تعديلات القانون رقم 114 لسنة 1946 يشأن الشهر العقاري و إجراءات تسجيل العقارات
10أهم تعديلات قانون الشهر العقاري رقم ۱۱٤ لسنة ۱۹٤٦ والتسجيل .. في سياق المقال التالي تتناول مدونة «الناس والقانون» أهم بنود «أهم تعديلات قانون الشهر العقاري رقم ۱۱٤ لسنة ۱۹٤٦ و إجراءات تسجيل العقارات» يشمل كافة التعاملات في سوق العقارات المصرية … حيث تعد مصر من أكثر دول العالم تعاملا في سوق العقارات، وتعد مصر من أكثر دول العالم تعاملا في سوق العقارات، حيث يتعامل فيها جميع فئات المجتمع أفراد و شركات و ذلك منذ عهد الملكية في مصر لذا تم اصدار قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 في عهد الملك فاروق لما ظهر في هذا الوقت من تعاملات كثيرة في سوق العقارات بهدف تنظيم نقل الملكية والتسجيل لضمان الحقوق.… بقلم الخبير القانوني« أشرف حماد » المحامي .
اخر تعديل بعد موافقة البرلمان باضافة مادة 35 مكررا الى قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946
حرصت جمهورية مصر العربية على دفع عجلة التنمية في المجال العقاري، لذا تسعى لإيجاد حلول للمشكلات التي تواجه التصرفات في مجال الإستثمار العقاري، حيث تعد مشكلة صعوبة إجراءات نقل الملكية من أبرز هذه المشكلات، وقد قام مشروع القانون الحالي بالعمل على حل هذه المشكلة وذلك عن طريق إضافة مادة مستحدثة من قانون رقم 186 لسنة 2020 برقم (35 مكرراً) إلى القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري، تضمنت طريقاً مستحدثاً لنقل الملكية و تبسيط اجراءات التسجيل و اختصار دورتها و ذلك لحث المواطنين على اثبات ملكيتهم العقارية.
موافقة البرلمان على تعديلات قانون الشهر العقاري وصدور اللائحة التنفيذية:
تم اصدار قرار رقم 9310 لسنة 2020 بتعديل أحكام اللائحة التنفيذية لقانون الشهر العقاري بأنه تقديم أي طلبات تسجيل للحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقلها أو تقريرها أو تغييرها أو زوالها التي تم فصلها في موضوع النزاع و على أمين المكتب إعطاء رقماً وقتياً أو قيداً في سجل خاص لكل منهما.
بعد سداد الرسم المقرر و يتم إعطاء صاحب الشان رقما وقتيا و يتم النشر في إحدى الصحف اليومية واسعة الانتشار حتى يتم الدعوة لمن لديه إعتراض على التسجيل ، ويتحول الرقم الوقتي إلى رقم نهائي، وتترتب عليه الآثار المترتبة على شهر المحرر أو قيده.
وذلك عند عدم الإعتراض عليه أو رفض الاعتراض و يمكن الإعتراض على صدور الرقم الوقتي أمام قاضي الأمور الوقتية خلال شهر من تاريخ نشره بإحدى الصحف اليومية واسعة الانتشار على نفقة صاحب الشأن، على أن يصدر القاضي قراراً مسبباً بقبول الاعتراض والغاء الرقم أو برفض الاعتراض وذلك خلال سبعة أيام من تاريخ رفع الاعتراض إليه مدعم بالمستندات المؤيدة له
ويكون القرار الصادر في هذا الشأن نهائياً، وبذلك يُفتح باب جديد لتسجيل الملكية، ويطبق الأحكام النهائية، ويحترم حجيتها، اما اذا لم يتم الاعتراض في الوقت المحدد يتحول الرقم الوقتي لرقم نهائي و اذا تم قبول الاعتراض يقوم قلم كتاب المحكمة بابلاغ المكتب المختص لالغاء الرقم الوقتي.
تنصب هذه المادة على الاحكام النهائية التي تتعلق بالحقوق العينية العقارية مثل صحة و نفاذ التصرفات كعقود البيع و الهبه و دعاوى كسب الملكية كالشفعة و تثبيت الملكية ، و بخصوص دعوى صحة التوقيع ما هي الا انها تخرج عن نطاق الاحكام الحقوق العينية الغقارية في هذه المادة و لا علاقة لها لاجراءات التسجيل في مصلحة الشهر العقاري والتي تكون دعوى تحفظية تمنع الطرف من منازعة خصمه في صحة التوقيع على المحرر.
نصت المادة 35 مكررا على أن يحظر على الشركات ( المياه – الكهرباء – الغاز ) و الجهات و الوزارات و المصالح الحكومية عدم نقل المرافق و الخدمات ولا يتم اتخاذ اي اجراء يكون متعلق بالعقار الا بعد تقديم صاحب الشان السند الذي يحمل رقم الشهر او القيد.
تم اضافة مواد جديدة بالائحة التنفيذية لقانون تنظيم الشهر العقاري بارقام 21 مكررا، 21 مكررا أ، 21 مكررا ب، 22 مكررا و فيمايلي نوضح الاتي:
مادة 21 مكررا من قانون الشهر العقاري رقم ۱۱٤ لسنة ۱۹٤٦:
تقديم أي طلبات تسجيل الاحكام المثبتة للحقوق العينية العقارية الاصلية أو نقلها أو تقريرها أو تغييرها أو زوالها متى كانت مبنية على الاقرار باصل حق، أو التسليم للمدعي بطلباته أو الموثقة للصلح بين الخصوم، وذلك من ذوي الشان الى المكتب المختص، من ثلاث نسخ متضمنة:
بيانات الحكم المراد شهره، و مايفيد نهائيته.
كافة البيانات اللازمة لتعيين العقار محل الحكم.
البيانات الخاصة بالتكليف اذا كان موضوع المحرر يقتضي تغييرا في دفاتر التكليف.
البيانات الخاصة باصل الحق العيني العقاري محل الحكم.
بيان الحقوق العينية المقررة على العقار محل الحكم.
شهادة تصرفات عقارية.
شهادة معتمدة من المحافظ المختص او رئيس الهيئة المختص ( او من يفوضه) تفيد عدم وجود اي مخالفات بالعقار او الوحدة المتعامل عليها.
اقرار بقبول البيان المساحي الوارد بالحكم.
اقرار بسداد الرسوم و التكاليف التي تنتج عن الاجراءات اللاحقة في الطلب او الزائدة عن امانة النشر.
يتم تقديم الطلب من ذوي الشان من ثلاث نسخ متضمنة المذكور اعلاه و يتم إعطاءه من أمين المكتب رقما وقتيا بعد أن يتم صاحب الشان دفع الرسوم المستحقة بعد التاكد من صحة البيانات و صحة وصف العقار محل الحكم المراد تسجيله كما هو موصوف بالصحيفة المشهرة، أما إذا كان الطلب يتطلب عرضه على مكاتب تملك غير المصريين أو جهاز تنمية شبه جزيرة سيناء فلن يتم إعطاء رقم وقتي الا بعد الموافقة على الطلب من الجهات المختصة.
مادة 21 مكررا أ من قانون الشهر العقاري رقم ۱۱٤ لسنة ۱۹٤٦:
يتم نشر موضوع الطلب في إحدى الصحف اليومية على نفقة صاحب الشان و يتضمن النشر موضوع الطلب و العقار محل الحكم و اسم المدعي و المدعي عليه و يتم نشره حتى يتمكن من له إعتراض على تسجيل الحكم أمام قاضي الامور الوقتية خلال شهر من تاريخ النشر.
مادة 21 مكررا ب من قانون الشهر العقاري رقم ۱۱٤ لسنة ۱۹٤٦:
يتحول الرقم المعطي لصاحب الشان من وقتي إلى نهائي إذا لم يتم الإعتراض عليه خلال المدة المذكورة اعلاه و يتم التأشير به في السجل و الفهارس أمام اسماء ذوي الشان، و لا يتحول الرقم الوقتي الى نهائي إذا لم لم يقم صاحب الشان بتقديم شهادة سلبية من المحكمة تفيد بعدم الإعتراض بشان الطاب أو رفض الإعتراضات التي قد تم تقديمها.
أما إذا قدم أي إعتراض خلال المدة المذكورة اعلاه يصدر القاضي قرارا نهائيا مسببا خلال سبعة أيام من تاريخ التقديم المدعم بالمسندات إما بالقبول أو بالرفض و يتم الغاء الرقم الوقتي، فإذا تم قبول الإعتراض يتم الغاء الرقم الوقتي و يقوم قلم كتاب المحكمة بإخطار المكتب المختص بصورة رسمية من قرار القاضي خلال سبعة أيام من تاريخ صدوره و يقوم أمين المكتب بالغاء الرقم الوقتي و يتم التأشير به في السجل المذكور.
مادة 22 مكرر من قانون الشهر العقاري رقم ۱۱٤ لسنة ۱۹٤٦:
كما تضمنت التعديلات إضافة المادة رقم 22 مكرر، بأنه لا تقيد طلبات الشهر ما لم تكن مستوفاة البيانات والمستندات الواردة فى المادة 22 والمرفق بها مشروع المحرر المراد شهره، بهدف الحفاظ على حقوق ذوى الشأن من الطلبات غير الجدية التى تقدم بغرض إعاقتهم عن تسجيل ملكيتهم، وكذلك تقليلًا لمدة البحث وتخفيف عبء بحث طلبات لا جدوى منها عن كاهل مأمورية الشهر دون التقيد بسجل الأسبقيات لدى المأمورية ما لم يكن مستوفيًا كل البيانات والمستندات اللازمة.
إجراءات الشهر للقانون بعد التعديلات:
يفرد في كل مكتب من مكاتب الشهر العقاري سجل خاص يسمى سجل طلبات تسجيل الاحكام مؤقتا وفقا لاحكام قانون 186 لسنة 2020.
تقيد في السجل المشار اليه في الفقرة السابقة طلبات تسجيل الأحكام النهائية بحسب أسبقية ساعة و تاريخ تقديمها للمكتب المختص و ذلك بعد سداد المستحق من الرسوم و ضرائب وأمانة نشر.
تقدم طلبات تسجيل الأحكام النهائية من ثلاث نسخ على النموذج الذي يعد لذلك متضمنة و مرفقها بها البيانات و المستندات الاتية:
1- بيانات الحكم المراد شهره منسوخا على الورق المعد لكتابة المحررات واجبة الشهر، و مايفيد نهائيته.
2- كافة البيانات اللازمة لتعيين العقار محل الحكم.
3- البيانات الخاصة بالتكليف إذا كان موضوع المحرر يقتضي تغييرا في دفاتر التكليف.
4- البيانات الخاصة باصل الحق العيني العقاري محل الحكم.
5- بيان الحقوق العينية المقررة على العقار محل الحكم.
6- شهادة تصرفات العقارية باسم الصادر ضده الحكم و ذلك من تاريخ رفع الدعوى إلى تاريخ تقديم طلب تسجيل الحكم.
7- شهادة معتمدة من المحافظ المختص أو رئيس الهيئة المختص (أو من يفوضه) تفيد عدم وجود أي مخالفات بالعقار أو الوحدة موضوع الحكم أو تفيد صدور قرار بالتصالح.
8- اقرار بقبول البيان المساحي الوارد بالحكم.
9- اقرار بسداد الرسوم و التكاليف التي تنتج عن الاجراءات اللاحقة في الطلب او الزائدة عن امانة النشر.
تقوم إدارة الشهر بالمكتب المختص باعطاء الحكم النهائي المطلوب تسجيله رقم شهر حسب تاريخ استيفائه ماليا و فنيا و ذلك من واقع دفتر شهر المحررات، مع التأشير قرين هذا الرقم بخانة الملاحظات بأنه رقم شهر مؤقت وفقا لاحكام المادة 35 مكررا المضافة لقانون 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري
و يتم التأشير من البادارة المذكورة اعلاه برقم الشهر المؤقت على أصل الطلب و ذلك مع مراعاة انه إذا كان الطلب يستلزم عرضه على مكتب تملك غير المصريين أو على جهاز تنمية شبه جزيرة سيناء أو كان يستلزم موافقة أو اخذ رأي اية جهة بما في ذلك الجهات الامره بالتحفظ أو المنع من التصرف ، فلا يعطي الحكم رقم شهر مؤقت الا بعد ورود موافقة أو رأي تلك الجهة بحسب الاحوال.
الإعتراض:
ايضا وضع المشرع عند اعطاء الرقم المؤقت للحكم يجب على المكتب أن يقوم بنشره في اليوم نفسه أو اليوم التالي على الاكثر على نفقة صاحب الشأن في جريدة واسعة الانتشار إعلانا يتضمن بيانات الحكم و العقار محل الحكم و اسم الصادر لصالحه و الصادر ضده الحكم و دعوة من لديه اعتراض إلى تقديم اعتراضه على تسجيل الحكم أمام القاضي الأمور الوقتية المختص و ذلك خلال شهر من تاريخ النشر.
إذا لم يقم احد بالإعتراض ممن لديه إعتراض أو مكتب الشهر العقاري المختص أمام القاضي في المدة المحددة يتحول الرقم المؤقت إلى رقم نهائي و يتم التأشير به في السجل المذكور و دفاتر الفهارس أمام أسماء ذوي الشان ، و يتحول الرقم المؤقت الى رقم نهائي الا بعد تقديم صاحب الشان شهادة سلبية بعدم الإعتراض أو برفض أي إعتراض على أن يرفق صورة رسمية من قرار القاضي المختص.
لا يتم الغاء الرقم الوقتي ولا يتم تحويله الى نهائي الا بعد صدور قرار مسبب من القاضي المختص إما برفض الاعتراض أو بقبوله و الغاء الرقم الوقتي.
إذا تم قبول الإعتراض يتم الغاء الرقم الوقتي و يكون على قلم كتاب المحكمة اخطار المكتب المختص بصورة رسمية من القرار الصادر من قاضي الأمور الوقتية خلال سبعة أيام من تاريخ صدور القرار حتى يقوم امين المكتب بالتأشير بإلغاء الرقم الوقتي.
إذا تبين لمكتب الشهر العقاري المختص من واقع دفتر الاسبقيات المتعارضة أن هناك محررا سابقا على الحكم المشهر مؤقتا و متعارض معه أن يقدم إعتراض أو من واقع الأبحاث الهندسية المتوفرة بالمكتب أو من محررات التي سبق شهرها أو المستندات المحفوظة بالمكتب ان الحكم المشار إليه يتعارض مع حق أو مركز قانون فعلى مكتب الشهر العقاري المختص تقديم الاعتراض.
أهمية تسجيل العقارات الأن وفى المستقبل :
يتضح من التعديلات الجديدة أن الدولة تعمل على تشجيع المواطنين لتسجيل عقاراتهم بهدف تحصين ملكياتهم، ولذا فيجب القيام بتيسير إجراءات التسجيل حتى يتمكن كل شخص من تسجيل ملكيته و حمايتها و ايضا من أهمية تسجيل العقارات الاتي:
حماية الملكية العقارية.
يستطيع الغير معرفة الوضع القانوني للعقار.
عدم السماح بالتلاعب فى الشراء أو بيع العقار أكثر من مرة.
ينصح دائما بالاستعانة بمكتب محاماه متخصص فى مجال العقارات ولديه الخبرات اللازمة للتعامل مع الجهات الرسمية المختلفة ، فى مكتب محمد ناصر للمحاماه لدينا فريق من المحامين العقاريين الأكثر تخصصًا لجميع الأمور المتعلقة بالعقارات ؛ نفتخر بخبرة واسعة في جميع إجراءات التسجيل التي تغطي جميع مكاتب التوثيق في جميع المحافظات في جميع أنحاء مصر. لقد تعاملنا مع مئات المعاملات العقارية لعملائنا بما في ذلك جميع مراحل الشراء والبيع والتأجير وتسجيل الأراضي والمباني والمكاتب والمساكن.
وفى تطور لاحق وجه الرئيس عبد الفتاح السيسي بتأجيل القانون واستجاب البرلمان بالموافقه على قرار بتاجيل العمل بقانون 186 لسنة 2020 الخاص بتعديل قانون الشهر العقارى مدة لا تقل عن سنتين، مع ان يتم خلال تلك الفترة الانتقالية تحصيل قيمة ثابتة مقطوعة مخفضة وواضحة عند تسجيل الأملاك، حسب مساحة ونوع الملكية، وذلك بدلًا من الضريبة المفروضة فى هذا الصدد على التصرفات العقارية.
