نظام السجل العينى بالقانون رقم 142 لسنة 1964 بشأن أعمال الشهر العقاري والتوثيق

نظام السجل العينى بالقانون  رقم ١٤٢ لسنة ١٩٦٤ بأعمال الشهر العقاري والتوثيق … في هذا المقال سنعرض من خلال موقعنا «الناس والقانون» الضؤ علي «كل ما يتعلق.بنظام السجل العينى» جيث يخصص سجل عيني لكل قسم مساحي وتفرد في هذا السجل صحيفة خاصة بكل وحدة عقارية ترقم وفقاً للقواعد الخاصة بكيفية إمساك السجل .كما يصدر قرار من وزير العدل بتعيين الأقسام المساحية في المدن والقرى . وتبين اللائحة التنفيذية كيفية إمساك السجل العيني وكذلك الوثائق المتعلقة به … بقلم « أشرف فؤاد » المحامي بالنقض.

أعمال الشهر العقاري ىالقانون رقم ۱٤۲ لسنة ۱۹٦٤ بنظام السجل العينى

باسم الأمة

رئيس الجمهورية

بعد الإطلاع على:

1. الدستور المؤقت،
2. لإعلان الدستورى الصادر فى 27 سبتمبر سنة 1962
3. القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بتنظيم الشهر العقارى. القوانين المعدلة له.
4. القانون رقم 68 لسنة 1947 بشأن التوثيق والقوانين المعدلة له
5. القانون رقم 629 لسنة 1955 الخاص بإلغاء المحاكم الشرعية والملية ، وعلى موافقة مجلس الرياسة .

أصدر القانون الآتي :

مادة : 1 

يسرى نظام الشهر على أساس إثبات المحررات فى السجل العينى وفقا للشروط والأوضاع المنصوص عليها فى القانون المرافق .

مادة : 2

(1) يصدر قرار من وزير العدل بتعيين الأقسام المساحية التى يسرى عليها نظام الشهر على أساس أثبات المحررات فى السجل العينى، ويحدد القرار التاريخ الذى يبدأ فيه هذا السريان , على أن يكون هذا التاريخ لاحقا لصدور القرار بمدة ستة أشهر على الأقل .

(2) ويستمر العمل بقوانين الشهر المعمول بها فى المناطق التى لم يطبق نظام السجل العينى فيها طبقا لأحكام الفقرة السابقة .

مادة : 3

فى الفترة المشار اليها فى المادة السابقة تستكمل المصلحة اعداد السجل العينى للقسم المساحى على الوجه المبين بالقانون المرافق .

مادة : 4

يصدر باللائحة التنفيذية قرار من وزير العدل .

مادة : 5

على الوزراء تنفيذ هذا القانون كل فيما يخصه .

مادة : 6

ينشر هذا القانون فى الجريدة الرسمية .

صدر برياسة الجمهورية فى 10 ذى القعدة سنة 1383 ( 24 مارس سنة 1964) جمال عبد الناصر .

الباب الأول : أحكام عامة

مادة : 1 من القانون رقم 142 لسنة 1964 شهر عقاري والتوثيق

السجل العينى هو مجموعة الصحائف التى تبين أوصاف كل عقار وتبين حالته القانونية وتنص على الحقوق المترتبة له وعليه وتبين المعاملات والتعديلات المتعلقة به .

مادة : 2 من القانون رقم 142 لسنة 1964 شهر عقاري والتوثيق

تتولى مصلحة الشهر العقارى ومكاتبها ومأمورياتها أعمال السجل العينى طبقا لأحكام هذا القانون .

مادة : 3 من القانون رقم 142 لسنة 1964 شهر عقاري والتوثيق

يختص كل مكتب من مكاتب السجل العينى دون غيره بقيد المحررات المتعلقة بالعقارات التى تقع فى دائرة اختصاصه .

مادة : 4 من القانون رقم 142 لسنة 1964 شهر عقاري والتوثيق

(1) يخصص سجل عينى لكل قسم مساحى , وتفرد فى هذا السجل صحيفة خاصة بكل وحدة عقارية ترقم وفقا للقواعد الخاصة بكيفية امساك السجل .

(2) ويصدر قرار من وزير العدل بتعيين الأقسام المساحية فى المدن والقرى , وتبين اللائحة التنفيذية كيفية امساك السجل العينى وكذلك الوثائق المتعلقة به .

مادة : 5 من القانون رقم 142 لسنة 1964 شهر عقاري والتوثيق

يلحق بكل سجل فهرس شخصى هجائى يكون فيه لكل مالك صحيفة خاصة يبين فيها الوحدات التى يملكها وتدون بيانات هذا الفهرس من واقع البيانات المثبتة فى السجل العينى .

مادة : 6 من القانون رقم 142 لسنة 1964 شهر عقاري والتوثيق

لا يجوز بأى حال من الأحوال أن تنقل من مكاتب السجل العينى أصول المحررات التى تم قيدها ولا السجلات والدفاتر والوثائق المتعلقة بالقيد على أنه يجوز للسلطات القضائية أو من تندبه من الخبراء الاطلاع عليها .

مادة : 7 من القانون رقم 142 لسنة 1964 شهر عقاري والتوثيق

تخضع التصرفات والحقوق الواردة فى هذا القانون سواء فيما يتعلق بقيدها أو التأشير بها أو حفظها، أو بالنسبة الى طلبات الاجراء فيها للقواعد المتعلقة بالرسوم الخاصة بالشهر العقارى .

مادة : 8 من القانون رقم 142 لسنة 1964 شهر عقاري والتوثيق

(1) تعتبر وحدة عقارية فى تطبيق أحكام هذا القانون :

أولا – كل قطعة من الأرض تقع فى قسم مساحى واحد وتكون مملوكة لشخص واحد، أو أشخاص على الشيوع دون أن يفصل جزءا منها عن سائر الأجزاء فاصل من ملك عام، أو خاص أو دون أن يكون لجزء منها أو عليه من الحقوق ما ليس للأجزاء الأخرى أو عليها .

ثانيا – المناجم والمحاجر .

ثالثا – المنافع العامة .

(2) وتنظم بقرار من وزير العدل التفاصيل المتعلقة بتعيين الوحدات العقارية وتعديل البيان الوارد فى الفقرة السابقة عن طريق الاضافة أو الحذف .

مادة : 9 من القانون رقم 142 لسنة 1964 شهر عقاري والتوثيق

استثناء من أحكام المادة السابقة يجوز بقرار من وزير العدل أن تعتبر منطقة من مناطق السكنى أو غيرها وحدة عقارية فى جملتها .

وتفرد لها صحيفة عامة ويعد لشهر التصرفات الخاصة بهذه المساكن فهرس يرتب بأسماء الأشخاص ويلحق بالصحيفة العقارية .

تابع القانون رقم 142 لسنة 1964 بنظام السجل العينى

الباب الثانى فى اثبات الحقوق فى السجل العينى

الفصل الأول : القيد الاول

مادة : 10 من القانون رقم 142 لسنة 1964 شهر عقاري والتوثيق

تحصر جميع الوحدات العقارية الكائنة بالقسم المساحى وتفرد لكل منها صحيفة وتثبت بها الحقوق .

مادة : 11 من القانون رقم 142 لسنة 1964 شهر عقاري والتوثيق

لا تثبت الحقوق فى صحائف السجل الا اذا كانت قد نشأت أو تقررت بسبب من أسباب اكتساب الحقوق العينية واذا كان هذا السبب تصرفا أو حكما وجب أن يكون قد سبق شهره .

مادة : 12 من القانون رقم 142 لسنة 1964 شهر عقاري والتوثيق

تستخلص بيانات الصحائف من دفتر المساحة وسجل الأطيان ومن التصرفات التى سبق شهرها ومن استمارات التسوية المشار اليها فى المادة 19 .

مادة : 13 من القانون رقم 142 لسنة 1964 شهر عقاري والتوثيق

لا تثبت الحقوق على أساس وضع اليد الا اذا لم يكن فى المحررات المشهرة ما يناقضها

مادة : 14 من القانون رقم 142 لسنة 1964 شهر عقاري والتوثيق

فى حالة قيام التناقض بين المحررات المشهرة عن قطعة مساحية واحدة تتولى المصلحة اثبات الحقوق فى صحيفة الوحدة باسم من تعتبره صاحب الحق بعد فحص المحررات المتناقضة ودراساتها ويرفق بصحيفة الوحدة تقرير عن نتيجة هذه الدراسة .

مادة : 15 من القانون رقم 142 لسنة 1964 شهر عقاري والتوثيق

يثبت فى صحيفة كل وحدة عقارية حدودها الطبيعية وأسماء الملاك المجاورين

مادة : 16 من القانون رقم 142 لسنة 1964 شهر عقاري والتوثيق

تتولى المصلحة وضع العلامات على حدود كل وحدة عقارية .

مادة : 17 من القانون رقم 142 لسنة 1964 شهر عقاري والتوثيق

يجب على واضع اليد على الوحدة العقارية أيا كان سبب وضع يده أن يمكن الموظفين المنوط بهم عملية المساحة من القيام بعملية التحديد، وعلى رجال الضبطية القضائية أو رجال الإدارة تمكين هؤلاء الموظفين من وضع العلامات اللازمة لتحديد الوحدات العقارية.

مادة : 18 من القانون رقم 142 لسنة 1964 شهر عقاري والتوثيق

المحررات التى تتناول نقل حق عينى أو إنشاءه أو زواله الثابتة التاريخ من غير طريق وجود توقيع أو ختم لإنسان توفى تخفض رسوم شهرها، بمقدار 50% اذا قدمت للشهر خلال شهرين من تاريخ صدور القرار الوزارى المشار اليه فى المادة الثانية من قانون الإصدار .

وترسل صورة من طلب الشهر الى الهيئة القائمة على إعداد السجل العينى بمجرد تقديم الطلب للنظر فى اثبات الحقوق، فى صحائف الوحدات العقارية على اساس هذه المحررات .

مادة : 19 من القانون رقم 142 لسنة 1964 شهر عقاري والتوثيق

فى أحوال التبادل على عقارات بعقود لم تشهر وفى أحوال وضع اليد على عقارات مفرزة بمقتضى عقود قسمة لم تشهر، وفى جميع الأحوال الأخرى التى لا يكون وضع اليد فيها ثابتا فى محررات مشهرة:

 يجوز لأصحاب الشأن باتفاقهم، واتفاق من يكون له حقوق عينية تبعية على هذه الأعيان أن يقوموا فى ميعاد الشهرين المشار اليه فى المادة السابقة، بإثبات إتفاقهم في إستمارات تسوية تقوم مقام المحررات المشهرة ، وتسلم هذة الاستمارات إلي الهيئة القائمة علي إداد السجل العيني للنظر في إثبات الحقوق في صحائف الوحدة العقارية وفقاً لها.

وتخفض رسوم الشهر المستحقة عن هذه الاستمارات بمقدار 50% اذا كان وضع اليد سابقا على صدور القانون بمدة خمس سنوات على الأقل . ويصدر قرار من وزير العدل ببيان كيفية تحرير الاستمارة .

مادة : 20 من القانون رقم 142 لسنة 1964 شهر عقاري والتوثيق

بعد صدور القرار الوزارى المشار اليه فى المادة الثانية من قانون الاصدار ينشر فى الجريدة الرسمية وفقا للإجراءات والمواعيد التى تحددها اللائحة التنفيذية اعلان يتضمن تنبيه أصحاب الشأن من ملاك وأصحاب حقوق عينية الى ميعاد سريان القانون فى القسم المساحى ودعوتهم الى الاطلاع على بيانات الوحدة العقارية الخاصة بهم كما يتضمن تنبيها الى ميعاد الطعن المذكور فى المادة 21 .

وعند حلول ميعاد السريان المشار اليه فى المادة الثانية من قانون الاصدار ينشر عن البيانات الخاصة بالوحدات العقارية الكائنة بالقسم المساحى لاطلاع أصحاب الشأن عليها .

ويرسل اخطار بالطريقة التى تبينها اللائحة الى أصحاب الشأن الواردة أسماؤهم فى كل صحيفة من صحائف الوحدات العقارية ببيان ما أثبت باسمهم فى هذه الصحائف من حقوق وما يقع على هذه الوحدات العقارية من تكاليف وحقوق عينية تبعية .

تابع القانون رقم 142 لسنة 1964 بنظام السجل العينى

الفصل الثانى : فى اللجنة القضائية التى تنظر فى المنازعات

مادة :21 من القانون رقم 142 لسنة 1964 شهر عقاري والتوثيق

تشكل فى كل قسم مساحى لجنة قضائية برئاسة رئيس محكمة ابتدائية وعضوية اثنين من موظفى المصلحة أحدهما قانونى والثانى هندسى . وتختص هذه اللجنة دون غيرها فى النظر فى جميع الدعاوى والطلبات التى ترفع خلال السنة الأولى بعد العمل بهذا القانون لاجراء تغيير فى بيانات السجل العينى .

ويصدر بتعيين أعضائها ولائحة اجراءاتها قرار من وزير العدل .

مادة : 22 من القانون رقم 142 لسنة 1964 شهر عقاري والتوثيق

بعد انتهاء السنة المشار اليها فى المادة السابقة يقفل جدول الدعاوى والطلبات التى ترفع الى هذه اللجنة ويجوز بقرار من وزير العدل مد المدة المشار اليها سنة أخرى .

مادة : 23 من القانون رقم 142 لسنة 1964 شهر عقاري والتوثيق

تكون الأحكام التى تصدرها اللجنة نهائية فى الأحوال الآتية :

(1) اذا كان التغيير المطلوب اجراؤه فى بيانات السجل متفقا عليه بين جميع ذوى الشأن الواردة أسماؤهم فى صحائف الوحدات .

(2) اذا كان هذا التغيير لا يمس بحق شخص من الأشخاص الواردة أسماؤهم فى صحائف الوحدات المطلوب اجراء التغيير فيها .

(3) اذا كان الحق المتنازع فيه لا يتجاوز أصلا النصاب النهائى للمحكمة الابتدائية

مادة : 24 من القانون رقم 142 لسنة 1964 شهر عقاري والتوثيق

فيما عدا الأحوال الواردة بالمادة السابقة تكون الأحكام الصادرة من اللجنة قابلة للاستئناف أمام محكمة الاستئناف الواقع فى دائرتها القسم المساحى .

مادة : 25 من القانون رقم 142 لسنة 1964 شهر عقاري والتوثيق

لا تستحق رسوم على الدعاوى والطلبات التى ترفع الى اللجنة . على أنه اذا تبين للجنة أن طلب اجراء التغيير يستر تصرفا جديدا يراد التهرب من أداء الرسوم المستحقة عنه ضمنت قرارها أداء الرسوم المستحقة وفقا للقوانين المعمول بها ولا ينفذ قرارها الا بعد أداء هذه الرسوم .

كما يستحق عند استئناف الأحكام الصادرة من اللجنة الرسوم المستحقة أصلا عن الدعاوى الابتدائية وعن الاستئناف – وترد الرسوم كلها أو بعضها عند الحكم لصالح المستأنف

الباب الثالث : القيد فى السجل العينى

الفصل الأول : فى التصرفات والحقوق الواجب قيدها فى السجل

مادة : 26 من القانون رقم 142 لسنة 1964 شهر عقاري والتوثيق

جميع التصرفات التى من شأنها إنشاء حق من الحقوق #العينية_العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشىء من ذلك يجب #قيدها_فى_السجل_العينى ، ويدخل فى هذه التصرفات الوقف والوصية .

ويترتب على عدم القيد أن الحقوق المشار اليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة الى غيرهم .

ولا يكون للتصرفات غير المقيدة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوى الشأن .

استثناء من أحكام المادة السابقة يقبل قيد الحقوق استنادا الى وضع اليد المكسب للملكية اذا رفعت الدعوى أو صدر الحكم فيها خلال خمس سنوات من انقضاء المدة المنصوص عليها فى القرار الوزارى المشار اليه فى المادة الثانية من قانون الاصدار .

ولا #تكون #هذه #الحقوق حجة على من تلقى حقا عينيا من المالك المقيد فى السجل قبل حصول التأشير المنصوص عليه فى #المادة 32 من هذا القانون .

يجب على ملاك الوحدات العقارية اخطار أمين السجل بكل تغيير يتناول الوحدة العقارية بسبب اضافة مبانى أو انشاء تفاصيل هامة أو تعديلها أو ازالتها , و يرفق بالإخطار اقرار رسمى يتضمن التغييرات , وتعدل بيانات السجل العينى تبعا لها دون اقتضاء أية رسوم .
ويجب أن يتم الاخطار خلال الثلاثة الأشهر التالية لاتمام التغيير .

اذا تبين عند الانتقال للطبيعة لاجراء عملية تحديد أو غيرها وجود تغييرات غير مثبتة فى صحائف السجل أثبتت فى السجل بقرار يصدره الأمين متضمنا هذه التغييرات مع الزام المالك المتخلف عن الاخطار المشار اليه بالمادة السابقة بغرامة قدرها 2/1 % من قيمة العقار وبشرط ألا تتجاوز 100 جنيه ولا تقل عن 10 جنيهات .

ويعتبر هذا القرار نهائيا وتحصل بالطريق الادارى , وتكون لها مرتبة امتياز رسوم الشهر .
وللأمين العام الاقالة من الغرامة أو تخفيضها اذا أبديت أعذار مقبولة.

يخطر كل شخص تغيرت حقوقه أو زالت بكل قيد أو محو أو تأشير أو تصحيح وذلك بارسال خطاب موصى عليه مع علم وصول الى محله المعين فى السجل العينى ويدرج القيد أو المحو أو التأشير أو التصحيح بأكمله فى سند الملكية وفى الشهادة المنصوص عليها فى المادتين 58 , 59 .

اذا الغى المحو عاد لقيد الحق التبعى مرتبته الأصلية فى السجل العينى ومع ذلك لا يكون لالغائه أثر رجعى ، بالنسبة للقيود التى أجريت فى الفترة ما بين المحو والالغاء .

تتم اجراءات القيد والتغيير والتصحيح بناء على طلب ذوى الشأن أو من يقوم مقامهم وفقا للشروط والأوضاع التى ينص عليها القانون واللائحة التنفيذية .

تقدم طلبات القيد الى مأمورية السجل العينى التى يقع العقار فى دائرة اختصاصها وفقا للإجراءات والأوضاع المشار اليها باللائحة التنفيذية .

لا يقبل فى اثبات أصل الملكية أو الحق العينى سوى صحيفة الوحدة العقارية أو الشهادات المستخرجة من السجل العينى .

اذا قدم للمأمورية أكثر من طلب فى شأن عقار واحد , وجب أن تبحث هذه الطلبات وفقا لأسبقية تدوينها فى دفتر أسبقية الطلبات.
وأن تنقضى بين اعادة الطلب السابق مؤشرا على المحرر الخاص به بالصلاحية واعادة الطلب اللاحق مؤشرا عليه بذلك فترة معادلة.
للفترة التى تقع بين ميعاد تدوين كل منهما على ألا تجاوز هذه الفترة سبعة أيام وعلى أن تحسب من تاريخ الارسال.

تصدر اللجنة قرارا مسببا على وجه السرعة اما بتأييد ورفض قيد المحرر فى السجل العينى أو بجواز هذا القيد وذلك تبعا لتحقق أو تخلف الشروط
التى يتطلب القانون توافرها لقيد المحرر فى السجل العينى .
ويجب أن يتضمن قرارها مصادرة الكفالة أو ردها للمتظلم اذا وجد أن تظلمه مبنى على أسباب جدية .
ولا يجوز الطعن فى قرار اللجنة بأى طريق من طرق الطعن .

اذا صدر قرار اللجنة بقيد المحرر فى السجل العينى وجب اجراء ذلك حسب ترتيب قيد الطلب المتعلقة به فى دفتر العرائض .
واذا صدر القرار برفض قيد المحرر فى السجل وجب التأشير بما يفيد ذلك فى دفتر العرائض أمام الطلب المتعلق به
ويرد المحرر لصاحب الشأن بعد التأشير عليه بمضمون القرار وتاريخه .

تسلم لكل مالك صورة من الصحيفة العقارية وتسمى تلك الصورة ” سند الملكية ” وفى حالة امتلاك شخصين أو أكثر لعقار على الشيوع تسلم لكل منهم صورة من سند الملكية باسم جميع المشاعين بعد أداء رسم قدره مائة قرش .

تسلم لغير الملاك من ذوى الشأن بناء على طلبهم شهادة بها البيانات الخاصة بهم فى السجل العينى بعد أداء الرسم المقرر .

لا يجوز تسليم صورة ثانية من سند الملكية أو الشهادة الا فى حالة تلف أو ضياع الصورة الأولى , ويكون ذلك بقرار من اللجنة المشار اليها فى المادة 21 , وتعطى الصورة بعد أداء الرسم المقرر .

على الأمين أن يعطى شهادة فى أى وقت بمطابقة سند الملكية أو الشهادة للسجل العينى وذلك بعد أداء الرسم المقرر.

على السلطات المختصة أن تقدم البيانات أو الأوراق التى تطلبها الجهة القائمة على السجل العينى أو التى يوجب القانون تقديمها والمتعلقة باجراءات القيد خلال عشرين يوما من تاريخ طلبها .

الباب السادس: العقوبات

كل من توصل الى قيد محرر لسلب عقار مملوك للغير أو ترتيب حق عينى عليه مع علمه بذلك يعاقب بالحبس وبغرامة لا تجاوز خمسمائة جنيه.
أو باحدى هاتين العقوبتين مع عدم الاخلال بأية عقوبة أشد يقضى بها أى قانون آخر ، ويعاقب على الشروع فى هذه الجريمة بنصف العقوبة .

يعاقب على مخالفة أحكام المادتين 63 , 64 بغرامة لا تقل عن مائة قرش ولا تتجاوز عشرة جنيهات وتتعدد الغرامة بتعدد المخالفات

هى طريقة التسجيل العينى القائم على ترتيب التسجيل وفقاً لمواقع الأعيان، بحيث يخصص لكل عقار صحيفة مستقلة فى السجل تبين كافة التصرفات التى ترد عليه.
يعتبر السجل العينى ثورة فى نظام الشهر إذ يترتب على تطبيقه تغيير جذرى فى أنظمة التسجيل القائمة. 
ومن هنا فان هذا النظام كان أمنية ينشدها كل مشتغل بالقانون أو بأنظمة التسجيل. وظلت هذه الأمنية تراودهم مدة ستين عاماً منذ انعقدت أول لجنة فى سنة 1904 لتعديل نظام التسجيل فى مصر. 
وكانت مذكرات اللجان المتعاقبة تزخر بمزايا هذا النظام مناشدة الحكومات المختلفة قبل الثورة العمل على تطبيقه إلى أن قدر له يرى النور أخيراً على يد حكومة الثورة بعد هذه الأحقاب الطويلة.

لكل من يتعامل على العقار وفق البيانات الثابتة بالسجل. إذ أنه بمجرد إثبات البيان فى السجل يصبح هذا البيان ممثلا للحقيقة ونقياً من أى عيب عالق بسند الملكية بعد مضى مواعيد الطعن المنصوص عليها فى المشروع أو الفصل نهائياً فيما قد يرفع من طعون.
 ذلك أن المشروع يأخذ بمبدأ القوة المطلقة للقيد فى السجل العينى، ويمثل هذا المبدأ حجر الزاوية للنظام ومعناه أن كل ما هو مقيد فى السجل العينى هو الحقيقة بالنسبة للغير.
 وبذلك يصبح من يتعامل مع من قيد كمالك للعقار فى حماية من كل دعوى غير ظاهرة فى السجل، مما يقتضى أن يوشر بالدعاوى التى ترفع ضد البيانات المدرجة فى السجل لحماية رافعها من القرينة المطلقة التى تستمد من القيد فيه.

ومعناه إجراء المراجعة السابقة لكافة السندات التى يجرى القيد فى السجل بمقتضاها حتى لا يقيد فى السجل إلا الحقوق المشروعة فعلا، وحتى لا يستفيد من الشهر الادعاءات المشكوك فيها. 
ويؤدى ذلك حتما إلى استقرار الملكية استقراراً تاماً وانعدام المنازعات أمام المحاكم فى شأنها مما يحفف العبء عن الأهالى وعن المحاكم بشكل ملموس.