حق المستأجر فى الإيجار من الباطن و التنازل عن حق الانتفاع والفرق بينهما وبين الاستضافة
تلقي “الناس و القانون” بظلالها علي مسألة التأجير من الباطن والتنازل عن الإيجار ، وما هو الأساس القانوني للتأجير من الباطن والتنازل عن الاجاره , والفرق بينهما، وتؤكد من خلال خبير قانوني إن الأصل في الفقه القانوني أن التأجير من الباطن أمر مباح ما لم يتم تعلقه على شرط رضاء المؤجر ( المالك ) ، وأنه لا يجبر المؤجر على قبول ما لم يتفق عليه كما ليس للمستأجر أن يبقى في العين المؤجرة أطول من المدة المتفق عليها بالعقد , كما لا يجوز له التأجير من الباطن بمدة أطول من المدة المسموح له بها بعقد الايجار، وان العقد ملزم للطرفين وبموجب إحكامه وشروطه المتفق عليها , وهو ما سيبنه الخبير القانوني: أشرف فؤاد المحامي ; بالنقض.
العقد شريعة المتعاقدين
إن قانون الايجارات الجديد أخضع عقد الايجار لآحكام القانون المدني ، الذي من أهم مبادئه مبدأ “العقد شريعة المتعاقدين” ، ومن ثم فهذة هي القاعدة المعول بها في العلاقة التعاقدية بين الطرفين ، وبالتالي إذا ما أخل أي من الطرفين بالتزاماته، ولم يوف بها يحق للطرف الآخر رفع دعواه أمام المحكمة المختصة لإجباره بالوفاء بالتزامه المنصوص عليه بالعقد , وذلك فيما لم يخالف النظام العام و الأداب العامة وأحكام الشريعة.
التأجير من الباطن ( التنازل عن الإيجار )
يـقصد بالتأجير من الباطن في هذا الصدد هو قيام المستأجر الأصلي بتأجير حقه كاملاً أو بعضة في الانتفاع بالعين المؤجرة إليه إلى شخص آخر ليس طرفا في عقد الايجار في مقابل أجرة يتفق عليها بينهما.
و من ثم فإن الإيجار من الباطن هو : عقد إيجار جديد بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن ويرد على حق الأول في الانتفاع بالعين وهو الذي يحكم العلاقة بين طرفية وحتى ولو تم هذا العقد خلافاً لنص مانع متفق عليه في الإجارة الأصلية المبرمة بين المؤجر والمستأجر الأصلي حتى ولو كانت شروطه مغايرة لشروطها ، ويتعين على المستأجر من الباطن تبعاً لذلك ان يوفي بالتزاماته ولا يحق للأول أن يتمسك قبله بأنه ممنوع من التأجير من الباطن.
قضت محكمة النقض المصرية بأن : التنازل عن الإيجار يتم بنقل المستأجر جميع حقوقه والتزاماته المترتبة على عقد الإيجار إلى شخص آخر يحل محله فيها ويكون بهذه المثابة بيعاً أو هبة لحق المستأجر تبعاً لما إذا كان هذا التنازل بمقابل أو بدون مقابل أما التأخير من الباطن فلا يعدو أن يكون عقد إيجار يقع على حق المستأجر ذاته .
حتي يكون التنازل عن الإيجار صحيحاً و منتجاً لأثاره يجب أن يكون صادراً من شخص يملك الإيجار فالإيجار الصادر من شخص لا يملك الشيء المؤجر وليس له الحق في التعامل في منفعته وان وقع صحيحاً بين طرفية فانه لا ينفذ في حق مالكه أو من له الحق في الانتفاع به ، إلا بإجازة هذا الأخير له ، بحيث لا يجوز له أن يتعرض للمستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة طوال مدة الإيجار .
الأساس القانوني لحق المستأجر في التأجير من الباطن والتنازل عن عقد الإيجار في ظل أحكام القانون المدني
لقد نصت المادة 593 من القانون المدني المصري على أنه للمستأجر حق التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن وذلك عن كل ما أستأجره أو بعضه ما لم يقضى الاتفاق بغير.
ومن ثم يحق للمستأجر التنازل عن الإيجار من الباطن ، إلا أن هذا الحق مقيد بعدم الاتفاق على ما يخالفه ، بمعني أنه لو اتفق المتعاقدان ( المالك و المستأجر ) على منع المستأجر من حق التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن، أعد هذا الاتفاق قانون المتعاقدين وشريعتهم ، وأن ظل الأصل هو حق المستأجر في التنازل عن الإجارة والتأجير من الباطن ما لم يقيد في عقد الإيجار بما يناقض ذلك.
مسئولية المستأجر الأصلي
إن مسئولية المستأجر الأصلي تجاة المالك هو دفع الايجار والحفاظ علي العين وعدم الاضرار بالعبن أو استخدامها في افعال منافية للاداب , والالتزام ببنود العقد , فإذا خلا عقد الايجار من شرط يمنع المستأجر التأجير من الباطن ، فالأصل أنه يجيز للمستأجر حق التنازل عنه والتأجير من الباطن ، أما إذا رغب المؤجر فى تقيد هذا الحق عليه أن يضمن عقد الإيجار بنص صريح بعدم جواز التنازل أو الإيجار من الباطن.
الفرق بين التأجير من الباطن والتنازل عن الإيجار
الفارق الجوهري بين التنازل عن الإيجار و الإيجار من الباطن ، إذ أن الإيجار من الباطن كالإيجار الأصلي ، أما النزول عن الإيجار هو حوالة الحق فى الإجارة ببيعه أو هبته .
يعني ذلك أن الإيجار من الباطن هو إيجار حيث يوجد عقدان عقد الإيجار فيما بين المؤجر والمستأجر الأصلي وعقد الإيجار فيما بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن ، بينما النزول عن الإيجار بمثابة إسقاط حق المستأجر لغيره بحيث لا يوجد في النهاية إلا عقد واحد هو عقد الإيجار من المؤجر إلى المستأجر مع تغيير شخص المستأجر.
الأثر القانوني للفرق بين التأجير من الباطن والتنازل عن الإيجار
1 ــ النزول عن الإيجار ينقل إلى المتنازل له نفس ذات الحقوق التي للمستأجر بمقتضي عقد الإيجار بشروطه وأوصافه فهو حوالة حق وتتبع فيه أحكام حوالة الحق.
أما الإيجار من الباطن يعد إيجار جديد بعقد جدبد يتفق عليه فيما بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن ، فلا تسري على هذا الأخير شروط التعاقد الأصلي و أوصافه وإذا أجبر المؤجر على احترامها فإنه يكون له الحق في الرجوع بالضمان على المستأجر الأصلي وليس للمستأجر من الباطن أن يتمسك بشروط العقد الأصلي بل له التمسك فقط بشروط عقده مع المستأجر الاصلي .
2 ــ يكون للمؤجر من الباطن “المستأجر الأصلي” لضمان الوفاء بالأجرة حق امتياز على منقولات المستأجر من الباطن والتي توجد في العين المؤجرة إذ أن الإيجار من الباطن هو إيجار.
أما النزول عن الإيجار فإن المستأجر الذي نزل عن حقه في الإيجار ليس له هذا الامتياز بالنسبة إلى ثمن النزول عن الإيجار ولكن يكون له امتياز البائع .
3 ــ النزول عن الإيجار لا يسرس ولا ينفذ في حق الغير(المالك) إلا بإتباع الإجراءات الخاصة بنفاذ الحوالة تجاه الغير فيلزم إعلان المؤجر بها أو قبوله إياها في ورقة ثابتة التاريخ.
وهذا الإجراء من الاعلان أو القبول للحوالة غير لازم في الإيجار من الباطن، بل يكفي لنفاذه في حق المالك أن يكون عقد الايجار من الباطن ثابت التاريخ.
4 ــ للمستأجر من الباطن له أن يلزم المستأجر الأصلي الذي آجر له أن يسلمه العين المؤجرة فى حالة تصلح معها لأن تفي بما أعدت له من المنفعة.
المتنازل له عن الإجارة ليس له هذا الحق فالمشتري ليس له إلا أن يرد الشيء بالحالة التي كان عليها وقت النزول عن الإيجار.
الفرق بين التأجير من الباطن والإيواء بطريق الاستضافة
يقصد بالإيواء بطريق الاستضافة : إقامه علي سبيل التسامح ولا تنقلب هذه الإقامة مهما طال أمدها إلى مساكنه تعطيه الحق في الاحتفاظ بالشقة بعد موت مستأجرها، فالإيواء بطريق الاستضافة يقوم علي انتفاء العلاقة التعاقدية بين المستأجر وبين ضيفة، فلا يعتبر الضيف مستأجرا مع المستأجر الاصلي ولا تعطيه الحق في الاحتفاظ بالشقة بعد موت مستأجرها، فلهذا الاخير إن شاء أبقى عليها وان شاء أنهاها بغير التزام عليه فهي متفرعة عن انتفاع المستأجر ، ومرتبطة باستمراره في هذا الانتفاع بنفسه، فإن توقيت إيواء الضيف مرتبطه ببقاء المستأجر بالعين المؤجرة , وللاستضافة شروط لصحتها.
شروط صحة الاستضافة
1 ــ يجب أن تكون إقامته الضيف بصفة عارضة مع المستأجر.
2 ــ عدم بقاء الغير “الضيف” بعد ترك المستأجر للعين حتى لا يعتبر تأجير من الباطن او نزول عن الإيجار.
قضت محكمة النقض المصرية بأنه : يفترض في فعل الإيواء والاستضافة بما لا يعتبر تنازلاً عن الإيجار أو تأجيراً من الباطن أن يكون بصفة عارضة ومن خلال إقامة المستأجر الأصلي وانتفاعه بالعين واستمراره في شغلها بنفسه ، بحيث إذا انقطعت هذه الإقامة نهائياً وبقى فيها من بعده من استضافة أو أوراه عد ذلك تأجيراً من الباطن أو نزولاً عن الإيجار.
قضت محكمة النقض المصرية بأن : إذ كان الحكم المطعون فيه قد عرض لدفاع الطاعن بشأن قيام علاقة إيجاريه بينه وبين مالك العقار الكائنة به شقة النزاع وأنكر عليه هذا الحق على سند من أن إقامة الطاعن بالعين وقد كانت من قبيل الاستضافة فإنها لا تنقلب مهما طال أمدها إلى مساكنه تعطيه الحق في الاحتفاظ بالشقة لنفسه بعد موت مستأجرها دون أولاد هذا الأخير ، وكان هذا الذي أقام عليه الحكم قضاءه يتفق وصحيح القانون ذلك انه وقد ثبت بمدونات الحكم أن إقامة الطاعن بالعين كانت على سيبل الاستضافة من جانب خاله المستأجر الأصلي لها وان مالك العقار قد أذن بهذه الإقامة وذلك على سبيل التسامح الذي لا يكسب الضيف حقاً مهما طال الأمد فانه لا يجوز للطاعن وهو يقيم بالعين على هذا النحو أن يدعي لنفسه حقاً عليها في مواجهة أولاد المستأجر مفترضاً قيام علاقة إيجاريه .
القيد القانونية الواردة على التأجير من الباطن
للمؤجر أن يمنع المستأجر من أن يؤجر من الباطن ومن ثم يكون ممنوع من التنازل عن الإيجار والعكس .. المادة 594 فقرة 1 من القانون المدني.
إذا كان الأصل وفق قواعد وأحكام القانون المدني هو حق المستأجر في التأجير من الباطن والتنازل عن الإجارة فإن اتفاق المتعاقدان على عكس ذلك يقيده ، فلا يجوز لمستأجر التأجير من الباطن أو التنازل عن عقد الإيجار .
المشرع المصري قد ساوي في الأثر بين التأجير من الباطن والتنازل عن الإجارة, حيث جعل حظر أحدهما حظرا للأخر ، بمعني إذا أشترط المؤجر عدم جواز التأجير من الباطن امتد هذا الخطر إلى التنازل عن الإجارة فيصبح التأجير من الباطن والتنازل عن الإجارة كلاهما ممنوع.
الاستثناء الوراد على حق المؤجر في منع المستأجر في التأجير من الباطن
لقد أورد المشرع بالنصري بالفقرة الثانية من المادة 594 فقرة 2 من القانون المدني استثناء خاص بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر مصنعه أو متجره ، واشترط المشرع لبقاء العلاقة الإيجارية رغم مخالفة شرط منع التنازل عن الإجارة أو الإيجار من الباطن أن يقدم المشترى ضمانا كافيا وإلا يلحق بالمؤجر ضرر ومع ذلك إذا كان الأمر خاصا بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقضى بنقاء الإيجار إذا قدم المشترى ضمانا كافيا ولم يلحق المؤجر من ذلك ضرر محقق.
ومن ثم يشترط لتوافر ذلك الاتثناء الشروط الآتية :
1 ــ أن تقتضي الضرورة بيع المصنع أو المتجر بأن يضطر المستأجر للبيع لظروف قهرية.
2 ــ أن يقدم المستأجر ضماناً كافياً.
3 ــ ألا يلحق المؤجر من حلول المشتري محل المستأجر ضرر محقق.
قضاء محكمة النقض المصري قرر أن ما نصت عليه المادة 594 / 2 من القانون المدني من أنه ” إذا كان الأمر خاصا بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقتضي بإبقاء الإيجار إذا قدم المشتري ضمانا كافيا ولم يلحق المؤجر من ذلك ضرر محقق “.
إنما هو استثناء من الأصل المقرر وهو التزام المستأجر باحترام عقد الإيجار فيما نص عليه من حظر التنازل عن الإيجار ، اقتضاه حرص المشرع على استبقاء الرواج التجاري في حالة اضطرار صاحبه إلى التوقف عنه ، ويشترط لتطبيقه أن يكون المكان المؤجر مستعملا لممارسة الأعمال ذات الصفة التجارية والتي ينطبق عليها وصف المصنع أو المتجر دون سواها من الأماكن التي لا يمارس فيها هذا النوع من النشاط ، ومن المقرر أن الاستثناء لا يجوز التوسع فيه أو القياس عليه.
كما قضت محكمة النقض في هذا أيضاً بأنه ” لما كان من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن ما نصت عليه الفقرة الثانية من المادة 594 من القانون المدني من أنه ” إذا كان الأمر خاصا بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر ، جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقضي بإبقاء الإيجار 000 ” إنما هو استثناء من الأصل المقرر وهو التزام المستأجر باحترام الحظر من التنازل عن الإيجار ، كان الدافع إلى تقريره حرص المشرع على استبقاء الرواج التجاري متمثلا في عدم توقف الاستثمار الصناعي أو التجاري في حالة اضطرار صاحبه للتوقف عنه .
فأباح المشرع للمستأجر التجاوز عن الشرط المانع والتنازل عن الإيجار على خلافه متي كان الشيء المؤجر عقارا وأنشأ فيه المستأجر محلا تجاريا سواء كان متجرا أو مصنعا ، يشرط أن تثبت الصفة التجارية للنشاط الذي كان يزاوله المتنازل وقت إتمام بيع المتجر أو المصنع ، ومؤدي ذلك أنه إذا كان المحل مستغلا في نشاط قوامه الاعتماد – وبصفة رئيسية – على استغلال المواهب الشخصية والخبرات العملية والمهارات الفنية لصاحبه ، دون أن يستخدم عمالا يضارب على عملهم ، أو آلات يضارب على إنتاجها ، فإنه لا يعتبر متجرا ، إذ تقوم صلته بعملائه في هذه الحالة على ثقتهم في شخصه وخيرته بخلاف المحل التجاري الذي يتردد عليه العملاء لثقتهم فيه كمنشأة مستقلة عن شخص مالكها .
وإذ كان من المقرر عدم جواز التوسع في تفسير الاستثناء أو القياس عليه ، فإن الاستثناء المقرر بالفقرة الثانية من المادة 594 مدني يظل – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة مقصورا على الأماكن التي يمارس فيها الأعمال ذات الصفة التجارية والتي ينطبق عليها وصف المصنع أو المتجر دون سواها ، لما كان ما تقدم ، وكان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر ، وأقام قضاءه برفض دعوى الطاعن على ما أورده بأسبابه من أن ”
إن عبارة المحل التجاري تشمل كل مكان يباشر فيه المستأجر حرفة أو مهنة تدر عليه ، فلا تقتصر على المكان الذي تباشر فيه التجارة بمعناها الضيق.
فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون ، وقد حجية هذا الخطأ عن بحث ما إذا كان المستأجر الأصلي كان يستغل عين النزاع في استقبال العملاء الذين يقصدونه كخبير مثمن ، كقول الطاعن والذي اعتنقه الحكم المستأنف ، أو كصالة مزادات كما يقول المطعون ضدهم ، مما يعيبه – فضلا عن الخطأ في تطبيق القانون – بالقصور في التسبيب ، مما يتعين معه نقض الحكم لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.
شرط المنع المعلق على رضا المؤجر في الايجار من الباطن
إن القضاء الفرنسي هنا يفرق بين حالتين بخصوص الشرط الوراد في الإيجار والذي ينص على أن المستأجر لا يجوز له النزول عن إيجاره أو الإيجار من الباطن من غير رضاء المؤجر أو موافقته على شخص المستأجر الجديد
أ ــ الحالة الأولى
هي الحالة التي يكون النزول عن الإيجار أو الإيجار من الباطن معلق على رضاء المؤجر ففي هذه الحالة إن رفض المؤجر لا يمكن مخالفته.
ب ــ الحالة الثانية
وهى الحالة التي يتوقف رضاء المؤجر فيها على شخص المستأجر فهنا تكون المحاكم لها سلطة تقديرية فيما يختص بعدم موافقة المؤجر على الشخص المراد الإيجار إليه أو النزول له وانه يجوز لها الترخيص بالتأجير إذا كانت تتوافر في هذا الشخص كافة الضمانات التي تتوافر في المستأجر الأصلي من حيث الأمانة واليسار معتبرة أن رفض المؤجر التحكمى إساءة لاستعمال حقه الناتج عن الشرط
الآثار المترتبة على الإيجار من الباطن للمؤجر والمستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن
الإيجار من الباطن : العلاقة بين المؤجر والمستأجر الأصلي تبقي خاضعة لأحكام عقد الإيجار الأصلي حيث يطالب كل منهما بحقوقه بمقتضي العقد.
أما العلاقة بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن تسرى عليها أحكام الإيجار من الباطن بحيث تكون علاقة المستأجر الأصلي بالنسبة للمستأجر من الباطن هي علاقة مؤجرا من الباطن “مستأجر الأصلي” ومستأجر من الباطن.
علاقة المؤجر بالمستأجر الأصلي
يجب أن نفرق بين التزامات المستأجر الأصلي وحقوقه ، أما بالنسبة للالتزامات لا يعفى الإيجار من الباطن أو التنازل عن الإيجار المستأجر من التزاماته وهذا ثابت فيما يختص بالإيجار من الباطن، لأن المستأجر من الباطن يصبح مستأجرا من المستأجر الأول لا من المؤجر ويجب أن يكون الحكم كذلك فيما يختص بالنزول عن الإيجار لأنه من المقرر أنه لا يجوز للمدين التخلص من التزاماته من غير رضاء دائنه ولا يهم إذا كان المؤجر قد تدخل في عملية النزول أو رضي بالإيجار من الباطن .
يحق للمؤجر أن يطالب المستأجر الأصلي بالأجرة وله أن يطلب منه حساباً عن كل المخالفات التي ارتكبها المستأجر من الباطن أو المتنازل له كما إذا حدث تلف بخطئهما أو لم يقوما بإجراء الترميمات الإيجارية أو حصل تغيير في شكل الشيء المؤجر أو في طريقة الانتفاع المشترطة ويكون جزاء المخالفات إما تعويضات يقضى بها على المستأجر الأصلي أو فسخ الإيجار .
بصفة عامة يتحمل المستأجر الأصلي المسؤولية عن كل إخلال بالالتزامات الناشئة عن عقد الإيجار بل إن هذه المسؤولية قد تزداد في حالة الإيجار من الباطن أو النزول عن الإيجار فإن المستأجر يكون مسؤلا عن حريق العين المؤجرة ولو حصل الحريق بسبب خطأ أو عمل جنائي من المستأجر من الباطن أو من المتنازل له .
يجدر بنا أن ننوه الي أنه يجوز للمؤجر أن يعفى المستأجر من التزاماته ويقبل أن يكون المستأجر من الباطن أو المتنازل له مسؤلا وحده ويجوز له أن يوافق على أن يكون المستأجر كفيلا للمتنازل له .
يذهب رأي فقهي الي أن نزول المؤجر عن حقوقه تجاه المستأجر هو تجديد للدين بتغيير المدين ولكن الظاهر أنه يوجد هنا إبراء من الدين لا تجديد لأن المؤجر بإبراء مدينه ( المستأجر ) لا يستبدل به مدينا جديدا ( المستأجر من الباطن أو المتنازل له ) ذلك أن المستأجر من الباطن أو المتنازل له أصبح بناء على الإيجار من الباطن أو النزول عن الإيجار مدينا للمؤجر فهو يحتفظ به كمدين ويجب أن تكون إرادة المؤجر غبراء المستأجر من التزاماته واضحة تماما فلا يجوز افتراضها .
أما بخصوص الحقوق للمستأجر الأصلي فيفرق بين حالة الإيجار من الباطن والنزول عن الإيجار فبالنسبة للإيجار من الباطن يحتفظ المستأجر بجميع حقوقه تجاه المؤجر فله أن يلزمه بإجراء الترميمات أما بالنسبة للنزول عن الإيجار فخلافا لحالة الإيجار من الباطن يفقد المستأجر حقوقه تجاه المؤجر لأنه قد نزل عنها فليس له أن يقيم أية دعوى على المؤجر بناء على عقد الإيجار
علاقة المستأجر الأصلي بالمستأجر من الباطن أو المتنازل له
الإيجار من الباطن يترتب على نفس الآثار التي تترتب على الإيجار ويترتب على النزول عن الإيجار ما يترتب على حوالة الحق ويلتزم المستأجر من الباطن أمام المستأجر الأصلي بالالتزامات الناتجة عن عقد الإيجار وللمستأجر علاوة على ذلك أن يتمسك بضمان حقه فئ الأجرة بامتياز على منقولات المستأجر من الباطن ولكن يجب أن يلاحظ أن الالتزامات التي تقع على عاتق المستأجر من الباطن تجاه المستأجر هي الالتزامات المتعلقة بتنفيذ الإيجار من الباطن وهو إيجار مستقل عن الإيجار الأصلي إلا إذا كان الإيجار من الباطن قد ألقاها على عاتقه .
ومن ثم يجب على المستأجر من الباطن أن يقوم بعمل الترميمات الايجارية وان يستعمل العين على حسب ما أعدت له وكل ترخيص مخالف من المؤجر الأصلي لا يتمسك به ضد المؤجر من الباطن ويجب على المستأجر الأصلي الضمان تجاه المستأجر من الباطن وقد يكون عقد الإيجار من الباطن مختلفا في شروطه عن عقد الإيجار الأصلي فقد تكون الأجرة مختلفة فيلتزم المستأجر من الباطن بأن يدفع إلى المستأجر الأصلي الأجرة المشترطة في عقده لا الأجرة الواردة في عقد الإيجار الأصلي وقد تكون مدة الإيجار مختلفة فقد تكون أطول من مدة الإيجار الأصلي أو اقصر منها وينتهي الإيجار من الباطن بانتهاء مدته فإذا كانت مدة الإيجار من الباطن أطول من مدة الإيجار الأصلي انقضي الإيجار من الباطن بانقضاء الإيجار الأصلي مهما كان سبب الانقضاء كانتهاء مدته أو فسخه .
ولكن مركز المتنازل له تجاه المستأجر يختلف فالحق الناشئ عن الإيجار لمصلحة المستأجر ينتقل إلى المتنازل له مع الالتزامات المقابلة وهذه الالتزامات هي تلك التي تنشأ عن الإيجار ألأصلي ويجب على المتنازل له القيام بتنفيذها والمستأجر من جهته لا يكون ملزم تجاه المتنازل له بالتزام الصيانة ولا يكون له امتياز المؤجر لضمان حقه في المقابل فلا يعتبر المستأجر الأصلي مؤجرا للمتنازل له ولكن له أن يطالبه بثمن النزول أن كان ثمة ثمن ويكون له امتياز البائع لا امتياز المؤجر ولا يضمن للمتنازل له التعرض المادي ولا يلزم إلا بتسليم الشئ بالحالة التي يكون عليها فعلاقة المستأجر بالمتنازل له علاقة بائع مع المشترى منه فشروط الإجارة يتمسك بها على المتنازل له ولكن هناك التزام من التزاماته الإيجار الأصلي يلتزم بها المستأجر من الباطن كما يلتزم به المتنازل له وهذا الالتزام هو أن يستعمل الشئ المؤجر بحسب ما اعد له فإن العملية سواء كانت إيجارا جديدا أم كانت بيعا للحق محلها الانتفاع بالشيء المؤجر وهذا الانتفاع يجب استعماله وفقا لما أعد له الشيء .
العلاقة فيما بين المؤجر والمتنازل له أو المستأجر من الباطن
لا يستطيع المستأجر أن ينقل إلى المتنازل له عن الإيجار أو إلى المستأجر من الباطن حقوقا أكثر مما له هو نفسه فليس للمستأجر أن يخول المستأجر من باطنه حقوقاً غير التي تكون له هو على المباني التي يقيمها المستأجر من الباطن كذلك ليس للمستأجر أن يمنح المتنازل ل أو المستأجر من الباطن الحق فى مباشرة مهنة ليس له الحق في مباشرتها .
فالمتنازل له والمستأجر من الباطن يخضعان تجاه المؤجر لكل التزامات المستأجر الأصلي سواء أكانت ناشئه من عقد الإيجار الأصلي أم من الاتفاقيات المعدلة له .
والنزول عن الإيجار هو حوالة للحق فيكون للمتنازل له تجاه المؤجر كل الحقوق التي كانت للمستأجر في الإيجار الأصلي فيجوز له أن يرجع مباشرة على المؤجر بحقوقه و لكن هل للمستأجر من الباطن الحق في هذا ؟
لقد اختلف الرأي في فرنسا فمعظم الشراح والمحاكم لا يرون تخويل المستأجر من الباطن هذا الحق اى رفع دعوى مباشرة على المؤجر بل رأيهم أن له الدعوى غير المباشرة وهى دعوى المستأجر الأصلي وعلى ذلك فالمستأجر من الباطن عند وجود عيب في الشئ مثلا يجب أن يشترك مع سائر دائني المؤجر ف التعويض الذي يقضى به .
قضت محكمة النقض المصرية بأن الإيجار من الباطن لا ينشئ بذاته بين المؤجر والمستأجر من الباطن رابطة قانونية مباشرة تخول ثانيهما الرجوع بالضمان على الأول .
يري بعض الشراح في فرنسا أن الإجارة من الباطن تنشئ رابطة قانونية بين المؤجر والمستأجر من الباطن فالمؤجر قد مثله في عقد الإيجار من الباطن المستأجر الأصلي الذي يفترض أنه خوله بناء على كونه آجره الشيء من غير أن يمنعه من الإيجار من الباطن توكيلاً باختيار من يحل محله اى باختيار المستأجر من الباطن .
الحالة المتفق عليها أن يكون للمستأجر من الباطن أن يقاضي مباشرة وذلك عندما تكون الدعوى مبنية لا على عقد الإيجار من الباطن وإنما على مسؤولية المؤجر التقصيرية اى الفعل الضار كما إذا طلب تعويضه عن الضرر الناشئ بسبب خطأ المؤجر أو عمل الأشخاص الذي يكون مسئولا عنهم.
