العنوان :
إيجار ” تشريعات إيجار الأماكن : نطاق سريانها : من حيث الزمان ، من حيث المكان ” ” الأجرة في ظل تشريعات إيجار الأماكن : أحوال الزيادة في الأجرة : الزيادة الدورية لأجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى ” ” تحديد الأجرة ” ” أسباب الإخلاء : الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة : التكليف بالوفاء ” . قانون ” نطاق سريانه ” .
الموجز :
تحديد مقدار الزيادة في أجرة الأماكن غير السكنية . ق ٦ لسنة ١٩٧٧ . العبرة فيه بتاريخ إنشاء العين . شرطه . خضوع الأجرة ابتداءً لقانون إيجار الأماكن . الزيادة في أجرة الأماكن التى تدخل المشرع وأخضعها للقانون المذكور . العبرة في تحديد مقدارها بتاريخ هذا التدخل . علة ذلك .
القاعدة :
المقرر في قضاء محكمة النقض أن النص في المادة الثالثة من قانون إيجار الأماكن رقم ٦ لسنة ١٩٩٧ والمواد ١ ، ١١ ، ١٤ من اللائحة التنفيذية يدل على أن المشرع استهدف من تقرير هذه الزيادة علاج آثار تدخله بتقييد سلطة المؤجر في تحديد الأجرة فأراد رفع الغبن الذى لحق بملاك العقارات بمقدار يتناسب مع هذا الغبن ، والعبرة في نظر المشرع للتعرف على مقدار الزيادة هو بتاريخ إنشاء العين إذا كانت تخضع ابتداء لقانون إيجار الأماكن ، ولا يعتد بالأجرة المكتوبة في عقد الإيجار أياً كان تاريخ تحريره ولا بالقيمة الإيجارية المتخذة أساساً أما إذا كانت العين تخضع لمبدأ حرية التعاقد في تحديد الأجرة والمدة بأن تكون العين مفروشة أو لوقوعها في قرية لا يسرى عليها قانون إيجار الأماكن ثم تدخل المشرع وأخضع العين لقانون إيجار الأماكن فيكون تاريخ تدخل المشرع هو المعول عليه في تحديد مقدار الزيادة ويؤيد هذا ما صرح به المشرع في المادة الثالثة سالفة الذكر من أن مناط الزيادة أن تكون الأجرة القانونية محكومة بقانون إيجار الأماكن فحيثما وجدت أجرة قانونية محكومة بقانون إيجار الأماكن وجبت الزيادة .
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسمــاع التقريــر الذى تلاه السيـد القاضي المقرر / هانى فوزى شومان ” نائب رئيس المحكمة ” والمرافعة وبعد المداولة .
حيث إن الطعن استــــوفى أوضـاعــــه الشكـليــــة .
وحيث إن الوقائع ــــــ على ما يبين من الحكم المطعون به وسائر الأوراق ــــ تتحصل فى أن المطعون ضدهما أقاما على الطاعن الدعوى رقم ٥٩ لسنة ٢٠٠١ أمام محكمة كفر الشيخ الابتدائية ( مأمورية فوه ) بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ ١٧ / ٧ / ١٩٨١ وإخلاء المحل المبين به وبالصحيفة والتسليم وإلزامه بسداد الأجرة المستحقة عليه ، وقالا بياناً لذلك إنه بموجب هذا العقد استأجر منهما الطاعن المحل موضوع النزاع لقاء أجرة شهرية مقدارها ١٢ جنيه تم زيادتها إلى أربعة أمثالها بالقانون رقم ٦ لسنة ١٩٩٧ بدءً من ١ / ٤ / ١٩٩٧ ثم تزاد بواقع ١٠% سنوياً اعتباراً من ١ / ٤ / ١٩٩٨ حتى ٣١ / ٣ / ٢٠٠١ ، وإذ امتنع الطاعن عن سداد كامل الأجرة المستحقة عن المدة من ١ / ٤ / ١٩٩٧ حتى ٣١ / ٣ / ٢٠٠١ ومقدارها ٢٦٧٠ جنيه ولم يسدد منها سوى مبلغ ٣٤٨ جنيه وأصبح جملة المستحق فى ذمته مبلغ ٢٣٢٢ جنيه ، رغم تكليفه بالوفاء . فقد أقام الدعوى ، ندبت المحكمة خبيراً وبعد أن أودع تقريره ، حكمت بفسخ عقد الإيجار المشار إليه والإخلاء والتسليم وإلزام الطاعن بأداء مبلغ ٢٣٢٥,٢٤ جنيه ، استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم ٦٨ لسنة ٣٦ ق طنطا ( مأمورية كفر الشيخ ) ، وبتاريخ ٢٠ / ١ / ٢٠٠٤ قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف .
طعن الطاعن فى هذا الحكم بطريق النقض ، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقض الحكم ، وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة ـــــ فى غرفة مشورة ــــــ حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها .
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه ، وفى بيان ذلك يقول إنه تمسك أمام محكمة الموضوع ببطلان التكليف بالوفاء لتضمنه المطالبة بأجرة تزيد عن الأجرة القانونية المستحقة فعلاً ، إلا أن الحكم المطعون فيه لم يحسم النزاع فى شأن احتساب الزيادة القانونية المقررة بالقانون رقم ٦ لسنة ١٩٩٧ رغم أنها مسألة أولية لازمة للفصل فى طلب الإخلاء وساير الخبير المنتدب فى الدعوى باحتساب تلك الزيادة والزيادات السنوية الدورية عن مدة المطالبة خلافاً لحكم القانون وصولاً لمدى صحة التكليف بالوفاء ، وإذ انتهى الحكم إلى الإخلاء وإلزامه بأداء الأجرة المقضى بها فى الدعوى مما يعيبه ويستوجب نقضه .
وحيث إن هذا النعى فى أساسه سديد ، ذلك أن من المقرر ــــــ فى قضاء هذه المحكمة ــــــ أن المشرع فى المادة ١٨ / ب من القانون رقم ١٣٦ لسنة ١٩٨١ أوجب على المؤجر تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة بكتاب موص عليه أو بإعلان على يد محضر قبل رفع الدعوى بالإخلاء لعدم سداد الأجرة واعتبر التكليف بالوفاء شرطاً أساسياً لقبولها ، فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً لتضمنه أجرة سبق الوفاء بها أو غير قانونية أو تجاوز ما هو مستحق فى ذمة المستأجر تعين الحكم بعدم قبول الدعوى وهى مسألة متعلقة بالنظام العام تقضى بها المحكمة من تلقاء نفسها حتى ولو لم يتمسك بها المستأجر .
وأن النص فى المادة الثالثة من قانون إيجار الأماكن رقم ٦ لسنة ١٩٩٧ على أن ( تحدد الأجرة القانونية للأماكن المعدة لغير أغراض السكنى المحكومة بقوانين إيجار الأماكن بواقع ثمانية أمثال الأجرة الحالية للأماكن المنشأة من أول يناير سنة ١٩٤٤ ، وخمسة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من أول يناير سنة ١٩٤٤ وحتى ٤ نوفمبر سنة ١٩٦١ ، وأربعة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من ٥ نوفمبر سنة ١٩٦١ وحتى ٦ أكتوبر سنة ١٩٧٣ ، وثلاثة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من ٧ أكتوبر سنة ١٩٧٣ وحتى ٩ سبتمبر سنة ١٩٧٧ ويسرى هذا التحديد اعتباراً من موعد استحقاق الأجرة التالية لتاريخ نشر هذا القانون ، وتزاد الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من ١٠ سبتمبر سنة ١٩٧٧ وحتى ٣٠ يناير سنة ١٩٩٦ بنسبة ١٠% اعتباراً من ذات الموعد ، ثم تستحق زيادة سنوية بصفة دورية فى نفس هذا الموعد من الأعوام التالية بنسبة ١٠% من قيمة أخر أجرة قانونية لجميع الأماكن آنفة الذكر ) وقد عدلت نسبة الزيادة السنوية الدورية الواردة فى الفقرة الأخيرة من تلك المادة بالنسب المنصوص عليها بالقانون رقم ١٤ لسنة ٢٠٠١ .
وكان النص فى المادة الأولى من اللائحة التنفيذية للقانون رقم ٦ لسنة ١٩٩٧ سالف الذكر على أنه ” فى تطبيق أحكام القانون رقم ٦ لسنة ١٩٩٧ يقصد بالكلمات والعبارات الآتية المعانى المبينة قرين كل منها ” الأجرة القانونية ” أخر أجرة استحقت قبل ٢٧ / ٣ / ١٩٩٧ محسوبة وفقاً لما يلى : التحديد الوارد فى قوانين إيجار الأماكن كل مكان بحسب القانون الذى يحكمه …” الأماكن المنشأة ” العين المؤجرة التى انشئت إذ العبرة فى معرفة المكان المؤجر إنما هى بتاريخ إنشاء المكان ذاته إذا استجد بعد تاريخ إنشاء المبنى ….” يدل على أن المشرع استهدف من تقرير هذه الزيادة علاج أثار تدخله بتقييد سلطة المؤجر فى تحديد الأجرة فأراد رفع الغبن الذى لحق بملاك العقارات بمقدار يتناسب مع هذا الغبن ، والعبرة فى نظر المشرع للتعرف على مقدار الزيادة هو بتاريخ إنشاء العين إذا كانت تخضع ابتداء لقانون إيجار الأماكن ، ولا يعتد بالأجرة المكتوبة فى عقد الإيجار أياً كان تاريخ تحريره ولا بالقيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبينة إذا اختلفت كلتاهما عن الأجرة القانونية ، أما إذا كانت العين تخضع لمبدأ حرية التعاقد فى تحديد الأجرة والمدة بأن تكون العين مفروشة أو لوقوعها فى قرية لا يسرى عليها قانون إيجار الأماكن ثم تدخل المشرع وأخضع العين لقانون إيجار الأماكن فيكون تاريخ تدخل المشرع هو المعول عليه فى تحديد مقدار الزيادة ويؤيد هذا ما صرح به المشرع فى المادة الثالثة سالفة الذكر من أن مناط الزيادة أن تكون الأجرة القانونية محكومة بقانون إيجار الأماكن فحينما وجدت أجرة قانونية محكومة بقانون إيجار الأماكن وجبت الزيادة .
هذا إلى أن من الأصول الدستورية المقررة ـــــ وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـــــ أن النص التشريعى لا يسرى إلا على ما يلى نفاذه من وقائع ما لم ينص القانون خروجاً على هذا الأصل وفى الحدود التى يجيزها الدستور برجعية أثره ، ولا يغير من هذا الأصل تعلق أحكام القانون بالنظام العام إذ لا يجاوز أثر ذلك أن تسرى أحكامه على ما يستجد من أوضاع ناتجة عن علاقات تعاقدية أبرمت قبل نفاذه ما دامت آثارها سارية فى ظله إذ تخضع هذه الأثار لأحكام النظام الجديد تغليباً لاعتبارات النظام العام التى دعت إلى إصداره على حق المتعاقدين فى تحديد التزاماتهما وحقوقهما التعاقدية الحال منها والمستقبل على السواء ، وإذ كان التفويض التشريعى المقرر لوزير الإسكان فى المادة الأولى من القانون رقم ٤٩ لسنة ١٩٧٧ بسريان أحكام القانون على القرى التى يصدر بتحديدها قرار منه قد جاء خلواً مما يشير إلى رجعية ذلك السريان وهو ما لا يتأتى إلا بنص قانونى صريح .
ومن ثم فإن ذلك القانون لا ينطبق على الأماكن المؤجرة فى القرى التى امتد سريانه إليها إلا ابتداءً من تاريخ العمل بالقرار الصادر بذلك باعتبار أن المكان وحتى صدور ذلك القرار يخرج عن نطاق تطبيق تلك التشريعات فلا يخضع لأحكامها ، وأنه وإن كان تحديد أجرة الأماكن طبقاً للقوانين المحددة للإيجارات من النظام العام ـــ إذ تتحدد به متى صار نهائياً ـــــ القيمة الإيجارية إزاء الكافة .
إلا أن التشريعات المنظمة لذلك قد نصت كل منها على قواعد موضوعية وأخرى إجرائية ــــ فى هذا الخصوص ــــ تختلف من قانون لآخر تكون واجبة التطبيق فى نطاق القانون الذى أوجبها ، وقد استحدث المشرع فى المواد الخمس الأولى من القانون رقم ١٣٦ لسنة ١٩٨١ فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر أحكاماً موضوعية وإجرائية لتحديد أجرة الأماكن تغاير نهجه السابق فى ظل القوانين أرقام ٤٦ لسنة ١٩٦٢ ، ٥٢ لسنة ١٩٦٩ ، ٤٩ لسنة ١٩٧٧ مفادها ألا تخضع الأماكن المرخص فى إقامتها أو المنشأة لغير أغراض السكنى والإسكان الفاخر اعتباراً من تاريخ العمل بالقانون لقواعد وإجراءات تحديد الأجرة .
لما كان ذلك ، وكان البين من الأوراق أن العين المؤجرة كائنة بقرية ” برمبال ” مركز مطوبس والتى خضعت لأحكام الباب الأول من القانون رقم ٤٩ لسنة ١٩٧٧ اعتباراً من تاريخ ٢٨ / ١٠ / ١٩٨٢ بموجب قرار وزير الإسكان رقم ٤٠٨ لسنة ١٩٨٢ المنشور بالجريدة الرسمية فى العدد ٢٤٣ بتاريخ ٢٧ / ١٠ / ١٩٨٢ ، فإن ذلك التاريخ الأول ( ٢٨ / ١٠ / ١٩٨٢ ) يعتبر بمثابة تاريخ إنشاء لتلك العين ، ومن ثم لا تخضع لقواعد تحديد الأجرة باعتبارها منشأة بعد العمل بالقانون رقم ١٣٦ لسنة ١٩٨١ وتكون أجرتها التعاقدية هى الأجرة القانونية وتزاد زيادة قانونية إعمالاً للمادة الثالثة من القانون رقم ٦ لسنة ١٩٩٧ بنسبة ١٠% اعتباراً من موعد استحقاق الأجرة التالية لتاريخ نشره ، فتكون الأجرة القانونية لها اعتباراً من ١ / ٤ / ١٩٧٧ هى مبلغ ١٣,٢٠ جنيه شهرياً ، ثم تستحق زيادة سنوية بصفة دورية فى نفس الموعد من الأعوام التالية بنسبة ١٠% من قيمة أخر أجرة قانونية حتى ٣١ / ٣ / ٢٠٠١ ثم تستبدل تلك الزيادة القانونية بصفة دورية بنسبة ١% من قيمة أخر أجرة قانونية اعتباراً من ١ / ٤ / ٢٠٠١ وذلك إعمالاً للمادة الأولى من القانون رقم ١٤ لسنة ٢٠٠١ .
وإذ خالف الحكم الابتدائى المؤيد بالحكم المطعون فيه هذا النظر وساير الخبير المنتدب فى الدعوى باحتساب الزيادة القانونية لعين التداعى المقررة بالقانون رقم ٦ لسنة ١٩٧٧ مقدرة بأربعة أمثال الأجرة الاتفاقية الواردة بعقد الإيجار المؤرخ ١٧ / ٧ / ١٩٨١ اعتداداً بأن تلك العين منشأة فى عام ١٩٧٢ فاحتسب أجرتها القانونية اعتباراً من ١ / ٤ / ١٩٩٧ بمبلغ ٤٨ جنيه شهرياً ، كما تم احتساب الزيادة السنوية الدورية اعتباراً من ١ / ٤ / ١٩٩٨ على هذا الأساس ، ورتب على ذلك قضاءه بفسخ عقد الإيجار المشار إليه والإخلاء والتسليم وبإلزام الطاعن بأداء المبلغ المقضى به مقابل فارق الأجرة المستحق فى ذمته عن مدة الطالبة ، رغم ما تضمنه التكليف بالوفاء الأجرة المطالب بها محسوبة على هذا الأساس الخاطئ ، وأن عين النزاع لم تكن خاضعة لقوانين إيجار الأماكن فى هذا التاريخ وبالتالى لا تسرى على أجرتها الأضعاف المحكوم بها سالفة الذكر ، إذ إن تلك العين لم تخضع لقانون إيجار الأماكن إلا بتاريخ ٢٨ / ١٠ / ١٩٨٢ وفقاً لقرار وزير الإسكان المشار إليه والذى أصبح بمثابة تاريخ إنشاء لها وهو المناط القانونى الوحيد فى تحديد أجرتها القانونية قبل ٢٧ / ٣ / ١٩٩٧ والتى يحتسب على أساسها كل من الزيادة القانونية والزيادة السنوية الدورية المقررين بالقانون رقم ٦ لسنة ١٩٩٧ المعدل بالقانون رقم ١٤ لسنة ٢٠٠١ على نحو ما سلف بيانه ، ومن ثم فإن الحكم المطعون فيه يكون معيباً بمخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقى أوجه الطعن ، على أن يكون مع النقض الإحالة .
الحكم
لذلــــــــك
نقضت المحكمة ـــــ الحكم المطعون فيه ، وأحالت القضية إلى محكمة استئناف طنطا ” مأمورية كفر الشيخ ” وألزمت المطعون ضدهما المصروفات ومبلغ مائتى جنيه مقابل أتعاب المحاماة .
أمين السر نائب رئيس المحكمة
