عقود الإيجار في ضوء القانون المصري القديم والجديد وأهم الأسئلة حول الإمتداد

فى التقرير التالي، ترفع مدونة "دنيا المنوعات" الستار و تكشف الضوء على إشكالية "كابوس امتداد مدة عقد الايجار"، وتوضيح أهم النقاط الأساسية, وذلك بالإجابة على أهم الأسئلة الجوهرية التى تشغل بال الجماهيؤ والرأى العام ومن أهم هذه الأسئلة - على سبيل المثال لا الحصر – هل من الناحية العملية والقانونية ينتهي عقد الإيجار بوفاة المستأجر أو تركه للعين لأولاده وزوجته؟ هل من الممكن أن يقوم المالك أو المؤجر بوضع شرط بعقد الإيجار بعدم امتداد عقد الايجار لأقارب المستأجر؟، متي يتحقق الامتداد القانونى لعقد الإيجار؟، ماهى شروط الامتداد القانونى لعقد الإيجار؟، من هم المستفيدين من الامتداد القانوني لعقد إيجار الأماكن السكنية؟ هل للمطلقة الحاضنة الحق فى امتداد عقد الإيجار؟ - بحسب الخبير القانوني والمحامي الشهير أشرف فؤاد حماد.

هل يمتدد عقد الإيجار في المستقبل في ضوء القانونين القديم والجديد المصري؟

فى الواقع العلاقة الإيجارية بين المؤجرين والمستأجرين يحكمها قانونان، القانون الأول يطلق عليه القانون القديم، والقانون الثانى يطلق عليه الجديد، ولتوضيح ذلك  أن جميع العقود التى تم إبرامها قبل 31 يناير1996, وهو تاريخ سريان القانون رقم 4لسنة 1996, يطبق عليها قانون ايجار الأماكن، وهو ما يطلق عليه القانون القديم، أما بالنسبة للعقود التى تم إبرامها بعد 30يناير1996- يطبق عليها القانون المدنى وهو ما يطلق عليه القانون المدنى.

أولا : بالنسبة لاحكام القانون القديم

القاعدة العامة تقول: إن عقود الايجار التى أبرمت فى ظل هذه القوانين وهى أرقام -121- لسنة 1947- و136- لسنة 1981- أن هذه العقود لا تنتهى بانتهاء مدتها إلا أن الأمر يختلف فى الأماكن السكنية عن الأماكن غير السكنية كالمحلات والمنشآت، فالنسبة للأماكن السكنية القاعدة الأن وبعد صدور الأحكام المتعاقبة للمحكمة الدستورية العليا، أن عقد الايجار يمتد بعد وفاة المستأجر الأصلى أو تركه العين إلى الزوجة والأولاد وأى من الوالدين بشرط أن يكون أى من هؤلا مقيمين مع المستاجر الأصلى إقامة دائمة ومستقرة، حتى وفاته أو تركه العين.

وقضت المحكمة الدستورية العليا فى 3 نوفمبر عام2002 فى الطعن المقدم لها رقم 70 لسنة 18ق دستورية، بعدم دستورية الإمتداد المؤبد لعقد الإيجار، ويعنى ذلك أنه إذا توفى المستأجر الأصلى قبل تاريخ 14نوفمبر 2002 وهو تاريخ نشر حكم الدستورية السابق الاشارة اليه، يمتد العقد للزوجة والأولاد والوالدين، ويعتبرون مستأجرين أصليين، فإذا توفى أحدهم يمتد عقد الإيجار إلى الزوجة والأولاد والوالدين، أما اذا توفى المستاجر الأصلى بعد 14 نوفمبر عام 2002, فإن عقد الايجار يمتد مرة واحدة فقط وينتهى بوفاة من أمتد اليه العقد ولا يمتد للحفيد.

الأماكن غير السكنية

بالنسبة للأماكن غير السكنية يحكمها القانون رقم 6 لسنة 1997. والذى قصر أمتداد عقد الإيجار فى العين المؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى على الأزواج والأقارب حتى الدرجة الثانية فقط؛ بشرط إستعمال العين فى ذات النشاط الذى كان يمارسه المستأجر الأصلى، طبقا للعقد سواء كانوا ذكورا أو اناثا، قصر أم بالغين؛ ويستوى فى ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم، واعتبارا من 27 مارس 1997، وهو اليوم التالى لنشر القانون رقم 6 لسنة 1997, إذا توفى من امتد اليه العقد فى هذا التاريخ وما بعده فالعقد لايمتد الى ورثته وهم الجيل الثانى للمستأجر الأصلى.

ثانيا: بالنسبة لأحكام القانون الجديد رقم  4 لسنة 1996

يقول ; أشرف فؤاد: أن العقود التى تم أبرامها بعد 30 يناير 1996- تطبق عليها احكام القانون المدنى وتحكمها قاعدة"العقد شريعة المتعاقدين"، أي أن المؤجر والمستاجر يلتزم بما شرعاه واتفقا عليه فى عقد الايجار، من حيث المدة والاجرة وبجميع الشروط الواردة فى العقد، ويكون لعقد الايجار قوة السند التنفيذى إذا تم توثيقه؛ بحضور طرفيه,  بمعنى أنه يتم التنفيذ بموجب هذا العقد الموثق دون حاجة الى رفع دعوى قضائية لتنفيذ بنود التعاقد.

"وفقاً التعديل بالقانون رقم 137لسنة 2006,  والذى نشر فى الجريدة الرسمية فى 11 يونية 2006, ويتم العمل به اعتبارا من12يونيه 2006, أى من اليوم التالى لنشره".

والسؤال هل يمتد عقد الإيجارفى القانون المصري؟

حيث قد تصدي المُشرع المصري للمؤجر حال وضع شرط عدم امتداد العقد بـ"صحة العقد وبطلان الشرط".. ووضع شروط الامتداد والمستفيدين.. والخبير القانوني ;أشرف فؤاد; يجيب عن الأسئلة الدقيقة والشائكة بخصوص الإمتداد القانوني لعقد الإيجار:

إمتداد عقد الإيجار 

علاقة المؤجر زالمستأجرتعتبر من أكثر العلاقات شيوعاً بين الناس والأكثر تعقيدا من الناحية العملية، فهى تقع فى مكان ما بين المهنية والصداقة، ومثلها مثل أي علاقة أخرى، دائما ما تتعرض العلاقة بين المؤجر و المستأجر للمشاكل وللتصدع والشك والتى قد تكون بسيطة فى بعض الأحيان، وأحياناً أخري تؤدى إلى انقطاع العلاقة بتفاقم المشاكل بين الطرفين ومن أكثر هذه المشكلات هى مشكلة " إمتداد مدة عقد الإيجار".

إن المشرع المصري قد أولوا اهتماماً بالغاَ لموضوع "مد مدة عقد الإيجار" باعتباره أحد أهم الأركان الجوهرية والأساسية للعلاقة بين أطراف "عقد الإيجار والورثة فبما بعد".

وهناك العديد من الأسئلة والنقاشات عن طبيعة "مد مدة عقد الإيجار بسبب خطورة الإشكاليه المتجددة التى تشغل بال ملايين الملاك والمستأجرين وخاصة في ظل القانونيين الجديد والقديم.

هل الأماكن المفروشة تخضع لقانون إيجار الأماكن؟ 

بادىء ذي بدأ: علينا أن نعرف ماهية عقد الإيجار, حيث قد عرفت المادة 558 من القانون المدنى المصري عقد الإيجاربأنه:"عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم"، أما تعريف المكان فهو كل شىء يتمتع بنوع من الثبات وله حيز يمكن إغلاقه، والمكان هو العنصر الأساسى فى الإجارة.

ومن هنا كانت الأماكن المفروشة لا تخضع من الناحية العملية لقانون إيجار الأماكن، وذلك لأنها تقع تحت قانون الأماكن التجارية، وليس الشقق السكنية، وكذلك لا يسرى على الأراضى لأن هناك قوانين تنظم الاراضي الفضاء .

هل ينتهى من الناحية القانونية عقد الايجار بوفاة المستأجر أو تركه للعين لأولاده وزوجته؟

يقول أشرف المحامي أنه : للإجابة على السؤال حول ما مدى انتهاء عقد الايجار بوفاة المستأجر أو تركه للعين لأولاده وزوجته، بحسب ;أشرف فؤاد المحامي, إنه لا ينتهى عقد الايجار بوفاة المستأجر إذا بقى فى العين هو وأولاده من بعده، وأقاربه حتى الدرجة الثالثة، ويشترط أن يكون الإقامة للأقارب حتى الدرجة الثالثة مدة سنة سابقة على وفاة المستأجر، حسب ما قضت به محكمة النقض المصرية بأن لعقد الإيجار طابع عائلى وجماعي لا يتعاقد فيه المستأجر ليسكن بمفرده ولكن ليعيش مع أفراد أسرته ومن يتراءى له إيواءاهم، وذلك طبقا للطعن 320 لسنة 44 ق جلسة 29/3/1978 – وفقا لـ"أشرف فؤاد".

هل للمؤجر وضع شرط بعقد الإيجار بعدم امتداد العقد لأقارب المستأجر؟

حسب ما قضت به محكمة النقض فى حكم سابق مسألة أن وضع شرط بعدم امتداد "مدةعقد الايجار" لا يمكن من الناحية القانونية أن تتحقق, وإن حدث ذلك يكون الشرط باطلاَ ، حيث قضت محكمة النقض فى ذلك الحكم : بأن حق المستفيد من امتداد العقد مستمد من القانون مباشرة ومن ثم ما يرد بعقد الإيجار من شرط خاص بتحديد المستفيد من الإيجار يكون باطلا بطلان مطلقا لمخالفته نص أمر متعلق بالنظام العام نقض مدنى.

ـ أما نحن أشرف فؤاد حماد المحامي بالنقض نري أنه في ظل القانون الجديد رقم القانون رقم 4لسنة 1996الذي أساسه تطبيق القانون المدني وقاعدة العقد شريعة المتعاقدين ; يجوز وضع شرط بعدم امتداد "مدةعقد الايجار" لورثة وأقارب المستأجر , حيث ما يبرمه المستأجر من إتفاق يسري علي خلفه, نري أنه يمكن من الناحية القانونية وضع أي شرط يخص العلاقة الإيجارية, من حيث المدة والقيمة الإيجارية , وكل ما يتم الاتفاق عليه في عقد الإيجار يكون ملزم للرفين وينتقل برمته إلي الورثة; بحسب الخبير القانوني; أشرف فؤاد المحامي بالنقض والدستورية العليا.   

ما هي شروط الامتداد لعقد الايجار؟ ومتى يتحقق الامتداد من الأساس؟

من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن النص في المادة 29/1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أن ".....لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجة أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك"، وبذلك يكون حدد ذلك القانون علي سبيل الحصر في التالي:

-الوفاة : المقصود بها الوفاة الطبيعية أو الحكمية.

-الترك : تخلي المستأجر بإرادته عن منفعة العين بغرض نقل المنفعة إلي من يقيمون معه. 

-ولكن يشترط في ذلك الإقامة لمدة عام كامل مع المستأجر الأصلي قبل الوفاة أو الترك إقامة مستقرة .

وتوضح مدونة "دنيا المنوعات" من هم الأشخاص المستفيدون الحقيقيون من مسألة امتداد عقد الإيجار للأماكن السكنية :

أ‌ولاً : الزوج أو الزوجة. 

 الزوج يستفيد من امتداد عقد الإيجار إذا كانت المستأجرة الزوجة، وكذلك الزوجة تستفيد من امتداد عقد الإيجار إذا كان المستأجر الزوج ولكن بشرط استمرارية رابطة الزوجية حتى الوفاة أو الترك، وذلك نص عليه النقض رقم 2665 لسنة 6 ق جلسة 25/3/1991.

ثانياً : الأولاد والوالدان

أهم الأشخاص المستفيدين من الإمتداد القانوني لعقد الإيجار هم: أولاد المستأجر ذكورا أو إناثا, يشرط أن يكونوا مقيمون مع المستأجر الأصلى قبل وفاته أو تركه للعين المؤجرة.

هل الأبناء بالتبني يستفيدوا من إمتداد عقد الإيجار!!؟

 الإجابه : هي أن الأبناء بالتبني لا يستفيدوا من إمتداد عقد الإيجار, ولكن الأبناء والذين يثبت نسبهم طبقا للشريعة الاسلامية , أما النسب بالتبنى لا يعتد به ولا يمتد من خلاله عقد الإيجار.

ثالثاً :  للحفيد

 الأحفاد يستفيدوا من إمتداد عقد الإيجار

أصدرت محكمة النقض المصرية حكماَ حديثاَ "امتداد عقد الايجار للحفيد"، قالت فيه بـ"احقية الحفيد في امتداد عقد الإيجار إليه من والده أو والدته (ابن أوابنة المستأجر الأصلى) إذا كانت وفاة الأخير قبل صدور حكم المحكمة الدستورية في الطعن رقم 70 لسنة 18 قضائية ونشره بتاريخ 15/11/2002".

قالت محكمة النقض المصرية فى حيثيات حكمها السابق  أنه لما كان المقرر في قضاء هذه المحكمة ; أن النص في المادة 29 من قانون إيجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977 على أنه : ( لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك ، قد جاء عاماً غير مقيد بجيل واحد من المستأجرين ، ومن ثم فإن هذه القاعدة الواردة به يطرد تطبيقها سواء كان المستأجر المتوفى أو التارك هو من أبرم عقد الإيجار ابتداءً مع المالك ، أو من انتقل العقد قانوناً لصالحه بعد وفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين.

يثور في الأذهان سؤال هام ألا وهو : من له الأحقية حال تعدد الورثة للمستأجر الأصلي في إمتداد عقد الإيجار القديم للأماكن غير السكنية ؟

للإجابة عن هذا الإستفسار نوضح ما جاء في نص المادة 1 من القانون 6 لسنة 1997 لإيجار الأماكن غير السكنية التي تنص على الآتي : ( إذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعي أو مهني أو حرفي ، فلا ينتهي العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته فى ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد ، أزواجا وأقارب حتى الدرجة الثانية ، ذكورا وإناثا من قصر وبالغين ، يستوى فى ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم واعتبارا من اليوم التالي لتاريخ نشر هذا القانون المعدل ، لا يستمر العقد بموت أحد من أصحاب حق البقاء فى العين إلا لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي دون غيره ولمرة واحدة).

 ومن ثم وعليه فإن الامتداد يكون للورثة جميعا ممن عددهم النص, بشرط إستعمال العين فى ذات النشاط عند تحقق الإمتداد ، أي وقت وقوع الامتداد .

وهذا يتطرق بنا لسؤال هام أيضا وهو : هل شرط إستعمال العين فى ذات النشاط عند تحقق الإمتداد أن يكون نفس نشاط المستأجر الأصلي؟

 الإجابة ليس بالضرورة إستعمال العين فى ذات النشاط وإنما للوريث حق التغيير في النشاط من حرفي لحرفي ومن مهني لمهني ومن تجاري لتجارى, شريطة عدم الإضرار بسلامة المبنى ، وذلك وفقا للطعن المُقيد برقم 1679، س 69 ق ، بجلسة 2/06/ 2001 .

وبناءً علي ذلك فإنه يجوز لورثة المستأجر الأصلي تغيير النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد بالشروط الآتية:

1 ــ ألا يُستعمل المكان أو يُسمح باستعماله بطريقة مُقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو فى أغراض مُنافية للآداب وهى الضوابط المنصوص عليها بالمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981.

 2 ــ  أن يكون الورثة قد استمروا قبل التغيير في مزاولة ذات النشاط الذي كان يزاوله المُستأجر الأصلي طبقاً للعقد.

 3 ــ  ألا يكون التغيير قد تم تحايلاً على أحكام القانون ، ويقع على عاتق المؤجر إثبات ذلك.

ونستعرض رأى محكمة النقض المصرية في هذا الموضوع :

 ومن المُقرر فى قضاء النقض أن:  ( المناط لامتداد عقد الإيجار لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي – بعد وفاة المستأجر إلى ورثته المُشار إليهم – هو استعمالهم العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد حال حياته ، وذلك بالنظر في وقت امتداد عقد الإيجار للمستفيدين من المستأجر الأصلي بعد وفاته باعتباره ضابطاً استلزمه المشرع للحفاظ على الرواج المالي والتجاري ويتعين على المؤجر تحرير عقد إيجار لهم ، إذ ينتقل حق الإيجار لصالحهم بقوة القانون ، ويحق لهم الانتفاع بالعين المؤجرة بذات الحقوق التي كانت للمستأجر الأصلي.

ولما كان للمستأجر وفقاً للمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 أن يغير أوجه استعمال العين المؤجرة ما دام لا يسبب ضرراً بالمبنى أو بشاغليه وفقاً للضوابط التي استلزمتها هذه المادة ، ولم تتوافر في حقه إحدى الحالات التي تجيز الإخلاء والتي تضمنتها المادة المشار إليها ، فإنه يجوز لمن امتد إليه عقد الإيجار من ورثة المستأجر الأصلي وفقاً للقانون أن يغير فيما بعد النشاط الذي كان يمارسه مورثة من قبل وفاته ، ما دام لم يثبت المؤجر أن هذا التغيير قد تم تحايلاً على أحكام القانون أو أنه يلحق ضرراً بسلامة المبنى أو بشاغليه، وذلك طبقا للنقض المدني في الطعن رقم 6397 لسنة 62 قضائية – جلسة 4/7/1999.

ومن أهم الأسئلة حول إمتداد عقد الإيجار هو سؤال : ما هو الحال بعد وفاة المستأجر الأصلي وتولى ابنه من بعده إدارة المحل التجاري ، ثم وفاة هذا الابن وظهور ورثة آخرين ؟

للإجابة علي هذا السؤال نوضح ما جاء بالمادة الأولى والثانية من القانون 6لسنة 1997 قد جاءت على هذا النحو :

 المادة الأولى من القانون 6 لسنة 1997 

كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعي أو مهني أو حرفى ، فلا ينتهى العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته فى ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد ، أزواجا وأقارب حتى الدرجة الثانية ، ذكورا وإناثا من قصر وبلغ ، يستوى فى ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بوساطة نائب عنهم واعتبارا من اليوم التالي لتاريخ نشره هذا القانون المعدل ، لا يستمر العقد بموت أحد من أصحاب حق البقاء فى العين إلا لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي دون غيره ولمرة واحدة.

 

المادة الثانية من القانون 6 لسنة 1997

 استثناء من أحكام الفقرة الأولى السابقة

يستمر العقد لصالح من جاوزت قرابته من ورثة المستأجر المشار إليه في تلك الفقرة الدرجة الثانية ، متى كانت يده علي العين في تاريخ نشر هذا القانون تستند إلي حقه السابق في البقاء في العين ، وكان يستعملها في ذات النشاط الذى كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد وينتهي العقد بقوة القانون بموته أو تركه إياها.

- وبهذا فإنه يتضح أن عقد الإيجار يستمر لصالح جميع ورثة المستأجر حتى الدرجة الثانية من الذين يستعملون العين في ذات نشاطه المدون في العقد ، أو الذي اتفق عليه كتابة بين المؤجر والمورث فيما بعد تحرير عقد الإيجار ، ولا يكون الاستمرار إلا لمرة واحدة ، فإن مات واحد من المستفيدين يظل العقد لصالح باقي الورثة الخاصين للمستأجر الأصلي بذات الشروط والأوضاع.

 

الأسئلة الهامة بخصوص عـقـد الإيجار: هل يجوز التنازل عن عقد الإيجار من الباطن ؟

 للإجابة عن هذا التساؤل يجب أن نوضح الفرق بين التنازل عن عقد الإيجار والإيجار من الباطن من الناحية العملية والقانونية للإجابة عن هذا السؤال حيث نوضح أنه يختلف التنازل عن عقد الإيجار والإيجار من الباطن من الناحية العملية والقانونية فيما إذا كان العقد يخضع للقانون القديم أو الجديد كالتالي: 

أولاً : فيما يخص العقود القديمة :  وهي العقود المحررة قبل 31/1/1996 ، والأصل فيها أنه لا يجوز التنازل عن عقد الإيجار أو التأجير من الباطن إلا إذا كان مسموح به في العقد ، أو بموافقة كتابية من المالك إذا كان غير مسموح به في العقد.

ثانياً : فيما يخص العقود الجديدة : وهي العقود المحررة بعد 31/1/1996 ، والأصل فيها أنه يجوز التنازل عن عقد الإيجار والإيجار من الباطن ، والعقود المطبوعة الآن يوجد بها بند السماح للمستأجر بالتنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن ، فإذا رفض المالك ذلك يقوم بشطب هذا البند أثناء تحرير العقد مع المستأجر ، وهنا لا يجوز للمستأجر التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن إلا بموافقة كتابية من المالك ، ولكن إذا لم يقم المالك بشطب هذا البند يحق للمستأجر التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن. 

والسؤال المهم الأن : ما هو الوضع القانوني إذا قام المستأجر بالتنازل عن عقد الإيجار أو الإيجار من الباطن دون النص بالعقد أو بغير موافقة كتابية من المالك !!!؟

يجيب علي هذا السؤال الأستاذ أشرف فؤاد المحامي بالنقض حيث يقول أنه إذا قام المستأجر بذلك يحق للمالك فسخ عقد الإيجار مع المستأجر لمخالفته الشرط المانع ( الشرط الصريح الفاسخ ) وطرده من العين المؤجرة ، والرجوع عليه بالتعويض عن الأضرار التي لحقت به ، كما يلتزم المستأجر بتعويض المتنازل له عن الإيجار أو المستأجر من الباطن ، إلا إذا كان هما علي علم بمخالفة المستأجر للشرط المانع فلا يحق لهما المطالبة بالتعويض من الناحية القانونية. 

وأيضا يجيب الأستاذ أشرف فؤاد المحامي بالنقض علي سؤال الملايين عن : ما هو الفرق بين التنازل عن عقد الإيجار والإيجار من الباطن من حيث مدة الإيجار؟ 

حيث يوضح الأستاذ أشرف فؤاد المحامي بالنقض علي ما هية الفرق بين التنازل عن عقد الإيجار والإيجار من الباطن من حيث مدة الإيجار ، بالنسبة عن التنازل عن عقد الإيجار فالمستأجر يتنازل عن العقد بجميع التزاماته بما فيها المدة فلا يجوز له التنازل عن العقد جزء من مدة الإيجار ولا يتنازل عن الجزء الآخر ، أما في الإيجار من الباطن يجوز للمستأجر تأجير العين جزء من مدة العقد فقط أي لو مدة العقد سنة يجوز له تأجير مدة 6 أشهر منها لمستأجر آخر.

و يجيب الأستاذ أشرف فؤاد المحامي بالنقض علي سؤال الملاك والمستأجرين عن هل تخضع الأماكن المؤجرة مفروش لقانون إيجار الأماكن ؟

حيث يبين الأستاذ أشرف فؤاد المحامي بالنقض : ما عرفت المادة 558 من القانون المدني عقد الإيجار بأنه: ( عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم ) .

 والمقصود بالمكان بحسب أشرف ; فهو كل شيء يتمتع بنوع من الثبات وله حيز يمكن إغلاقه ، والمكان هو العنصر الأساسي فى في عقد الإيجار ، ومن ثم فإن الأماكن المؤجرة مفروش لا تخضع من الناحية العملية لقانون إيجار الأماكن ، وذلك لأنها تقع تحت قانون الأماكن التجارية ، وليس الشقق السكنية.

وفي ذات السياق أصدرت محكمة النقض المصرية، حكما قضائيا يمثل تطوراً مهماً لملايين الملاك والمستأجرين، بخصوص إمتداد عقد الإيجار القديم  للحفيد إذا توفى المستأجر الأصلي (الجد) قبل 15 نوفمبر 2002, حتى ولو توفى والد الحفيد,ابن المستأجر الأصلي  بعد هذا التاريخ، وبذلك أصبح لا يجوز إمتداد عقد الايجار إلا لجيل واحد فقط.

أكدت محكمة النقض في حيثيات طعنها السابق المقيد برقم الطعن رقم 145 لسنة 76 قضائية، إنه بصدور حكم المحكمة الدستورية العليا رقم 70 لسنة 18ق، فقد أصبح لا يجوز امتداد عقد الايجار القديم إلا لجيل واحد فقط، إلا أنه لا يعمل بهذا الحكم إلا من اليوم التالي لتاريخ نشره أي بعد الذي سبق وأن جاء بتاريخ 15 نوفمبر 2002، كما أنه لا يطبق بأثر رجعى.

 تقدم مدونة "دنيا المنوعات" أونلاين الإجابات والإستفسارات الخاصة حول موضوع إمتداد عقود الإيجار والتنازل عنها والتأجير من الباطن وذلك من خلال باب صفحة مستشارك القانون علي الفيس بوك والتى يديرها المستشار القانونى أشرف فؤاد المحامى بالنقض والدستورية العليا والذى يجيب عن اسئلة قراء مدونتنا اونلاين متطوعا وبالمجان طوال ايام الاسبوع من خلال تشريفكم لنا بإرسال الاسئلة والاستفسارات القانونية على البريد الالكترونى لمدونتنا "دنيا المنوعات" , أترك تعليقك وأسئلتك بالأسفل ⇓⇓ .  

#شاهد أيضا

موضوعات ذات صلة

قانون المرافعات المدنية والتجارية المصري  ⇚هنا

الدفع بعدم اختصاص المحكمة محلياً بنظر الدعوى في قانون المرافعات

صيغة نموذجية إنذار المستأجر للمؤجر برغبتة  في إنهاء العلاقة الايجارية قبل نهاية مدة عقد الايجار

المحكمة المختصة نوعيا ومحليا بنظر دعوي الشفعة  وما معني الشفعة من المشتري الثاني

انتقاص مدة عقد الإيجار إلي 3 سنوات,أوأقل رغم اتفاق الطرفين على 59 عاما , وحكم محكمة النقض في ذك 

دعوى طرد مستجله لأساءه استعمال العين المؤجره

صيغة نموذجية دعوى اخلاء لتكرار امتناع المستأجر أو تأخرة فى الاجرة

صيغة نموذجية عقد إيجار بالجدك محل ومفهوم و شروط  الجدك بيعاً و إيجاراً

 عقود الإيجار في ضوء القانون المصري القديم والجديد وأهم الأسئلة حول الإمتداد

 إجراءات و خطوات توثيق عقد الإيجار بقوة  القانون وتذيله بالصيغة التنفيذية

إشكال فى تنفيذ حكم إيجارات

صيغة نموذجية عقد إيجار واجهة أرض فضاء أو واجهة عقار للإعلانات الضوئية

إنذاربالإخلاء لعدم سداد الأجرة 

لايجوز للمستأجر التمسك بمدة عقد الآيجار 59 سنة 

    مستشارك القانونى/ أشرف فؤاد حماد

المحامى بالنقض

01123790333 - 01060903760