كل ما تريد معرفته عن إجراءات التسجيل في الشهر العقاري (الرسوم والأوراق المطلوبة)

خطوة بخطوة.. إجراءات التسجيل في الشهر العقاري (الرسوم والأوراق المطلوبة) .. وفقاً لنظام الشهر و التسجيل الحالي:

في التقرير التالي تلقي “علي الناس والقانون” الضؤ  نظام الشهر العقاري و إجراءات التسجيل في الشهر العقاري من حيث طلب القيد والرسوم والأوراق المطلوبة.. وفقاً لنظام الشهر و التسجيل الحالي، حيث نصت تعديلات قانون الشهر العقارى الاخيرة، والتي أثارت جدلا واسعا في الشارع المصرى، على عدد من الاجراءات حتى يتم تسجيل العقار. مما لاشك فيه ان الدولة عندما نقدم تعديلات في قانون الشهر العقاري فهي نهدف الي تحقيق مصلحة الدولة والمواطن علي حد سوا ، وحتي لايتحول التسجيل لا يتحول إلى عبء على المواطنين..بقلم “اشرف فؤاد” المحامي بالنقض.

إجراءات التسجيل في الشهر العقاري

أولا : التسجيل في الشهر العقارى ويتم من خلال:

1 ــ تقديم طلب كتابي لموظف الشهر العقاري مرفقا به العقد الإبتدائي وتكليفات الضريبة العقارية وكشف مساحي للوحدة السكنية.

2 ــ  مراجعة الطلب المقدم والتوقيع عليه للقبول والإشهار.

3 ــ تحرير العقد الأزرق داخل مصلحة الشهر العقاري للتوقيع عليه والتوثيق من جانب طرفي العقد.

4 ــ رسوم التسجيل في الشهر العقاري بالاضافه لرسوم المساحة وتختلف حسب مساحه العقار أو الوحده السكنيه وهي:

أ ــ الوحدة السكنية المبنية على مساحة 100 متر، بينما تصل إلى 1000 جنيه، شاملة رسم المساحة بقيمة 175 جنيها.

ب ــ الوحدة السكنية على مساحة 200 متر، وتبلغ 1500 جنيه، شاملة رسم المساحة بقيمة 225 جنيها.

ج ــ الوحدة السكنية على 300 متر، و 2000 جنيه، شاملة رسم المساحة بقيمة 275 جنيها للوحدة السكنية التي تزيد عن 300 متر.

ثانياً : رسوم نقابه المحامين

لقد نص قانون الشهر العقاري الجديد رقم 180 لسنه 2020 على انه يشترط لتسجيل وحدتك في الشهر العقاري دفع رسم تصديق نقابة المحامين على العقد، بنسبة 1% من قيمة العقد ، بمعني انه لو كانت الشقه سعرها 300 الف ستدفع 3 الأف لنقابة المحامين ، و بحد أقصى 25 ألف جنيه، مقابل التصديق على توقيع المحامي على عقود البيع العرفية، التي تزيد قيمتها عن 20 ألف جنيه، ولا تستحق عند شهر الصحيفة أو شهر الحكم.

ثالثاً : رسم المساحة

ينم تقدير رسم المساحة حسب مساحة الوحدة السكنية محل التعاقد، يدفع 190 جنيه لو الشقة مساحتها أقل 100 متر، ويدفع 380 جنيه، لو الوحدة السكنية مساحتها أكبر من 100 متر، اما الشقة مساحتها تزيد عن 200 متر، فملزم المشتري بدفع 570 جنيها.

رابعاً : رسم هندسي

ان تقدير الرسم الهندسي في حدود 1000 جنيه، ويتم اعداده من مكتب هندسي معتمد، ومن خلال الاتفاق مع مهندس مساحة ليتم الانتهاء منه مقابل 2000 جنيه أو اكثر نظير خدمات المهندس.

خامساً :  ضريبه التصرفات العقاريه

 تقدر ضريبه التصرفات العقاريه بــ 2.5 في المائه من قيمه العقد.

سادساً : النشر في الصحف اليومية

وهناك رسم الشهر ايضا في الصحف اليوميه واسعه الانتشار على حساب طالب التسجيل.

سابعاً : تحول الرقم الوقتي إلى رقم نهائي

ويتحول الرقم الوقتي في طلب الشهر إلى رقم نهائي بعد مرور سبعه ايام بدون اعتراض ويتم الاعتراض اما قاضي الامور الوقتيه

ثامناً : رفع دعوي امام المحكمة

1 ــ تقدر رسوم رفع الدعوة حسب مساحة الشقة، يتم دفع ضريبة دمغة وأتعاب محاماه، ورسم الدعوة في حدود 500 جنيه إلى 3000 جنيه تقريبا.

2 ــ يسدد رسم الأمانة القضائية تحت حساب شهر الحكم.

أكد قانون الشهر العقاري على دفع 75 % رسم الأمانة القضائية، تحت الطلب والباقي يدفع عند تسجيل الحكم، وهي تقدر 45 جنيه على كل 1000 جنيه، من سعر الشقة محل التعاقد

الاوراق المطلوبه للتسجيل في الشهر العقاري

1 ـ وجود عقد بيع أولي.

2 ــ قرار محكمة بشأن صحة العقد ودخوله حيز النفاذ.

3 ــ شهادة من السلطة المحلية المختصة بأن العقار ليس له مخالفات.

4 ــ بطاقة البائع والمشتري.

5 ــ مكلفة ضريبة عقارية.

 تقديم المستندات بحافظة مستندات موضح بها بيان المستندات وعددها وتاريخها وتاريخ تقديمها، ثم التأشير عليها من العضو الفني (المأمور) الذي يؤشر عليها بعبارة يرفق ويعرض ويتمّ تقديمها بعد التأشير عليها إلى موظف سجل الطلبات ليتم عرض الطلب مرة ثانية بعد استيفاء نواقصه».

يظل الطلب من ثلاثة إلى خمسة أيام، فإذا كان مستوفيًا حرر أخطار القبول بشرط ألا تكون هناك حالة من حالات تعارض الطلب مع غيره أو تصرف سابق ينقص من الحصة، وأن الملكية تسمح في حدود الأربعة وعشرون قيراطا.

العضو الفني يقوم ببحث الطلب من حيث توافر الأهلية والصفة والسلطة وأصل الملكية، وورود العقار باسم المتصرف في التكليف (التمويل) والوصف ورقم العوائد والترخيص للعقارات المبنية بعد ۱۹۹۲/٦/۲ ومواعيد الطلب وسقوطه والطلبات الواردة على عقار التعامل والمفاضلة بينها.

ثم يراجع الطلب بعد ذلك من مراجع ثان أقدم بالمأمورية للتأكد من استيفاءه.

يتم تسليم إخطار القبول لصاحب الشأن أو وكيله، ومعه كشف التحديد المساحي وباقي المستندات لتحرير مشروع المحرر على الورق الأزرق المدموغ، مؤكدا أنه بذلك تنتهي أول مراحل الشهر، وهى مرحلة الطلبات، والحصول على القبول.

 الإجراءات الجديدة للتسجيل العقارى في ضؤ المادة الجديدة المضافة رقم ٣٥ مكرر من قانون الشهر العقارى التى صدرت بالقانون رقم ١٨٦ لسنة ٢٠٢٠ التي سيتم تطبيقها عام 2022م

مما  لا شك أن هناك منفعة وفائدة كبيرة تعود على كلاً من الدولة و المواطن من تسجيل العقارات فى الشهر العقارى. ان ماجاء به نص المادة ٣٥ مكرر من قانون الشهر العقارى التى صدرت بالقانون رقم ١٨٦ لسنة ٢٠٢٠. و آليات التسجيل وفقا لهذه المادة التى أوضحها السيد رئيس مصلحة الشهر العقارى بجريدة الأهرام الصادر يوم ٢٠١٢/٢/٢٥، والتى أوضح فيها الخطوات العملية التى يجب اتباعها لتطبيق هذه المادة.

و هذه الخطوات كما حددها رئيس مصلحة الشهر العقارى والمسئول الأول عن الشهر العقارى :

1 ــ  بيان إجراءات التسجيل الجديدة:

وفقا للمادة ٣٥ مكرر والخطوات اللازم اتباعها لتطبيقها كما حددها رئىس مصلحة الشهر العقارى، فإن على الشخص الذى يكون معه حكم نهائى يثبت إنشاء حق من الحقوق العينية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله أن يقوم بالخطوات التالية:

2 ــ  الذهاب إلى مأمورية الشهر العقارى الواقع فى دائرتها العقار لكى يسجل بها عريضة دعوى.

3 ــ  الذهاب إلى مصلحة المساحة لكى تقوم بمعاينة العقار.

3 ــ  الذهاب إلى مأمورية الشهر العقارى مرة ثانية للحصول على إخطار بقبول هذا التحديد.

4 ــ  الذهاب إلى مكتب المراجعة الفنية فى المحافظة أو الجهة التابع العقار لها، لتسجيل صحيفة دعوى.

5 ــ  الذهاب مرة ثالثة إلى مصلحة الشهر العقارى لكى تعطيه الرقم الوقتى للتسجيل.

6 ــ الذهاب إلى المحكمة التابع بها العقار، وتقديم طلب للحصول على حكم منها.

7 ــ الذهاب إلى المحكمة لكى يحصل على صورة رسمية من الحكم.

8 ــ الذهاب إلى مأمورية الشهر العقارى مرة رابعة ليحصل منها على خطاب جريدة الأهرام لنشر الحكم.

9 ــ الذهاب إلى الحى التابع له العقار للحصول على شهادة منه بان العقار غير مخالف.

10 ــ  الذهاب مرة خامسة إلى مأمورية الشهر العقارى لتسليمها شهادة المخالفات.

11 ــ  لكل ذى مصلحة الاعتراض على القرار الوقتى للتسجيل خلال شهر من نشره فى جريدة الأهرام.

12 ــ الاعتراض يكون أمام قاضى الأمور الوقتية الذى يتبعه العقار. وللقاضى تأييد القرار الوقتى أو رفضه. وعليه أن يصدر قراره خلال سبعة أيام من تقديم الاعتراض إليه ويكون قراره نهائيا.

13 ــ  إذا صد قرار القاضى برفض الاعتراض، يحصل طالب التسجيل على صورة رسمية من القرار ويذهب بها للمرة السادسة إلى مأمورية الشهر العقارى. لكى تجرى القيد النهائى وتسجيل العقار.

ما يؤخذ علي تطبيق نص المادة ٣٥ مكرر من قانون الشهر العقارى التى صدرت بالقانون رقم ١٨٦ لسنة ٢٠٢٠.

 لقد حوت المادة ٣٥ مكرر علي الاجراءات التى رسمتها مصلحة الشهر العقارى لتطبيقها، وتضمنت شروط إضافية ، ونري ان هذة الشروط لا تتفق مع طبيعة نظام الشهر العقارى كما انها تتعارض مع عدد من المبادئ العامة فى القانون المصرى مثل :

١ ـ ان دور قاضى الأمور الوقتية في تقدير سلامة المستندات اللازمة للتسجيل حيث يلجأ إليه طالب التسجيل للحصول على حكم ، وذلك وفقاً لنص المادة ٣٥ مكرر المضافة جديدة بالقانون رقم ١٨٦ لسنة ٢٠٢٠ .

ولما كان غرض المشرع المصري جعل قاضى الأمور الوقتية مختص ينظر المسائل العاجلة التى يخشى عليها من فوات الوقت والتى تقتضى أن ينظرها القاضى دون جلسة وفى غير حضور الأطراف. وبحسب وظيفته التى حددها له القانون فهو لا يصدر أحكاما بل يصدر أمرا وقتيا دون المساس بموضوع المسألة التى تعرض عليه.

وبذلك نجد إن الفصل فى سلامة المستندات المقدمة من طالب الشهر والتسجيل تتنافي وطبيعة قاضٍ الأمور الوقتية بل يجب ان يناط بها لقاضى الموضوع.

وإن كان المقصود من اعطاء الاختصاص لقاضى الأمور الوقتية وفقاً لنص المادة ٣٥ مكرر المضافة جديدة بالقانون رقم ١٨٦ لسنة ٢٠٢٠ هو أن ينظر المستندات المؤيدة لطلب التسجيل من حيث الظاهر دون بحث موضوعى، فإن ذلك مردود عليه يأن يناط بهذة المهمة الي موظفين ذو خبرة بمصلجه الشهر العقاري (لجنة من ذوي الخبرة والاقدمية) ، دون ادخال قاضي الأمور الوقتية.

فضلاً عن ان المادة ٣٥ مكرر المضافة جديدة بالقانون رقم ١٨٦ لسنة ٢٠٢٠ من ناحية أخرى، نصت على أن «حكم» قاضى الأمور الوقتية نهائى. ولأن قاضى الأمور الوقتية يصدر قراره فى غير جلسة ودون سماع أقوال أى طرف فقد يخطئ فى قراره. ومن ثم كان يجب جعل قراره قابلا للتظلم منه وفقا لقواعد الأوامر على العرائض التى ينص عليها قانون المرافعات المدنية والتجارية.

٢ ـ نص المادة ٣٥ مكرر المضافة جديدة بالقانون رقم ١٨٦ لسنة ٢٠٢٠ الجديدة تجعل القيد النهائى فى الشهر العقارى عندما يصدر قاضى الأمور الوقتية «حكما» بسلامة هذا القيد، يعتبر الحكم حاسما بالنسبة لتقرير الحق العينى لمن تقرر القيد النهائى باسمه. وهذا يعد أمراً خطيراً، حيث لا يتصور أن يناط بقاض الامور الوقتية بمثل هذه السلطة الخطيرة، وأن يصبح قراره الوقتى حاسما بالنسبة لحقوق العينية العقارية للأشخاص، فمثل هذه الحقوق لا يمكن أن يحسمها إلا حكم قضائى.

٣ ـ اقتصر النص على من معه حكم قضائى نهائى، فهو لا ينطبق على من ليس له حكم نهائى، ولهذا فإنه لا يحقق هدف المشرع من حصر الثروة العقارية فى مصر.

٤ ـ لا توجد صلة قانونية أو منطقية بين تسجيل العقار أو القيد فى الشهر العقارى ووجود مخالفات على العقار، ولهذا فإنه لا محل لإلزام طالب التسجيل بالحصول على شهادة من الحى بعدم وجود مخالفات على العقار فهذا استحداث ليس له وجود فى القانون الحالى. وهو استحداث يتضمن تعسفا فى استعمال سلطة التشريع، باستعماله اداة لتحقيق هدف غير الذى يقصده النص التشريعى.

وهذا قد يعرضه للحكم بعدم الدستورية، ونفس الأمر، بالنسبة للنص على منع تقديم خدمات المرافق العامة لمن لا يقوم بقيد حقه فى الشهر العقارى، إذ تلحقه شبهة عدم الدستورية، لاعتدائه بوضوح على حقوق قررها الدستور للمواطنين.

٥ ـ كما لا يحقق النشر فى جريدة يومية واسعة الانتشار أى فائدة، ولا حاجة إليه لتحقيق الهدف الذى يرمى إليه نص المادة ٣٥ مكررا. فمن الناحية العملية لم يعد المصريون يقبلون على قراءة الجرائد المكتوبة. وإذا كان النشر فى جريدة لازما بالنسبة لكل طلب تسجيل، فمن غير المتصور أن تتسع جريدة الأهرام لكل الإعلانات عن القيد فى الشهر العقارى. ولو فرضنا أن قامت الجريدة بإصدار صفحات عديدة لهذه الإعلانات، فمن الناحية العملية لا يتصور أن يقوم طالب القيد بقراءة هذه الإعلانات بأكملها، لكى يعثر على إعلانه منشورا لاخطار مأمورية الشهر العقارى بتمام الإعلان!!

٦ ـ ولما كانت الدولة المصرية ترعى مواطنيها، فإنه يجب اعفاء ملاك المساكن المؤجرة بإيجار قديم والمساكن التى توجد بالقرى وبالاراضى الزراعية سواء كانت فى زمام القرية أو خارج الزمام، من رسوم التسجيل ومن ضريبة التصرفات. وبغير هذا الاعفاء لن يقبل هؤلاء على قيد عقاراتهم. ولن يتحقق الهدف الذى ترمى إليه الدولة من حصر الثروة العقارية لتحقيق التنمية الاجتماعية والاقتصادية التى تسعى إلى تحقيقها.

اقتراحات من جانبنا

يتبين من تطبيق نص المادة ٣٥ مكرر المضافة جديدة بالقانون رقم ١٨٦ لسنة ٢٠٢٠ مدى العنت الذى يصيب كلمواطن يفكر فى تسجيل العقار الخاص به بعدما تطبق وتنفذ هذه المادة.

ولما كانت الدولة ترمى إلى حماية حقوق المواطنين وعمل حصر دقيق للثروة العقارية حتى تتمكن من وضع سياسة وبرامج تنموية ، فيجب إعادة المادة ٣٥ مكرر المضافة جديدة بالقانون رقم ١٨٦ لسنة ٢٠٢٠ إلى مجلس النواب. لكى يقرر أحد حلين:

الحل الأول

إلغاء المادة ٣٥ مكرر وتخفيض رسوم التسجيل لمدة محددة «ثلاث اعوام مثلا» مع إعفاء من أشرنا من قبل إلى وجوب إعفائهم من دفع أية رسوم أو ضريبة تصرفات، مع ادخال تعديلات على إجراءات التسجيل فى الشهر العقارى لتيسيرها بمراعاة ما ذكرنا من ملاحظات، فتكون الإجراءات كالتالى:

١ ـ  طالب التسجيل يقدم طلبه إلى مأمورية الشهر العقارى، ومعه مستنداته التى تكون المصلحة قد حددتها. وتتولى المأمورية فحص المستندات والحصول على أية موافقات ترى لزوم الحصول عليها من جهات حكومية أخرى، واتمام التسجيل فى ميعاد محدد.

٢ ـ إلغاء أى دور لقاضى الأمور الوقتية.

٣ ـ إلغاء النشر فى إحدى الصحف اليومية.

٤ ـ عدم التجاء طالب الشهر إلى أى محكمة، ويكون الالتجاء إلى المحكمة ممن يتظلم من قرار المأمورية فى ميعاد يحدده القانون، ويكون الاختصاص للقاضى الجزئى الذى يتبعه العقار. وقبل الحكم الطعن فيه استثناء أمام المحكمة الكلية.

٥ ـ عدم الربط بين اجراءات التسجيل ودفع ضريبة التصرفات أو دفع مديونيات لإحدى الجهات الحكومية، أو أية مخالفات تتعلق بالعقار المطلوب تسجيله.

الحل الثانى

ان تم الابقاء علي العمل بنص المادة ٣٥ مكرر المضافة جديدة بالقانون رقم ١٨٦ لسنة ٢٠٢٠ ، يجب اجراء تعديل بها لإنشاء نظام شهر عقاري جديد يحقق الهدف الرئسي الذى يرمي اليه المشرع ويبغيه وهو حصر الثروة العقارية لتمكين الدولة من تحقيق أهدافها التنموية، ويبقى نظام الشهر العقارى كما هو بسجلاته الشخصية والعينية مع النظر فى تعديل إجراءاته.

ويتم النص على نظام القيد الوقتى والقيد النهائى كنظام مستقل عن اجراءات الشهر العقارى كالتالى:

١ــ يجب ان يعد فى مأمورية الشهر العقارى جدولان:

أ ــ جدول يحتوى على ما تم طلب قيده .

ب ــ جدول لما تم قيده. ومن الطبيعى أن كل من يرغب فى شراء عقار يذهب إلى مأمورية الشهر العقارى التابع لها العقار للكشف عنه قبل الشراء. ولهذا فإن قيد الطلبات، ثم قيد ما تم فيها فى جدولين فى الشهر العقارى، سيمكن من يرغب فى شراء العقار أو اكتساب حق عينى عليه من معرفة هذه القيود دون حاجة لنشر فى جريدة دون فائدة.

٢ــ لكل ذى مصلحة فى الاعتراض على القيد الوقتى أو النهائى أن يتظلم إلى مأمورية الشهر العقارى التى تم فيه قيد الطلب وذلك خلال ثلاثة أشهر من تاريخ القيد الوقتى أو تاريخ القيد النهائى.

٣ ــ تفصل المأمورية فى التظلم خلال شهرين من تقديمه وتقوم بإخطار مقدم التظلم ومقدم الطلب إن كان غير المتظلم بقرارها بخطاب مسجل بعلم الوصول.

٤ــ لمن رفضت المأمورية تظلمه أن يطعن فى قرارها خلال شهرين من اخطاره بقرار المأمورية وذلك بدعوى تختص بها ــ استثناء ــ المحكمة الجزئية الت ىتتبعها المأمورية ويقبل الحكم الاستئناف وفقا للوقاعد العامة ويقتصر اختصاص القاضى على الفصل فى سلامة قرار المأمورية بالنسبة للقيد فى جداولها دون التعرض للحق العينى على العقار أو لصحة أو بطلان ما يكون قد تم من تسجيل بواسطة مأمورية الشهر العقارى وذلك سواء تم التسجيل وفقا لم قدم للمأمورية من مستندات أو نتيجة صدور حكم قضائى بصحة ونفاذ تصرف فى العقار أو بتقرير حق عينى عليه.

٥ــ بعد إنقضاء ميعاد التظلم فيه أو بصدور حكم نهائى فى هذا الطعن منه أو بعد انقضاء ميعاد الطعن فى قرارها فى التظلم دون الطعن فيه أو بصدور حكم نهائى فى هذا الطعن يكون قرار المأمورية بالنسبة للقيد نهائيا.
وبهذا النظام ــ بمراعاة ما قدمنا من ملاحظات ــ وتوجيه حملة إعلامية ناجحة يتحقق عمليا الهدف من نظام القيد الذى أدخلته المادة ٣٥ مكرر وهو حصر الثروة العقارية فى مصر لتمكين الدولة من تحقيق أهدافها التنموية وهو هدف يختلف تماما عن الهدف من نظام الشهر العقارى.