الشروط السبع للحصول علي حكم بالإخلاء للتكرار رغم سداد الأجرة المستحقة
فى التقرير التالى تلقي «الناس والقانون» الضؤ علي « الشروط السبع للحصول علي حكم بالإخلاء للتكرار رغم سداد الأجرة المستحقة من المستأجر » ، حيث أنه من المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن مناط الحكم بالإخلاء في هذه الحالة ( حالة ادعاء المؤجر بتوافر التكرار في جانب المستأجر بامتناعه أو تأخره في الوفاء بالأجرة ) هو ثبوت الامتناع أو التأخير في الدعوى بحيث يكون المستأجر قد أساء استعمال حقه بتفادى الإخلاء بالوفاء بالأجرة قبل إقفال باب المرافعة ، فإذا ما ثبت وفاء المستأجر بالأجرة قبل رفع دعوى الإخلاء للتكرار فقد انتفى التأخير كشرط لتوافر التكرار المدعى به .. بقلم “أشرف فؤاد” المحامي بالنقض.
لتكرار إمتناع المستأجر أو تأخره فى دفـع الأجــرة المستـحـقـه عليه ,أم سيقدم المستأجر سببا قويا للتأخـير يجعل القاضي يصرف النـظر عــن التكرار , ويـقبل طـلب المستأجر فـي توقي الإخلاء رغم وجود دعوي إخلاء سابقة , ولذلك لـزاما علينا الحديث عن. ” دعــوى الإخلاء للتكرارفي الإمتناع أوالتأخره فى سداد القيمة الإيجارية المستحقة ” .
كما يجب إلقاء الضوء علي عدة نقاط أهمها أن دعوي التكرار لايلزم فيها إنذار بالتكليف بالوفاء , وأن المستأجر لا يستطيع أن يتوقي الإخلاء بسداد المبالغ المستحقة عليه , كمالايستطيع المؤجر رفع دعوي الإخلاء للتكرار إلا بعد رفع دعوي أولي سابقة إنتهت بحكم قضائي , أي أن الدعوي السابقة إن لم تنتهي بحكم كأن شطـبت مثلا لاتـعـتبـر دعـوي سابقة ,-بحسب الخبير القانونى والمحامى أشــرف فــؤاد : ترجـع الـعـلة القانونية في دعــوي الإخلاء للتكرار إلي إساءة استخدام المستأجر لحقه في توقى الإخلاء لعدم سداد الأجرة والتأخر في سدادها والعرض قبل قفل باب المرافعة، وتكرار إضــرار المؤجـر إلى رفـع دعوى إخلاء أكثر من مرة ,مما يتريب عليه سـقـوط حق المستأجر في تفـادى الحـكم بالإخلاء , وذلك ما لم يقدم للمحكمة مبررات تراها كافية لإعتباره غـيـرمتعسف ومسئ لإستعمال حـقه فى تفادى حكم الإخلاء , ولهـذا تـطــرقنا إلـي الـحـديث عــن ما هــية لشروط السبع للحصول علي حكم بالإخلاء للتكرار رغم سداد الأجرة المستحقة من المستأجر-وفقا لـ« أشرف فؤاد المحامي »
*قد أكد المشرع المصري في نص المادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة1981 « إذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره في الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء » وترجع العلة إساءة استخدام المستأجر لحق في توقى الإخلاء لعدم سداد الأجرة والتأخر في ذلك بالسداد والعرض قبل قفل باب المرافعة، وتكرار إضرار المؤجر إلى رفع دعوى إخلاء أكثر من مرة .
ويترتب على ذلك سقوط حق المستأجر في تفادى الحكم بالإخلاء ما لم يقدم للمحكمة مبررات تراها كافية لاعتباره غير مسئ لاستعمال حقه فى تفادى حكم الإخلاء-وفقا لـ« أشرف فؤاد المحامي »- .
*وهناك شــــروط معينة لرفع دعوى الإخلاء للتكرارفي الإمتناع أو التأخير في دفع الأجرة يشترط في دعوى الإخلاء للتكرارالشروط الأتية :
الشرط الأول : وجود دعوي إخلاء سابقة مستعجلة أو موضوعية
ـ يشترط لتوفر التكرارأن يكون قد سبق إقامة دعوى إخلاء لعدم سداد الأجرة المتأخرة, وقد إنتهي الأمر بشأن هذة الدعوي بعدم إجابة المؤجر لطلبه لقيام المستأجر بالوفاء بالأجرة,أي توقي المستأجر حكم الإخلاء بالوفاء قبل قفل باب المرافعة.
الشرط الثاني :- عدم وجود مبرر من المستأجر تقبله محكمة الموضوع
ـ يشترط لتوافر التكرارألايكون هناك مبررات مقبول لدى المستأجر لتأخره في السداد ,وهذة المبررات يقدرها قاضي الموضوع,والمقصود بمبررات التأخير في الوفاء بالأجرة هذه هي تلك التي قامت في حق المستأجر في المرة الأخيرة التي على أساسها رفعت الدعوى المعروضة بخلاف مرات التأخير السابقة التي تعتبرمجردعامل مساعد.
( طعن 1258/49ق جلسة 24/1/1985 ، طعن 1429 لسنة 53ق جلسة 22/6/1989 ).
وقد قضت محكمة النقض: « متى تمسك المستأجر بمبررات تخلفه عن الوفاء بالأجرة ، وجب على محكمة الموضوع أن تطلع عليها وتبحثها وتخضعها لتقديرها، وأن تبين في حكمها ما يسوغ رفضها أو قبولها. رفض المحكمة إحالة الدعوى إلى التحقيق ليثبت الطاعن أن التأخر في عرض الأجرة يرجع لفعل المحضرين يعيب حكمها بالقصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع – علة ذلك ».
(نقض مدني – الطعن رقم 661 لسنة 74 ق – جلسة 10/1/2007)
*إن مؤدى نص المادتين 347، 586/2 من القانون المدني : أنه يجب على المؤجر متى حل موعد استحقاق الأجرة أن يسعى إلى موطن المستأجر ليطالبه بالوفاء بها,وذلك ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بغير ذلك – فإن لم يتحقق هذا السعي أو ما تم الإتفاق عليه من جانب المؤجر لطلب الأجرة، وقام المستأجر بالتمسك بأن الوفاء بالأجرة في موطنه ولم يحمل دينه إلى المؤجر,هنا في هذة الحالة لا يعتبر المستأجر مخلاً بالتزامه بالوفاء بالأجرة ,إلا أنه مديناً بها.
* وأوضح المستشار القانوني »أشرف فؤاد« أن قوانين إيجار الأماكن قد خلت من نص يفيد الخروج عن هذا الأصل , ذلك أن نص المادة 27 من قانون إيجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977 لا يتضمن ما يشير إلى رغبة المشرع في تعديل مكان الوفاء بالأجرة ,ولكنه أراد به – على ما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية – وما جرى عليه قضاء هذه المحكمة – أن ييسر على المستأجر الوفاء بالأجرة بإجراءات قدر أنها أيسر من إجراءات العرض والإيداع المنصوص عليها في المادتين 487، 488 من قانون المرافعات متى شاء المستأجر أن يسعى إلى الوفاء بالأجرة وترك أمر تحديد مكان الوفاء بها ليظل وفقاً للقواعد العامة ,والأصل العام ألا وهو موطن المستأجر,وذلك ما لم يوجد اتفاق أوعرف يقضي بغير ذلك.
*ولما كانت المادة 18/ب من القانون 136 لسنة 1981 تنص على أنه : «إذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخر في الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء أو الطرد حسب الأحوال»، لايدل إلا أنه يشترط للحكم بالإخلاء لتكرار التأخير في سداد الأجرة ثبوت أن العودة للتخلف عن الوفاء كانت بغير مبررات مقبولة,
كما أنه من المقرر أن إغفال الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب عليه بطلان الحكم-هكذا يقول «أشرف فؤاد المحامي»-.
وفقا لما تقدم :
فإن الطاعن بصفته قد تمسك أمام محكمة الموضوع أنه لم يمتنع أو يتأخر عن سداد الأجرة المطالب بها وأن المطعون ضده يتعمد عدم الحضور إلى مقر الشركة لاستلام تلك الأجرة وإذ أغفل الحكم المطعون فيه هذا الدفاع الجوهري وأقام قضاءه بالإخلاء بالتأسيس على التأخير في سداد الأجرة رغم خلو الأوراق مما يفيد سعي المطعون ضده إلى موطن الطاعن بصفته لطلبها أو وجود اتفاق يعفيه من ذلك فإنه يكون معيباً بالقصور في التسبيب بما يوجب نقضه لهذا الوجه دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن.
(نقض مدنى – الطعن رقم 7571 لسنة 75 ق – جلسة 10/1/2007)
الشرط الثالث :- أن يكون مقدار مبلغ القيمة الإيجارية في الدعويين هي نفسها
لتحقق التكراريجب ألا يختلف مقدار الأجرة في الدعوى الأولى عن مقدار الأجرة في الدعوي الثانية ” لابد حتى تثبت دعوى الإخلاء للتكرار” .
*إستقر قضاء محكمة النقض علي أنه يشترط لتوافر حالة التكرار في دعوى تكرار التأخير أن يكون مقدار الأجرة الشهرية في الدعوى اللاحقة هي ذات الأجرة في الدعوى المتخذة كسابقة للتكرار.
(الطعن رقم 4875 لسنة 76ق – جلسة 25/3/2007)
ـ من المقرر أنه يلزم لتوافر حالة التكرار فى دعوى التكرار فى الإمتناع أو التأخير فى سداد القيمة الإيجارية , أن تكون القيمة الإيجارية الشهرية المطالب بها فى الدعوى اللاحقة هي بذاتها نفس القيمة الإيجارية الشهرية محل المطالبة فى الدعوى المتخذة كسابقة للتكرار. بمعني أن يكون نفس العقد, ونفس مقدار مبلغ القيمة الإيجارية المثبتة بعقد الإيجار .
*ومن ثم إذا لحق بهذه الأجرة تغيير فى مقدارها بموجب قوانين إيجار الأماكن وكان مقدار هذه الأجرة بعد التعديل محل منازعة جدية فإنه يتعين على المحكمة أن تفصل فى هذه المنازعة وصولا لتحديد الأجرة المستحقة قانوناً قبل الفصل فى موضوع الدعوى.
(الطعن رقم 1973 لسنة 71 جلسة 2002/06/20 س 53 ع 2 ص 834 ق 163)
(طعن رقم 2214 لسنة 68 جلسة 2000/01/23 س 51 ع 1 ص 183 ق 29)
الشرط الرابع :- دعوى الإخلاء للتكرار لا يشترط قيل رفعها إنذار أو تكليف بالوفاء
الأصل : أن التكليف بالوفاء شرط أساسي لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير في سداد الأجرة , إستثناء من ذلك الأصل : إنه غير لازم لقبول دعوى الإخلاء لتكرار المستأجرفي الإمتناع أو التأخير في الوفاء بالأجرة المستحقة عليه. إذا لا يشترط أن يقوم المؤجر بتكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقه عليه في حالة التكرار للتأخير والامتناع في سداد الأجرة.
( طعن 2373/54ق جلسة 29/11/1989).
الشرط الرابع : أن تكون دعوى الإخلاء الأولى لم يتم شطبها
*مبدأ محكمة النقض المصرية – أن مفاد نص المادة 18 من قانون إيجار الأماكن 136 لسنة 1981 يدل على أنه يشترط لتوافر حالة التكرار أن يكون التأخير أو الامتناع قد رفعت بشأنه دعوى إخلاء موضوعية أو دعوى طرد مستعجلة يتحقق فيها للمحكمة تأخيرالمستأجر أو امتناعه عن سداد أجرة مستحقة عليه بالفعل وغير متنازع فيها وتوقي بالسداد صدور حكم بالإخلاء أو تنفيذ حكم مستعجل بالطرد وبالتالي فإن ثبوت حالة التكرار الواردة بنص المادة المذكورة لا يتطلب بالضرورة صدور حكم نهائي في موضوع الدعوى السابقة بل يكفي لتوافر التكرار أن تتحقق المحكمة وهي تنظر دعوى الإخلاء للتكرار من أن المستأجر سبق أن تأخر أو امتنع عن سداد أجرة مستحقة عليه بالفعل وغير متنازع في مقدارها وأنه قام بسدادها مع المصاريف والنفقات الفعلية لكي يتوقى الحكم بالإخلاء وعلي ذلك فإن قرار شطب الدعــوى وإن كان لا يعدو أن يكون وعلي ما نصت عليه المادة 82 من قانون المرافعات قراراً من القرارات التي تأمر بها المحكمة ولا يعتبر من قبيل الأحكام فإنه يتحقق به التكرار إلا أنه يشترط لكي يترتب عليه هذا الأثر أن تسجل المحكمة قبل أن تشطب الدعوى ما يفيد أن هناك أجرة مستحقة علي المستأجر ولم ينازع فيها وأنه توقى حكما حتميا بالإخلاء أو الطرد بسداد الأجرة والمصاريف والنفقات الفعلية وقبلها منه المؤجر أو عرضها عليه عرضا مبرئا لذمته.
(طعن رقم 2022 لسنة 70 ق جلسة 6/6/2012)
*ومن أهم أحكام محكمة النقض في ذلك : «ثبوت تكرار امتناع المستأجر أو تأخره عن الوفاء بالأجرة المستحقة، عدم استلزام صدور حكم نهائي بالضرورة في الدعاوى السابقة، مؤداه، قرار شطب الدعوى يتحقق به التكرار، شرطه، تسجيل المحكمة قبل إصدار قرارها بالشطب توقي المستأجر الحكم بالإخلاء بوفائه بالأجرة المستحقة عليه والمصاريف والأتعاب وقبولها من المؤجر، علة ذلك، ورود قرار الشطب مجردا وخلو الأوراق ومحاضر الجلسات مما يفيد ذلك، عدم اعتباره سابقة للتكرار».
(طعن رقم 2354 لسنة 64 جلسة 17/1/2002 س 53 ع 1 ص 162 ق 29 ــ طعن رقم 5814 لسنة 65 جلسة 1996/05/26 س 47 ع 1 ص 867 ق 163).
*ومما تقدم لا تصلح دعاوى الإلزام وأوامر الأداء بالأجرة كسابقة لدعوي الإخلاء لتكرار امتناع المستأجر في الأجرة.
ـ حيث قد أرسى قضاء محكمة النقض مبدأ عام : ألا وهو أنه يشترط لتوافر حالة التكرار أن يكون التأخير أو الامتناع قد رفعت بشأنه دعوى إخلاء موضوعية أو دعوى طرد مستعجلة يتحقق في أيهما للمحكمة تأخير المستأجر أو امتناعه عن سداد أجرة مستحقة عليه بالفعل و غير متنازع في مقدارها أو شروط استحقاقها و لكنه توقى صدور الحكم بالإخلاء أو تنفيذ حكم الطرد المستعجل بسداد الأجرة المستحقة والمصروفات والأتعاب.
* ما معني التكرار؟ كلمة التكرارالمقصودة في دعوي الإخلاء للتكرار هو المعني في اللغة : حيث تعني أن تكون الدعوى أو الدعاوى السابقة متماثلة تماما مع الدعوى المنظورة, بمعنى أن تكون من دعاوى الإخلاء لعدم سداد الأجر سواء كانت قد رفعت الدعوي أمام القضاء العادي أو القضاء المستعجل , المهم أن الدعوي الأولي والثانية دعوي إخلاء لعدم سداد الأجرة أو النأخير في السداد , ومن هنا يخرج عن هذا المعنى أي دعاوى أخري مثل : دعوي المطالبة المدنية بالأجرة دون طلب الأخلاء , وأوامر الأداء بالأجرة المستحقة , فهذة الدعاوي لا يتوافر بها واقعة التكرار.
(الطعن رقم 2950 لسنة 57 جلسة 1993/06/10 س 44 ع 2 ص 605 ق 235)
الشرط السادس :- أن يكون المستأجر هو نفسه في الدعويين
ـ يشترط لـرفع دعـوى إخـلاء لتكرار الامتناع عن سداد الأجرة ,أن يكون المستأجر هو نفسه في الدعويين الاولي والثانية.
يقول»أشرف فؤاد«المحامي أن التكرار هو جزاء شخصي, يريبط بالشخص وجودا وعدما , ومن ثم لا ينتقل إلي الورثه , ومن ثم فإن توفي المستأجر وتأخر الممتد له عقد الإيجار(إبنه مثلا) عن دفع القيمة الإيجارية أو إمتنع عن السداد, وكان الحكم السابق بتوقي الإخلاء صادر ضد (مورثه) سلف الممتد له العقد, ففي هذة الحالة لايجوز رفع دعوي إخلاء للتكرار ضد الممتد له عقد الإيجار,طالما أنه لم يكن طرفا غي الدعوي الأولي بحسب الخبير القانونى والمحامى أشرف فؤاد.
*الأصل العام : أنه من االمقررقانونا وفقا للمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 أن التكرار في الامتناع أو التأخير في سداد الأجرة الموجب للحكم بالإخلاء أو دعوى مستعجلة بالطرد لتخلف المستأجر عن الوفاء بالأجرة في مواقيتها وأن يستقر الأمر فيها بحكم نهائي يقضي بعدم إجابة المؤجر إلى طلبه لقيام المستأجر بالوفاء بالأجرة المتأخر أثناء نظرها أما إذا قضى بعدم قبول الدعوى – لتخلف التكليف بالوفاء أو بطلانه أو بعدم سماعها، فإن مقتضى ذلك زوال إجراءات الدعوى وكافة الآثار المترتبة على قيامها فيعود الخصوم إلى الحالة التي كانوا عليها قبل رفعها وكأنها لم ترفع قط ولا يصلح الحكم فيها لأن يتخذ أساساً لتوافر حالة التكرار.
(طعن رقم 408 لسنة 68 ق جلسة 26/1/2000) .
*خلاف ذلك الأصل : هو أنه لو اختلف شخص المستأجر الذى توقى الإخلاء بالسداد في الحكم السابق عن شخص المستأجر الذي أقيمت ضده دعوى الإخلاء للتكرار كما لو كانت الدعوى الأولى الذي تم توقى الإخلاء فيها بالسداد أقيمت على المستأجر الأصلي ومات هذا الأخير وامتد العقد لنجله وامتنع عن السداد هل يحق للمؤجر طلب الإخلاء للتكرار. بحسب المستشار القانوني والمحامى أشرف فؤاد-.
*وذلك هو ما أكدته محكمة النقض بحكم غاية في الأهمية حيث قالت : أنه إذ كان مؤدى إيراد الحكم بالإخلاء للتكرار وفق نص المادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 أن يكون قيدا على ما سبقه من تيسير منح للمستأجر يتقى به الحكم ضده في دعوى الإخلاء التي يقيمها المؤجر قبله وفق الإجراءات المحددة بنص هذه الفقرة فإن مجال إعمال هذا الجزاء لا يتحقق إلا إذا تكرر من ذات المستأجر امتناعه أو تأخره عن الوفاء بالأجرة بعد إقامة هذه الدعوى ضده إذ الأصل في الجزاء أن يكون شخصيا يلحق الشخص مرتكب المخالفة دون أي شخص آخر وبالتالي في يعتد بدعوى الإخلاء التي سبق رفعها ضد المستأجر المتوفى أو التارك للمكان المؤجر ولا يعول عليها إذا تأخر من امتد إليه عقد الإيجار في الوفاء بالأجرة بعد الوفاة أو الترك ولا يسوغ القول بأن الورثة من الخلف العام للمستأجر يلتزمون بما يلتزم به مورثهم لأن الخلافة قاصرة على انتقال الالتزامات والحقوق ويخرج عن هذا النطاق أنواع الجزاءات التي يرتبها المشرع على مخالفة شخص لحكم من أحكام القانون فالأصل فيها أن تكون شخصية لا تلحق إلا لشخص مرتكب المخالفة التي يترتب عليها الجزاء-الكلام لـ« أشرف فؤاد »-.
(طعن رقم 231 لسنة 69 ق جلسة 9/2/2000).
الشرط السابع :- لا يجوز للمؤجر أن يقيم دعوى الإخلاء للتكرار إذا كان الحكم السابق صدر في ظل القانون السابق.
*إنه يجب على المحكمة أن تقضى بالإخلاء حتى ولو أوفى المستأجر بالأجرة المتأخرة قبل إقفال باب المرافعة في الدعوى متى تحقق لها تكرار امتناعه أو تراخيه عن الوفاء بالأجرة بلا مبرر تقتنع به واورد هذا الحكم من بعد في المادة 31/1 من القانون 49 لسنة 1977 ثم في المادة 18/ب من القانون الحالي رقم 136 لسنة 1981.
ـ ولما كانت هذه القوانين تسرى بأثر فوري على المراكز القانونية القائمة التي استمرت حتى نفاذها , فهي لا تنسحب على المراكز التي نشأت وانتهت قبل العمل بها , ومؤدي ذلك أن التأخير في الوفاء بالأجرة الذي أقيمت به الدعوى وصدر الحكم فيها قبل العمل بتلك القوانين التي استحدثت التكرار في التأخير في الوفاء بالأجرة كسبب من أسباب الإخلاء , لا تقوم به حالة التكرارالموجب للحكم بالإخلاء.
مثال لذلك :
ولما كان الثابت من الأوراق أن التأخير السابق في الوفاء بالأجرة قد أقيمت عنه الدعوى السابقة في سنة 1965 وصدر الحكم فيها بتاريخ 17/3/1966 أي قبل العمل بالقانون 52 لسنة 1969 ومن ثم لا تعد هذه الدعوى ضمن حالات التأخير التي يتوافر بها ركن التكرار في خصوص الدعوى الراهنة وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر واعتد بذلك الحكم فانه يكون معيباً بالخطأ في تطبيق القانون.
(طعن رقم 2418 لسنة 69 ق جلسة 14/6/2000 ).
