أحكام محكمة النقض المصرية المبادئ الرئيسية فى الايجارات

في هذة المقالة تلقي ” الناس والقانون” الضوء علي المبادئ الأساسية ةالرئيسية فى الايجارات و القواعد العامة في الإيجار و تعريف عقد الإيجار و انعقاد عقد الإيجار و  إثبات عقد الإيجار و فسخ عقد الإيجار و سريان عقد الإيجار في حق المالك الجديد و نفاذ عقد الإيجار و حوالة وعقد الإيجار انتهاء عقد الإيجار تقادم دعوى فسخ عقد الإيجار دعوى الطرد للغصب ، حظر إبرام أكثر من عقد إيجار للمبنى أو الوحدة منه ، بعض أنواع الإيجار ، التزامات المؤجر ،  الالتزام بتمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة، حقوق والتزامات طرفي عقد الإيجار ، إيجار ملك الغير  ، تصرفات صاحب الوضع الظاهر ،  إدارة المال الشائع، وفقاً لآحكام محكمة النقض المصريةفي مصر , بقلم: أشرف فؤاد، المحامي.

أولاً: القواعد العامة في الإيجار

عقد الإيجار

 تعريف عقد الإيجار

عقد الإيجار من عقود المعاوضة . الأجرة فيه مقابل الانتفاع . مناط استحقاقها . تمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة .

( الطعن رقم 823 لسنة 67 ق جلسة 3/11/2004 ــ نقض جلسة 29/5/1986 – مجموعة المكتب الفني – س 37 ع 1 صـ 627 ).

 

عقد الإيجار . عقد رضائي . خضوعه لمبدأ سلطان الإرادة في حدود ما فرضه القانون من قيود . مؤداه.

( الطعن رقم 823 لسنة 62ق جلسة 12/12/2004 ــ  نقض جلسة 11/4/1993 مجموعة المكتب الفني – س 44 ع 2 صـ 50 ).

انعقاد عقد الإيجار

عقود الإيجار التي تبرمها المجالس المحلية للمدن والمراكز المملوكة للدولة . انعقادها بتمام التصديق عليها من المجلس المحلى للمحافظة واعتمادها وفقا للقانون . المواد 28 ، 33/هـ ، 51/8ق 43 لسنة 1979.

(الطعن رقم 2964 لسنة 62ق – جلسة 12/12/2004  ــ نقض جلسة 26/4/1995 – مجموعة المكتب الفني – س 46 ع 1 ص 708 ).

انقضاء العلاقة الإيجار قضاء أو رضاء . اتفاق طرفيها على تجديدها . اعتبار هذا التجديد إيجارا جديداً لا امتداداً للإيجار الأصلي ولو كان بنفس شروطه .

( الطعن رقم 1949 لسنة 74ق – جلسة 4/5/2005  ــ نقض جلسة 22/11/1989 – مجموعة المكتب الفني – س 40 ع 3 ص 1373 ).

 إثبات عقد الإيجار 

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 873 لسنة 67 ق

الموجز

تمسك الطاعن بأن إيصال سداد أجرة شقة النزاع الصادر للمطعون ضده الثالث من أحد الملاك السابقين للعقار حرر بالتواطؤ بينهما بعد شرائه العقار وتدليله على ذلك بالمستندات دفاع جوهري . قضاء الحكم المطعون فيه برفض دعوى الإخلاء وبثبوت العلاقة الإيجارية استنادا إلى إيصال سداد الأجرة سالف البيان وإقرار مصدره أمام المحكمة باستلام قيمته من المطعون ضده الثالث رغم ثبوت توقيعه على الإخطار المرسل من الملاك السابقين للعقار للمطعون ضده الأول- المستأجر الأصلي – بحوالي العقد للطاعن ودون أن يعنى ببحث الدفاع سالف البيان ودلالة ما قدم من مستندات . قصور وفساد في الاستدلال .

القاعدة

إذا كان الثابت من الأوراق أن الطاعن اشترى العقار الكائن به الشقة محل النزاع وتم إخطار المستأجرين ومنهم المطعون ضده الأول بحوالة عقود الإيجار إلى المالك الجديد الطاعن بتاريخ 1/6/1992 وان الأخير أقام بصفته المالك الجديد الدعوى الماثلة بطلب إخلاء الشقة محل النزاع لترك العين المؤجرة للمطعون ضدهما الثانية والثالث دون إذن فأقام المطعون ضده الثالث دعوى فرعية بطلب إلزام الطاعن بتحرير عقد إيجار عن ذات الشقة تأسيسا على انه يستأجرها بعقد إيجار فقد منه وكان الطاعن قد تمسك لدى محكمة الموضوع بدفاع حاصله أن إيصال سداد أجرة شهر مايو سنة 1992 قد صدر من ( …….. ) في 25/5/1992 بطريق التواطؤ بينه وبين المطعون ضده الثالث عام 1994 بعد شرائه العقار وحوالة عقود إيجار عين النزاع إليه بما لازمة انتفاء قيام علاقة إيجار سابقة على واقعة شرائه العقار وقدم إثباتا لهذا الدفاع ضمن حوافظ مستنداته إخطارا مؤرخاً 1/6/1992 مرسلاً من الملاك السابقين للعقار للمطعون ضده الأول بصفته – مستأجراً – لشقة النزاع بحوالة عقد الإيجار المؤرخ 1/2/1965 إلى المالك الجديد – الطاعن – اعتبارا من 1/6/1992 – وإقرارين صادرين من بعض مستأجري وحدات العقار بصدور إيصال أجرة شهر مايو 1992 من أحد ملاك العقار للمطعون ضده الثالث باستلامه منه أجرة شقة النزاع عن شهر مايو 1992 بطريق التواطؤ وإذ قضى الحكم المطعون فيه بتأييد الحكم الابتدائي برفض دعوى الإخلاء وبثبوت العلاقة الإيجارية للمطعون ضده الثالث عن شقة النزاع استنادا إلى إيصال سداد أجرة شهر مايو 1992 المذكور وإقرار مصدره أمام المحكمة باستلام أجرة شقة النزاع من المطعون ضده الثالث واعتبار ذلك دليلا على قيام علاقة إيجارية عن شقة النزاع رغم ثبوت توقيعه على الإخطار المرسل من الملاك السابقين للمطعون ضده الأول المستأجر لشقة النزاع بموجب عقد الإيجار المؤرخ 1/2/1965 بحوالة ذلك العقد للمالك الجديد – الطاعن – ودون أن يعنى ببحث وتحقيق دفاع الأخير بشأن صورية هذا الإيصال ودلالة المستندات التي يركن إليها في إثبات دفاعه – ورغم انه دفاع جوهري من شأنه – إن صح – أن يتغير به وجه الرأي في الدعوى فانه يكون معيباً .

 (الطعن رقم 873 لسنة 67ق جلسة 6/1/2005).

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 795 لسنة 74 ق

 الموجز

تمسك الطاعن بثبوت العلاقة الإيجارية بينه وبين المطعون ضده وانه يشغل عين التداعي بوصفة مستأجراً لها وتدليله على ذلك بالمستندات . دفاع جوهري . قضاء الحكم المطعون فيه بالطرد استنادا إلى صدور حكم نهائي ببراءة المطعون ضده من تهمة تقاضى مبالغ مالية خارج نطاق عقد الإيجار بعد صدور القانون 4 لسنة 1996 باعتباره أصلح له دون أن يبحث اثر هذا الحكم في ثبوت أو نفي العلاقة الإيجارية والرد على دفاع الطاعن سالف البيان ودلالة ما قدمه من مستندات قصور .

القاعدة

إذا كان الثابت من الأوراق أن الطاعن تمسك أمام محكمة الموضوع بدرجتيها بدفاع حاصله ثبوت العلاقة الإيجارية بينه وبين المطعون ضده وانه يشغل عين التداعي بوصفة مستأجراً لها ودل على صحة هذا الدفاع بمستندات منها شهادتان صادرتان من جهاز المدعى العام الاشتراكي مؤرختان 13/11/1988 ، 2/12/1991 تفيدان إقرار المطعون ضده أمام الجهاز بتعاقده معه على استئجار الشقة محل النزاع في 6/11/1986 وتقاضيه منه مبلغاً مقداره ألفا جنية وإخطار من لجنة تقدير الإيجارات مرسل إليه في  24/3/1988 بتحديد القيمة الإيجارية لهذه العين . وإذ قضى الحكم المطعون فيه بطرد الطاعن من عين النزاع استنادا إلى نهائية الحكم الصادر في الجنحة رقم ( …. ) لسنة ( ….. ) مستأنف قليوب ببراءة المطعون ضده من تهمة تقاضى مبالغ مالية خارج نطاق عقد الإيجار ولم يبحث اثر هذا الحكم في ثبوت أو نفي العلاقة الإيجارية رغم استناده في قضائه بالبراءة إلى عدم خضوع واقعة تقاضى مبالغ خارج نطاق عقد الإيجار للتأثيم والعقاب واعتبارها عملا مباحاً بعد صدور القانون 4 لسنة 1996 باعتباره القانون الأصلح للمتهم وبالرغم من أن هذا الدفاع جوهري ومن شأنه – إن صح – أن تغير وجه الرأي في الدعوى فانه يكون معيباً .

( الطعن رقم 795 لسنة 74 ق – جلسة 3/2/2005 ).

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 1949 لسنة 74 ق

 تمسك الطاعن بنشوء علاقة إيجارية جديدة بينه وبين المطعون ضدها عن الشقة محل النزاع بموجب عقد إيجار وقعته والدته نيابة عن الورثة وتدليله على ذلك بصورتي إيصالي سداد الأجرة صادرين من وكيل المطعون ضدها باسم الورثة . دفاع جوهري . قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء تأسيسا على إقامة المستأجرة الأصلية بشقة النزاع بمفردها حتى وفاتها وتردد الطاعن عليها قبل الوفاة دون أن يواجه الدفاع سالف البيان بما لا يصلح رداً عليه قصور .

( الطعن رقم 1949 لسنة 74ق – جلسة 5/4/2005 ).

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 9190 لسنة 65 ق

قضاء المحكمة الجنائية ببراءة الطاعنة من تهمة الامتناع عن تحرير عقد إيجار للمطعون ضده الثاني لعدم كفاية الأدلة على قيام علاقة إيجارية بينهما وصيرورة هذا القضاء باتاً .

قضاء الحكم المطعون فيه بثبوت العلاقة الإيجارية وإلزام الطاعنة بتحرير عقد إيجار للمطعون ضده الثاني خلافا لحجية الحكم الجنائي السابق . خطأ .

(الطعن رقم 9190 لسنة 65ق – جلسة 5/5/2005)

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 2273 لسنة 74 ق

عقود إيجار الأماكن . وجوب إثباتها من جانب المؤجر بالكتابة . م 16ق 52 لسنة 1969 المقابلة للمادة 24 ق 49 لسنة 1977 . نشوء العلاقة الإيجارية قبل العمل بأحكام القانون 52 لسنة 1969 . إثباتها . خضوعه للقواعد العامة السارية وقتها .

(الطعن رقم 2273 لسنة 74ق – جلسة 18/5/2005 ــ نقض جلسة 9/12/1992 – مجموعة المكتب الفني – س 43 ع 2 ص 1301).

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 2273 لسنة 74 ق 

 الموجز

تمسك الطاعنين بانتفاء العلاقة الإيجارية بين مورثهما وسلف المطعون ضده الأول وانعدام صفة الأخير في رفع الدعوى لعدم تقديمه عقد إيجار مكتوب – إطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وإقامة قضائه بثبوت العلاقة الإيجارية على ما ساقه من قرائن دون الوقوف على تاريخ نشأة هذه العلاقة توصلا لتحديد القانون الواجب التطبيق في إثباتها . خطأ .

القاعدة

إذا كانت الطاعنتان قد نفيتا العلاقة الإيجارية بين مورثهما وسلف المطعون ضده الأول وتمسكتا بانعدام صفة الأخير في رفع الدعوى لعدم تقديمه عقد إيجار مكتوب ، فاطرح الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه هذا الدفاع وأقام قضاءه في ثبوت العلاقة الإيجارية على ما ساقه من قرائن دون أن يقف على تاريخ نشأة العلاقة الإيجارية توصلا لتحديد القانون الواجب التطبيق في إثباتها ، فانه يكون معيباً.

(الطعن رقم 2273 لسنة 74ق – جلسة 18/5/2005).

  نفاذ عقد الإيجار

تقادم دعوى عدم نفاذ عقد الإيجار

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 2519 لسنة 74 ق

 الموجز

 التقادم الثلاثة المنصوص عليه في المادة 243 مدني . قصره على الدعوى البوليصية عدم سريانه على الدعوى المقامة من المالك على الشيوع بطلب عدم نفاذ عقد الإيجار الذي يعقده أحد الشركاء في حقه . خضوع الأخيرة للتقادم العادي المنصوص عليه في المادة 374 مدني. 

القاعدة

التقادم الثلاثة المنصوص عليه في المادة 243 من القانون المدني هو تقادم استثنائي خاص بالدعوى البوليصية وهى الدعوى التي يقيمها الدائن بطلب عدم نفاذ التصرف الصادر من مدينة إضرارا به ، أما الدعوى التي يقيمها المالك على الشيوع بطلب عدم نفاذ عقد الإيجار الذي يعقده احد الشركاء في حقه ، فإنها لا تخضع للتقادم الثلاثي المنصوص عليه في المادة 243 أنفة الذكر وإنما تجرى عليها في شأن تقادمها أحكام التقادم العادي المنصوص عليه في المادة 374 من القانون المدني.

(الطعن رقم 2519 لسنة 74 ق – جلسة 6/4/2005).

الوكالة في عقد الإيجار

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 821 لسنة 72ق

الوكالة المستترة . ماهيتها . أن يعير الوكيل اسمه للأصيل ويبرم العقد بصفته أصيلا لا بصفته وكيلا . أثرها . انصراف اثر العقد إلى الأصيل شأنها شأن الوكالة السافرة حالاته . المادتان 106 ، 713 مدني مخالفة ذلك . خطأ .

 (الطعن رقم 821 لسنة 72ق جلسة 15/12/2004).

 سريان عقد الإيجار في حق المالك الجديد 

 حوالة عقد الإيجار

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 2473 لسنة 73 ق

 حوالة عقد الإيجار للمشترى من البائع وقبول المستأجر للحوالة أو إعلانه بها أثره جواز إحالة المؤجر حقه في عقد الإيجار إلى الغير . للمحال إليه في مقاضاة للمستأجر في شأن الحقوق المحال بها دون حاجة لاختصام المجر . علة ذلك .

(الطعن رقم 2473 لسنة 73ق جلسة 18/11/2004 ــ  نقض جلسة 12/1/1995 مجموعة المكتب الفني س 46 ع 1 ص 148 ).

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 2473 لسنة 73 ق

 نفاذ حوال عقد الإيجار في حق المستأجر والتزامه بدفع الأجرة للمحال إليه منوط بإعلانه بالحوالة أو بقبولها أو بسداده الأجرة للمحال إليه . نفاذها في حقه . أثره . لا تبرأ ذمته من أجرة العين المؤجرة إلا بالوفاء بها إلى المحال إليه .

 (الطعن رقم 2473 لسنة 73ق جلسة 18/11/2004 ــ نقض جلسة 12/1/1995 مجموعة المكتب الفني س 46 ع 1 ص 148).

محكمة النقض المصرية  الطعن رقم 2473 لسنة 73 ق 

الموجز

 تمسك الطاعن ببطلان تكليفه بالوفاء لتضمنه المطالبة باجرة سبق سدادها للمالك السابق بموجب إيصالات غير مطعون عليها واحتسابه الزيادة المقررة بالقانون 6 لسنة 1997 بالمخالفة لأحكام المادة الثالثة منه بحسبانه أن عقار النزاع منشأ عام 1960 وان الإنذار الموجه إليه من المطعون ضده بحوالة حق الإيجار إليه لا يحاج به لأن المؤجر فيه لم يكن ضمن البائعين لحصصهم في العقار ولم يتصرف في نصيبه بالبيع للمطعون ضده بالإخلاء تأسيسا على عدم وفاء الطاعن بالأجرة المطالب بها دون أن يعن ببحث الدفاع سالف البيان وصولا لصحة وفاء الطاعن بالأجرة للمؤجر الأصلي واثر ذلك على صحة التكليف بالوفاء  خطأ وقصور .

القاعدة

 تمسك الطاعن بدفاع مفاده بطلان تكليفه بالوفاء باجرة المدة من 1/9/2001 حتى 31/5/2002 لتضمنه المطالبة باجرة مسددة للمؤجر الأصلي – أحد الملاك السابقين على الشيوع – بموجب إيصالات بسدادها عن المادة من 1/9/2001 حتى 31/12/2002 والتي لم يطعن عليها المطعون ضده بأي مطعن ولتضمنه أيضا المطالبة باجرة تجاوز الأجرة المستحقة قانونا لاحتسابه الزيادة المقررة بالقانون 6 لسنة 1997 بواقع ثمانية أمثال الأجرة رغم أن العقار أنشئ في 59/60 فتحسب الزيادة بواقع خمسة أمثال الأجرة فقط عملا بالمادة الثالثة من هذا القانون ، فضلا عن أن الإنذار الموجه له من المطعون ضده بحوالة حق الإيجار إلية بشراء الأخير حصة قدرها 13س 17ط في عقار النزاع بتاريخ 4/4/2001 لا يحاج به الطاعن لعدم تضمنه حوالة عقد الإيجار إذ أن المؤجر فيه لم يكن ضمن البائعين في هذا العقد ولم يتصرف المؤجر في نصيبه الشائع في العقار إلى المطعون ضده إلا بموجب عقد البيع الابتدائي المؤرخ 15/1/2002 بما مفاده أن الوفاء للمؤجر يبرئ ذمته . اي الطاعن – من دين الأجرة المطالب بها بالتكليف وإذ التفت الحكم المطعون فيه عن هذا الدفاع الجوهري وأقام قضاءه بالإخلاء على سند من عدم وفاء المستأجر الأجرة معتداً بهذا التكليف دون أن يقسط هذا الدفاع حقه في الرد وصولا إلى نفاذ هذه الحوالة في حق الطاعن من عدمه وصحة الوفاء بالأجرة للمؤجر الأصلي واثر ذلك على التكليف بالوفاء فانه يكون معيباً .

 ( الطعن رقم 2473 لسنة 73ق جلسة 18/11/2004 ).

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 913 لسنة 72ق

الموجز 

إقامة الحكم المطعون فيه قضاءه بالإخلاء استنادا إلى تخلف الطاعن عن الوفاء بالأجرة المطالب بها معرضا عن دفاع الأخير بتحصيل المطعون ضده الثاني الأجرة منه بصفته وكيلا عن الورثة وبراءة ذمته منها ودون أن يستظهر علم الطاعن بالقسمة الحاصله بين الورثة ملاك المحل موضوع النزاع وإعلانه بحوالة حق باقي الورثة إلى المطعون ضده الأول واثر ذلك على صحة التكليف بالوفاء قصور.

القاعدة

قضاء الحكم المطعون فيه بإخلاء العين محل النزاع على سند من تخلف الطاعن عن الوفاء بالأجرة المطالب بها وان ورثة المؤجر لا حق لهم على العين المؤجرة موضوع النزاع بعد أن اختص المطعون ضده الأول بها في نصيبه الشرعي في ميراث والده المؤجر ويستحق أجرتها وحدة ورتب على نلك أن ذمة الطاعن لم تبرأ من دين الأجرة المتأخرة الثابتة بالتكليف بالوفاء دون أن يعرض لدفاع الطاعن بان المطعون ضده الثاني هو الذي يقوم بتحصيل الأجرة بصورة منتظمة بصفته وكيلا عن الورثة فتبرأ ذمته من الأجرة التي تسدد إليه منها ، ودون أن يستظهر علم الطاعن بالقسمة المدعى بحصولها بينهم والتي بموجبها اختص المطعون ضده الأول بالمحل موضوع النزاع ، وكذا إعلانه بحوالة حق باقي الورثة في الحقوق الناشئة عن عقد الإيجار إلى المطعون ضده الأول قبل رفع الدعوى ، وأثر ذلك على صحة التكليف بالوفاء الموجه من المطعون ضده الأول وحده للطاعن وهو ما تمسك الأخير ببطلانه لاشتماله على أجرة سددت قانونا إلى صاحب صفة في قبض الأجرة فإنه يكون معيبا.

(الطعن رقم 913 لسنة 72ق جلسة 16/12/2004).

فسخ عقد الإيجار

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 73 لسنة 74 ق

الاتفاق على اعتبار العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون تنبيه أو إنذار عند عدم الوفاء  بالالتزامات الناشئة عنه . يسلب القاضي كل سلطة تقديرية في صدد الفسخ . مناطه . تحقق المحكمة من توافر شرط الفسخ الاتفاقي ووجوب إعماله . سلطة القاضي في التثبت من انطباق الشرط على عبارة العقد ومراقبة الظروف الخارجية التي تحول دون إعماله . وجوب تجاوزه عنه عندما اسقط الدائن حقه فيه بقبوله الوفاء بطريقة تتعارض مع إرادة الفسخ فلا يبقى سوى التمسك بالفسخ القضائي المنصوص عليه بالمادة 157 مدني .

الموجز

تمسك الطاعنتين بتنازل المطعون ضده عن حقه في استعمال الشرط الصريح الفاسخ الوارد بعقد الإيجار سند الدعوى وتدليلهما على ذلك بإنذار موجه من المطعون ضده إليهما يكلفهما فيه بسداد فروق الأجرة عن المدة المطالب بها وقيامهما على أثر نلك بسداد كل المبالغ وطلبهما إعمال أحكام الفسخ القضائي . دفاع جوهري . قضاء الحكم المطعون فيه بالفسخ مغفلا ذلك الدفاع ودلالة الإنذار سالف البيان . خطأ وقصور .

القاعدة

تمسك الطاعنتين بمذكرتهما المقدمة بجلسة   /    /    أمام محكمة الاستئناف بدفاع مؤداه تنازل المطعون ضده من حقه في استعمال الشرط الصريح الفاسخ الذي تصمنه عقد الإيجار سند الدعوى بتوجيهه إنذارا للطاعنتين بسداد مبلغ 197.40 جنية فرق الزيادة في الأجرة المستحقة عن الفترة من 1/1/2002 حتى 31/7/2002وإلا سوف يلجأ إلى إجراءات الفسخ ، وقامت الطاعنتان بسداد هذه الفروق واستمرتا في سداد الأجرة إلى المطعون ضده بموجب إنذارات العرض المؤرخة ( 000) و.نه يجب – من ثم – إعمال أحكام الفسخ وإذ لم يتناول الحكم المطعون فيه هذا الدفاع ولم يناقش دلالة المستند الذي تمسكتا به وهو الإنذار الموجه منه إلى الطاعنتين – رغم أنه دفاع جوهري – من شأنه أن يتغير به وجه الرأي في الدعوى فإنه يكون معيبا .

تمسك الطاعن بصحيفة استئنافه بتنازل المطعون ضدها عن الشرط الصريح الفاسخ بقبولها دون تحفظ أجرة الشهر السابق على شهري النزاع المطالب بهما منقوصة وتدليله على ذلك بإقرارها الثابت بصحيفة افتتاح الدعوى . رفض الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وإعماله أثر الشرط تأسيسا على أن عدم تمسك المطعون ضدها باعتبار العقد مفسوخا طبقا للشرط في سنة معينة لا يمنع من التمسك به في سنة تالية وان قبولها الأجرة متأخرة عن موعد استحقاقها لا يعد تنازلا منها عن التمسك بالشرط إذا ما تأخر المستأجر في السداد بعد ذلك . خطأ .

   ( الطعن رقم 73 لسنة 74 ق جلسة 18/11/2004 ــ نقض جلسة 10/12/1996 – مجموعة المكتب الفني – س 47 ع 2 ص 1491 ــ  الطعن رقم 220 لسنة 74 ق جلسة 15/12/2004 )

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 1122 لسنة 67

القاعدة

تمسك الطاعن بصحيفة الاستئناف بتنازل المطعون ضده عن الشرط الفاسخ الصريح بقبولها – دون تحفظ – الأجرة منقوصة عن شهر ابريل سنة 2002بمبلغ خمسة وخمسين جنيها وهو ما ثبت بإقرارها بصحيفة افتتاح الدعوى ، ومن ثم فإن قبوله بلا تحفظ أجرة هذا الشهر منقوصة ينم عن قبولها الأجرة بطريقة تتعارض مع إرادة الفسخ الاتفاقى مما يسقط حقها في التمسك به بعد ذلك ، وإذ خاف الحكم المطعون فيه هذا النظر واعمل اثر الشرط الصريح الفاسخ ، فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون .

فسخ العقد . أثره . إعادة المتعاقدين إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد م 160 مدني الاستثناء .  العقود الزمنية كالإيجار . علة ذلك . اعتبار عقد الإيجار مفسوخأ من وقت الحكم البات بفسخه أو من اليوم التالي لتاريخ نشر حكم الدستورية .

( الطعن رقم 1122 لسنة 67 جلسة 16/11/2004 ــ  الطعن رقم 1630 لسنة 69 جلسة 22/6/2000 ).

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 2519 لسنة 74

فسخ العقد ليس لأحد طرفيه الانفراد به دون رضاء الأخر التقايل من العقد وقوعه باتفاق طرفية صراحة أو ضمنا بصدور وقائع منهما تدل على ذلك .

(الطعن رقم 2519 لسنة 74 جلسة 6/5/2005 ــ  الطعن رقم 126 لسنة 61 جلسة 28/10/1991).

تقادم دعوى فسخ عقد الإيجار

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 2582 لسنة 73 ق

الدعوى بفسخ عقد الإيجار ماهيتها تقادمها بمضي خمسة عشرة سنة . سريان التقادم من وقت نشأة الحق في رفعها . علة ذلك . 

(الطعن رقم 2582 لسنة 73 جلسة 28/11/2004 ــ الطعن رقم 1566 لسنة 70 جلسة 20/6/2001).

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 2582 لسنة 73 ق

 تمسك الطاعنة بسقوط حق المطعون ضدهم أولا في رفع دعوى فسخ عقد ايجار عين النزاع . وتنازلهم الضمني عن الحق في طلب الإخلاء بمضي أكثر من خمسة عشر عاما من تاريخ التنازل إلى وقت رفع الدعوى وعدم اعتراضهم على ذلك لأقامتهم بذات عقار النزاع وتدليلها هي ذلك بالمستندات . دفاع جوهري . إغفال الحكم المطعون فيه هذا الدفاع ودلالة ما قدم من مستندات وقضاؤه بالفسخ والإخلاء . وقصور .

القاعدة :

إذ كان المطعون ضدهم أولا قد أقاموا الدعوى بطلب فسخ عقد الإيجار المؤرخ ( 0 0 0) والإخلاء والتسليم استنادا إلى تنازل المطعون ضدهم ثانيا عن المحل موضوع النزاع إلى الطاعنة في عام ( 0 0 0) وكان الثابت بالأوراق أن الطاعنة قد تمسكت فى دفاعها أمام محكمة الموضوع بدرجتيها بالتقادم المسقط لحق المطعون ضدهم أولأ في طلب الإخلاء لإقامتهم دعواهم بطلب فسخ عقد الإيجار المؤرخ ( 0 0 . ) والإخلاء بتاريخ ( 000) استنادا إلى تنازل المطعون ضدهم ثانيا عن المحل موضوع النزاع للطاعنة منذ سنة ( 000) بعد مضى أكثر من خمسة عشرة سنة على ذلك التنازل كما تمسكت في دفاعها بتنازلهم الضمني عن حقهم في طلب الإخلاء ودللت على ذلك بما جاء بصحيفة دعواهم وما قرره وكيلهم بمحاضر .عمال الخبير وبإقامتهم بذات العقار الكائن به المحل موضوع النزاع وما قدمته من مستندات للتدليل على حيازتها لعين النزاع منذ سنة ( 0 0 0) ولا مطعن عليها وإذا أغفل ألحكم المطعون فيه هذا الدفاع بشقيه ولم يعرض له ويقول كلمته فيه رغم كونه دفاعا جوهريأ – يتغير به – إن صح – وبه الرأي في الدعوى فإنه يكون معيبا .

 ( الطعن رقم 2582 لسنة 73ق جلسة 28/11/2004).

انتهاء عقد الإيجار

 طلب إنهاء عقد الإيجار لوفاة المستأجر وعدم وجود من يستمر العقد لصالحه هو حق مقرر لمصلحة المؤجر . جواز إثبات النزول عنه صراحة أو ضمنا بكافة الطرق .

(الطعن رقم 46لسنه 74ق – جلسة 24/10/2004 ــ نقض جلسة 24/12/1991 – مجموعة المكتب الفني س 43 ع 2 ص 1397).

محكمة النقض المصرية الطعن 46 لسنة 74ق

الموجز :

 إغفال الحكم المطعون فيه دفاع الطاعنة بسقوط حق المطعون ضدها في إنهاء العقد للتنازل الضمني عنه لتقاضى مورثها. ” المؤجر ” منها شخصيا الأجرة بعد وفاة مورثها وتقديمها الإيصالات الدالة على ذلك . قصور .

القاعدة :

تمسك الطاعنة باستمرار عقد الإيجار إليها وسقوط حق المطعون ضدها في إنهاء العقد لتقاضى مورثها ” المؤجر ” منها شخصيا الأجرة بعد وفاة مورثها واستدلت على ذلك بإيصالات سداد الأجرة ، مما يعد نزولا ضمنيا عن طلب إنهاء العقد ، وكان البين من الصور الضوئية لإيصالات سداد أجرة العين محل النزاع المقدمة من الطاعنة والتي لم تجحدها المطعون ضدها أنها صادرة باسم حرم المرحوم (000 ) ولم تطعن المطعون ضدها عليها بأي مطعن ، وإذ قضى الحكم المطعون فيه بإنهاء عقد إيجار الشقة محل النزاع والتسليم على ما استخلصه من تخلف شرط الإقامة المستقرة للطاعنة فيها مع مورثها حتى تاريخ وفاته لما ثبت.

(الطعن 46 لسنة 74ق – جلسة 24/10/2004).

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 1774 لسنة 74ق

 من أقول الشهود وشهادة شركة ( 00 0´) وإفادة شركة الغاز أنهما أغلقا عين النزاع وأقاما بشقة أخرى حتى وفاته رغم ثبوت تخلى المورث ” المستأجر الأصلي ” عنها دون أن يعرض لدلالة إيصالات سداد الأجرة المنوه عنها فإنه يكون فضلا عن قصوره في التسيب الفساد في الاستدلال مما جره إلى مخالفة القانون .

ثبوت أن عقد إيجار التداعي أنصب لحى عدة أعيان بأجرة واحدة دون إفراد مبلغ معين بذاته كل عين . قضاء الحكم المطعون فه بانتهاء العقد في شقه الخاص بعين النزاع وحدها دون بيان سبب بتجزئته العقد على غير إرادة عاقديه . خطأ .

 (الطعن رقم 1774 لسنة 74ق – جلسة 4/5/2005  ــ نقض جلسة 6/4/1195- مجوعة المكتب الفني – س 46 ع 1 ص 604).

دعوى الطرد للغصب

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 2114 لسنة 74 ق

 دعوى الطرد للغصب . تعلقها بأصل الحق . الغرض منها حماية الحق في استعمال الشئ استغلاله باسترداده من واضع اليد عليه بغير حق سواء كان وضع يده ابتداء بغير سند أو بسبب قانوني ثم زال السبب واستمر واضعا يده عليه .

(الطعن رقم 2114 لسنة 74 ق جلسة 22/5/2005),

بعض أنواع الإيجار

إيجار ملك الغير

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 29 لسنة 74ق

 بجار ملك الغير . صحيح فيما بين المؤجر والمستأجر . غير نافذ في حق المالك الحقيقي . إقامة الغير دعوى بشأن ملكية العين المؤجرة . .أثره . اعتبار ذلك تعرضا قانونيا للمستأجر يبيح له حبس الأجرة تحت يده حتى يدفع المؤجر التعرض .

 (الطعن رقم 29 لسنة 74ق جلسة 6/1/2005 ــ نقض جلسة 22/10/1995 مجموعة المكتب الفني س 46 ع2 ص 1030).

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 2575 لسنة 73 ق

الإيجار الصادر من غير المالك .و من له حق التعامل في منفعته . صحيح بين طرفيه . عدم  نفاذه في حق مالكه أو من له الحق في الانتفاع به ما لم يجز الإجارة صاحب الحق في التأجير

( الطعن رقم 2575 لسنة 73 ق جلسة 27/2/2005 ــ  نقض جلسة 27/12/1984 مجموعة المكتب الفني س 35 ع 2 ص 2263 )

 محكمة النقض المصرية الطعن رقم 2575 لسنة 73 ق

 الإيجار الصادر من غير المالك . عدم نفاذه في حق المالك إلا بإجارته . تمسك المستأجر بإجازة المالك للعقد وعدم اعتراضه عليه . دفاع جوهرى . التفات الحكم عن بحثه وتمحيصه . قصور. 

(الطعن رقم 2575 لسنة 73 ق جلسة 27/2/2005 ــ  الطعن رقم 1145 لسنة 70ق جلسة 22/4/2001)

 إيجار عقار القاصر

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 917 لسنة 67 ق 

الموجز

عقد الإيجار الذي يبرمه الوصي والوارد على عين خالية .دون إذن المحكمة . نشوؤه صحيحا منتجا لأثاره خلال هذه المدة . وروده على مكان خاضع لقوانين إيجار الأماكن . أثرة . امتداده إلى أجل غير مسمى . مؤداه . لا يجوز للقاصر طلب عدم نفاذ العقد بعد انتهاء مدته الاتفاقية أو بطلاه بعد مرور سنة من بلوغه من الرشد . علة نلك . مخالفة الحكم المطعون فيه فذا النظر . خطأ.

القاعدة :

النص في المادة 39من المرسوم بقانون رقم 139لسنة 1952- وعلى ما جرى عليه قضاء محكمة النقض انه ” لا يجوز للوصي إلا بإذن المحكمة إيجار عقار القاصر لمدة أكثر من ثلاث سنوات في الأرض الزراعية ولمدة أكثر من سنة في المباني وكذا لمدة تمتد إلى ما بعد بلوغ القاصر سن الرشد لأكثر من سنه ، وإذا أجرت الوصية عين النزاع في الحدود المقررة قانونا فإنها لا تكون في حاجة إلى إذن المحكمة الحسبية ” بما لازمه أن هذا العقد قد نشأ صحيحا ومنتجا لآثاره خلال هذه المدة طبقا للقواعد العامة التي تحكم شروط انعقاد عقد الإيجار ، وإذ ورد هذا العقد على مكان خال خاضع لقوانين إيجار الأماكن فإنه يمتد إلى أجل غير مسمى بعد انقضاء هذه المدة المشار إليها لان امتداد العقد في هذه الحالة ليس مردة الاتفاق ولكن مصدره قوانين إيجار الأماكن المتعلقة بالنظام العام فلا يملك القاصر عدم نفاذ هذا العقد بعد انتهاء مدته الاتفاقية أو بطلانه بعد مرور سنه من بلوغه سن الرشد ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وانتهى إلى بطلان عقد الإيجار سند الدعوى وعدم نفاذه في حق المطعون ضده الأول – لصدوره من المطعون ضدها الثانية – لمجرد أنها أبرمته دون إذن محكمة الولاية على المال رغم أن مدته الاتفاقية تزيد عن سنة وتخضع للامتداد القانوني المنصوص عليه في قوانين إيجار الأماكن ، فإنه يكون قد خالف القانون واخطأ في تطبيقه.

( الطعن رقم 917 لسنة 67ق جلسة 2/2/2005 ــ  نقض جلسة 11/3/1996 مجموعة المكتب الفني س 47 ع 1 ص 448 ).

 إدارة المال الشائع

 محكمة النقض المصرية الطعن رقم 4872 لسنة 65ق 

 الموجز 

تمسك الطاعنات بملكيتهن للعقار الكائن به العين محل النزاع بما يكفي لتوافر صفتهن في رفع دعوى الإخلاء وتدليلهن على ذلك بالمستندات . دفاع جوهري . قضاء الحكم المطعون فيه بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي صفة استنادا إلى أن عقد الإيجار الصادر من مورثهن إلى المطعون ضده الأول لم يحول إليهن وأنهن لا يمتلكن سوى حصة شائعة في عقار النزاع دون أن يواجه دفاعهن سالف البيان ودلالة ما قدمنه من مستندات . قصور .

القاعدة :

إذ كانت الطاعنات قد تمسكن أمام محكمة الموضوع بملكيتهن للعقار الكائن به العين محل  النزاع ، وقدمن سندا لذلك عقد البيع المشهر رقم ( 00 0) لسنة ( 000) شرقية والذي يفيد شراء الطاعنة الأولى لحصة شقيقتها في ذات العقار وقدرها 6 ط والثابت منه أيضا بالبند الثالث منه أن العقار المذكور مكلف باسم الطاعنات الثلاثة ومما مؤداه في القليل – وبلا خلاف بين الخصوم – تملك الطاعنة الأولى لحصة شائعة في العقار تمثل نصيب الأخت البائعة وهو ما يكفي لتوافر الصفة في رفع دعوى الإخلاء الراهنة فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى بتأييد حكم أول درجة القاضي بعم قبول الدعوى من غير ذي صفة بمقولة أن عقد الإيجار المؤرخ 1/4 / 1970 الصادر من مورثهن إلى المطعون ضده الأول لم يحول لهن ونهن لا يمتلكن سوى حصة شائعة في العقار محل النزاع ودون لن يواجه هذا الدفاع بما يقتضيه من بحث ودلالة المستند المقدم تأييداً له – العقد المسجل برقم ( 000 ) لسنة (00 0) شرقية – رغم أنه دفاع جوهري يتغير به وجه الرأي في الدعوى واعتد بعقد الإيجار المؤرخ 1/11/1977 الصادر للمطعون ضده الأول من ( 0 0 0 0) دون أن يبين صلة الأخير بالعقار وصفته في تأجير العين ، فإنه يكون معيبا.

(الطعن رقم 4872 لسنة 65ق جلسة 6/1/2005).

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 2519 لسنة 74 ق

إدارة الأموال الشائعة . حق للشركاء مجتمعين ما لم يوجد اتفاق يخالف ذلك . تولى أحدهم الإدارة دون اعتراض من الباقيين . اعتباره وكيلا عنهم . أثره . ما يصدر منه من أعمال الإدارة المعتادة ومنها إيجار المال الشائع . نفاذه في حق الشركاء جميعا . لمحكمة الموضوع استخلص قيام وكالة ضمنية من الشركاء لأحدهم في إدارة المال الشائع .

(الطعن رقم 2519 لسنة 74 ق جلسة 6/4/2005 ــ  الطعن رقم 1755 لسنة 59ق جلسة 23/1/1994).

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 2519 لسنة 74 ق 

الموجز :

تمسك الطاعنين بنفاذ الإجارة الصادرة من أولهما للثاني على إحدى وحدات العقار المملوك لهما على الشيوع في حق الشركاء جميعا بعد قعود المطعون ضده الأول عن تنفيذ ما اتفق عليه الملاك من تولى الأخير إدارة أعمال العقار وقيام الطاعن الأول بتلك الأعمال منذ نحو ثلاثة عشر عاما دون .اعتراض من باقي الشركاء بما فيهم المطعون ضده الأول وتدليلهما على ذلك بالمستندات . دفاع جوهرى . قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء استناداً إلى صدور عقد إيجار العين محل النزاع ممن لا يملك حق إصداره دون أن يعنى ببحث دفاع الطاعنين سالف البيان ودلالة ما قدم من مستندات . قصور مبطل.

القاعدة

تمسك الطاعنين أمام محكمة الموضوع بأن عقد الإيجار المحرر بينهما قد صدر من أولهما – وهو أحد الملاك المشتاعين – أصيلأ عن نفسه وبصفته مفوضا عن باقي الملاك بعد أن قعد المطعون ضده الأول عن تنفيذ الاتفاق المؤرخ     /     /    لمدة حوالي ثلاث عشرة سنة تولى هو خلالها إدارة العقار الكائن به عين النزاع دون اعتراض من أي من الشركاء – بمن فيهم المطعون ضده الأول – فإن الحكم المطعون فيه وقد أقام قضاءه بالإخلاء استنادا إلى أن عقد إيجار عين النزاع لم يصدر من المطعون ضده الأول المفوض من الشركاء في الإدارة بموجب الاتفاق المن المؤرخ        /         /             وإنما صدر من الطاعن الأول الذي لا يملك حق اصدأره ، دون أن يعنى ببحث دفاع الطاعنين على نحو يدل على أن المحكمة قد فطنت إلى حقيقته وأخضعته لتقديرها ، رغم انه دفاع جوهرى من شأنه – لو صح – ثبوت تقايل الشركاء للاتفاق المؤرخ    /    /           وتفويض الطاعن الأول في إدارة العقار المملوك لهم على الشيوع بما يجعل الإجارة الصادرة منه إلى الطاعن الثاني – والواردة على إحدى وحداته – نافذة في حق الشركاء جميعا ، فان الحكم يكون مشوبا بقصور يبطله.

تصرفات صاحب الوضع الظاهر 

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 2575 لسنة 73 ق

الموجز

تمسك الطاعن بنفاذ عقد إيجار عين النزاع في حق مالك العقار – مورث المطعون ضدهم الخمسة الأول وفي مواجهة جميع الورثة لصدوره من شقيقهم – المطعون ضده الخامس المالك الظاهر وعدم اعتراض أي منهم عليه طوال ست سنوات وإقامة بعضهم بذات البلدة وطلبة إحالة الدعوى للتحقيق لإثبات ذلك . دفاع جوهري .

اعتراض الحكم المطعون فيه عن بحث وتمحيص هذا الدفاع ورفضه إحالة الدعوى للتحقيق دون مسوغ للتحقق من توافر شروط الوضع الظاهر وإجازة المالك لعقد الإيجار حال حياته . قصور وإخلال بحق الدفاع .

القاعدة

تمسك الطاعن بنفاذ عقد إيجار عين النزاع في حق مالك العقار مورث المطعون ضدهم الخمسة الأول وفي مواجهة جميع الورثة لصدوره من شقيقهم المطعون ضده الخامس المالك الظاهر وعدم اعتراض أي منهم عليه ست سنوات وإقامة بعضهم بذات العقار والآخرين بذات البلدة . وطلب إحالة الدعوى إلى التحقيق لإثباته ، إلا أن الحكم المطعون فيه لم يعرض له وحجب نفسه عن تمحيصه للتحقق من مدى توافر شروط الوضع الظاهر .و إجازة المالك لعقد الإيجار في حياته – رغم كونه دفاعأ جوهريا قد يتغير به – إن صح – وجه الرأي في الدعوى ورفض إحالة الدعوى إلى التحقيق دون مسوغ مما يعيبه.

(الطعن رقم 2575 لسنة 73 ق جلسة 27/2/2005).

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 4670 لسنة 74ق

الموجز

تسك الطاعنين بقيام نجل المطعون ضدها الأولى بإدارة العقار المملوك لها وتحصيل أجرته وظهوره عليه بمظهر المالك وإسهام المطعون ضدهما بخطئهما في تأكيد هذا الاعتقاد مما دفع الطاعن الثاني إلى التعاقد معه على استئجار شقة النزاع باعتباره المالك وتدليلهما على ذلك بالمستندات وتقرير خبير الدعوى . دفاع جوهرى . قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء إستنادأ إلى صدور عقد الإيجار من غير مالك وعدم نفاذه في حق المالكة الأصلية لعدم إجازتها له صراحة أو ضمنا دون أن يواجه الدفاع سالف البيان والرد عليه بما يصلح  له . قصور .

القاعدة :

تمسك الطاعنين بمذكرة دفاعهما المقدمة أمام محكمة الاستئناف بجلسة     /     /    بأن نجل المطعون ضدها الأولى غير الممثل في النزاع – كان يدير العقار المملوك لها ويقوم بتحصيل أجرته والاتفاق على صيانته ويظهر عليه بمظهر المالك وان المطعون ضدهما الأولى والثاني قد أسهما خطئهما في ظهوره بمظهر صاحبة مما دفع الطاعن الثاني إلى التعاقد معه باعتباره المالك للشواهد التي تؤكد الاعتقاد على سند من أن عقد الإيجار صدر له من غير مالك ولا ينفذ في حق المالكة الأصلية التي جعلت حق إدارة العقار لنجلها المطعون ضده الثاني فقط ولم تجز هذه الإجارة صراحة أو ضمنا دون أن يتنأول دفاعه السالف بيانه والمستندات التي قدمها تأييدا لهذا الدفع ويرد عليه بما يواجهه رغم انه دفاع جوهرى من شأنه – أن صح – أن يتغير به وجه الرأي في الدعوى فانه يكون معيباً.

(الطعن رقم 4670 لسنة 74ق جلسة 17/3/2005).

حقوق والتزامات طرفي عقد الإيجار

التزامات المؤجر

 الالتزام بتمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة

الأجرة التي يتعين على المستأجر الوفاء بها لتوقى الحكم بالإخلاء المرجع في بيانها للقانون الذي يحددها أساس الالتزام بها خضوعه للقواعد العامة الحيلولة بين المستأنف والانتفاع بالعين المؤجرة . أثره . عدم استحقاق المؤجر للأجرة وسقوط حقه في طلب الإخلاء.

(الطعن رقم 823 لسنة 67ق جلسة 3/11/2004 ــ  الطعن رقم 2278 لسنة 64ق جلسة 12/3/1998).

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 1607 لسنة 73 ق

الموجز

إخلاء المؤجر بالتزامه بتمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة . أئر0. حق المستأجر . في طلب إنقاص الأجرة بمقدار ما نقص من الانتفاع . علة ذلك .

 القاعدة

يلتزم المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة وأن إخلال المؤجر بهذا الالتزام يترتب عليه قيام حق المستأجر في طلب إنقاص الأجرة بمقدار ما نقص به الانتفاع . ذلك أن الأجرة مقابل الانتفاع بالعين المؤجرة فإذا فوت المؤجر الانتفاع على المستأجر بما التزم به يكون من حق المستأجر أن يدفع بعدم استحقاق المؤجر للأجرة كلها أو بعضها بالقدر الذي لم يستوف به منفعة العين المؤجرة.

(الطعن رقم 1607 لسنة 73 ق – جلسة 27/3/2005 ــ الطعن رقم 1900 لسنة 725ق – جلسة 25/5/2003).

حظر إبرام أكثر من عقد إيجار للمبنى أو الوحدة منه 

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 614 لسنة 67 ق

حظر إبرام أكثر من عقد إيجار واحد للمبنى أو للوحدة منه . مخالفة ملك . أثره . بطلان العقد . اللاحقة للعقد الأول بطلانا مطلقا متعلقا بالنظام العام سواء علم المستأجر اللاحق بصدور العقد الأول أو لم يعلم به . م 24/4 ق 49لسنة 1977 . لا محل لإعمال نص المادة 573 مدني بشأن المفاضلة بين هذه العقود .

(الطعن رقم 614 لسنة 67 ق جلسة 21/10/2004).

محكمة النقض المصرية ألطعن رقم 614 لسنه 67 ق

المفاضلة بين عقود الإيجار . مناطه . أن تكون كليا صحيحة . 

( ألطعن رقم 614 لسنه 67 في – جلسة 21/10/2004).

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 614 لسنة 67 ق

التعرف غلى عقد الإيجار الأسبق في التاريخ . يكون بالتاريخ المعطى للعقد عند المنازعة في صحته . لا يغير من ذلك عدم إثبات تاريخ هذا العقد . علة ذلك .

( الطعن رقم 614 لسنة 67 ق ).

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 614 لسنة 67 ق 

الموجز 

تمسك الطاعن بأن المطعون ضدها الأولى وشريكاتها في ملكية العقار قد حررن له عقد إيجار عن العين محل النزاع ووقعن عليه ومكنه من الانتفاع به بما يترتب عليه بطلان العقد اللاحق المدعى بصدوره من المطعون ضدهما الثانية والرابعة للمطعون ضدها الأولى عن ذات العين وتدليله على ذلك بالمستندات . دفاع جوهري . قضاء الحكم المطعون فيه بثبوت العلاقة الإيجارية بين المطعون ضدها الأولى والمطعون ضدهما الثانية والرابعة عن العين محل النزاع استناداً إلى أقوال شاهدي

المطعون ضدها الأولى دون أن يعن ببحث دفاع الطاعن سالف البيان ودلالة ما قدم من مستندات . خطأ وقصور . 

القاعدة

إذ كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بثبوت العلاقة الإيجارية بين المطعون ضدها الأولى وبين المطعون ضدهما الثانية والرابعة عن المحل موضوع النزاع نظير أجرة شهرية مقدارها مائة جنيه تأسيسا على ما استخلصه من أقوال شاهدي المطعون ضدها الأولى أمام محكمة أول درجة من أن المطعون ضدهما الثانية والرابعة حررتا لها عقد إيجار عن المحل وعلى إثر حدوث مشادة بين الطرفين قامت المطعون ضدها الثانية بتمزيق ذلك العقد في حضور الشهود ثم قامت بتحرير عقد إيجار للطاعن في وقت لاحق على عقد المطعون ضدها الأولى ورتب على ذلك إلزام المطعون ضدهما الثانية والرابعة بتحرير عقد إيجار عن ذات المحل للمطعون ضدها الأولى مسايرا في ذلك ما زعمته المطعون ضدها الأولى بصحيفة الدعوى دون أن يعرض لدلالة المستندات المقدمة من المطعون ضدها الثانية أمام محكمة أول درجة بجلسة (000 ) والتي تتولى إدارة العقار الكائن به المحل وفق ما أقرت به المطعون ضدها الأولى بالسبب الأول من صحيفة استئنافها للحكم الابتدائي ومن هذه المستندات صورة عقد فسخ شركة تضامن مؤرخ 28/3/1994 وثابت التاريخ في 4/5/1994 برقم 907 توثيق السويس محرر بين كل من (000 ) بوكالة الطاعن والمطعون ضدهن الأولى والثانية والرابعة متضمنا اتفاقهن جميعاً بعد فسخ عقد الشركة على أن يختص شقيقهن الطاعن بالمحل التجاري مركز الشركة وما به من محتويات وموجودات وأن يصبح مالكاً له بعد قيامه بدفع قيمة المحتويات لهن وموافقتهن أيضا على تحرير عقد إيجار له عن هذا المحل وأن يكون هو المستأجر الوحيد له ومن تلك المستندات أيضاً إيصال سداد أجرة المحل عن ديسمبر 1994 صادر من المطعون ضدها الثانية كمؤجرة للطاعن و عدد 3 إيصالات سداد قيمة استهلاك الكهرباء لذات المحل عن شهري أكتوبر ونوفمبر وديسمبر 1994 وهو ما يتعارض مع ادعاء المطعون ضدها الأولى باستئجار ذات العين من المطعون ضدها الثانية بعقد إيجار مؤرخ 3ا/4/994ا سيما وأن عقد فسخ شركة التضامن محرر في تاريخ سابق على العقد المذكور ، وإذ كان دفاع الطاعن سالف الإشارة إليه المؤيد بهذه المستندات جوهريا من شأنه – إن صح – أن يتغير به وجه الرأي في الدعوى فإن الحكم المطعون فيه كون معيبا .

(الطعن رقم 614 لسنة 67 ق – جلسة 21/10/2004).

التزامات المستأجر

الالتزام بالوفاء بالأجرة

محكمة النقض المصرية الطعن وقم 4872 لسنة 25ق

علم المستأجر ببيع العقار إلى مشتر سجل عقد شرائه وانتقلت إليه الملكية . أثره . التزامه بدفع الأجرة إليه .

(الطعن وقم 4872 لسنة 25 ق – جلسة 6/1/2005 ــ نفض جلسة 19/1/1992- مجموعة المكتب الفني- س 43 ع2 ص 1164).

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 1517 لسنة 73ق

الوفاء بالدين . الأصل فيه أن يكون في محل المدين . عدم اشتراط الوفاء بالأجرة في موطن المؤجر . تقاعس الأخير عن السعي إلى موطن المستأجر لاقتضاء الأجرة عند حلول الأجل وتمسك المستأجر بأن يكون الوفاء بها في موطنه . مؤداه . عدم اعتبار المستأجر مخلا بالتزامه بالوفاء بالأجرة . المادتان 347/2 ، 586 / 2مدنى.

(الطعن رقم 1517 لسنة 73ق – جلسة 26/1/2005 ــ الطعن رقم 1821 لسنة 68ق – جلسة 15/3/1999)

أعباء الترميم و الصيانة

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 950 لسنة 74 ق

أعباء الترميم والصيانة . توزيعها بين المالك والمستأجر بنسب متفأوتة حسب تاريخ إنشاء المبنى . م 90 ق 136 لسنة 1981 . مخالفة ذلك . خطأ .

(الطعن رقم 950 لسنة 74ق – جلسة 18/5/2005 ــ الطعن رقم 4443 لسنة 63ق – جلسة ا /7/1999).

تشريعات إيجار الأماكن

نطاق سريان قانون ايجار الاماكن

 محكمة النقض المصرية الطعن رقم 5507 لسنة 73ق

قانون إيجار الأماكن . سريانه على الأماكن المعدة لاستغلالها في عمل تجارى أو صناعي أو مزاولة مهنة حرة . شرطه . أن يكون الإيجار واردا عليها بصفة أصلية .

( الطعن رقم 5507 لسنة 73ق – جلسة 6/1/2005 ــ  الطعن رقم 1363 لسنه 68ق – جلسة 23/5/1999 ).

 محكمة النقض المصرية الطعن وقم 1517 لسنة 73 ق

عقود الإيجار . الأصل . خضوعها للأحكام العامة في القانون المدني . صدور تشريعات خاصة . وجوب تطبيقها دوق التوسع في تفسيرها.

( الطعن وقم 1517 لسنة 73 ق – جلسة 26/1/05 20 ــ الطعن رقم 8652 لسنة 64ق – جلسة 8/4/1996 ).

 محكمة النقض المصرية الطعن رقم 1577 لسنة 67 ق

القواعد العامة في القانون المدني . وجوب تطبيقها على ما يبرم في ظلها من عقود الإستثناء . وجود نص في التشريعات الاستثنائية الخاصة بإيجار الأماكن .

(الطعن رقم 1577 لسنة 67 ق – جلسة 20/4/2005 ــ الطعن رقم 1178 لسنة 55ق – جلسة 18/3/1990).

ما يخرج عن نطاق سريانها

الأماكن التي تشغل بسبب العمر

محكمة النقض المصريية الطعن رقم 2964 لمسنة 62 ق 

المساكن التي تشغل بسبب العمل . عدم سربان الامتداد القانونى على عقود استئجارها ولو لم تكن ملحقة بالمرافق أو المنشآت.

(الطعن رقم 2964 لمسنة 62 ق  –  جلسة 12/12/2004 ــ  نقض جلسة 31/1/ 1990 –  مجموعة المكتب الفني –  س 41 ع 1 ص 389).

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 2924لسنلأ 62 ق

ثبوت صفة العامل للمطعون ضده الأول وتقدمه بطلب استئجار العين محل النزاع بصفته الشخصية بالمخالفة لنصوص القانون رقم 43 لسنة 1979 بشأن الحكم المحلى ولائحته التنفيذية . قضاء الحكم المطعون فيه بإلزام الطاعن بصفته بتحرير عقد إيجار للمطعون ضده الأول رغم وجود عقد إيجار أخر له ما زال قائما مع الجمعية التي يعمل بها . خطأ وفساد في الاستدلال

القاعدة

إذ كان الواقع في الدعوى أن المجلس المحلى أقام مساكن لإسكان بعض المواطنين من محافظة السويس بقصد تخفيف أزمة الإسكان ، خصص منها عددا من الوحدات للعاملين المنقولين حديثا إلى الجهات الحكومية والشركات بمدينة السويس بقصد التيسير عليهم وتوفير قدر من الطمأنينة والراحة لهم حتى يتمكنوا من أداء عملهم على الوجه المطلوب ولم يكن القصد من إنشائها الاستغلال المجرد بتأجيرها لأي شخص دون اي قيد أو اعتبار للأجرة المحددة قانونا ، وقد وضع شروطا وقواعد لتوزيع تلك المساكن وإجراءات منها أن يتقدم من يرغب في الانتفاع بمسكن بطلب يتم فحصه للتأكد من انطباق الشروط والقواعد عليه ، وعندما زاد عدد المتقدمين عن عدد الوحدات المخصصة كل فئة أجريت قرعة بينهم واشترط المجلس أن يتم التعاقد باسم الجهة التي يعمل فيها من خصص له المسكن وان تفوضه الجهة في سداد مقابل الانتفاع ومن ثم فإن ما اتخذه المجلس من إجراءات انتهت بتخصيص مسكن للمطعون ضده الأول لانطباق الشروط التي وضعها عليه لا ينعقد بها عقد ينشئ التزاما على الطاعن ولا تنتج أثرا ولا ترتب عليه التزاما إذ لم يصدر منه إيجاب بالتأجير له ولا تعدو أن تكون دراسات تسبق الإيجاب ولا تؤدى إلى انعقاد العقد ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر حين خلص إلى أن المطعون ضده الأول تقدم بطلب لاستئجار عين النزاع بصفته الشخصية وأجريت قرعة فاز بها ورتب على ذلك قضاءه بإلزام الطاعن بتحرير عقد للمطعون ضده الأول طبقا لحالة الشقة موضوع النزاع – تمليك أو إيجار – رغم وجود عقد إيجار أخر ما زال قائما مع الجهة التي يعمل بها وكانت صفة العامل مأخوذة في الاعتبار عند إبرام هذا العقد ، فانه يكون قد أهدر ما تطلبه القانون رقم 43 لسنة 1979 ولائحته التنفيذية من أوضاع وإجراءات لا يتم عقد الإيجار بدونها مما يعيبه بمخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والفساد في الاستدلال .

 (الطعن رقم 2924لسنلأ 62 في – جلسة 12/12/2004).

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 1649 لسنة 67 ق

الموجز

المساكن التي تشغل بسبب العمل . عدم سريان أحكام الباب الأول من القانون رقم 49 لسنة 1977 عليها . م/2/أ المقابل للمادة 2/1 ق 52 لسنة 1969 . وجوب إعمال حكم المادة المذكورة دون التعليمات الإدارية بامتداد عقود تلك المساكن إلى حين تدبير مساكن أخرى لشاغليها . علة ذلك .

القاعدة

إذ كانت المادة 2/ أ من القانون رقم 49لسنة 1977 – في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر المقابلة للمادة 2/1 من القانون رقم 52 لسنة 1969 – قد استثنت المساكن التي تشغل بسب العمل من الخضوع لأحكام الباب الأول من القانون فإن صدور تعليمات إدارية بامتداد عقود إشغال تلك المساكن اي حين تدبير مساكن أخرى لشاغليها يتعارض مع ذلك التشريع الأعلى الذي لا يسمح بامتداد العقود المشار إليها إلى ما بعد انتهاء خدمة العامل ومن ثم يتعين إعمال أحكامه دون التعليمات لأنها لا تملك إلغاءه أو تعديله أو تعطيل أحكامه أ الإعفاء منها .

 (الطعن رقم 1649 لسنة 67 ق – جلسة 2/6/2005 ــ نقض جلسة 12/12/1990 – مجموعة المكتب الفني – س 41 ع 2 – ص 904).

 محكمة النقض المصرية الطعن رقم 1649لسنة 67 ق

المساكن التي تشغل بسبب العمل . عدم سريان أحكام الباب الأول من القانون 49لسنة 1977 عليها . بلوغ العامل من التقاعد . أثره . انقضاء رابطة العمل . حق جهة العمل في إخلائه .

( الطعن رقم 1649لسنة 67ق – جلسة 2/6/2005 ــ  الطعن رقم 139لسنة 57ق – جلسة 26/11/ 1995).

  محكمة النقض المصرية الطعن رقم 1649 لسنة 67ق

الموجز 

ثبوت أن مورث المطعون ضدهما كان يشغل عين النزاع بمناسبة عمله لدى الشركة الطاعنة وانه ظل شاغلا لها بعد إحالته للمعاش وحتى وفاته تنفيذا لقرارات إدارية بامتداد الإقامة بها لحين تدبير سكن آخر وأن إقامة المطعون ضدها مع والدها بالعين قد استمرت من بعد وفاته لتعذر تدبير مسكن أخر لهما . قضاء الحكم المطعون فيه بعدم قبول دعوى الإخلاء استنادا إلى عدم تنفيذ الشركة الطاعنة التزامها بتدبير مسكن أخر . خطأ . علة ذلك .

القاعدة

إذ كان الثابت من الأوراق أن المطعون ضدهما لا يماريان في أن مورثهما شغل عين النزاع بمناسبة عمله لدى الشركة الطاعنة وأنه ظل شاغلا لها بعد إحالته إلى المعاش وحتى وفاته تنفيذا لقرارات إدارية بامتداد الإقامة بها لحين تدبير مسكن آخر من تلك المساكن التي تقيمها الدولة أو المحافظات أو شركات القطاع العام وأن إقامتهما بعين النزاع مع والدهما ومن بعد وفاته قد استمرت لتعذر تدبير مسكن أخر لهما ، وإذ كانت تلك التعليمات الإدارية تتعارض مع أحكام التشريع الأعلى ولا تخول المطعون ضدها الحق في رفض إخلاء عين النزاع باعتبارها من المساكن الملحقة بأماكن العمل فلا يحق للمنتفع بها التمسك بالحماية التي أسبغها المشرع في قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية على مستأجري هذه الأماكن بعد انتهاء علاقة العمل عملا بصريح نص المادة 2/ ا من القانون 49 لسنة 1977 الواجبة الإعمال دون تلك التعليمات لأنها لا تملك إلغاءه أو تعديله أو تعطيل أحكامه أو الإعفاء منها ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون معيبا.

( الطعن رقم 1649 لسنة 67ق – جلسة 2/6/2005 ).

  الأماكن التي تشغل بطريق الاستيلاء

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 129 لسنة 72ق 

 الموجز 

 تمسك الطاعن بنشوء علاقة إيجارية بينه بصفته وبين المطعون ضده التسعة الأول وطلبه إحالة الدعوى للتحقيق لإثبات ذلك . دفاع جوهرى . إغفال الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاؤه بالإخلاء تأسيسا على أن شغله العين كان بموجب قرار وزاري بالاستيلاء عليها وخلو الأوراق من وجود عقد إيجار وبما لا يصلح ردا سائغا على دفاع الطاعن . قصور وإخلال بحق الدفاع .

 القاعدة

تمسك الطاعن بدفاعه بنشوء علاقة إيجارية عن العين محل النزاع بينه بصفته وبين المطعون ضدهم التسعة الأول – لا صلة بقرار الاستيلاء على العين – وطلب إحالة الدعوى للتحقيق لإثبات هذه العلاقة ، وإذا أقام الحكم المطعون فيه قضاءه بالإخلاء بالتأسيس على ما استخلصه من أوراق الدعوى من أن العين محل النزاع قد شغلت بموجب قرار وزاري بالاستيلاء عليها وانه لا يوجد بهذه الأوراق ما يؤدى إلى القول بوجود عقد إيجار سابق أو لاحق على حكم المحكمة الدستورية بعدم دستورية قرارات الاستيلاء باعتبار أن عقد الإيجار رضائي يخضع في قيامه لمبدأ سلطان الإرادة وأن . المطالبة بالزيادات والضريبة العقارية ، ومقابل الانتفاع بالعين نتيجة استيلاء وزير التربية والتعليم عليها لا تدل على وجود العلاقة الإيجارية المشار إليها التي لا تستند إلى دليل يستقيم معه والتي تنتفي تماماً من أوراق الدعوى دون حاجة إلي إحالتها للتحقيق وإذ كان هذا الذي استند إليه الحكم لا يصلح ردا سائغا لرفض طلب الطاعن بصفته إحالة الدعوى إلى التحقيق لإثبات العلاقة الإيجارية سالفة الذكر ويتضمن مصادرة على حقه في إثبات ذلك رغم أنه دفاع جوهرى قد يتغير به – إن ثبت – وجه الرأي في الدعوى ، فإنه يكون قد شابه الإخلال بحق الدفاع والقصور في التسيب .

( الطعن رقم 129 لسنة 72ق جلسة 8/6/2005 ).

الأجرة في ظل تثسريعات إيجار الأماكن

 مقابل استهلاك المياه

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 1224 لسنة 72ق

 الموجز

عدم التزام المستأجر بقيمة استهلاك المياه إلا ما يخص الوحدة التي يشغلها من استهلاك فعلى . م 33ق 49لسنة 1977 .” مثال لتسبيب معيب ” .

القاعدة

المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن النص في المادة 33من القانون رقم 49 لسنة 1977 مفاده أن المستأجر لا يلتزم إلا بقيمة ما يخص الوحدة التي يشغلها من استهلاك فعلى للمياه وفق الأسس المبينة بالنص ، لما كان ذلك ، وكان الطاعن قد تمسك أمام محكمة الاستئناف بأن المطعون ضده طالبه بقيمة استهلاك المياه محسوبة على خلاف أحكام القانون وتجاوز المستحق قانونا في نمته إلا أن الحكم المطعون فيه التفت عن الرد على هذا الدفاع واكتفي بتأييد الحكم المستأنف الذي استند في قضائه إلى أن قيمة استهلاك المياه هي القيمة المستحقة على الشقتين محل التداعي وفق ما هو ثابت بإيصالات سداد قيمة المياه المقدمة من المطعون ضده دون أن يبين كيفية توزيع تلك القيمة على وحدات العقار بحسب حجرات كل وحدة إلى عدد حجرات المبنى جميعه طبقا لما نصت عليه المادة 33 سالفة الذكر توصلا لتحديد ما يخص شقتي النزاع منها مما يعيب الحكم .

(الطعن رقم 1224 لسنة 72ق – جلسة 19/3/2003 ــ الطعن رقم 1690 لسنة 74ق – جلسة 4/5/2005).

الضرائب العقارية الأصلية والإضافية

 محكمة النقض المصرية الطعن رقم 2093 لسنة 73ق

الموجز

ملحقات الأجرة القانونية كالضرائب العقارية والرسوم . عدم احتسابها ضمن الأجرة القانونية الواجب مضاعفتها وزيادتها وفقا لأحكام المادة 3ق 6 لسنة 1997 ولائحته التنفيذية.

القاعدة

النص في المادة الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1997 – بشأن تعديل الفقرة الثانية من المادة 29من القانون رقم 49لسنة 1977 وبعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية والذي نشر بالجريدة الرسمية بتاريخ 26/3/1997 – على أن تحدد الأجرة القانونية للعين المؤجرة لغير أغراض السكنى المحكومة بقوانين إيجار الأماكن بواقع : – ثمانية .مثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة قبل أول يناير 1944………. ويسرى هذا التحديد اعتبارا من موعد استحقاق الأجرة التالية لتاريخ نشر هذا القانون ………… ثم تسحق زيادة سنوية بصفة دورية في نفس هذا الموعد من الأعوام التالية بنسبة 10 % من قيمة أخر أجرة قانونية لجميع الأماكن أنفة الذكر ” وفي المادة الخامسة منه على أن ” ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية ويعمل به من اليوم التالي لتاريخ نشره ، عدا الفقرة الأولى من المادة الأولى منه فيعمل بها اعتبارا من تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 المشار إليه ، ” والنص في المادة الثانية عشرة من اللائحة التنفيذية للقانون المشار إليه والصادرة بقرار رئيس الجمهورية رقم 237لسنة 1997 المنشور بالجريدة الرسمية بتاريخ 16/5/1997 على أنه ” اعتبارا من موعد استحقاق الأجرة التالية ليوم 26/3/1997 (أ) تحدد الأجرة القانونية بواقع :- ثمانية أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة قبل 1/1/1944 ” وفي المادة الثالثة عشرة على أنه اعتبارا من موعد استحقاق الأجرة التالية ليوم 26/3 من كل عام وتستحق زيادة سنوية – بصفة دورية –  بنسبة 10 % من قيمة أخر أجرة قانونية استحقت قبل هذا الموعد ، أي بعد المضاعفة وازادة الزيادات ، وذلك بالنسبة لجميع الأماكن المذكورة في المادة السابقة . ” وفي المادة الخامسة عشر على انه ” لا يدخل في الأجرة القانونية الحالية – التي تضاعف أو تزاد وفقا للمواد الثلاث السابقة – الملحقات التي تخص العين المؤجرة ، كقيمة استهلاك المياه ، وأجر الحارس ، والضرائب العقارية والرسوم وأعباء الترميم والصيانة ، ونفقات إصلاح المصعد غير الدورية ” يدل على أن الأجرة القانونية التي يتم مضاعفتها أو زيادتها وفقاً لأحكام المادة الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1997 المشار إليه ولائحته التنفيذية سالفة البيان لا يدخل فيها الملحقات التي تخص العين المؤجرة ومنها الضرائب العقارية والرسوم بمعنى أن يظل مقدارها كما هو ثابت على حاله قبل مضاعفه الأجرة وزيادتها دوريا بمقتضى القانون المذكور ، وبصريح نص المادة 15 من لائحته التنفيذية .

 (الطعن رقم 2093 لسنة 73ق – جلسة 27/4/2005).

 مجكمة النقض المصرية الطعن رقم 2093 لسنة 73ق

الموجز

تمسك الطاعن ببطلان التكليف بالوفاء الموجه إليه من المطعون ضدها لمطالبتها بقيمة الضريبة العقارية محل النزاع بعد مضاعفتها وزيادتها بالقانون رقم 6 لسنة 1997 . قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء استنادا إلى هذا التكليف الباطل . خطأ . علة ذلك .

القاعدة

إذ كان البين من الأوراق أن التكليف بالوفاء السابق على رفع الدعوى الماثلة المعلن للطاعن بتاريخ 23/3/2002 المقدم ضمن حافظة مستندات المطعون ضدها أمام محكمة أول درجة – قد تضمن في مدوناته تكليف الطاعن بالوفاء بمبلغ مقداره 2546 جنيها قيمة الأجرة المستحقة عليه عن العين محل النزاع المؤجرة لغير. أغراض السكنى عن مدة 37 شهراً من 1/3/1994 حتى 31/3/1997 بواقع 62 جنيها شهريا بالإضافة إلى مبلغ 252.34 جنية مقابل الضرائب العقارية – حسبما احتسبتها المطعون ضدها بواقع11 % من قيمة الأجرة بمبلغ 6.62 جنية شهريا ، كما تضمن أيضا تكليف الطاعن بالوفاء بالأجرة والزيادة القانونية المقررة عن العين عن الفترة من 1/4/1997 حتى أخر فبراير سنة 2002 بمبلغ مقداره 6606.72 جنيه عن السنة الأولى اعتبارا من 1/4/1997 حتى 31/3/1998 بواقع 62جنيهأ شهريا × 8~ أمثال = 496 جنيها × 12 شهر = 5952 جنيها بالإضافة إلى مبلغ مقداره 72ر654جنيه مقابل الضرائب العقارية عن تلك السنة بواقع 11 % مقدار الأجرة السنوية المشار إليها بواقع 54.56 جنية شهرياً ، في حين أنه كان يتعين احتساب مقابل الضرائب العقارية وفقاً للقانون رقم 6 لسنة 1997من مقدار الأجرة الشهرية قبل زيادتها إلى 8 أمثال فتكون قيمة الضرائب العقارية 6.82 جنية شهريا يضاف إلى الأجرة بعد زيادتها وليس مبلغ 56ر54جنيه شهريا حسبما جاء بالتكليف ومن ثم تكون المطعون ضدها قد أدخلت قيمة الضرائب في حساب الأجرة القانونية التي أجرت عليها مضاعفة الأجرة وفي حساب الزيادة الدورية عن المدة من 1/4/1997 حتى أخر فبراير سنة 2002 بالمخالفة لنص المادة 15 من اللائحة التنفيذية للقانون المشار إليه ويكون التكليف بذلك قد وقع باطلا حابط الأثر ولا يصلح أساساً لدعوى الإخلاء لتضمنه المطالبة بما يجأوز الأجرة المستحقة في ذمة الطاعن ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بإخلاء العين محل النزاع  – استنادا إلى التكليف المشار إليه – فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون .

(الطعن رقم 2093 لسنة 73ق – جلسة 27/4/2005).

محكمة النقض المصرية الطعنان رقما 1730 ، 2147 لسنة 74 ق

الأصل تحمل المؤجر سداد الضرائب العقارية المستحقة على العين المؤجرة ما لم يتفق على غير ذلك . م 567/3 ، 4 مدني .

الموجز

قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء استنادا إلى عدم سداد الطاعنين أجرة عين النزاع حتى قفل باب المرافعة أمام أول درجة طبقا للمادة 18 من ق 136 لسنة 1981 وكذا عدم سدادها قيمة الضرائب العقاري المستحقة على العين وفق التزامها الثابت ببنود عقد الإيجار رغم ثبوت أن العقد خاضع لأحكام القانون المدني وخلو بنوده من النص على التزام الطاعنين بسداد قيمة تلك الضرائب فضلا عن سداد الطاعنين الأجرة المطالب بها في التكليف بموجب إنذار عرض تسلمه المطعون ضده قبل صدور حكم أول درجة . خطأ ومخالفة للثابت في الأوراق .

القاعدة

إذ كان الثابت من الأوراق أن عقد الإيجار سند الدعوى حرر بتاريخ 1/3/1999 بما مؤداه خضوعه للقواعد الواردة في القانون  المدني على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي انتهت أو تنتهي عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها والمعمول به اعتبارا من 31/1/1996 وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بإخلاء العين المؤجرة من الطاعنين على دعامتين الأولى أن الطاعنين لم يسددا أجرة شهر مارس سنة 2003 حتى قفل باب المرافعة أمام محكمة أول درجة استنادا إلى نص المادة 18 من قانون إيجار الأماكن رقم 136 لسنة 1981 في حين أن قواعد القانون المدني هي الواجبة التطبيق على ما سلف بيانه وان الثابت من إنذار المطعون ضده للطاعنين المعلن لهما بتاريخ 10/11/2002 قد اقتصر على التنبيه عليهما بسداد أجرة شهر نوفمبر سنة 2002 والتي كانت قد استحقت في تاريخ الإنذار –  فبادر الطاعنان يسدادها بموجب إنذار العرض المؤرخ 30/11/2002 والذي تسلمها المطعون ضده وذلك قبل صدور الحكم الابتدائي فيكونان قد قاما بتنفيذ التزامهما قبل صدور الحكم بما يمتنع معه القضاء بالفسخ والإخلاء ، والدعامة الثانية أنهما لم يسددا قيمة الضرائب العقارية عن الفترة من عام 99 حتى نهاية عام 2001 والتي يلتزمان بها طبقا للبند الخامس عشر من عقد الإيجار في حين أن الثابت من الصورة الضوئية للعقد المقدمة من المطعون ضده والمطابقة للصورة الضوئية المقدمة من الطاعنين والمرفق بطلب فتح باب المرافعة المؤرخ 15/12/2003 أن البند الخامس عشر قد خلا من النص على التزام الطاعنين بسداد قيمة الضرائب العقارية وإنما اقتصر على التزامهما بدفع ثمن المياه والكهرباء وأجرة البواب بما مؤداه التزام المطعون ضده بها عملا بالمادة 567 من القانون المدني وإذ تنكب الحكم المطعون فيه هذا النظر فانه يكون معيباً.

(الطعنان رقما 1730 ، 2147 لسنة 74 ق جلسة 18/5/2005).

 من أحوال الزيادة في الأجرة

 الزيادة الدورية في القيمة الإيجارية للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 912 لسنة 67 ق

الموجز

استحقاق الزيادة بموجب م 7 ق 136 لسنة 1981 التي فرضها المشرع على المستأجر للمالك . مناطها . أن يكون المبنى مؤجرا لاستعماله لغير أغراض السكنى سواء كان الاستعمال كلياً أو جزئياً . مخالفة ذلك . خطأ . علة ذلك .

القاعدة

النص في المادة السابعة من القانون رقم 136 لسنة 1981 يدل على أن المشرع قرر هذه الزيادة في القيمة الإيجارية لها يصدق عليه وصف المكان المؤجر لاستعماله لغير أغراض السكنى فتسرى عليه سواء كان هذا الاستعمال كليا أو جزئيا تم ابتداء عند إبرام العقد أو كان حاصلا في تاريخ لاحق وذلك أخذا بعموم النص وإطلاقه وهذه الزيادة تجد تبريرها في أن الاستعمال لغير أغراض السكنى غالبا ما يكون لأغراض مهنية أو تجارية تدر عائدا مجزيا على المستأجر فضلا على أن هذا النوع من الاستعمال سواء كان كليا أو جزئيا للعين المؤجرة يعجل باستهلاك المبنى ويؤدى إلى استمرار حاجته إلى الصيانة والترميم مما يقتضى إيجاد الحافز لدى الملاك للقيام بذلك ومن ثم فلا محل لقصر تطبيق حكمها على حالة الاستعمال . الكلى للعين المؤجرة لغير أغراض السكنى دون حالة الاستعمال الجزئي لها في هذا الغرض لما ينطوي عليه من تقيد لمطلق النص وتخصيص لعمومة بغير مخصص وهو ما لا يجوز هذا إلى انه أراد المشرع قصر حكمه على الحالة الأولى دون الحالة الأخيرة لأفصح عن مراده صراحة لما كان ما تقدم وكان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر فيما ذهب إليه بمدوناته من أن الزيادة في الأجرة المقررة بنص المادة السابعة من القانون رقم 136 لسنة 1981 للاماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى لا تسرى على عين النزاع المؤجرة للمطعون ضده لاستعمالها مكتبا للمحاماة وللسكنى لأن شرط انطباق هذه الزيادة عليها أن يكون استعمالها لغير أغراض السكنى كليا رغم انه يكفي – وعلى ما سلف بيانه – أن يكون هذا الاستعمال لغير أغراض السكنى جزئيا لعموم النص وإطلاقه ، ورتب على ذلك قضاءه ببراءة ذمة المطعون ضده من دين الأجرة فانه يكون معيباً.

(الطعن رقم 912 لسنة 67ق جلسة 18/11/2004 ــ نقض جلسة 7/11/1993 مجموعة المكتب الفني س 44 ص 151).

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 1508 لسنة 67 ق

الأجرة القانونية شمولها القيمة الإيجارية مضافا إليها مقدار الضرائب التي لا يشملها الإعفاء المقرر بق 169 لسنة 1961 مسئولية مالك العقار أمام الإدارة الضريبية عن الوفاء بها . ق 56 لسنة 1954 . تحمل المستأجر وحده بها باعتبارها قيمة مضافة على القيمة الايجارية وفقا للقوانين أرقام 169 لسنة 1961 و 46 لسنة 1962 و 7 لسنة 1965 عدم وفاء المستأجر بهذه الضرائب . خضوعة لأحكام التأخر في الوفاء بالأجر . لازمة وجوب بحث المحكمة النزاع في مقدار الضريبة أو الملزمة بأدائها .

(الطعن رقم 1508 لسنة 67 ق – جلسة 19/5/2005 ــ الطعن رقم 1442 لسنة 70 ق جلسة 21/11/2002).

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 593 لسنة 74 ق

الزيادة القانونية للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى والمنشأة من 1/1/1944 حتى 4/11/1961 تحديدها بواقع خمسة أمثال الأجرة الأصلية .

(الطعن رقم 593 لسنة 74ق جلسة 15/12/2004 ــ  الطعن رقم 191 لسنة 71 ق جلسة 10/2/2002).

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 593 لسنة 74 ق 

الموجز

احتساب الحكم المطعون فيه الأجرة القانونية لعين النزاع طبقا للقانون رقم 6 لسنة 1977 بواقع خمسة أمثال الأجرة مضافا إليها قيمة الأجرة الحالية وإعماله أحكام الزيادة المنصوص عليها في ذات القانون بواقع 10 % سنويا مرتبا على ذلك صحة التكليف بالوفاء وإخلاء الطاعن من عين النزاع . خطأ.

القاعدة

احتساب الحكم المطعون فيه الأجرة القانونية وفقا لأحكام القانون رقم 69 لسنة 1997 المشار إليه بواقع خمسة أمثال الأجرة الحالية البالغ قيمتها عشرة جنيهات فتصير خمسين جنيها ثم أضاف إليها قيمة الأجرة الحالية لتصيح ستين جنيها شهريا ثم اعمل عليها أحكام الزيادة المنصوص عليها في ذات القانون بواقع 10 % سنويا ورتب على ذلك صحة التكليف بالوفاء والمتضمن الأجرة القانونية المطالب بها محتسبة على هذا الأساس وإخلاء الطاعن من عين النزاع فانه يكون معيباً.

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 2019 لسنة 72 ق

الموجز

ثبوت أن العقار الكائن به عين النزاع منشأ عام 1935 بقرية أخضعت لقانون إيجار الأماكن في تاريخ سابق على عقد الإيجار سند الدعوى وسبق تأجير العين لأخر . مؤداه . اعتبار أجرة العين القانونية هي الأجرة السارية وقت تاريخ إخضاع العين لقانون إيجار الأماكن واحتساب زيادتها المقررة بالقانون 6 لسنة 1997 على هذا الأساس . مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظر واعتداده في حساب الزيادة بالأجرة الاتفاقية الواردة بعقد الإيجار مرتبا على ذلك قضاءه بصحة التكليف بالوفاء وبفسخ العقد والإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة المطالب بها وزيادتها . خطأ وقصور .

القاعدة

إذ كان الثابت من الأوراق – وبما لا خلاف عليه بين الطرفين – أن العقار الكائن به المحل موضوع النزاع أنشئ في عام 1935 بقرية المطيعة وسبق تأجيره إلى من يدعى ( ……. ) باجرة اتفاقية مقدارها 70 قرش زيدت باتفاقهما في مايو 1985 – وهو تاريخ سابق على عقد الإيجار المؤرخ 28/11/1992 إلى أربعة جنيهات شهرياً وتأيد ذلك بإقرار المطعون ضده بمحاضر أعمال الخبير أمام محكمة أول درجة وبإقرار الاتفاق المقدم أمام ذات المحكمة وانه بتاريخ 26/11/1984 صدر قرار وزير الإسكان والتعمير رقم 205 لسنة 1984 بمد سريان أحكام القانون 49 لسنة 1977 على القرية الكائن بها عين النزاع ، بما لازمة أن هذه العين أصبحت خاضعة لقانون إيجار الأماكن في تحديد أجرتها القانونية ويكون هذا التاريخ هو المعول عليه في تحديد مقدار الزيادة إذ يعتبر بمثابة تاريخ إنشاء لها وتكون أجرتها السارية في ذلك التاريخ – تاريخ تدخل المشرع بإخضاع العين لقانون إيجار الأماكن – هي الأجرة القانونية لها ويتعين احتساب الزيادة المقررة بالقانون 6 لسنة 1997 على هذا الأساس ، وكان الطاعن بصفته قد استأجر عين النزاع من المطعون ضده بعقد الإيجار المؤرخ 28/11/1992 باجرة شهرية مقدارها 17.50جنية وتمسك في دفاعه أمام محكمة الموضوع بان الأجرة القانونية لهذه العين التي تحسب على  أساسها الزيادة المذكورة هي 70قرش بحسبانها الأجرة التي كانت سارية منذ تاريخ إنشاء العقار سنة 1935 حتى سنة 1984 تاريخ خضوع القرية الكائن بها لقانون إيجار الأماكن وبعد هذا التاريخ حتى سنة 1985 حيث زيدت إلى أربعة جنيهات شهرياً ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر واعتد في حساب الزيادة بالأجرة الاتفاقية الواردة بعقد إيجار الطاعن المشار إليه معتبرا أن تاريخ إنشاء العين المعول عليه في حسابها هو عام 1935 ، ورتب على ذلك قضاءه بصحة التكليف بالوفاء وبفسخ عقد الإيجار لعدم توقى الطاعن الإخلاء بسداد الأجرة وزيادتها المطالب بها والمصروفات الفعلية حتى تاريخ إقفال باب المرافعة في الدعوى ، ودون أن يواجه دفاع الطاعن سالف البيان بما يصلح رداً عليه رغم انه دفاع جوهري من شأنه – إن صح – أن يتغير به وجه الرأي في الدعوى فانه يكون معيباً.

(الطعن رقم 2019 لسنة 72ق جلسة 6/1/2005).

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 2330 لسنة 74 ق

 الزيادة الدورية في أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى . م 7 ق 136 لسنة 1981 احتسابها على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقارات المبينة في ذات وقت الإنشاء لا على أساس الأجرة الاتفاقية . شرطة . خضوعها للتحديد القانوني قبل العمل بالقانون 49 لسنة 1997 .

 (الطعن رقم 2330 لسنة 74 ق – جلسة 18/5/2005 ــ  الطعن رقم 2273 لسنة 60ق – جلسة 5/12/1994).

 محكمة النقض المصرية الطعن رقم 2330 لسنة 74 ق 

 الموجز

تحديد مقدار الزيادة في أجرة الأماكن غير السكنية . ق 6 لسنة 1997 العبرة فيه بتاريخ إنشاء العين . شرطة. خضوع الأجرة ابتداء لقانون إيجار الأماكن . الزيادة في أجرة الأماكن التي تدخل المشرع وأخضعها للقانون المذكور . العبرة في تحديد مقدارها بتاريخ هذا التدخل . علة ذلك .

القاعدة

النص في المادة الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1997 والمواد 1 ، 11 ، 14 من اللائحة التنفيذية يدل على أن المشرع استهدف أيضا من تقرير هذه الزيادة – كما هو الشأن فيما تغياه من المادة السابعة من القانون رقم 136 لسنة 1981 – علاج أثار تدخله بتقييد سلطة المؤجر في تحديد الأجرة ورفع الغبن الذي أصاب ملاك العقارات بمقدار ما لحق بهم منه ، وان العبرة في نظرة للتعرف على مقدار الزيادة هي بتاريخ إنشاء العين إذا كانت تخضع ابتداء لقوانين إيجار الأماكن ، أما إذا كانت العين خاضعة لمبدأ حرية المتعاقدين في تحديد الأجرة والمدة كان تكون واقعة في قرية لا يسرى عليها قانون إيجار الأماكن ثم تتدخل المشرع وأخضعها لذلك القانون ، فان تاريخ تدخل المشرع يكون هو المعول عليه في تحديد مقدار الزيادة ، يؤيد هذا ما أورده المشرع في المادة الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1997 من أن مناط الزيادة أن تكون الأجرة محكومة بقوانين إيجار الأماكن فحيثما وجدت أجرة محكومة بأحد تلك القوانين وجبت الزيادة .

 (الطعن رقم 2330 لسنة 74ق – جلسة 18/5/2005 ــ طعن رقم 2275 لسنة 71 ق – جلسة 15/1/2003).

محكمة النقض الطعن رقم 2330 لسنة 74 ق

الموجز

ثبوت أن عين النزاع أخضعت للقانون 49 لسنة 1977 في 18/3/1978 بموجب قرار وزير الإسكان بمد سريان أحكام القانون سالف الذكر على القرية الكائنة بها العين . اعتبار هذا التاريخ بمثابة تاريخ إنشاء لها والمعول عليه في احتساب الزيادة المقررة بالقانون 6 لسنة 1997 . مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظر واحتسابه تلك الزيادة على أساس أن العين أنشئت عام 1968 وإلزامه الطاعنة بها مرتبا على ذلك قضاءه بالإخلاء . خطأ .

 القاعدة

إذا كانت عين النزاع  لم يخضع لقوانين إيجار الأماكن إلا اعتبارا من 18/3/1978 تاريخ العمل بقرار وزير الإسكان رقم 104 لسنة 1978 بعد سريان أحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 على القرية الكائنة بها ، فان هذا التاريخ يكون بمثابة تاريخ إنشاء لها وتكون الأجرة المبينة بالعقد هي الأجرة القانونية لها ويتعين احتساب الزيادة التي قررتها المادة الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1997 على هذا الأساس وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر واحتسب تلك الزيادات على أساس أن العين أنشئت في سنة 1968 وإلزام الطاعنة بها ورتب على ذلك قضاءه بالإخلاء فانه يكون قد اخطأ في تطبيق القانون.

(الطعن رقم 2330 لسنة 74ق – جلسة 18/5/2005).

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 27 لسنة 74 ق 

الزيادة في أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى . م 3 ق 6 لسنة 1997 العبرة في احتسابها بتاريخ إنشاء المبنى. 

(الطعن رقم 27 لسنة 74ق – جلسة 25/5/2005  ــ  نقض جلسة 21/2/1993 – مجموعة المكتب الفني – س 44 ع1 ص 677).

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 2420 لسنة 74 ق

 الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى التي أنشئت وأجرت أو شغلت حتى 5/11/1961 ولم تخضع لتقدير لجان الأجرة . تحديد أجرتها القانونية . خضوعه للقانون الذي يحكمها وجوب احتساب كامل الزيادات والتخفيضات المنصوص عليها في قوانين إيجار الأماكن . لا عبرة بالأجرة الواردة بالعقد متى كانت محل منازعة جدية . الرجوع إلى أجرة المثل . شرطة . م 6 لسنة 1997 .

 (الطعن رقم 2420 لسنة 74 ق – جلسة 26/6/2005 ــ الطعن رقم 82 لسنة 69ق – جلسة 19/1/2000).

 محكمة النقض المصرية الطعن رقم 2420 لسنة 74 ق

 ثبوت أن عين النزاع أنشئت عام 1944 . عدم تحديد أجرتها بمعرفة لجان التقدير . المنازعة جديا في عدم مطابقة أجرتها القانونية لتلك الواردة بعقد الإيجار . أثره . وجوب تحديد أجرتها وفقا لأحكام القانون 121 لسنة 1947 . قضاء الحكم المطعون فيه برفض دعوى الإخلاء محتسبا الزيادة المقررة بالقانونيين رقمي 6 لسنة 1997 ، 136 لسنة 1981 استنادا إلى الكشف الرسمي الصدر من مصلحة الضرائب العقارية دون أن يعرض لهذا الخلاف . خطأ حجبه عن الوصول إلى الأجرة القانونية الواجبة الإعمال وما طرأ عليها من تخفيض وزيادة .

 (الطعن رقم 2420 لسنة 74ق – جلسة 26/6/2005).

تحديد الأجرة

  تعلقه بالنظام العام

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 1899 لسنة 62 ق

تحديد أجرة الأماكن الخاضعة لأحكام قوانين إيجار الأماكن . متعلقة بالنظام العام .

(الطعن رقم 1899 لسنة 62 ق – جلسة 6/1/2005 ــ الطعن رقم 10099 لسنة 66 ق – جلسة 6/11/2003).

 من قواعد تحديد الأجرة

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 81 لسنة 74 ق

الأماكن التي تخضع أجرتها للجان تحديد الأجرة . اعتبار الكشوف الرسمية المستخرجة من دفاتر الحصر والتقدير متضمنة قيمة أجرتها قرينة على الأجرة القانونية حتى يقوم الدليل على عكس ذلك . خضوعه لرقابة محكمة الموضوع دون رقابة محكمة النقض . شرطة . إقامة قضائها على أسباب سائغة.

(الطعن رقم 81 لسنة 74ق – جلسة 5/1/2005 ــ الطعن رقم 3754 لسنة 63ق – جلسة 14/3/2001).

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 81 لسنة 74 ق 

الموجز 

ثبوت أن عين النزاع تخضع لأحكام القانون 52 لسنة 1969 المنشأة في ظله ولم تحدد أجرتها بمعرفة لجان التقدير وتعذر تحديد أجرة المثل لعدم إرشاد الخصوم عن مكان مماثل لها . تمسك الطاعن بأن الأجرة القانونية لعين النزاع ها الأجرة المتخذة لحساب الضريبة وتدليله على ذلك بالمستندات التفات الحكم المطعون فيه عن هذا الدفاع ودلالة ما قدم من مستندات واعتبار الأجرة القانونية هي الأجرة الاتفاقية الواردة بعقد الإيجار . خطأ وقصور .

القاعدة

إذا كان الثابت من تقارير الخبراء أن عين النزاع انشئت في سنة1974 ومن ثم تخضع لأحكام القانون رقم 25 لسنة 1969 الذي أناط بلجان تحديد الأجرة تقدير أجرة الأماكن الخاضعة لأحكامه وانه لم تقدر أجرتها بمعرفة تلك اللجان كما تعذر تحديد أجرة المثل لعدم إرشاد الطرفين عن مكان مثيل لها وكان الطاعن قد قدم أمام خبير الدعوى كشفا رسميا مستخرجا من مصلحة الضرائب العقارية يتضمن الأجرة المتخذة أساسا لحساب الضريبة على عين النزاع وتمسك في مذكرته المقدمة أمام محكمة الاستئناف بجلسة 25/10/2003 بدلالة ذلك المستند في تحديد أجرة عين النزاع وإنها الأجرة القانونية لها فالتفت الحكم عن مناقشتة وبحث دلالته ولم تخضعه لتقديره ويرد عليه بأسباب خاصة واعتد بالأجرة الاتفاقية الواردة بعقد الإيجار باعتبارها الأجرة القانونية بما يعيب الحكم.

(الطعن رقم 81 لسنة 74ق جلسة 5/1/2005).

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 1899 لسنة 62 ق

خضوع القرية الكائن بها العين المؤجرة لقانون إيجار الأماكن . اعتبار تاريخ إخضاعها بمثابة تاريخ إنشاء لعقار عين النزاع معولا عليه في تحديد القانون الواجب التطبيق على امتداد عقد إيجارها وتحديد أجرتها القانونية.

الموجز

خضوع القرية الكائن بها عقار عين النزاع لقانون إيجار الأماكن في تاريخ لاحق لسريان القانون 136 لسنة 1981 اعتبار القانون الأخير هو الواجب التطبيق على تحديد أجرته القانونية انتهاء الحكم المطعون فيه إلى خضوع الأجرة القانونية لعين النزاع للجان تحديد الأجرة وفقا لأحكام القانون 49 لسنة 1977 دون الاعتداد بالأجرة الاتفاقية الواردة بالعقد . خطأ . علة ذلك .

القاعدة

إذا كان الثابت من الأوراق أن عين النزاع محل في عقار كائن في قرية سبرباى مركز طنطا والتي صدر قرار وزير الإسكان رقم 729 في 2/12/1981 بمد سريان قانون إيجار الأماكن عليها فان تاريخ تدخل المشرع بإخضاع القرية الكائن بها المحل المؤجر في 2/12/1981 يكون هو المعمول عليها سواء في امتداد عقد الإيجار أو تحديد أجرتها القانونية ويعد بمثابة تاريخ إنشاء للعقار الكائن به العين المؤجرة وهو تاريخ لاحق على سريان القانون رقم 136 لسنة 1981 في 31/7/1981 ومن ثم يكون القانون الأخير هو الواجب التطبيق في خصوص تحديد أجرتها . وإذا كان البين من الأوراق أن العين محل النزاع مؤجرة لغير أغراض السكنى فلا تخضع لقواعد تحديد الأجرة ولا اختصاص للجان تقدير الإيجارات المنصوص عليها في المادة الخامسة من هذا القانون بتحديد أجرتها وتكون الأجرة الاتفاقية الواردة بعقد الإيجار المؤرخ 18/12/1985 هي الأجرة القانونية وإذ خالف الحكم  المطعون فيه هذا النظر واخضع الأجرة لتقدير لجان تحديد الأجرة وفقا لأحكام القانون 49 لسنة 1977 وانتهى إلى تأييد قرار لجنة تقدير الإيجارات المطعون فيه بالدعوى الراهنة رغم صدوره خارج حدود ولايتها المتعلقة بالنظام العام فانه يكون معيباً.

 (الطعن رقم 1899 لسنة 62 ق – جلسة 6/1/2005).

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 397 لسنة 73 ق

الأماكن الخاضعة للقوانين الاستثنائية لإيجار الأماكن المنشاة اعتبارا من 5/11/1961 إثبات أجرتها اعتبار الكشوف الرسمية المستخرجة من دفاتر الحصر متضمنة قيمة أجرتها والضريبة المفروضة عليها دليلا كاملا على قانونية الأجرة المثبتة بها حتى يقوم الدليل على عكس الثابت بها .

(الطعن رقم 397 لسنة 73 ق جلسة 5/5/2005 ــ الطعن رقم 622 لسنة 47 ق جلسة 22/2/1982) .

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 1782 لسنة 74 ق

 الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى التي انشئت وأجرت أو شغلت حتى 5/11/1961 ولم تخضع لتقدير لجان الأجرة . تحديد أجرتها القانونية . خضوعه للقانون الذي يحكمها لا عبرة بالأجرة الواردة بعقد الإيجار ولا بالقيمة المتخذة لحساب الضربة على العقارات المبينة إذا اختلفت كلتاهما عن الأجرة القانونية الرجوع إلى لجرة المثل . شرطة . م 3 ق 6 لسنة 1997 وم 1/6 من لائحتة التنفيذية.

الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى التي استجدت بعد إنشاء المبنى تحديد اجرتها القانونية ز خضوعه للقانون الذي يحكمها وقت إنشائها.

(الطعن رقم 1782 لسنة 74ق جلسة 18/5/2005 ــ الطعن رقم 1940 لسنة 70ق جلسة 10/6/2001).

دعوى تخفيض الأجرة

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 4825 لسنة 61 ق 

الموجز

الأجرة التي عناها المشرع في القانون رقم 7 لسنة 1965 واتخذها أساسا للتخفيض بنسبة 35 % هي الأجرة التي اتفق عليها الطرفان دون قيد على إرادتيهما قبل صدور قرار لجنة تقدير الإيجارات . علة ذلك .

القاعدة

إذا أصدر المشرع القانون رقم 7 لسنة 1965 في شان تخفيض إيجار الأماكن ونص في المادة الثانية منه على أن تخفض بنسبة 35 % الأجور المتعاقد عليها للأماكن الخاضعة لأحكام القانون رقم 46 لسنة 1962 التي لم يكن قد تم تقدير قيمتها الإيجارية طبقا لأحكام القانون تقديراً نهائياً غير قابل للطعن ، وجعل لهذا التخفيض أثرا رجعياً من بدء تنفيذ عقد الإيجار وإذ كان الدافع إلى إصدار هذا القانون هو – وعلى ما صرحت به مذكرته الإيضاحية – ما أسفر عنه تطبيق القانون رقم 46 لسنة 1962 من وجود صعوبات عملية حيث أن القانون يربط عملية تقدير القيمة الإيجارية بعمل اللجام ، مما أدى غلى مغالاة الكثير من الملاك في تقدير الأجور واستمرار المستأجرين في دفع الأجور المرتفعة وقتا طويلا حتى تنتهي اللجان من عملها ، وان الحالات المنظورة أمام لجان تقدير الإيجارات بلغت حدا كبيرا بحيث أصبحت الحاجة ماسة إلى علاج سريع ينهى تلك الحالات في اقرب وقت حتى يرفع عن المستأجرين عبء الأجور المغالى فيها الذي يهبط عواتقهم طوال تلك المدة وكان المقرر في قضاء هذه المحكمة أن المقصود بالزاجرة المتعاقد عليها التي عناها المشرع في القانون رقم 7 لسنة 1965 واتخذها أساسا للتخفيض بنسبة 35 % هي الأجرة التقى اتفق عليها الطرفان – دون قيد على إرادتهما قبل صدور قرار لجنة تقدير الإيجارات – إذ تلك الأجرة هي التي افترض فيها المشرع المغالاة في التقدير ، ولما كان قرار لجنة تقدير الإيجارات يصبح منذ صدوره واجب التطبيق بأثر رجعى، ولا يجوز التأجير بأكثر من القيمة التي حددها ، فإذا روعيت هذه القيمة في التأجير اللاحق لهذا القرار انتفت عن الأجرة المتعاقد عليها شبهة المغالاة وتكون بذلك بمنأى عن التخفيض الذي قضى به القانون المشار إليه في المادة الثانية منه

 محكمة النقض المصرية الطعن رقم 4825 لسنة 61 ق

الموجز

مراعاة الطاعنة – المؤجرة – الأجرة التي قدرتها لجنة تقدير الإيجارات للعين المؤجرة في الإيجار اللاحق على صدور قرارها . مؤداه . اعتبار هذه الأجرة غير خاضعة لمطلق إرادة المتعاقدين . الحكم بتخفيض هذه الأجرة التعاقدية بنسبة 35 % عملا بالقانون 7 لسنة 1965 . خطأ .

القاعدة

إذ كان الثابت من الأوراق أن الشركة الطاعنة قد أبرمت عقد إيجار عين النزاع مع المطعون ضده بتاريخ ( …… ) وهو تاريخ لاحق على صدور قرار لجنة تقدير الإيجارات في ( ….. ) بتحديد أجرة العين المؤجرة – قبل تأجيرها له باعتباره الشاغل الأول لها بمبلغ ( …… ) شهريا وروعيت هذه الأجرة عند التعاقد بين الطرفين ، فان أجرة عين النزاع التي أثبتت في عقد الإيجار المشار إليه بعد تقدير اللجنة لها وروعي فيها مطابقتها للقيمة الإيجارية التي قدرتها اللجنة في تاريخ سابق على تأجيرها للمطعون ضده ، لا تعتبر وليدة إرادة حرة للمتعاقدين فلا يجرى عليها التخفيض المنصوص عليه بالقانون رقم 7 لسنة 1965 إذ تقيد المتعاقدان في تحديدها بقرار لجنة تقدير الإيجارات بما لا يمكن معه إخضاعها للتخفيض المشار إليه ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأجرى التخفيض انف الذكر على الأجرة الثابتة بالعقد لمجرد أن تقدير اللجنة الذي التزم به الطرفان في تحديد الأجرة لم يصبح نهائيا ورتب على ذلك قضاءه برفض الدعوى فانه يكون معيباً .

(الطعن رقم 4825 لسنة 61 ق جلسة 17/3/2005 ــ نقض جلسة 20/4/1977 مجموعة المكتب الفني س 28 ع 1 ص 1020).

الامتداد القانوني لعقد الإيجار

 محكمة النقض المصرية الطعن رقم 2634 لسنة 73 ق

عقد الإيجار . عدم انتهائه بوفاة المستأجر أو تركة العين المؤجرة امتداده لصالح زوجة أو أولاده أو والديه وأقاربه نسبا حتى الدرجة الثالثة م 21 ق 52 لسنة 1969 التزم المؤجر بتحرير عقد إيجار لهم .

الموجز

تمسك الطاعنين بإقامتهما بعين النزاع مع المستأجر الأصلية حتى وفاته عام 1974 بما يضحى معه ممتداً إليهما وفقا لأحكام الامتداد القانوني ونصوص القانون 52 لسنة 1969 الذي يحكم الواقعة . دفاع جوهري . قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء ورفض الدعوى تأسيسا على عدم ثبوت إقامة الطاعنة الأولى مع والدتها حتى وفاتها عام 1996 وبعدم دستورية نص المادة 29 ق لسنة 1977 فيما تضمنته من امتداد عقد الإيجار للأحفاد بالنسبة للطاعن الثاني مغفلا دفاع الطاعنين سالف البيان . خطأ وقصور .

القاعدة

تمسك الطاعنين أمام محكمة الاستئناف بامتداد عقد إيجار المستأجر الأصلي إلى ابنته الطاعنة الأولى والى حفيدة الطاعن الثاني المقيمين معه حتى وفاته في عام 1974 وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بإخلاء الطاعنين من عين النزاع ورفض دعواهما بامتداد عقد الإيجار لهما على انه لم تثبت إقامة الطاعنة الأولى مع والدتها حتى تاريخ وفاتها في ……. وان الطاعن الثاني لا يستفيد من مزية الامتداد القانوني بعد صدور حكم  المحكمة الدستورية بعدم دستورية نص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن امتداد عقد الإيجار للأحفاد واغفل بذلك تحقيق دفاع الطاعنين رغم انه دفاع جوهري قد يتغير به – إن صح وجه الرأي في الدعوى فانه يكون قد اخطأ في تطبيق القانون وشابه القصور في التسبيب.

(الطعن رقم 2634 لسنة 73 ق – جلسة 1/12/2004 ــ الطعن رقم 1758 لسنة 72ق – جلسة 26/5/2003).

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 929 لسنة 74 ق 

عقد إيجار المسكن . لا ينتهي بوفاة المستأجر أو تركة له . امتداده لصالح زوجة أو أولاده أو والديه المقيمين معه إقامة مستقرة حتى الوفاة أو الترك الانقطاع العارض عن الإقامة مهما استطالت مدته . لا يحول دون توافرها . لا يغير من ذلك استعمال المستأجر رخصه تأجير العين المؤجرة من الباطن مفروشة في الحالات التي يجيزها القانون . علة ذلك.

الموجز

قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء لانتفاء إقامة الطاعن مع والدته – المستأجرة الأصلية – حتى الوفاة لا مستدلا على ذلك بقيام الأخيرة بتأجيرها من الباطن مفروشا حال حياتها وحتى وفاتها دون أن يعرض لدفاع الطاعن الجوهري بان انقطاعه عن الإقامة بها وتأجيرها من الباطن مفروشا لم يكن تخليا منه عنها وإنما كان بسبب مصاحبته لوالدته للعلاج بالخارج . قصور.

القاعدة

قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء استنادا لما ذهب إليه أخذا بتقرير الخبير المنتدب أمام محكمة أول درجة بانتهاء عقد إيجار الشقة محل النزاع لانتفاء إقامة الطاعن الأول بها مع والدته – المستأجرة الأصلية – حتى الوفاة مستدلا على ذلك بقيام الأخير بتأجيرها من الباطن مفروشا حال حياتها وحتى وفاتها دون أن يعرض لدفاع الطاعن الأول بأن انقطاعه عن الإقامة بها وتأجيرها من الباطن مفروشا لم يكن تخليا منه عنها ونما كان بسبب مصاحبته لوالدته للعلاج بالخارج رغم انه دفاع جوهري قد يتغير به – إن صح – وجه الرأي في الدعوى فانه يكون قد شابة القصور في التسبيب ..

(الطعن رقم 929 لسنة 74 ق – جلسة 13/2/2005 ــ الطعن رقم 1216 لسنة 72ق – جلسة 23/3/2003).

 محكمة النقض المصرية الطعن رقم 458 لسنة 74 ق 

الموجز 

تمسك الطاعن بامتداد عقد إيجار عين النزاع إليه لإقامته مع والده المستأجر الأصلي حتى وفاة الأخير مستدلا على ذلك بأقوال شاهديه وما قدمه من مستندات . دفاع جوهري . قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء لانتفاء إقامته مع والدته حتى وفاتها دون ان يواجه دفاع الطاعن وما استدل به عليه . خطأ وقصور .

القاعدة

تمسك الطاعن في دفاعه أمام محكمة الموضوع بالمذكرتين المقدمتين منه بجلستي    /    /   ،   /    /   بأنه يستمد حقه في امتداد عقد إيجار الشقة محل النزاع لصالحه لإقامته بها مع والده المستأجر الأصلي لها إقامة مستقرة حتى وفاته واستدل على ذلك بأقوال شهوده وبالمستندات المقدمة منه في الدعوى وكان هذا الدفاع يعد مطروحا على محكمة ثاني درجة إعمالا للأثر الناقل للاستئناف وإذ قضى الحكم المطعون فيه بإلغاء الحكم الابتدائي وإخلاء الشقة محل النزاع وبرفض طلب الطاعن امتداد عقد إيجار عين النزاع له عن والده المستأجر الأصلي على ما استخلصه من انتفاء إقامته بعين النزاع مع والدته حتى وفاتها وهو ما لا يصلح رداً على ما أثاره الطاعن ولا يواجه دفاعه المشار إليه مما حجبه عن بحث وتمحيص هذا الدفاع وما استدل به عليه من مستندات مع انه دفاع جوهري يتغير به – إن صح – وجه الرأي في الدعوى فانه يكون فضلا عن مخالفته للقانون معيبا بالقصور في التسبيب.

(الطعن رقم 458 لسنة 74ق جلسة 13/2/2005).

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 2477 لسنة 73 ق

الموجز

تمسك الطاعن بامتداد عقد إيجار شقة النزاع إليه لإقامته بها مع والدته التي امتد إليها ذلك العقد – حال حياتها – عن والدتها المستأجرة الأصلية – وتقاضى وكيل المطعون ضدهما منه أجره العقد بموجب إيصالات غير مجحوده يقر فيها بامتداد العقد إليه وتدليله على ذلك بالمستندات . دفاع جوهري . قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء دون أن يعرض لدفاع الطاعن سالف البيان ودلالة ما قدم من مستندات . قصور . 

القاعدة

تمسك الطاعن أمام محكمة الموضوع بان عقد إيجار شقة التداعي امتد إليه لإقامته بها مع والدته حتى وفاتها والذي امتد إليها من جدته المستأجرة الأصلية وان وكيل المطعون ضدهما في إدارة العقار تقاضى منه أجرة الفترة من 1/9/1999 حتى 31/5/2000 بموجب إيصالات اقر له فيها بامتداد العقد إليه عن جدته …. المستأجرة الأصلية وصورة ضوئية من التوكيل رقم ……. الصادر من ……. عن نفسه وبصفته وكيلا عن المطعون ضدهما بتوكيلين رسميين إلى الأستاذ/ ……… يوكله فيه بإدارة العقار الكائن به شقة التداعي وتحيل الإيجار وإذ اكتفي الحكم المطعون فيه رداً على دفاع الطاعن بالقول بأنه لم يقدم الدليل عليه دون أن يعرض لتلك المستندات ويمحصها والتي لم يجحدها المطعون ضدهما مع ما قد يكون لها من دلالة مؤثرة قد يتغبر لها وجه الرأى في الدعوى فانه يكون معيباً.

(الطعن رقم 2477 لسنة 73ق جلسة 2/3/2005).

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 901 لسنة 74 ق

الموجز 

تمسك الطاعن بامتداد عقد إيجار عين النزاع لإقامته بها مع والده المستأجر الأصلي حتى وفاته وتدليله على ذلك بأقوال شهوده المقيمين بذات العقار . مؤداه . اعتباره مستأجراً بقوة القانون وإلزام المؤجر بتحرير عقد إيجار إطراح الحكم المطعون فيه أقوال شهود الطاعن دون أن يبين في أسبابه ما يبرر هذا الإطراح وقضاؤه بالإخلال استنادا إلى أقوال شاهدي المطعون ضده وشهادة صادرة من شركة الكهرباء بتعاقد المطعون ضده على توريد التيار الكهربائي لشقة أخرى . فساد في الاستدلال وقصور .

القاعدة

تمسك الطاعن أمام محكمة الموضوع بدرجتيها بامتداد عقد إيجار الشقة محل النزاع إليه لإقامته بها مع المستأجر الأصلي – المرحوم والده – إقامة مستقرة حتى وفاته – ودلل على ذلك بأقوال شاهديه والتي استمعت إليهما محكمة أول درجة والشهادة الموثقة بأقوال الجار المواجه مما مؤداه توافر شروط امتداد عقد الإيجار إليه واعتباره مستأجراً بقوة القانون ويلتزم المؤجر بتحرير عقد إيجار له عن ذات العين ، إلا أن الحكم المطعون فيه أقام قضاءه بإلغاء الحكم الابتدائي وبانتهاء عقد الإيجار والإخلاء والتسليم على ما استخلصه من أقوال شاهدي المطعون ضدهم – رغم أن أحدهما بائع ملابس متجول والآخر بائع بمحل بالمنطقة – وطرح أقوال شهود الطاعن والمقيمين بذات العقار الكائن به الشقة محل النزاع دون أن يبين في أسبابه ما يبرر هذا الإطراح ، كما انه استدل على عدم إقامة الطاعن بتلك الشقة على ما استنبطه من الشهادة الصادرة من شركة كهرباء الإسكندرية بأنه متعاقد على توريد التيار الكهربائي لشقة كائنة بالعجمي – البيطاش – رغم أن هذه الشهادة لا تدل بذاتها على عدم توافر شروط امتداد عقد إيجار الشقة محل النزاع إليه إذ ليس في القانون ما يمنع المستأجر من امتداد عقد إيجار مسكن إليه مع احتفاظه بمسكن أخر في ذات المدينة فان الحكم يكون معيبا بمخالفة القانون والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال.

(الطعن رقم 901 لسنة 74ق جلسة 27/3/2005).

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 2001 لسنة 74 ق 

الموجز

 الحكم بعدم دستورية م 29 /3 ق 49 لسنة 1977 فيما لم تتضمنه من النص على انتهاء عقد الإيجار الذي يلتزم المؤجر بتحريره لمن لهم الحق في شغل العين بانتهاء إقامة أخرهم بها سواء بالوفاة أو الترك . أثره . عدم جواز امتداد العقد إلى أقارب المستأجر المقيمين معه وفقا للفقرة الأولى من المادة سالفة الذكر لأكثر من مرة واحدة . سريان هذا العقد بأثر فوري على الوقائع اللاحقة لنشر الحكم لعدم الدستورية . مؤداه . امتداد عقود الإيجار القائمة في تاريخ نشر الحكم بعدم الدستورية . وما ينزل منزلتها . لمرة واحدة فقط ولو سبق امتدادها قبل ذلك . علة ذلك . 

القاعدة 

قضاء المحكمة الدستورية العليا الصادر بتاريخ 3/11/2002 في القضية رقم 70 لسمو 18 قضائية ” دستورية ” بعدم دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر فيما لم يتضمنه من النص على انتهاء عقد الإيجار الذي يلتزم المؤجر بتحريره لمن لهم الحق في شغل العين بانتهاء إقامة أخرهم سواء بالوفاة أو الترك ، وان كان مقتضاه عدم جواز امتداد عقد الإيجار إلى أقارب المستأجر المقيمين معه من زوج وأبناء ووالدين وفقا لحكم الفقرة الأولى من ذات المادة لأكثر من مرة واحدة ، إلا انه لما كانت المحكمة الدستورية العليا قد استشعرت خطر إعمال الأثر الرجعى المقرر للأحكام الصادرة بعدم دستورية القوانين في خصوص هذا الحكم وأملت الرخصة التي خولتها لها الفقرة الثالثة من المادة 29 من قانونها ، وقضت بسريانه بأثر فوري على الوقائع التالية لتاريخ نشره في الجريدة الرسمية الحاصل في 14/11/2002 ، وكان مفاد سريان هذا الحكم بأثر فوري أن عقد الإيجار لا يمتد قانونا لمرة ثانية إذا كان قد سبق وامتد وفقا لحكم الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في تاريخ لاحق على نشر الحكم وليس في تاريخ سابق على ذلك ، بما مؤداه أن جميع العقود التي كانت قائمة في يوم 14/11/2002 ، ولو كانت قد أبرمت إعمالا لأحكام الامتداد القانوني لعقود الإيجار وتنزل منزلتها الوقائع التي ترتب عليها قيام التزام على المؤجر بتحرير عقد إيجار للمستفيدين من هذا الامتداد نزولا على أحكامه فتعد عقودا قائمة حكما حيث كان يجب تحريرها – تظل قائمة ومنتجة لأثارها القانونية ، وانه يجوز من بعد هذا التاريخ امتدادها إلى أقارب المستأجر – ومن أخذ حكمه ممن سبق وامتد إليه العقد – الذين تتوافر لهم الشروط والضوابط المنصوص عليها في المادة 29 السالف الإشارة إليها ، على أن يكون هذا الامتداد لمرة واحدة فقط بحيث تنتهي تلك العقود بانتهاء إقامة أخر هؤلاء الأقارب بالعين سواء بالوفاة أو الترك.

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 2001 لسنة 74 ق 

الموجز

 قضاء الحكم المطعون فيه بطرد الطاعن من العين محل النزاع ورفض دعواه الفرعية بإلزام المطعون ضده بتحرير عقد إيجار له عن ذات العين تأسيسا على عدم جواز امتداد العقد إليه مرة أخرى بعد امتداده من قبل إلى والده المتوفى قبل صدور الحكم بعدم دستورية م 29/3 ق 49 لسنة 1977 . خطأ .

القاعدة

إذ كان الحكم المطعون فيه قد بنى قضاءه على أن عقد إيجار عين النزاع لا يجوز أن يمتد مرة أخرى إلى الطاعن بعد أن امتد من قبل إلى والده الذي توفي بتاريخ 1/7/2000 قبل صدور حكم المحكمة الدستورية العليا سالف الذكر ، حال أن حظر امتداد عقد الإيجار بعد وفاة المستأجر إلى ذوى قرباه المقيمين معه من زوج وأبناء ووالدين لأكثر من مرة واحدة – وهو ما يقضى إليه قضاء ذلك الحكم – لا يسرى إلا على الوقائع اللاحقة على نشرة ، فان الحكم المطعون فيه يكون قد خالف القانون ، وقد حجبته هذه المخالفة عن تمحيص ما تمسك به الطاعن من انه بقى مقيما مع والده في عين النزاع إلى وقت وفاته ، وهو دفاع – لو صح – لترتب عليه امتداد عقد الإيجار إليه عملاً بما تقضى به الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 ، بغير أن يحول دون ذلك كون العقد قد سبق امتداده من جد الطاعن إلى والده ، متى كان ذلك فان الحكم يكون معيباً .

 (الطعن رقم 2001 لسنة 74ق جلسة 6/4/2005).

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 2552 لسنة 73 ق 

الموجز 

تمسك الطاعنة بامتداد عقد إيجار شقة النزاع إليها ولإخوتها لإقامتهم بها مع والدهم المستأجر الأصلي حتى وفاته وان تحرر عقد إيجارها بعد ذلك باسم والدتهم وحدها . دفاع جوهري . إقامة الحكم المطعون فيه قضاءه بالإخلاء والتسليم استنادا إلى أقوال شاهدي المطعون ضدهن السبعة الأول من انتفاء إقامة أي من أولاد المستأجر الأصلي بعين النزاع حتى وفاة والدتهم دون أن يوجه الدفاع سالف البيان بما يصلح رداً عليه . قصور . 

القاعدة

 تمسك الطاعنة بأن عقد إيجار عين النزاع امتد إليها ولإخوتها من والدهم المستأجر الأصلي لاقامتهم معه حتى وفاته وان تحرر عقد إيجارها بعد وفاة والدهم باسم والدتهم وحدها ، وإذ أقام الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قضاءه بإخلاء عين النزاع والتسليم على ما استخلصه من أقوال شاهدي المطعون ضدهن السبعة الأول من انتفاء إقامة أى من أولاد المستأجر الأصلي – ومن بينهم الطاعنة – بعين النزاع حتى وفاة والدتهم دون أن يواجه ما تمسكن به الطاعنة من امتداد العقد أليها لإقامتها مع والدها المستأجر الأصلي حتى وفاته رغم انه دفاع جوهري قد يتغير به – إن صح – وجه الرأي في الدعوى فانه يكون معيباً .

 (الطعن رقم 2552 لسنة 73ق – جلسة 20/4/2005).

 محكمة النقض المصرية الطعن رقم 269 لسنة 74 ق

المقيمون مع المستأجر ممن لهم حق الانتفاع بالامتداد القانوني . عدم جواز ترتيب أية التزامات في ذمتهم خلال مشاركتهم له المكان المؤجر . وفاة المستأجر أو تركه العين . أثره امتداد العقد لصالحهم بقوة القانون وانتقال جميع الحقوق الناشئة عن العلاقة الإيجارية .

(الطعن رقم 269 لسنة 74 ق – جلسة 8/6/2005 ــ الطعن رقم 231 لسنة 69ق – جلسة 9/2/2000).

محكمة المقض المصرية الطعن رقم 1862 لسنة 74 ق 

الموجز

تمسك الطاعن بامتداد عقد الإيجار المبرم بين مورثة المطعون ضدها ووالدته إليه لإقامته مع الأخيرة بعين النزاع منذ بدء الإجارة وحتى وفاتها وبصورية العقد المحرر بينه وبين المطعون ضدها وتدليله على ذلك بالمستندات وطلبه إحالة الدعوى إلى التحقيق لإثبات تلك الصورية . دفاع جوهري . قضاء الحكم المطعون فيه بانتهاء عقد الإيجار وبرفض الدفع بالصورية تأسيسا على توقيع الطاعن على العقد محل الطعن وارتضاؤه إياه مغفلا الرد على الدفاع سالف البيان قصور وإخلال بحق الدفاع . علة ذلك .

القاعدة

تمسك الطاعن أمام محكمة الموضوع بدرجتيها بدفاع حاصله أن عقد الإيجار المؤرخ 1/8/2003 هو عقد صوري صورية مطلقة وان عقد إيجار عين النزاع المبرم بين مورثة المطعون ضدها ووالدته قد امتد إليه لإقامته مع الأخيرة من بدء العلاقة الإيجارية حتى وفاتها وطلب إحالة الدعوى إلى التحقيق لإثبات صورية العقد سند الدعوى ودلل على صحة هذا الدفاع بالمستندات المقدمة منه والمتمثلة في صورة صحيفة الدعوى رقم …….. لسنة 2003 إيجارات كلى شمال القاهرة المرفوعة منه ضد المطعون ضدا وآخرين بطلب امتداد عقد إيجار عين النزاع إليه من مورثته المستأجرة الأصلية منذ عام 1964 و لما كان الحكم الابتدائي قد انتهى إلى رفض الدعوى بالصورية على ما ضمنة أسبابه من أن الطاعن قد وقع على عقد الإيجار المؤرخ 1/8/2003 وارتضاه وهو ما لا يواجه دفاع الطاعن ولا يصلح سببا للرد على الدفع بالصورية إذ لا يجوز للمحكمة أن تعول في رفض الدفع بالصورية على عبارات العقد المطعون عليه على ما سلف بيانه وإذ قضى الحكم المطعون فيه بتأييد الحكم الابتدائي لأسبابه وامسك عن الرد على طلب إحالة الدعوى إلى التحقيق بحسبانها أحد وسائل الإثبات الجائزة للطاعن قانونا لإثبات تلك الصورة كما لم يضمن أسبابه ما يسوغ ذلك فاه يكون معيباً .

(الطعن رقم 1862 لسنة 74ق – جلسة 16/6/2005). 

الامتداد القانوني لعقد الإيجار المبرم لمزاولة نشاط تجارة أو صناعة أو مهني أو حرفي

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 2324 لسنة 72 ق 

الموجز

عقود الإيجار القائمة وقت العمل بالقانون 6 لسنة 1997 الناشئة عن وراثة المستأجرين الأصليين أو وراثة ورثتهم وجوب التفرقة بن فئتين منها . فئة لا ينتهي العقد فيها بوفاة المستأجر وفئة ينتهي العقد فيها بوفاته . المقصود بالفئة الأولى . المستفيدون من ورثة المستأجر الأصلي وهم زوج المستأنف المتوفى وورثته من أقارب حتى الدرجة الثانية الذي ينتقل منهم هذا العقد إلى ورثتهم لمرة واحدة . المقصود بالفئة الثانية . ورثة المستأجر الأصلي الذين تجاوز قرابتهم الدرجة الثانية وكذلك ورثة المستأجر الأصلي . استمداد هؤلاء حقهم في البقاء حتى وفاتهم من أحكام الميراث ونصوص القانون المدة وليس من نص المادة 29/2 ق 49 لسنة 1977 المقضي بعد دستوريتة . علة ذلك.

القاعدة

حدد المشرع في الفقرة الأولى من المادة الأولى من القانون 6 لسنة 1997 من ينتقل إليهم حق الإجارة من المستأجر بصفة عامة سواء أكان مستأجرا اصليا أو وارثا للمستأجر فقصر هذا الحق على زوجة المتوفى أو ورثته من الأقارب حتى الدرجة الثانية دون سواهم ونص في المادة الخامسة على سريان هذه الفقرة وحدها بأثر رجعى بقصد أن يكفي لهؤلاء الحق في البقاء كما جاء بالمذكرة الإيضاحية ، ثم عالج المشرع الأوضاع القائمة بالفعل في 27/3/1997 – تاريخ العمل بالقانون وسريان باقي أحكامه – فنص على احترام كل العلاقات الإيجارية القائمة الناشئة عن ورثة المستأجرين الأصليين أو ورثة ورثته وقسم هذه العلاقات إلى فئتين ، فئة لا ينتهي بوفاة المستأجر وأخرى ينتهي العقد بوفاته ، الفئة  الأولى هم ورثة المستأجر الأصلي من أزواج وأقارب حتى الدرجة الثانية فهؤلاء يستفيدون من الحكم الوارد بالفقرة الأولى من المادة الأولى فلا ينتهي العقد بوفاتهم وإنما ينتقل حق الإجارة إلى ورثتهم هم بالنظام الجديد ولمدة واحدة ، عبارة ” المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي ” الواردة في الفقرة الثنية من المادة الأولى هو وصف لأصحاب حق البقاء هؤلاء  الذين متى توفي أحدهم انتقل الحق إلى ورثته بالشروط الجديه وهى أن يكون من انتقل إليه الحق زوجاً للمتوفى أو وارثا له حتى الدرجة الثانية وليس وارث غيره حتى ولو كان المستأجر الأصلي وإلا خالف النص قواعد الميراث المتعلقة بالنظام العام فالمقصود بالمستفيد في هذه العبارة في سياقها هو من انتقل منه الحق وليس من انتقل إليه الحق ، ووجه استفادة المتوفى أن عقده لم ينته بوفاته وضمن انتفاع أرملته وأبنائه بانتقال حق الإجارة إليهم لمرة واحدة ، أما الفئة الثانية من العلاقات الإيجارية وهم ورثة المستأجر الأصلي الذين تجاوزوا قرابتهم الدرجة الثانية ، وكذلك ورثة ورثة المستأجر الأصلي فهؤلاء جميعا تستمر عقودهم قائمة ولكنها تنتهي بوفاتهم فلا يستفيدون من النظام الجديد لتوريث حق الإجارة ، ولا شك أن هؤلاء الورثة إنما يستمدون حقهم في البقاء من أحكام الميراث ونصوص القانون المدني سالفة البيان وليس صحيحا ما جاء في المادة العاشرة من اللائحة التنفيذية للقانون 6 لسنة 1997 من أنهم يستمدون هذا الحق من نص المادة 29/2 من القانون 49 لسنة 1977 المحكوم بعدم دستوريتة لأن هذا النص قد زال منذ نشأته إعمالا للأثر الكاشف لحكم عدم الدستورية.

(الطعن رقم 2324 لسنة 72ق جلسة 11/10/2004).

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 2324 لسنة 72 ق 

الموجز

استيفاء ورثة المستأجر الأصلي الشروط المنصوص عليها بالمادة 1/1 ق 6 لسنة 1997 . أثره . انتقال حق الإجارة منهم إلى ورثتهم من أزواج وأقارب حتى الدرجة الثانية لمرة واحدة بعد العمل بالقانون المشار إليه . مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضاؤه بإخلاء الطاعن تأسيسا على سبق امتداد العقد لوالده بوفاة جدة المستأجر الأصلي في تاريخ سابق على العمل بالقانون المذكور وبالتالي لا يتكرر امتداده إليه بوفاة والده بعد العمل به عملا بنص الفقرة الثانية من المادة الأول والتي اعمل حكمها بأثر رجعى . خطأ.

القاعدة

إذا كان لورثة المستأجر الأصلي الذي تتوافر فيهم الشروط المنصوص عليها في الفقرة الأولى من المادة الأولى أن ينقلوا إلى ورثتهم هم أزواجا وأقارب إلى الدرجة الثانية حق الإجارة وبالشروط الواردة فيها لمرة واحدة بعد 27/3/1997 وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بإخلاء الطاعن من عين النزاع لأن العقد سبق أن استمر لوالد الطاعن بوفاة جدة المستأجر الأصلي بتاريخ 25/6/1978 ومن ثم لا يتكرر استمراره إليه بوفاة والده بتاريخ 26/11/1997 عملا بنص الفقرة الثانية التي توجب الاستمرار لمرة واحدة فانه يكون قد اعمل حكمها بأثر رجعى بما يعيبه بالخطأ في تطبيق القانون.

(الطعن رقم 2324 لسنة 72ق – جلسة 11/10/2004).

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 328 لسنة 73 ق

الموجز

استمرار عقد الإيجار المبرم لمزاولة نشاط تجارى أو صناعي أو مهني في حالة وفاة المستأجر اتساعه لكافة الورثة الذين يستعملون العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه طبقا للعقد . عدم اشتراط مزاولة المستفيد النشاط بنفسه . كفاية أن ينيب عنه أحد من باقي المستفيدين أو غيرهم . علة ذلك . م 1/1 ق 6 لسنة 1997 ولائحته التنفيذية . 

القاعدة

إذا كانت عبارة نص الفقرة الأولى من المادة الأولى من القانون 6 لسنة 1997 وردت عامة مطلقة تتسع لكافة ورثة المستأجر فلا ينتهي العقد بموته وإنما يستمر لمصلحة من يستعملون العين منهم في ذات النشاط الذي كان يمارسه طبقا للعقد الأمر الذي يدل على انه لا يشترط فيمن يكون له حق الاستمرار من الورثة سوى أن يستعمل العين في ذات النشاط ، ولا يشترط – وعلى ما ورد باللائحة التنفيذية للقانون 6 لسنة 1997 – إن ستعمل المستفيد العين بنفسه بل يكفي أن ينوب عنه في ذلك أحد سواء كان من باقي المستفيدين أو من غيرهم ولا يلزم أن يكون قيما أو وصيا أو وكيلا رسميا ، وقد كان رائد المشرع في تعديل المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 سالفة الإشارة وعلى ما ورد بالمذكرة الإيضاحية للقانون 6 لسنة 1997 هو الحرص على تحقيق المساواة بين الأنشطة المتنوعة حرفية كانت أو تجارية أو صناعية أو مهنية وكذا على استقرارها لما لها من ابلغ الأثر على الأوضاع الاقتصادية في البلاد ومراعاة للعبد الاجتماعي وصولا إلى قدر مقبول من التوازن في العلاقة بين المؤجر والمستأجر .

 ( الطعن رقم 328 لسنة 73 ق – جلسة 21/10/2004  الطعن رقم 25 لسنة 71 ق – جلسة 15/11/2001 ).

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 25 لسنة 71 ق

الموجز

تمسك الطاعنين باستعمالهم العين محل النزاع في ذات النشاط الذي كان يزاوله مورثهم قبل وفاته بواسطة نائب عنهم وحصول ابنة المستأجر على ليسانس الحقوق وقيدها بجدول نقابة المحامين لمزاولة ذات مهنة مورثها في تاريخ سابق على صدور الحكم المطعون فيه وتدليليهم على ذلك بالمستندات وأقوال الشهود . اطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع ودلالة ما قدم من مستندات وقضاؤه بإنهاء عقد الإيجار استخلاصا من أقوال شاهدي الطاعنين من أنهم لم يثبتوا مباشرتهم ذات النشاط مورثهم بعين النزاع . خطأ وقصور وفساد في الاستدلال .

القاعدة

إذ كان الطاعنون قد تمسكوا أمام محكمة الموضوع بأنهم يستعملون عين النزاع في ذات النشاط الذي كان يزاوله مورثهم المستأجر الأصلي قبل وفاته بواسطة نائب عنهم هو الأستاذ/…….. المحامى بتكليف من نقابة المحامين ، وقد تأيد ذلك بأقوال شاهديهما أمام محكمة أول درجة وأقوال شاهديهما في الدعوى رقم …….. لسنة …….. مساكن كفر الدوار ومنها المحامى سالف الذكر الذي شهد بأنه يبار النشاط بعين النزاع لحساب ورثة المستأجر الأصلي، كما أنهم قدموا المستندات الدالة على حصول ابنه المستأجر على ليسانس الحقوق وقيدها بالجدول العام لنقابة المحامين بتاريخ 2/10/2002 قبل صدور الحكم المطعون فيه لمزاولة ذات مهنة مورثها المستأجر الأصلي بما يتحقق به شرط امتداد عقد الإيجار إليهم تطبيق لنص الفقرة الأولى من المادة الأولى من القانون 6 لسنة 1997 ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأقم قضاءه بإنهاء عقد الإيجار والتسليم على ما استخلصه من أقوال شاهدي الطاعنين من أن الأخيرين لم يثبتوا مباشرتهم ذات نشاط مورثهم المستأجر الأصلي بعين النزاع بأنفسهم أو بواسطة نائب عنهم ، وكان هذا الاستخلاص من الحكم غير سائغ ولا تؤدى إليه مدلول تلك الشهادة ولا تتجه أوراق الدعوى كما انه يخالف دلالة المستندات المقدمة من الطاعنين والتي تثبت مباشرة ذات نشاط المورث بالعين بواسطة احد المحامين المكلفين من نقابة المحامين وتؤكد أن للمستأجر الأصلي ابنه تمارس ذات مهنة المحاماة خلفا لوالدها من قبل صدور الحكم المطعون فيه فان الحكم يكون معيباً .

 (الطعن رقم 328 لسنة 73 ق – جلسة 21/10/2004  الطعن رقم 25 لسنة 71 ق – جلسة 15/11/2001).

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 2510 لسنة 73 ق 

عقد الإيجار المبرم لمزاولة نشاط تجارى أو صناعي أو مهني أو حرفي . استمراره لصالح المستفيدين من ورثته اعتبارا من تاريخ العمل بالقانون 49 لسنة 1977 مناطه . استعمالهم بالعين في ذات النشاط الذي يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد حال حياته وقت وقوع الامتداد . م 1 ، 4 ، 5 ، 7 ق 6 لسنة 1997 ولائحتة التنفيذية . للورثة تغيير النشاط . شرطة . ألا يلحق ضررا بسلامة المبنى أو شاغليه.

الموجز

قضاء الحكم المطعون فيه بإنهاء عقد إيجار العين محل النزاع استنادا إلى تنازل المستأجر الأصلي – مورث الطاعن الأول – للأخير عن عقد إيجارها دون إذن من المالك وبالمخالفة لنص المادة 20 ق 136 لسنة 1981 . خطأ . حجية عن بحث مدى توافر أحكام م 1 ق 6 لسنة 1997 بخصوص امتداد عقد إيجار عين النزاع للطاعن الأول من مورثة المستأجر الأصلي والتصدي لدلالة استلام احد ورثة المؤجر للأجرة من الطاعن الأول بعد وفاة المستأجر الأصلي .

القاعدة

إذ كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه استنادا إلى أن المستأجر الأصلي مورث الطاعن الأول قد تنازل للأخير عن عقد إيجار العين محل النزاع بتاريخ ………. دون إذن من الملاك وبالمخالفة لنص المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 والتي خولت للمالك الحق في أن يتقاضى نسبة 50 % من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال وأوجبت على المستأجر الأصلي لمورثة ورتب على ذلك إنهاء العلاقة الإيجارية عن العقد المؤرخ …….. رغم أن الجزاء المترتب على مخالفة هذه المادة هو بطلان البيع أو التنازل الذي تم بين المستأجر الأصلي والمشترى أو المتنازل إليه مع بقاء عقد المستأجر الأصلي على ما له فيظل قائما منتجا لأثاره بين عاقديه وقد حجبه هذا الخطأ عن بحث مدى توافر أحكام المادة الأولى من القانون 6 لسنة 1997 بشأن تعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وبعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية ، بخصوص امتداد عقد إيجار العين محل النزاع للطاعن الأول من مورثة المستأجر الأصلي ، على النحو السالف بيانه ، كما حجبه أيضا عن التصدي لدلالة استلام احد ورثة المؤجر للأجرة من الطاعن الأول بعد وفاة المستأجر الأصلي وباسمة بما ينبئ عن قيام علاقة إيجارية جديدة ومباشرة بين الوارث والمؤجر ولا يحول دون قيام هذه العلاقة انقضاء عقد الإيجار بوفاة المستأجر الأصلي لاستقلال هذه الرابطة الجديدة عن عقد الإيجار السابق وإذ دلل الطاعن الأول على ذلك بإيصالي سداد الأجرة المقدمين لمحكمة الموضوع – دون أن يطعن عليهما أى من المطعون ضدهم بأى مطعن فان الحكم المطعون فيه بقضائه المتقدم يكون معيبا بمخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب.

(الطعن رقم 2510 لسنة 73ق – جلسة 28/11/2004 ــ الطعن رقم 6397 لسنة 62ق – جلسة 4/7/1999).

محكمة النقض المصرية الطعن الطعن رقم 2412 لسنة 73 ق 

الموجز 

قضاء الحكم المطعون فيه بانتهاء عقد إيجار العين محل النزاع استنادا إلى غلقها عقب وفاة المستأجر الأصلي وعدم امتهان أى من ورثته لذات نشاطه . خطأ حجبه عن بحث دفاع الطاعنين واستعمالهم العين في ذات نشاط مورثهم – المستأجر الأصلي – من بعد وفاته وحتى غلقها والتصدي لدلالة ما قدموه من مستندات تفيد نشوء علاقة إيجارية جديدة بينهم وبين المطعون ضدهم .

القاعدة

إذ كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بانتهاء عقد الإيجار المؤرخ    /    /     والإخلاء والتسليم استناداً إلى عدم أحقيه الطاعنين في امتداد العلاقة الإيجارية إليهم بسبب غلق المحل عقب وفاة مورثهم – المستأجر الأصلي – الحاصل في عام …… مستدلا من ذلك على عدم ممارسة أي منهم لنشاط مورثهم رغم أن مجرد فتح العين في حد ذاته غير مطلوب لامتداد العقد وقد حجبه ذلك عن بحث مدى استعمال الطاعنين للعين في ذات النشاط الذي كان يمارسه مورثهم – المستأجر الأصلي – طبقا للعقد حال حياته وقت وقوع الامتداد إليهم من بعد وفاته وحتى إغلاق المحل في عام ……. والذي دلل الطاعنون على توافره بشهادة شركة ……. وما أكده الخبير في تقريره . كما حجبه أيضا عن التصدي لدلالة ما قدمه الطاعنون مما يفيد قيامهم بسداد أجرة عين النزاع عن المدة من   /   / إلى  /  /   وإصدار إيصال سداد الأجرة باسمهم والمقدم صورته أمام محكمة الموضوع للتدليل على نشوء علاقة إيجارية جديدة بينهم وبين المطعون ضدهم مما يعيب الحكم المطعون فيه بمخالفة القانون والقصور في التسبيب.

(الطعن رقم 2412 لسنة 73ق – جلسة 26/12/2004).

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 999 لسنة 67 ق 

عقد الإيجار المبرم لمزاولة نشاط تجارى أو صناعي أو مهني أو حرفي . عدم انتهائه بوفاة المستأجر . استمراره لصالح المستفيدين من ورثته . م 29/2 ق 49 لسنة 1977 المستبدلة بق 6 لسنة 1997 . لازمة . وجوب تحقق المحكمة بأسباب سائغة لها اصل ثابت في الأوراق من استعمال العين في ذات النشاط الذي يمارسه المستأجر طبقا للعقد حال حياته وقت وقوع الامتداد . تخلف ذلك . أثره . انتهاء العقد.

الموجز

قضاء الحكم المطعون فيه بانتهاء عقد إيجار المحل موضوع النزاع إعمالا للحكم بعدم دستورية الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 دون استظهار طبيعة العقد وما إذا كان وارداً على عين خالية فيخضع لقوانين إيجار الأماكن أم على عين بالجدل والتحقق من استعمال العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد حال حياته في الحالة الأولى . ومدى توافر شروط انتهاء العقد بالتنبيه في الحالة الثانية . خطأ وقصور.

القاعدة

إذا كان الحكم المطعون فيه المؤيد للحكم الابتدائي قد أقام قضاءه بإنهاء عقد إيجار المخبز محل النزاع على ما أورده من عدم امتداد العقد لورثة المستأجر استنادا لحكم المحكمة الدستورية العليا في الطعن رقم 44 لسنة 17ق بتاريخ 22/2/1997 بعدم دستورية الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 بشأن عدم انتهاء عقد إيجار العين المؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعي أو مهني أو حرفي بوفاة المستأجر أو تركة العين واستمراره لصالح ورثته وشركائه في استعمال العين فحجب نفسه عن بحث طبيعة عقد الإيجار وما إذا كان وارداً على عين خالية فيخضع لقوانين إيجار الأماكن ويمتد له باعتباره من ورثة المستأجر الأصلي أم على عين بالجدك ومدى تخلف الشرط الذي أورده المشرع لاستمرار العقد لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي بالعين في القانون 6 لسنة 19977 سالف الإشارة وهو استعمالها في ذات النشاط الذي كان يمارسه الأخير طبقا للعقد حال حياته بالذات أو بواسطة نائب عن الوريث في الحالة الأولى من عدمه على ما تمسك به الطاعن في دفاع الجوهري الذي يتغير به – إن صح – وجه الرأي في الدعوى وكذا بحث مدى توافر شروط انتهاء عقد الإيجار بالتنبيه في الحالة الثانية فانه يكون معيباً.

(الطعن رقم 999 لسنة 67ق – جلسة 6/1/2005 ــ الطعن رقم 1522 لسنة 71ق – جلسة 21/11/2002).

محكمة المقض المصرية الطعن رقم 5507 لسنة 732 ق 

الموجز

قضاء الحكم المطعون فيه بانتهاء عقد الإيجار استنادا إلى أن عين النزاع ارض فضاء وان المباني المنشأة عليها لم تكن محل اعتبار عند التعاقد في حين أن الثابت ببنود العقد وتقرير خبير الدعوى أن الإيجار ورد على مكان مبنى لاستعماله في نشاط تجارى وصناعي مما لازمة امتداد عقد الإيجار وفقا لقواعد وأحكام قانون إيجار الأماكن . مخالفة للثابت بالأوراق.

القاعدة

إذ كان البين من بنود عقد الإيجار المؤرخ 1/1/1986 سند الدعوى انه تضمن في بنده الأول أن الإجاره واردة على عقار بقصد استعماله في نشاط صناعي وتجارى وفي البند الثاني على أن القيمة الإيجارية للمبنى محل العقد مبلغ ستمائة جنية شهرياً من 1/2/1982 وفي بنوده الرابع والخامس والسابع على أن من حق الطرف الثاني – المستأجر – التعديل في المباني المقامة بازاله حوائط وإقامة حوائط جديدة طبقا لما يراه في مصلحة العمل والنشاط وإقامة إنشاءات جديدة وان جميع المصروفات التي يتطلبها المبنى حاليا من إصلاحات عقارية وتوصيل الكهرباء تكون على نفقة الطاعن وهو ما يفصح عن انصراف إرادة المتعاقدين إلى ورود الإيجار على مكان مبنى لاستعماله في نشاط تجارى وصناعي وهو ما جاء مطابقاً للواقع وتأكد من المعاينة التي أجراها الخبير المنتدب وضمنها محاضر إعماله والمستندات المقدمة في الدعوى من أن العين المؤجرة كانت عقارا مبنيا بمعرفة المورث وسبق استخدامه مصنعا للزجاج ومزرعة للدواجن قبل تأجيره له مما لازمة امتداد عقد إيجاره وفقا لقواعد وأحكام قانون إيجار الأمانة لخضوع القرية الكائن بها عقار النزاع لأحكامه ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بإلغاء الحكم الابتدائي وبانتهاء عقد الإيجار على ما ضمنه أسبابة من انه ورد من البداية على ارض فضاء مع الترخيص للطاعن في أن يقيم منشآت جديدة تصبح مملوكة للمؤجر عند انتهاء العقد وان المباني لم تكن هي محل العقد وهو ما يخالف الثابت ببنود العقد السالف ذكرها مما يعيب الحكم المطعون فيه.

(الطعن رقم 5507 لسنة 732ق – جلسة 6/1/2005).

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 107 لسنة 74 ق

الموجز

عقد الإيجار المبرم لمزاولة نشاط تجارى أو صناعي أو مهني أو حرفي . عدم انتهائه بوفاة المستأجر . استمراره لصالح المستفيدين مورثته . م 29/2 ق 49 لسنة 1977 المستبدلة بق 6 لسنة 1997 . لازمة . وجوب تحقق المحكمة بأسباب لها اصل ثابت بالأوراق من استعمال العين في ذات النشاط الذي يمارسه المستأجر طبقا للعقد حال حياته وقت وقوع الامتداد . تخلف ذلك . أثره . انتهاء العقد . التوقف المؤقت الذي لا ينبئ عن تخل حقيقي ودائم عن استعمال العين . غير مسوغ لانتهاء العقد . علة ذلك.

القاعدة

المقرر – في قضاء محكمة لنقض – أن عقد إيجار هذه العين لا ينتهي بموت المستأجر بما لازمة ومقتضاه انه يتعين على المحكمة قبل أن تقضى بإنهاء عقد الإيجار إن تتثبت بأسباب سائغة لها اصل ثابت بالأوراق من تخلف الشرط الذي أورده المشرع لاستمرار العقد لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي بالعين وهو استعمالها في ذلت النشاط الذي كان يمارسه الأخير طبقا للعقد حال حياته بالذات أو بواسطة نائب عن الورثة على نحو نهائي وقاطع الدلالة على عدم الرغبة في ذلك ، إذ أن مجرد التوقف المؤقت عن استعمال العين والذي لا ينبئ عن تخل حقيقي ودائم عن استعمالها في ممارسة ذات النشاط كأن تغلق لفترة من الزمان لا يمارس فيها نشاط ما لا يتحقق به شرط عدم استعمال العين في ذات نشاط المستأجر الأصلي في معنى المادة 29 سالفة الإشار.

 (الطعن رقم 107 لسنة 74ق – جلسة 27/2/2005 ــ الطعن رقم 2180 لسنة 72ق – جلسة 26/5/2004).

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 107 لسنة 74 ق 

الموجز 

تمسك الطاعن بان التوقف المؤقت عن استعمال العين بعد وفاة والد – المستأجر الأصلي – كان بسبب كونه قاصرا وانه كان قائما بتنفيذ التزاماته قبل المؤجر حتى تاريخ قيده بنقابة المحامين ومزاولته لذات نشاط مورثة بالعين . قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء والتسليم على ما أورده من ثبوت غلق العين من تاريخ وفاة المستأجر حتى تاريخ مزاولة النشاط . خطأ وفساد .

القاعدة

إذا كانت عين النزاع مؤجرة إلى مورث الطاعن ليزاول فيها مهنة المحاماة وقد توفي عام ……. وقت أن كان الطاعن قاصرا فظلت العين مغلقة إلى أن قيد بنقابة المحامين عام…… فبدأ في استغلالها في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي واستلم المطعون ضده الأجرة من الورثة بعد وفاة مورثهم مما ينبئ على أن نية الطاعن لم تتجه إلى التخلي عن عين النزاع أو عدم الرغبة في استعمالها وان مجرد التوقف المؤقت عن استعمالها كان بسبب قصر الطاعن وعند تخرجه من كلية الحقوق وقيده بنقابة المحامين استغلها في ذات النشاط وكان مجرد عدم انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة لفترة طالت أم قصرت ليس سببا من أسباب الإخلاء طالما انه قائم بالتزاماته قبل المؤجر واخصها الوفاء بالأجرة وإذا أقام الحكم المطعون فيه قضاءه بتسليم عين النزاع على ما أورده من ثبوت غلقها من تاريخ وفاة المستأجر حتى تاريخ مزاولة النشاط عام …….. وان الطاعن لم يعمل بالمحاماة حتى    /    /    تاريخ قيده بنقابة المحامين رغم أن تلك التوقف مؤقت اقتضته ظروف الطاعن من أنه كان قاصرا وقت الوفاة فانه يكون فضلا عن فسادة في الاستدلال معيبا بمخالفة القانون والخطأ في تطبيقه. 

(الطعن رقم 107 لسنة 74ق – جلسة 27/2/2005).

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 846 لسنة 74 ق 

الموجز

تمسك الطاعن بامتداد عقد إيجار العين محل النزاع إليه باعتباره من المستفيدين من ورثة  المستأجرة الأصلية – ابن ابنتها – إن زوج المستأجرة كان يمارس ذات النشاط في العين بعد وفاتها لحساب الورثة جميعا وتدليله على ذلك بالمستندات وتقرير خبير الدعوى . دفاع جوهري . قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء وتسليم العين المؤجرة تأسيسا على انتهاء عقد إيجارها لعدم وجود أحد ممن يمتد إليه قانونا دون بحث دفاع الطاعن سالف البيان ودلالة ما قدم من مستندات . خطأ وقصور. 

القاعدة

إذ كان الحكم المطعون فيه قد قضى بإلغاء الحكم المستأنف وبالإخلاء والتسليم تأسيسا على أن عقد إيجار العين موضوع النزاع امتد إلى زوج المستأجرة الأصلية وبوفاته انتهى العقد لعدم وجود من يمتد له قانوناً – رغم أن الثابت من تقرير الخبير المنتدب في الدعوى أن الأخير كان يمارس النشاط بالعين المؤجرة لصالح المستأجرة الأصلية – وحجبه ذلك عن بحث دفاع الطاعن المؤيد بالمستندات المقدمة منه انه من المستفيدين من عقد الإيجار باعتباره ابن بنت المستأجرة الأصلية وان زوج الأخيرة كان يمارس النشاط بعد وفاتها لحساب الرثة جميعا وهو دفاع يتغير به – إن صح – وجه الرأي في الدعوى ، فانه يكون معيباً .

 (الطعن رقم 846 لسنة 74ق – جلسة 17/3/2005).

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 1645 لسنة 67 ق 

الموجز

تمسك الطاعنة الأولى بأنها أرملة المستأجر الأصلي لعين النزاع وأنها تديرها خلفا له منذ تاريخ وفاته وتقوم بالوفاء بالقيمة الإيجارية وان الطاعن الثاني نجل أحد شركاء المورث في شركة قائمة تتخذ من عين النزاع مقرا لها وان الطاعن الثاني مجرد عامل لديها بالأجر . دفاع جوهري . قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء استنادا إلى عدم امتداد عقد الإيجار إلى الورثة الشركاء إعمالا لحكم المحكمة الدستورية العليا دون أن يحقق دفاع الطاعنة أنف  البيان . قصور وفساد في الاستدلال.

القاعدة

إذ كان دفاع الأولى أمام محكمة الموضوع قد جرى على أنها أرملة المستأجر الأصلي لعين النزاع وإنها تدير المحل خلفا له من تاريخ وفاته في ……. وتقوم بسداد القيمة الإيجارية للمطعون ضده وان الطاعن الثاني نجل أحد شركاء المورث في شركة لا زالت قائمة تتخذ من عين النزاع مقراً لها وان الطاعن الثاني مجرد عامل لديها بالأجر وإذ قضى الحكم المطعون فيه رغم ذلك بالإخلاء والتسليم على ما ضمنه أسبابه من صدور حكم المحكمة الدستورية العليا بعدم امتداد عقد الإيجار إلى الورثة الشركاء وذلك دون أن يحقق دفاع الطاعنة السالف ذكره من أنها مارست ذات النشاط الذي كان يمارسه مورثها قبل وفاته وتوافر لها شروط إعمال المادة الأولى من القانون 6 لسنة 1997 سالفة البيان فامتد إليها عقد إيجار محل النزاع ولم تتخل عنه للشركاء أو للغير دون موافقة المطعون ضده ورغم أن هذا الدفاع هو دفاع جوهري من شأنه أن يتغير به وجه الرأي في الدعوى ، فانه يكون معيبا.

(الطعن رقم 1645 لسنة 67 ق – جلسة 2/6/2005).

محكمة المقض المصرية الطعن رفم 2864 لسنة 74 ق 

الموجز

تمسك الطاعن بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذي صفة لكونه ليس من ورثة المستأجر الأصلي وانه يباشر في عين النزاع بوصفة وصيا على ابنه استنادا إلى أن الطاعن هو المستأجر لعين النزاع بشخصه وليس بصفته لسبق توقيه الحكم بالفسخ بسداد أجرة العين في دعوى سابقة لم تكن الصفة فيها محل مناضلة بين الخصوم ودون أن يعرض للدفاع سالف البيان . خطأ وقصور .

القاعدة

تمسك الطاعن أمام محكمة الاستئناف انه ليس من ضمن المستفيدين من الامتداد القانوني لعقد إيجار عين النزاع وانه يباشر النشاط فيها بصفته وصيا على ابن شقيقة – المستأجر الأصلي – المشمول بوصايته وقدم لتلك المحكمة قرار وصاية بعدم قبول الدعوى قبلة إذ انه خارج نطاق العلاقة الإيجارية وكان البين من الأوراق أن صفته في الدعوى رقم ……. لسنة …….. مساكن ملوى لم تكن محل مناضلة بينه وبين المطعون ضدها في الدعوى المذكورة وان توقيه السداد فيها كان لدفع ضرر محدق بالقاصر ومن ثم فان الحكم الصادر في الدعوى سالفة الذكر لا يحوز حجية في هذا الشأن ، وإذ قضى الحكم المطعون فيه بتأييد الحكم الابتدائي بفسخ عقد الإيجار وتسليم المحل موضوع النزاع على خلاف هذا النظر استنادا إلى أن الطاعن مستأجر للمحل موضوع النزاع بشخصه وليس بصفته وصيا على ابن شقيقه لتوقيع لحكم بالفسخ في الدعوى …… لسنة ……. مساكن ملوى بالسداد فانه يكون فضلا ع مخالفته للقانون معيباً بالقصور في التسبيب.

( الطعن رقم 2864 لسنة 74ق – جلسة 26/6/2005 ).

محكمة المقض المصرية الطعن رقم 2895 لسنة 74 ق 

الموجز

عقد الإيجار المبرم لمزاولة نشاط تجارى أو صناعي أو مهني أو حرفي . استمراره لصالح الورثة . مناطه . استعمالهم العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه مورثهم عند وفاته سواء كان هذا النشاط هو الغرض من الإجارة الثابت كتابة . شرط لتغيير الورثة النشاط دون المستأجر الأصلي . م 1/1 ق 6 لسنة 1997 و 7 من اللائحة التنفيذية لذات القانون . مثال لتسبيب معيب .

القاعدة

النص في الفقرة الأولى من المادة الأولى من القانون 6 لسنة 1997 على انه . يستبدل بنص الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر – يدل على أن المشرع أراد استمرار الورثة في ذات النشاط الذي كان يمارسه مورثهم عند وفاته سواء أكان الغرض من الإجارة قد تحدد بمقتضى عقد الايجار المكتوب ذاته ، أو تعدل باتفاق طرفيه المستفاد من رضا المؤجر به صراحة أو ضمنا لأن كل ذلك يتم طبقا للعقد ، ويؤكد هذا النظر ما جاء بالمادة السابعة من اللائحة التنفيذية لهذا القانون من انه ويشترط لاستمرار العقد لصالح المستفيدين من الورثة أن يستعملوا العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد أو للنشاط الذي اتفق عليه كتابة بين المؤجر وأى من المستأجرين المتعاقبين أو النشاط الذي اضطر المستأجر لممارسته بسبب نقل صناعته أو مهنتة أو حرفته خارج الكتلة السكنية أو بسبب انقراضها والذي لا يلحق ضررا بالمبنى ولا بشاغليه ، فلم يشترط موافقة المؤجر كتابة على تغيير النشاط إلا بالنسبة لورثة المستأجر دون المستأجر الأصلي . لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد أسس قضاء بانتهاء عقد الإيجار المؤرخ 1/12/1974  والإخلاء على أن المستأجرة الأصلية قامت بتغيير استعمال الشقة المؤجرة إلى غير أغراض السكنى ذلك بتكوين شركة مقرها هذه العين استنادا إلى نص المادة 19 من القانون 136  لسنة 1981 والتي كانت تجيز ذلك مقابل زيادة الأجرة بنسب معينة ودون موافقة المؤجر وانه بصدور حكم المحكمة الدستورية بعدم دستورية نص الفقرة الأولى من المادة 19 سالفة البيان بأنه يشترط موافقة المؤجر مسبقا على تغيير النشاط الأمر الذي خلت منه الأوراق واستدل من ذلك أن العين موضوع الدعوى مستخدمة للسكن فقط بمقولة انه لم يثبت من الأوراق والمستندات إقامة أى من الطاعنات بعين النزاع مع المستأجرة الأصليه حتى وفاتها وكانت الطاعنات قد تمسكن في دفاعهن أمام محكمة الاستئناف بأنهن وارثات لوالدتهن المستأجرة الأصلية لعين النزاع ، وبان مورثتهن غيرت استعمالها إلى غير أغراض السكنى برضاء مورث المطعون ضدهم المؤجر بقبضة الأجرة شاملة الزيادة القانونية مقابل تغيير الاستعمال إلى غير أغراض السكنى واستدلا على ذلك بما قدمته من إيصالات سداد الأجرة وبما تضمنه تقرير الخبير الذي ندبته محكمة أول درجة وإذ التفت الحكم المطعون فيه عن تمحيص هذا الدفاع الجوهري رغم أن القانون لم يشترط موافقة المؤجر كتابة على تغيير النشاط الا بالنسبة لورثة المستأجر دون المستأجر الأصلي ، كما أن الحكم بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادة 19 من القانون 136 لسنة 1981 يقتصر أثره على إعدام هذا النص ولا يجاوز ذل إلى استحداث قاعدة قانونية جديدة تلزم المستأجر الذي غير استعمال العين إلى غير أغراض السكنى إلى إعادة الحال إلى ما كان عليه بان يعاد استعمالها كسكن ، وقد حجبه هذا الخطأ عن بحث مدى توافر أحكام المادة الأولى من القانون 6 لسنة 1997 بشان تعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 وبعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية بخصوص امتداد عقد إيجار العين محل النزاع للطاعنات من مورثتهن المستأجرة الأصلية على النحو السالف بيانه فانه يكون فضلا عن مخالفته القانون معيبا بالقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال.

( الطعن رقم 2895 لسنة 74ق – جلسة 10/7/2005 ــ الطعن رقم 53 لسنة 70ق – جلسة 15/1/2001 ).

انتهاء عقد إيجار الأجنبي

محكمة المقض المصرية الطعن رقم 1724 لسنة 59 ق

الموجز

عقود التأجير لغير المصريين استمرارها المدة المحددة قانونا لإقامتهم بالبلاد . انتهاء مدة الإقامة أيا كان سبب إنهائها . أثرة . انتهاء عقد الإيجار . م 17 ق 136 لسنة 1981 وفاة المستأجر الأجنبي تنتهي بها حتما مدة إقامته . قصر استمرار العقد على الزوجة المصرية وأولادها منه المقيمين معه بالعين المؤجرة ولم يغادروا البلاد نهائياً.

القاعدة

النص في المادة 17 من القانون رقم 136 لسنة 1981 يدل – وعلى ما جرى عليه قضاء محكمة النقض أن المشرع قد اتجه في القانون رقم 136 لسنة 1981 إلى وضع تنظيم قانوني في شان انتهاء عقود التأجير المبرمة لصالح غير المصريين بحيث لا يبيح للمستأجر الأجنبي الاستفادة من أحكام الامتداد المقررة ، وفقا لتشريعات إيجار الأماكن إلا للمدة المحددة قانونا بالبلاد أيا كان سبب إنهائها سواء أكان بمضي المدة التي منحتها له السلطات المختصة أم كان لمغادرة البلاد نهائيا قبل انقضائها أو بإلغائها قبل انتهاء مدتها أو كان ذلك لوفاتة بحسبان انه يترتب على واقعة الوفاة حتما – أن تنتهي قانونا المدة المحددة لاقامته بالبلاد – فواقعة الوفاة شأنها في ذلك شأن سائر أسباب ذكرها ، ويقتصر استمرار العقد عقد زوجته المصرية وأولادها منه الذين كانوا يقيمون بالعين المؤجرة ولم يغادروا البلاد نهائياً.

( الطعن رقم 1724 لسنة 59ق – جلسة 24/4/2005 ــ الطعن رقم 1348 لسنة 67ق – جلسة 24/5/2001 ).

محكمة المقض المصرية الطعن رقم 1348 لسنة 67 ق

الموجز

عقد إيجار المسكن المبرم لصالح أجنبي . م 17  ق 136 لسنة 1981 . قصر الانتفاع بميزة الامتداد القانوني للعقد على من عددهم النص دون غيرهم وبالشروط المحددة به .

القاعدة

المقرر – في قضاء محكمة النقض – انه اعتبارا من 31/7/1981 – تاريخ العمل بالقانون رقم 136 لسنة 1981 – وإعمالا للأثر الفوري لنص المادة 17 منه باعتباره نصا أمرا متعلقا بالنظام العام يسرى بأثر فوري على المراكز والوقائع القانونية القائمة والتي لم تستقر نهائياً وقت العمل به بصدور حكم نهائي فيها ، ويتعين قصر الانتفاع بميزة الاستمرار القانوني لعقد إيجار المسكن المبرم لصالح المستأجر الأصلي الأجنبي – عند انتهاء المدة المحددة قانونا لاقامته بالبلاد على من ذكروا صراحة بالنص وبالشروط المحددة به دون غيرهم.

( الطعن رقم 1724 لسنة 59ق – جلسة 24/4/2005 ــ الطعن رقم 1348 لسنة 67ق – جلسة 24/5/2001 ).

 دعوى الإخلاء

حق المؤجر في طلب الإخلاء . حق شخصي . جواز التنازل عنه بعد وقوع المخالفة صراحة أو ضمنا باتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكا في دلالته على حقيقة المقصود منه . لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تقدير الظروف الملابسة التي تحيط بتراخي المؤجر في طلب الإخلاء . شرطة . أن يكون تقديرها سائغاً .

 محكمة النقض المصرية الطعن رقم 871 لسنة 74 ق

الموجز

الحكم بالإخلاء . وجوب اشتماله على ما ينبئ عن تمحيص كل دفاع أدلى به أمام المحكمة بتعسف المؤجر في استعمال حقه بطلب الإخلاء والظروف والملابسات التي تبرر ذلك في ضوء ما يقتضيه تنفيذ العقود من حسن نية . علة ذك . المواد 4 ، 5 ، 148 ، 157 مدني.

القاعدة 

الأصل بحكم المادتين الرابعة والخامسة من القانون المدني في ضوء ما جاء بالأعمال التحضيرية أن المشرع أعطى للقاضي سلطة تقديرية واسعة ليراقب استعمال الخصوم لحقوقهم وفقا للغاية التي استهدفها المشرع منها حتى لا يتعسفوا في استعمالها ، كما حرص المشرع على تأكيد السلطة التقديرية للقاضي في حالة فسخ العقود ونص صراحة في الفقرة الأولى من المادة 148 من القانون المدني على انه ” يجب تنفيذ العقد طبقا لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية ” وفي الفقرة الثانية من المادة 157 من ذات القانون على انه ” يجوز للقاضي أن يمنح المدين أجلا إذا اقتضت الظروف ذلك ، كما يجوز له أن يرفض طلب الفسخ إذا كان ما لم يوف به المدين قليل الأهمية بالنسبة للالتزام في جملته ” وهو ما لازمة انه كلما أثير أمام محكمة الموضوع دفاع يتضمن أن المؤجر متعسف في استعمال حقه بطلب الإخلاء تعين على المحكمة أن تمحصه وتضمن حكمها ما ينبئ عن تمحيصها لهذا الدفاع وأنها بحثت ظروف الدعوى وملابساتها ، وما إذا كانت هذه الظروف والملابسات تبرر طلب الإخلاء في ضوء ما يجب توافره من حسن نية في تنفيذ العقود .

( الطعن رقم 871 لسنة 74ق – جلسة 27/2/2005 ــ الطعن رقم 8388 لسنة 64ق – جلسة 8/5/2000 ).

أسباب الإخلاء 

تعلقها بالنظام العام

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 823 لسنة 67 ق 

الموجز 

أسباب الإخلاء الواردة على سبيل الحصر في تشريعات الإيجار الاستثنائية . تعلقها بالنظام العام . أثره . وجوب تحقق محكمة الموضوع من قيام سبب الإخلاء من تلقاء نفسها .

القاعدة 

إذ كانت عقود إيجار الأماكن الخاضعه للتشريعات الاستثنائية وان لحقها الامتداد القانوني لمدة غير محددة ، إلا أن المشرع قد كفل للمؤجر الحق في إخلاء المكان المؤجر في الحالات التي نص عليها القانون على سبيل الحصر ، ومن المسلم به أن أسباب الإخلاء المنصوص عليها في تلك القوانين – وعى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – من الأمور المتعلقة بالنظام العام ، ومن ثم يتعين على محكمة الموضوع ومن تلقاء نفسها أن تبحث سبب الإخلاء الذي أقيمت على أساسة الدعوى وتتحقق من توافره وإلا تقضى بالإخلاء إذا لم يتحقق سببه.

( الطعن رقم 823 لسنة 67ق – جلسة 3/11/2004 ــ الطعن رقم 1630 لسنة 65ق – جلسة 15/2/2001 ).

الإخلاء لعدم سداد الأجرة

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 3109 لسنة 74 ق

عدم إيراد المشرع بيانا لمبررات التأخير في الوفاء بالأجرة المنصوص عليها في المادة 18/ب ق 136 لسنة 1981 . أثره . إعمال المحاكم للنص المذكور وفقا لما يقتضيه العقل

الموجز

صدور القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الأجرة بالزيادة على النحو الوارد بنص المادة 3 منه . مقتضاه . وجوب تحديد تاريخ إنشاء المبنى ومقدار أجرته القانونية وما لحقها من تعديل بالقوانين المتعاقبة وتدبير ما يطرأ على الالتزام من تعديل . تخلف المستأجر عن أداء الأجرة وزيادتها في مواعيدها لفترة معقولة . عدم اعتباره مسوفاً في سداد الأجرة . علة ذلك.

القاعدة

إذ صدر القانون رقم 6 سنة 1997 بتعديل الأجرة بالزيادة على النحو الوارد بنص المادة الثالثة منه من شأنه أن يحدث ارتبكا للمستأجر تقضيه أن يبحث عن تاريخ إنشاء المبنى ومقدار أجرته القانونية وما لحقها من تعديل بالقوانين المتعاقبة ثم يقوم بحساب مقدار الأجرة الجديدة وتدبير ما طرأ على التزامه من تعديل ، وهى أمور من شأنها بطبيعتها أن تجعل المستأجر متى تخلف عن أداء الأجرة وزيادتها في مواعيدها لمدة معقولة إلا يعتبر مسوفا وهذا أمر على المحاكم اعتباره احتراما لما يقتضيه العقل .

( الطعن رقم 3109 لسنة 74 ق  – جلسة 16/3/2005 ــ الطعن رقم 2331 لسنة 71 ق – جلسة 10/6/2002 ).

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 2331 لسنة 71 ق

الموجز 

تمسك الطاعن بان تأخره في سداد الأجرة مردة المنازعة في تحديدها قانونا بعد صدور القانون رقم 6 لسنة 1997 وعدم حسمها إلا بتقرير الخبير المنتدب أمام أول درجة ومبادرته بسدادها فور تحديدها . اعتباره مبررا للتأخير في سداد الأجرة . مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضاؤه بالإخلاء تأسيسا على  عدم سداد الطاعن كامل الأجرة والزيادة القانونية قبل رفع الدعوى وعدم تقديمه ثمة مبررات بشأن هذا التأخير . خطأ وفساد في الاستدلال .

القاعدة

إذا كان الطاعن قد تمسك بان تأخره في سداد الأجرة مرجعة المنازعة في تحديدها قانونا بعد صدور القانون رقم 6 لسنة 1997 وعدم حسمها إلا بتقرير الخبير المنتدب أمام محكمة أول درجة ثم بادر بسداد الأجرة والزيادة فور تحديدها بمعرفة الخبير المنتدب وذلك بموجب إنذارات عرض الأجرة المقدمة بحوافظ مستنداته أمام محكمة الاستئناف وهو ما يدل على أن الطاعن حين تأخر في الوفاء بالأجرة لم يقصد التسويف ، وإذا خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فانه يكون قد أخطا في تطبيق القانون وشابه الفساد في الاستدلال.

( الطعن رقم 3109 لسنة 74 ق  – جلسة 16/3/2005 ــ الطعن رقم 2331 لسنة 71 ق – جلسة 10/6/2002 ).

محكمة النقض المصرية الطعن رقم 863 لسنة 74 ق 

الموجز

تمسك الطاعن بان تأخره في سداد أجرة عين النزاع يرجع إلى فعل المطعون ضده لاقامته الدائمة خارج البلاد وتقاضيه الأجرة منه بطرق شتى بناء على طلبة لحين عودته إلى البلاد وتدليله على ذلك بالمستندات . دفاع جوهري . إغفال الحكم المطعون فيه الرد على هذا الدفاع وإخضاع ما ساقه الطاعة من أعذار تبرر تأخره في الوفاء بالأجرة لتقديره لبيان مدى قبولها من عدمه . قصور .

القاعدة

إذ كان الطاعن قد تمسك أمام محكمة الموضوع بدرجتيها أن سبب تأخره في سداد اجره شقة النزاع يرجع إلى فعل المطعون ضده لعدم وجوده بمحل اقامته داخل الجمهورية لأن اقامته الدائمة بالمملكة العربية السعودية وطلبة سداد الأجره في حسابه بالبنك تارة والى محام يحمل توكيلا عنه تارة أو الاحتفاظ بها لحين عودته إلى البلاد تارة أخرى ودلل على وجود المطعون ضده خارج البلاد بإنذارات العرض المقدمة منه بحوافظ مستنداته أمام محكمة أول درجة والتي جاء في العديد منها إجابة المحضرين عدم وجود المطعون ضده بمحل اقامته لاقامته خارج البلاد ، كما قدم إقرارا منسوبا صدوره إلى المطعون ضده يقر فيه بان المبالغ التي يودعها الطاعن في حسابه رقم …….. هي مقابل إيجار الشقة وعددا من إيصالات صادرة من ذات البنك يفيد إيداع مبالغ لصالح الطاعن في ذات الحساب حتى   /   /   وصورة ضوئية من توكيل رسمي ….. صادر من المطعون ضده إلى وكيله ـــــ وإذا اغفل الحكم المطعون فيه الرد على هذا الدفاع الجوهري بما يتضمنه من مبررات ساقها الطاعن لتأخره في الوفاء بالأجرة ولم يخضعها لتقديره لبيان مدى قبولها واعتبارها عذرا للطاعن يبرر التأخير أو اطرحها فينتفي مبرر التأخير وهو دفاع جوهري من شأنه – إن صح – أن يتغير به وجه الرأي في الدعوى ، فانه يكون معيباً.

( الطعن رقم 863 لسنة 74 ق – جلسة 17/3/2005 ).