بيع ملك الغير فى القانون المصري مادة 466 – 468 مدنى
5 بيع ملك الغير في القانون المدني المصري .. في سياق المقال التالي تتناول مدونة «الناس والقانون» أهم بنود «أهم ما يتعلق ببيع ملك الغير في القانون المدني المصري اهم أحكام محكمة النقض بشأن عدم سريان عقد بيع ملك الغير في مواجهة المالك الحقيقي للعين المبيعة » يشمل كافة التعاملات في سوق العقارات المصرية … حيث تعد مصر من أكثر دول العالم تعاملا في سوق العقارات، حيث يتعامل فيها بالبيع جميع فئات المجتمع أفراد و شركات و ذلك منذ عهد الملكية في مصر … بقلم الخبير القانوني« أشرف حماد » المحامي .
حيث أن حكم محكمة النقض يبين مدي إبطال بيع ملك الغير حق للمشتري أم المالك الحقيقي، وكيف يتصرف المالك الحقيقي في حالة تسجيل العقد وفي حالة عدم تسجيله، وما هو الموقف القانوني للمشتري، إذ أجابت محكمة النقض المصرية على #هذه الأسئلة في حكمها بالنقض رقم لطعن رقم ٢٤٤٥ لسنة ٦٥ قضائية … وفق « #أشرف#فؤاد » المحامي بالنقض.
5 بيع ملك الغير في القانون المدني المصري
بإسم الشعب
حكم
محكمة النقض المصرية
الدوائر المدنية
دائرة الإثنين مدني ( د )
#الطعن_رقم_٢٤٤٥_لسنة_٦٥_قضائية
ال #طعنرقم_2445_لسنة-65_ق
#جلسة الإثنين الموافق 21 من يونيو سنة 2021
*برئاسة السيد القاضي / مجدي مصطفى .. “رئيس المحكمة”
#نائب رئيس المحكمة -عضوية السادة القضاة/وائل رفاعي،عصام توفيق،رفعت هيبة – و ياسر فتح الله العُكازي” نواب رئيس المحكمة”
بيع ملك الغير
(1 – 2 ) بطلان” بطلان الآحكام: حاالت بطلان الآحكام: النقص أو الخطأ الجسيم في أسماء الخصوم وصفاتهم”.
(1) الحكم. وجوب أن يبين أسماء الخصوم وألقابهم وموطن كل منهم. النقص والخطأ الجسيم في هذا البيان. مبطل للحكم بطلانًا متعلقً بالنظام العام. أثره. جواز التمسك به أمام محكمة النقض. م 178 مرافعات.
(2) ثبوت إيراد اسم المطعون ضده الثاني دون أسماء ورثته بديباجة الحكم رغم تصحيح شكل الإستئناف لوفاته باختصام ورثته.
مؤداه.عدم التعرف على حقيقة الخصوم المحكوم لهم وصفاتهم واتصالهم بالخصومة المرددة وعدم دلالة الحكم بذاته على استكمال شروط صحته وإغفاله بياًنا جوهريًا
أثره. بطلان الحكم بالنسبة للمطعون ضده الثاني. عدم انسحاب البطلان لباقي المطعون ضدهم لقابلية موضوع الدعوى للتجزئة
(3) طلب إبطال بيع ملك الغير … جائز للمشتري دون البائع .. المالك الحقيقي .. عقد مسُجل .. التمسك بعدم نفاذ البيع .. طرد المشترى … عدم تسجيل العقد … مادة ٤٦٦ مدني.
(4) تمسك الطاعن بطلب الحكم بعدم الاعتداد بالتصرفات الصادرة من المطعون ضدها الاولى لباقي المطعون ضدهم استنا ًدا لملكيته للمبيع وعدم تصرفه بالبيع للمطعون ضدها الأولى.
مستدًال على ذلك بإقرار األخيرة بأنها غير مالكة لعقار التداعي وأن الطاعن هو المالك الحقيقي لكامل العقار وبدلالة حكم قضائي بات مقضي فيه بملكيته لربع العقار. دفاع جوهري.
التفات الحكم المطعون فيه عن هذا الدفاع وقضاؤه بتأييد الحكم المستأنف برفض دعواه استنادًا إلى حكم ابتدائي مقضي فيه بصحة ونفاذ عقد البيع الصادر من الطاعن للمطعون ضدها الاولى والمطعون عليه بالاستئناف دون أن يتبين ما آل إليه هذا الاستئناف. إخالاً وقصوراً.
المبادىء القانونية
:«النص في المادة ٤٦٦ من القانون المدني على أنه:
١ – إذا باع شخص شيئًا معينًا بالذات وهو لا يملكه جاز للمشتري أن يطلب إبطال البيع، ويكون الأمر كذلك ولو وقع البيع على العقار، سُجل العقد أو لم يسجل.
٢ – وفي كلِّ حالٍ لا يسري هذا البيع في حق المالك للعين المبيعة ولو أجاز المشتري العقد. يدل على أنه وإن كان لا يجوز طلب إبطال بيع ملك الغير إلا للمشتري دون البائع له، إلا أن المالك الحقيقي يكفيه أن يتمسك بعدم نفاذ هذا التصرف أصلًا في حقه إذا كان العقد قد سُجِّل».
«أمَّا إذا كانت الملكية ما زالت باقية للمالك الحقيقي لعدم تسجيل عقد البيع، فإنه يكفيه أن يطلب طرد المشتري من ملكه لأن يده تكون يد غاصب، إذ إن فاقد الشيء لا يعطيه».
«فإذا ما ثبت عدم ملكية البائع له للمبيع، فإنه لا يعدُّ مالكًا ولا يستند في وضع يده لتصرف نافذٍ في حق المالك الحقيقي».
بيع ملك الغير
(3) المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن النص في المادة 466 من القانون المدني على أنه-:
1 – إذا باع شخص شيئًا معينًا بالذات وهو ال يملكه جاز للمشتري أن يطلب إبطال البيع، ويكون وفي ك ل حا ٍل ال يسري هذا األمر كذلك ولو وقع البيع على العقار، سُجل العقد أو لم يسجل.
2 – البيع في حق المالك للعين المبيعة ولو أجاز المشتري العقد” .
يدل على أنه وإن كان ال يجوز طلب إبطال بيع ملك الغير إال للمشتري دون البائع له ، إال أن المالك الحقيقي يكفيه أن يتمسك بعدم نفاذ هذا التصرف أصًال في حقه إذا كان العقد قد سُجل.
أما إذا كانت الملكية ما زالت باقية للمالك الحقيقي لعدم تسجيل عقد البيع، فإنه يكفيه أن يطلب طرد المشتري من ملكه ألن يده تكون يد غاصب، إذ إن فاقد الشيء ال يعطيه، فإذا ما ثبت عدم ملكية البائع له للمبيع، فإنه ال يعُّد مال ًكا وال يستند في وضع يده لتصرف نافٍذ في حق المالك الحقيقي.
بيع ملك الغير
(4) إذ كان البين من الآوراق أن الطاعن قد أقام دعواه بطلب الحكم بعدم الآعتداد بالتصرفات الصادرة من المطعون ضدها الآولى لباقي المطعون ضدهم على سند ملكيته للمبيع وعدم تصرفه بالبيع للمطعون ضدها الآولى.
واستدل على ذلك باإلقرار المؤرخ 1988/10/1 الصادر من األخيرة والمقضي بصحة التوقيع عليه بالدعوى …. لسنة 1988 شمال القاهرة والمتضمن أنها غير مالكة للعقار محل التداعي، وأن الطاعن هو المالك الحقيقي لكامل العقار.
كما تمسك الطاعن بدلالة الحكم الصادر في الدعوى …. لسنة 1984 شمال القاهرة، والمقضي فيه بملكية الطاعن لربع العقار، ولم يطعن على هذا الحكم بالآستئناف، وصار باتًا،
وقد أورد الحكم بمدوناته بأن المطعون ضدها الآولى لا تعد شارية حقيقية في العقد المؤرخ 1958/8/23 الصادر من شركة التوزيعات الكهربائية عن الآرض المقام عليها عقار التداعي.
بيع ملك الغير
وأن ورود اسم المطعون ضدها األولى بالعقد كمشترية كان لتخفيض رسوم التسجيل ولم تدفع ثمة مبالغ ثمًنا لهذه األرض، وأن الطاعن هو المشتري الحقيقي لتلك األرض، وهو الآمر الذي أكده اإلقرار المشار إليه الصادر من المطعون ضدها الآولى.
وإذ التفت الحكم المطعون فيه عن هذه المستندات رغم دلالتها ولم يُ ْع َن ببحث الدفاع الجوهري الذي يتغير به – إن صح- وجه الرأي في الدعوى.
وأقام الحكم قضاءه بتأييد الحكم المستأنف برفض دعوى الطاعن استنادًا إلى أن الحكم الصادر في الدعوى …. لسنة 1977 شمال القاهرة المقضي فيه بصحة ونفاذ عقد البيع المؤرخ 1969/1/20 الصادر من الطاعن للمطعون ضدها األولى.
رغم أن البين من األوراق أنه طُعن عليه باالستئناف رقم …. لسنة 96 ق القاهرة،
الآ أن الحكم لم يحقق هذا الدفاع ودون أن يتبين ما آل إليه هذا الآستئناف، ماما يكون الحكم المطعون فيه معيًبا فضًال عن الآخالل بحق الدفاع بالقصور في التسبيب.
الوقائع
تتحصل الوقائعَ في أن الطاعن أقام على المطعون ضدهم الأولى والثالثة والأخير ومورث المطعون ضده الثاني الدعوى رقم ٦٢ لسنة ١٩٨٠ مدني شمال القاهرة الابتدائية ابتغاء الحكم ببطلان تصرفات المطعون ضدها الأولى على العقار ملكه والمتمثلة في تأجير جراج ووحدة سكنية للمطعون ضده الثاني وبيعها العقار المذكور لآخر، والذي قام بتأجير الشقة الكائنة بالدور الرابع للمطعون ضده الأخير مع عدم الاعتداد بتلك التصرفات.
على سندٍ من أنه يمتلك ذلك العقار بموجب عقد بيع مؤرخ ١٢/٢/١٩٥٨ الذي يفيد بتملكه [ ثلاثة أرباع كامل أرض وبناء العقار محل التداعي والمقضي بصحته ونفاذه بالحكم رقم ٧٣٧٢٧ لسنة ١٩٧٧ مدني كلي شمال القاهرة] وباقي العقار بموجب الحكم رقم ١٤٧٤٠ لسنة ١٩٨٩ والمقضي بتثبيت ملكيته له.
«وإذ قامت المطعون ضدها الأولى بإجراء التصرفات المشار إليها، ومن ثم كانت دعواه. ومحكمة أول درجة حكمت برفض الدعوى، بحكمٍ استأنفه الطاعن بالاستئناف رقم ٨١١ لسنة ١٠٤ ق القاهرة، والتي قضت بتاريخ ٢٨/١٢/١٩٩٤ بتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعنُ على هذا الحكم بطريق النقض.
وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي ببطلان الحكم المطعون فيه بالنسبة للمطعون ضده الثاني وبنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عُرِضَ الطعنُ على هذه المحكمة، في غرفة مشورة، حددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها».
دفاع النيابة العامة
«وحيثُ إنَّ مبنى الدفع المبدى من النيابة ببطلان الحكم المطعون فيه بالنسبة للمطعون ضده الثاني لوفاته قبل صدور الحكم المطعون فيه وعدم إدراج ورثته في ديباجة الحكم، فهو سديدٌ، ذلك أن المقرر- وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة- أنه وفقًا لنص المادة ١٧٨ من قانون المرافعات يجب أن يبين الحكم أسماء الخصوم وألقابهم وموطن كل منهم، والنقص والخطأ الجسيم في هذا البيان يترتب عليه بطلان الحكم.
وهو بطلان متعلق بالنظام العام يجوز التمسك به أمام محكمة النقض. لمَّا كان ذلك، وكان الثابت بالأوراق أن المطعون ضده الثاني[ …….] قد تُوفي أثناء نظر الاستئناف، وتم تصحيح شكل الاستئناف باختصام ورثته، إلَّا أن ديباجة الحكم أوردت اسمه دون ذكر أسماء ورثته».
«وهو ما يؤدي إلى عدم التعرف على حقيقة الخصوم المحكوم لهم وصفاتهم واتصالهم بالخصومة المرددة، ولا يغني عن هذا البيان إمكان معرفة الخصوم من ورقة أخرى من أوراق الدعوى ولو كانت رسمية، ممَّا لا يكون الحكم بذاته دالًا على استكمال شروط صحته، وأغفل بيانًا جوهريًا من بياناته، وهو ما يبطله، ويتعين نقضه بالنسبة للمطعون ضده الثاني.
وذلك بأن موضوع الدعوى محل الطعن الراهن قابل للتجزئة بحسب طبيعة المحل لكونها تضمنت عده طلبات منفصلة ببطلان تصرفات المطعون ضدها الأولى بتأجيرها الجراج ووحدة سكنية للمطعون ضده الثاني وبيعها كامل العقار لآخر، وهما طلبان يستقلان كلٌّ منهما عن الآخر، ومن ثم فالقضاء ببطلان الحكم المطعون فيه بالنسبة للمطعون ضده الثاني لا يحول دون قيامه بالنسبة لباقي المطعون ضدهم».
أسباب الطعن بالنقض : بالقصور في التسبيب
«وحيثُ إنَّ حاصل ما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه القصور في التسبيب، إذ أقام قضاءه بتأييد الحكم المستأنف برفض دعواه ببطلان تصرفات المطعون ضدها الأولى بتأجيرها وبيعها لعقار التداعي تأسيسًا على أن الطاعن باع العقار لها ولأبنائه.
في حين أنه قدم أمام محكمة الاستئناف صورة رسمية من الحكم الصادر في الدعوى رقم ١٤٧٤٠ لسنة ١٩٨٤ مدني شمال القاهرة بثبوت ملكيته لربع العقار، والذي صار نهائيًا بعدم الطعن عليه بالاستئناف.
وكذا صورة رسمية من الحكم الصادر في الدعوى ١٦٤٠٦ لسنة ٨٨ مدني كلي شمال القاهرة، والقاضي بصحة توقيع المطعون ضدها الأولى بإقرارها بملكية الطاعن كامل عقار التداعي، وإذ التفت الحكم المطعون فيه عن هذا المستندات إيرادًا وردًّا، مما يعيبه بالقصور المبطل، مما يوجب نقضه».
النص في المادة ٤٦٦ من القانون المدني
«وحيثُ إنَّ هذا النعي في أساسه سديدٌ، ذلك أن النص في المادة ٤٦٦ من القانون المدني على أنه:- ” ١- إذا باع شخصٌ شيئًا معينًا بالذات وهو لا يملكه جاز للمشتري أن يطلب إبطال البيع، ويكون الأمر كذلك ولو وقع البيع على العقار، سُجِّل العقد أو لم يُسجَّل. ٢- وفي كلِّ حالٍ لا يسري هذا البيع في حق المالك للعين المبيعة ولو أجاز المشتري العقد”
يدل على أنه وإن كان لا يجوز طلب إبطال بيع ملك الغير إلا للمشتري دون البائع له، إلا أن المالك الحقيقي يكفيه أن يتمسك بعدم نفاذ هذا التصرف أصلًا في حقه إذا كان العقد قد سُجِّل، أمَّا إذا كانت الملكية ما زالت باقية للمالك الحقيقي لعدم تسجيل عقد البيع، فإنه يكفيه أن يطلب طرد المشتري من ملكه لأن يده تكون يد غاصب، إذ إن فاقد الشيء لا يعطيه.
إذا ما ثبت عدم ملكية البائع له للمبيع فإنه لا يعدُّ مالكًا ولا يستند في وضع يده لتصرفٍ نافذٍ في حق المالك الحقيقي.
وذكرت محكمة النقض: «فإذا ما ثبت عدم ملكية البائع له للمبيع، فإنه لا يعدُّ مالكًا ولا يستند في وضع يده لتصرفٍ نافذٍ في حق المالك الحقيقي. لمَّا كان ذلك، وكان البين من الأوراق أن الطاعن قد أقام دعواه بطلب الحكم بعدم الاعتداد بالتصرفات الصادرة من المطعون ضدها الأولى لباقي المطعون ضدهم على سند ملكيته للمبيع وعدم تصرفه بالبيع للمطعون ضدها الأولى.
واستدل على ذلك بالإقرار المؤرخ ١/١٠/١٩٨٨ الصادر من الأخيرة والمقضي بصحة التوقيع عليه بالدعوى ١٦٤٠٦ لسنة ١٩٨٨ شمال القاهرة والمتضمن أنها غير مالكة للعقار محل التداعي، وأن الطاعن هو المالك الحقيقي لكامل العقار، كما تمسك الطاعن بدلالة الحكم الصادر في الدعوى ١٤٧٤٠ لسنة ١٩٨٤ شمال القاهرة، والمقضي فيه بملكية الطاعن لربع العقار، ولم يطعن على هذا الحكم بالاستئناف، وصار باتًا».
وعن المطعون ضدها الأولى قالت المحكمة: «وقد أورد الحكم بمدوناته بأن المطعون ضدها الأولى لا تعد شارية حقيقية في العقد المؤرخ ٢٣/٨/١٩٥٨ الصادر من شركة …….عن الأرض المقام عليها عقار التداعي، وأن ورود اسم المطعون ضدها الأولى بالعقد كمشترية كان لتخفيض رسوم التسجيل ولم تدفع ثمة مبالغ ثمنًا لهذه الأرض، وأن الطاعن هو المشتري الحقيقي لتلك الأرض.
وهو الأمر الذي أكده الإقرار المشار إليه الصادر من المطعون ضدها الأولى، وإذ التفت الحكم المطعون فيه عن هذه المستندات رغم دلالتها ولم يُعْنَ ببحث الدفاع الجوهري الذي يتغير به – إن صح- وجه الرأي في الدعوى، وأقام الحكم قضاءه بتأييد الحكم المستأنف برفض دعوى الطاعن استنادًا إلى أن الحكم الصادر في الدعوى ٥٦٤٥ لسنة ١٩٧٧ شمال القاهرة المقضي فيه بصحة ونفاذ عقد البيع المؤرخ ٢٠/١/١٩٦٩ الصادر من الطاعن للمطعون ضدها الأولى.
رغم أن البين من الأوراق أنه طُعن عليه بالاستئناف رقم ٣١٦١ لسنة ٩٦ ق القاهرة، إلا أن الحكم لم يحقق هذا الدفاع ودون أن يتبين ما آل إليه هذا الاستئناف، ممَّا يكون الحكم المطعون فيه معيبًا فضلًا عن الإخلال بحق الدفاع بالقصور في التسبيب، بما يوجب نقضه على أن يكون مع النقض الإحالة».
الحكم
نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وأحالت القضية إلى محكمة استئناف القاهرة وألزمت المطعون ضدهم – عدا الثاني – المصروفات ومبلغ مائتي جنيهٍ مقابل أتعاب المحاماة.
