كان مبرماً بينهما إلا أنه لم يُنشئ علاقة إيجارية جديدة بين الطرفين ، إذ تم على أثره الاتفاق الحاصل بين ذات الطرفين على فسخه وإنهائه بينهما والتصديق على فسخه بتاريخ ٢٤ / ١٢ / ١٩٩٦ بالشهر العقارى برقم ٢٢٢٨ لسنة ١٩٩٦ – وذلك بموجب محضر التصديق على إقرارهما بالتفاسخ منه .
تابع الطعن رقم ١٦٨٠ لسنة ٨٥ قضائية بشأن الشرط الفاسخ الصريح
وقدم تدليلاً على ذلك أصل إقرار الفسخ المُصدق عليه والثابت به اتفاق طرفيه على فسخ العقد ، وأنه بذات التاريخ قام الطرفان بالتصديق على عقد الإيجار المؤرخ ١ / ١ / ١٩٩٥ المصدق عليه بالشهر العقارى – سند الطاعن كمستأجر .
وقدم تدليلاً على ذلك صور طبق أصل رسمية من أصل العقد السابق وشهادة رسمية بالتصديق عليه برقم ٤٣٦٤ ب لسنة ١٩٩٦ مكتب توثيق زفتى .
وكانت مستندات الطاعن هذه قاطعة وواضحة الدلالة على تفاسخ الطرفين عن عقد الإيجار اللاحق المؤرخ ٩ / ١٢ / ١٩٩٦ ، وقد اتجهت إرادتهما المشتركة للتقايل منه بفسخه ، ومن ثم سقط أثره بين طرفيه ، وهذا بمثابة تقايل من العلاقة الإيجارية الخاضعة لأحكام القانون المدنى .
وهو ما لا يحول دون تمسك الطاعن كمستأجر بالعلاقة الإيجارية السابقة بموجب العقد السابق المؤرخ ١ / ١ / ١٩٩٥ الذى اتجهت إرادة الطرفين إلى استمرار سريانه بالتصديق عليه بالشهر العقارى فى ذات تاريخ تفاسخهما عن العقد الجديد اللاحق دون إنشاء علاقة إيجارية جديدة .
ومن ثم خضوع العلاقة الإيجارية بين طرفيها – مورث المطعون ضدهم كمؤجر وبين الطاعن كمستأجر – لأحكام قانون تأجير الأماكن الاستثنائية .
وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وانتهى بإخلاء العين المؤجرة وبتسليمها على ما أورده بمدوناته من أن مجرد تحرير عقد إيجار جديد للعين والمؤرخ ٩ / ١٢ / ١٩٩٦ يعد فاسخاً للعقد السابق وتقايلاً منه يُخضع العلاقة الإيجارية لأحكام الفسخ فى القانون المدنى دون تلك المنصوص عليها فى أحكام قانون تأجير الأماكن وذلك تطبيقاً للقانون رقم ٤ لسنة ١٩٩٦ .
ولم يعتد الحكم بمستندات الطاعن ودلالتها الثبوتية على تقايل الطرفين من هذا العقد اللاحق سند مورث المطعون ضدهم ومتجاوزاً إرادة عاقديه فيما اتفقا عليه بإقرار التفاسخ المصدق عليه بتاريخ ٢٤ / ١٢ / ١٩٩٦ بفسخه بينهما .
تابع الطعن رقم ١٦٨٠ لسنة ٨٥ قضائية بشأن الشرط الفاسخ الصريح
وكذلك متجاوزاً إرادة المتعاقدين طرفيه – الطاعن ومورث المطعون ضدهم – ومقصودها فى إعمال أثر العقد السابق المؤرخ ١ / ١ / ١٩٩٥ فى سريانه على العلاقة الإيجارية بينهما بموجب التصديق عليه بالشهر العقارى فى ذات تاريخ فسخ العقد اللاحق سند الدعوى .
وقد تمسك الطاعن كمستأجر بالعقد السابق وبخضوعه لأحكام قانون تأجير الأماكن ، ومن ثم فلا يجوز إخلاء الطاعن إلا للأسباب الواردة حصراً بها وليس لأحكام الفسخ فى القانون المدنى ، فإن الحكم المطعون فيه يكون معيباً بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقى أوجه الطعن .
ولما تقدم ، وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه ، فإنه يتعين القضاء فى موضوع الاستئناف بإلغاء الحكم المستأنف وبرفض الدعوى .
الحكم
لذلـــــــــــــــك
نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه .
وألزمت المطعون ضدهم المصروفات ومائتى جنيه مقابل أتعاب المحاماة .
وحكمت فى موضوع الاستئناف رقم ١٦٥ لسنة ٧ ق طنطا ” مأمورية المحلة الكبرى ” بإلغاء الحكم المستأنف وبرفض الدعوى .
وألزمت المستأنف ضدهم المصاريف ومائة وخمسة وسبعين جنيهاً مقابل أتعاب المحاماة .
