التطهير و التخلية في نظام الرهن العقاري المسجل

في التقريرتلقي “الناس و القانون” الضؤ علي إشكالية غاية في الاهمية يهم ملايين الحائزين و المدينين والدائنين المرتهنين  .. وهي نظام التطهير و التخلية في نظام الرهن العقاري المسجل, ويبين الاستاذ : أشرف فؤاد المحامي ، أهم نقاط هذا النظام.

 نصوص و مواد القانون الخاصة التطهير و التخلية في نظام الرهن العقاري المسجل

مــادة 1072 من القانون المدني المصري

إذا لم يختر الحائز أن يقضى الديون المقيدة أو يطهر العقار من الرهن أو يتخلى عن هذا العقار ، فلا يجوز للدائن المرتهن أن يتخذ فى مواجهته إجراءات نزع الملكية وفقا لأحكام قانون المرافعات الا بعد إنذار بدفع الدين المستحق أو تخليه العقار ، ويكون الإنذار بعد التنبيه على المدين بنزع الملكية أو مع هذا التنبيه فى وقت واحد.

مــادة 1073 من القانون المدني المصري

(1 ) يجوز للحائز الذى سجل سند ملكيته ولم يكن طرفا فى الدعوى التى حكم فيها على المدين بالدين ، أن يتمسك بأوجه الدفع التى كان للمدين أن يتمسك بها ، إذا كان الحكم بالدين لاحقا لتسجيل سند الحائز.

( 2 ) ويجوز للحائز فى جميع الأحوال أن بتمسك بالدفوع التى لا يزال للمدين بعد الحكم بالدين حق التمسك بها.

مــادة 1074 من القانون المدني المصري

يحق للحائز أن يدخل فى المزاد على شرط الا يعرض فيه ثمنا أقل من الباقى فى ذمته من ثمن العقار الجارى بيعه.

مــادة 1075 من القانون المدني المصري

إذا نزعت ملكية العقار المرهون ولو كان ذلك بعد أتخاذ إجراءات التطهير أو التخلية ورسا المزاد على الحائز نفسه ، اعتبر هذا مالكا للعقار بمقتضى سند ملكيته الأصلى ، ويتطهر العقار من كل حق مقيد إذا دفع الحائز الثمن الذى رسا به المزاد أو أودعه خزانة المحكمة.

مــادة 1076 من القانون المدني المصري

إذا رسا المزاد فى الأحوال المتقدمة على شخص آخر غير الحائز ، فإن هذا الشخص الآخر يتلقى حقه من الحائز بمقتضى حكم مرسى المزاد.

مــادة 1077 من القانون المدني المصري

إذا زاد الثمن الذى رسا به المزاد على ما هو مستحق للدائنين المقيدة حقوقهم ، كانت الزيادة للحائز وكان للدائنين المرتهنين أن يطلبوا من الحائز أن يستوفوا حقوقهم من عدم الزيادة.

مــادة 1078 من القانون المدني المصري

يعود للحائز ما كان له قبل انتقال ملكية العقار إليه من حقوق ارتفاق وحقوق عينية اخرى.

مــادة 1079 من القانون المدني المصري

على الحائز أن يرد ثمار العقار من وقت إنذاره بالدفع أو التخلية. فإذا تركت الإجراءات مدة ثلاث سنوات ، فلا برد الثمار الا من وقت أن يرب إليه إنذار جديد.

مــادة 1080 من القانون المدني المصري

(1 ) يرجع الحائز بدعوى الضمان على المالك السابق فى الحدود التى يرجع بها الحلف على من تلقى منه الملكية معارضة أو تبرعا.

( 2 ) ويرجع الحائز أيضا على المدين بما دفعه زيادة على ما هو مستحق فى ذمته بمقتضى سند ملكيته أيا كان السبب فى دفع هذه الزيادة ، ويحل محل الدائن ين الذين وفاهم حقوقهم. وبوجه خاص يحل محلهم فيما لهم من تأمينات قدمها المدين دون التأمينات التى قدمها شخص آخر غير المدين.

مــادة 1081 من القانون المدني المصري

الحائز مسئول شخصيا قبل الدائنين عما يصيب العقار من تلف كخطئه.

 شرح نصوص ومواد القانون الخاصة التطهير و التخلية في نظام الرهن العقاري المسجل

مفهوم مصطلح التطهير في نظام الرهن العقاري المسجل

مفهوم التطهير في نظام الرهن العقاري المسجل هو إن يعرض الحائز على الدائنين المرتهنين بأن يدفع لهم مبلغا مساويا للقيمة الحقيقة للعقار المرهون .

 من هو صاحب الحق في التطهير ؟

 وفقاً للقانون المدني المصري أنه : يجوز للحائز إذا سجل ملكيته أن يطهر العقار من كل رهن ثم قيده قبل تسجيل هذا السند .

ومن ثم يجوز لكل حائز أشهر سند ملكيته أن يعرض التطهير و لا يعتبر حائزا المالك تحت شرط واقف طالما أن الشرط لم يتحقق , فلا يجوز له التطهير .

أما المالك تحت شرط فاسخ فيجوز له ذلك و تحقق الشرط الفاسخ يؤدي إلى زوال الملكية بأثر رجعي , و يصبح كأن التطهير صدر من غير المالك

الجدير بالذكر في هذا الخصوص أن المشرع الجزائري رجح الأثر النهائي للتطهير : اذ حد من رجعية الشرط الفاسخ , و هذا ما قرره القانون المدني حيث أنه اذ لا تمت إجراءات التطهير انقضى حق الراهن نهائيا و لو زالت لأي سبب من الأسباب ملكية الحائز الذي طهر العقار .

 الوقت الذي يتم فيه التطهير 

للحائز الحق في عرض التطهير بمجرد اكتسابه صفة الحائز دون انتظار الحلول اجل الدين , و يبقى هذا الحق قائم إلى يوم إيداع قائمة شروط البيع .

حيث للحائز أن يستعمل هذا الحق حتى قبل إن يوجه دائنون المرتهنون التنبه للمدين أو الإنذار إلى هذا الحائز و يبقى هذا الحق قائما إلى يوم إيداع قائمة شروط البيع .

 إجراءات التطهير

يجب على الحائز الذي يعرض التطهير أن يبلغ إلى كل دائن مرتهن مقيد حقه في موطنه المختار إعلان يشتمل على :

1 ـ خلاصة من سند ملكية الحائز تتضمن بيان نوع التصرف و تاريخه و اسم المالك السابق مع تعينه محل العقار و الثمن في حالة كون التصرف بيع .

2 ـ  تاريخ شهر ملكية الحائز .

3 ـ  المبلغ الذي يقدره الحائز قيمة للعقار , و يجب أن لا يكون المبلغ اقل مما يتخذ أساسا في تقدير المقابل في حالة نزع ملكية للمنفعة العامة و أن لا يقل على كما هو باقي في ذمة الحائز من ثمن .

4 ـ  ذكر كل الحقوق التي تم قيدها قبل أن يشهر الحائز سند ملكيته . انه عليه كذلك أن يبدي استعداده في نفس الإعلان للدفع في حالة قبول الدائنين لهذا العرض .

مصير العرض الذي تقدم به الحائز 

قد يقبل الدائنين العرض كما قد يرفضونه .

أولا : قبول العرض

لم يشترط المشرع موافقة صريحة منهم و إنما اعتبر سكوتهم عن الرفض قبولا و هذا ما يفهم مما جاء في القانون المدني الذي أكد على انه : يجوز لكل دائن قيد حقه و لكل كفيل لحق يقيد أي يطلب بيع عقار المطلوب تطهيره و يكون ذلك في خلال : 30 يوما من أخر إعلان رسمي يضاف إليها آجال المسافة ما بين الموطن الأصلي و الموطن المختار على أن لا تزيد آجال المسافة على :30 يوما أخرى

كما يتضح أن المدة لا تتجاوز : 60 يوما على أكثر تقدير فإذا انتهت المدة و لم يرفض لي دائن اعتبر سكوتهم قبولا و يحق بعدها للحائز القيام بالتطهير .

ثانياً : رفض العرض 

و يعتبر عرض التطهير مرفوضا إذا لم يوافق عليه الدائنين المرتهنين أو احدهم ,فالرفض يؤدى حتما إلى البيع بالمزاد العلني .ويحق البيع لاى دائن مرتهن أو لكفيل عيني اذ تنص المادة 918من القانون المدنى على ما يلى :يجوز لكل دائن مرتهن قيد حقه و لكل كفيل لحق مقيد أن يطلب بيع العقار المطلوب تطهيره …).

و يتم طلب البيع بإعلان يوجه إلى الحائز و إلى المالك السابق ,و يجب على طالب البيع أن يودع لدى الخزينة العامة مبلغا كافيا لتغطية مصاريف البيع بالمزاد العلني .فإذا لم يتم الإعلان بهذه الطريقة كان باطلا.المادة 919من القانون المدنى تنص على ما يلى :على أن عدم استيفاء شرط من هذه الشروط يؤدي إلى بطلان الطلب . وعلى طالب البيع بالمزاد أن يبقى على طلبه ولا يمكن التراجع عنه إلا إذا وافق على ذلك جميع الدائنين و جميع الكفلاء.

 إذا لم يطلب بيع العقار وفقا للإجراءات القانونية فان ملكية العقار تستقر للحائز نهائيا وذلك إذا ما دفع المبلغ الذي يقوم به العقار أو أودعه الخزينة العامة ,و بمجرد هذا يمكن له طلب إلغاء التعقيدات الواردة على عقاره.

 

التخلية في نظام الرهن العقاري المسجل

 

مفهوم التخلية في نظام الرهن العقاري المسجل : هي تجنب الحائز اتخاذ الإجراءات في مواجهته بترك العقار في يد حارس قضائي ,و تمارس الإجراءات في مواجهة هذا الأخير.

من هو صاحـب الحق في التخلــــية في نظام الرهن العقاري المسجل؟

التخلية في الأصل مقررة لمصلحة :

1 ـ[ الحائز : و لكن هناك حالات يسقط عنه هذا الحق و ذلك اذ ا كان مجبرا على قضاء الديون ، وفي حالتين الاجبار لا يجوز للحائز أن يتخلص من التزامه بالوفاء للدائنين بتخلية عن العقار.

2 ــ  للكفيل العيني التخلية حق ، و اذا كان الراهن شخصا آخر غير المدين جاز له تفادى أي إجراء موجه إليه إن هو تخلى عن العقار المرهون .

وقت التخــــلية

المشرع المصري لم يحدد وقت للتخلية , فيمكن للحائز اللجوء إليها بمجرد إنذاره بالوفاء ,و يبقى هذا الحق قائم إلى يوم رسو البيع بالمزاد.

إجراءات التخلية

تكون تخلية العقار المرهون بــ:

1 ــ تقرير يقدمه الحائز إلى قلم كتابة المحكمة المختصة ، و التي يقع في دائرة اختصاصها العقار المرهون.

2 ــ يجب علي الحائز أن يطلب التأشير بذلك في هامش تسجيل التنبيه بنزع الملكية.

3 ــ أن يعلم الدائن المباشر بالإجراءات بهذه التخلية في خلال 5 أيام من وقت التقرير بها .

4 ــ يجوز لمن له مصلحة في التعجيل أن يطلب إلى قاضى الأمور المستعجلة تعيين حارس تتخذ في مواجهته إجراءات نزع الملكية و يعين الطالب حارسا إذا طلب ذلك. 

أثار التخــلية 

1 ــ بمجرد التخلية تتوقف الإجراءات في مواجهة الحائز و لصاحب المصلحة أن يطلب تعيين حارس لاتخاذ الإجراءات في مواجهته.

2 ــ إن الحائز يتخلى عن الحيازة العرضية للعقار المرهون فقط ,فملكية هذا العقار و حيازته القانونية تبقى له (اى الحائز).

3 ــ إذا بيع العقار المرهون بثمن يزيد عن قيمة الديون ,فالزيادة تعود للحائز باعتباره هو مالك العقار.