انتقاص مدة عقد الإيجار إلي 3 سنوات,أوأقل رغم اتفاق الطرفين على 59 عاما , وحكم محكمة النقض

People&Law الناس والقانون
المؤلف People&Law الناس والقانون
تاريخ النشر
آخر تحديث


انتقاص مدة عقد الإيجار إلي 3 سنوات,أوأقل رغم اتفاق الطرفين على 59 عاما , وحكم محكمة النقض في ذك 


انتقاص مدة عقد الإيجار إلي 3 سنوات,أوأقل رغم اتفاق الطرفين على 59 عاما , وحكم محكمة النقض في ذك #إيجارالقواعدالعامةفى_الإيجارالوكالةفى_الإيجارانتهاءعقد الإيجار #الحكم_عيوب_التدليل_الفسادفى_الاستدلامحكمةالموضوع_سلطتهابالنسبةلعقدالوكالة #وكالةالوكالـةالعامةتجاوزحدودالوكالة

هل يجوز انتقاص مدة عقد الإيجارإلي 3 سنوات رغم اتفاق الطرفين على 59  عاما خلافا لقاعدة العقد شريعة المتعاقدين؟



ما هي الحالات , وما هو حكم القانون , وما هو الحل القانوني للخروج من المأذق !!؟


·    * تجيب "دنيا المنوعات" بأن هناك حالات يجوز فيها تقليص مدة عقد الإيجار من 59 سنة إلى 3 سنوات , وحالة وحيدة يجوز فيها تقليص مدة عقد الإيجارالي سنة واحدة .



ـ أثار ذلك الفزع لدي العديد من المستأجرين للشقق والمحلات المتعاقدين في ظل قانون 1996 الذي نظم العلاقة الإيجارية علي أساس العقد شريعة المتعاقدين , فكيف بعد كتابة عقد الإيجار لمدة 59 سنة وإستقرار الأوضاع يفاجأ المستأجر بأن المؤجر يرفع علية دعوي لتقليل مدة عقد الإيجار إلي ثلاثة سنوات , وتستجيب المحكمة لطلبة وتقليص المدة !!!!؟

 ـ السؤال الآن هل في جميع عقود الإيجار يتم تقليل مدة عقد الإيجار من 59 سنة، إلى 3 سنوات أو أقل طبقاً للقانون !!؟ ... حول هذا الأمر، توضح "دنيا المنوعات" في النقاط التالية رأى القانون فى تلك الحالة، والحالات التى يسمح فيها بتقليص عدد سنوات الإيجار.



ـ رغم خضوع عقد الإيجار لمبدأ العقد شريعة المتعاقدين , ووجود العقد المبرم بين الطرفين على أن تكون مدة الإيجار 59 سنة، إلا أن هناك حالات يتم فيها تقليص تلك المدة إلى 3 سنوات أو سنة واحدة طبقاً للقانون وذلك يرجع إلي صفة المؤجر هل هو المؤجر الأصلي ,أم وكيل أم وصي ,أم قيم,أم حارث قضائي أم مالك علي الشيوع !!!؟.

إذ يتعين على المستأجرأثناء إبرام عقد الإيجار الوقوف على صفة المؤجر، فإذا كان المؤجر الموقع على عقد الإيجار غير المالك الأصلي “كالوكيل، أو الشريك على الشيوع، أو الوصى، أو الحارس القضائي”، فإن القانون حرم ومنع هؤلاء من تحرير عقود إيجار تزيد عن 3 سنوات , أما فى حالات ما إذا كانت صفة المؤجر"وصي" فتكون مدة الإيجار لا تزيد عن سنة واحدة، ومن هنا يحق للمؤجر الأصيل أن يقيم دعوى قضائية يطالب فيها بإنقاص مدة عقد الإيجار إلى 3 سنوات وفي حالة الوصي إلي سنة واحدة .


ـ يوضح الأستاذ "أشرف فؤاد حماد" المحامي بالنقض والإدارية العليا ماهية الحالات التى يتم فيها إنقاص مدة عقد الإيجار من 59 إلى 3 سنوات وهي كالتالي :

1- الإيجار الصادر من الوكيل أو النائب.

2- الإيجار الصادر من أحد الملاك على الشيوع.

3- الإيجار الصادر من الحارس القضائي.

وأضاف مستشارك القانوني  "أشرف فؤاد حماد" المحامي بالنقض والدستورية العليا أن عقود الإيجار الصادر من الوصى فى الأراضى الزراعية يكون لمدة ثلاثة سنوات ، وسنة واحدة فى المبانى.

*كما أضاف مستشارك القانوني "أشرف فؤاد" خبير شئون الإيجارات المدنية والتجارية , أن محكمة النقض فى الطعن الرقبم 8333 لسنة 84 جلسة 2017/02/15  قد أرست تلك المبادىء القانونية حيث أصدرت محكمة النقض حكماَ مهماَ بشأن "الوكالة"، حيث قضت بأن "الإجارة الصادرة من الوكيل وكالة عامة لمدة تزيد عن ثلاث سنوات وعدم نفاذها فى حق الموكل إلا بإجازته".

*ويجيب الأستاذ "أشرف فؤاد" المحامي غلي تساؤل الكثير,فما هو الحل والخروج من هذا المأذق , حيث يوضح أن الحل هوالحصول علي إجازة المؤجر الأصيل لهذا العقد الصادر من الوكيل، أو الشريك على الشيوع، أو الوصى، أو الحارس القضائي , حتي يبح ساري وفقا لمدة الأصلية التي تزيد عن ثلاث سنوات .

* وقد صدر حكم محكمة النقض فى الطعن الرقبم 8333 لسنة 84 جلسة 2017/02/15، من الدائرة المدنية والتجارية برئاسة المستشار خالد يحيى دراز، ونبيل أحمد عثمان، وعبد الرحيم زكريا يوسف، وعمرو محمد الشوربجى، وأشرف عبد الحى القبانى، وبحضور رئيس النيابة ياسر عبد المبدى، وأمانة سر محمد محى الدين السقا.


#إيجارالقواعدالعامةفى_الإيجارالوكالةفى_الإيجارانتهاءعقد الإيجار
#الحكم_عيوب_التدليل_الفسادفى_الاستدلامحكمةالموضوع_سلطتهابالنسبةلعقدالوكالة
#وكالةالوكالـةالعامةتجاوزحدودالوكالة

ـ تلخص"دنيا المنوعات"مضمون حكم محكمة النقض في أن: "الإجارة الصادرة من الوكيل وكالة عامة لمدة تزيد عن ثلاث سنوات مع  عدم نفاذها فى حق الموكل إلا بإجازته، أي إجازة الموكل لتصرف وكيله ، وماهيتها، وشرطها هي علم الأخير بأن العمل الذى يقره خارجاً عن حدود الوكالة وأنه قصد إضافة أثرها إلى نفسه .


ـ وقالت محكمة النقض فى حيثيات حكمها : "أن الإجارة الصادرة من الوكيل وكالة عامة لمدة تزيد على ثلاث سنوات لا تنفذ فى حق الموكل إلا بإجازته لها، والإجازة لما يباشره الوكيل خارجاً عن حدود وكالته ــــ باعتبارها تصرف قانونى يتضمن إسقاطاً لحق ــــ تقتضى أن يكون الموكل عالماً بأن العمل الذى يقره خارجاً عن حدود الوكالة وأنه قد أقره قاصداً إضافة أثره إلى نفسه، يكون الموجز استخلاص إجازة الأصيل لتصرفات الوكيل خارج حدود وكالته من سلطة محكمة الموضوع، وشرطه أن يكون سائغاً وله أصل ثابت بالأوراق .


قضاء محكمة الموضوع المطعون فيه برفض دعوى الطاعن بانتهاء عقد الإيجار استناداً إلى إجازته لعقد الإيجار , فيما جاوز الثلاث سنوات ,الصادر من وكيله المطعون ضده الثانى للمطعون ضده الأول عن عين النزاع مستخلصاً من إبرام وكيله لتلك الإجارة فى ذات يوم التنازل عن الإجارة السابقة ومن نموذج بيان القيمة الإيجارية لشقق العقار الكائنة به عين النزاع والخطاب المرسل من الطاعن بالتوقف عن إبرام أى عقود إيجار جديدة ومن تراخى الأخير فى إقامة دعواه لأكثر من ثلاث سنوات من تاريخ تأجير وكيله لعين النزاع أن الطاعن كان يعلم بهذا التأجير وأنه أجازه يُعد خطأ وفساد – وفقا لـ«المحكمة" .

* سلطة محكمة الموضوع :  أرسي قضاء محكمة النقض ـــ أنه وإن كان لمحكمة الموضوع استخلاص ما يعتبر إجازة من الموكل لعمل وكيله المجاوز لحدود الوكالة، لتعلق ذلك بالتعبير عن الإرادة الذى يكفى لقيامه اتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكاً فى دلالته على حقيقة المقصود منه، إلا أن ذلك مشروط بأن يكون استخلاصها سائغاً وله أصله الثابت فى الأوراق .


ـ ولما كان الحكم المطعون فيه أقام قضاءه "برفض دعوى الطاعن" إستناداً إلى إجازته لعقد الإيجار الصادر من وكيله المطعون ضده الثانى للمطعون ضده الأول عن عين النزاع بما اشتمل عليه من بنود وشروط مستدلاً على ذلك من أن إبرام وكيله لتلك الإجارة فى ذات يوم التنازل عن الإجارة السابقة لتلك العين والخاضعة لقوانين إيجار الأماكن حقق منفعة لموكله الطاعن بتخلص الأخير من علاقة إيجارية غير محددة المدة بأخرى تخضع لأحكام القانون المدنى.


ـ وإستخلص الحكم المطعون فيه من ذلك ومما ورد بالمستندات المشار إليها بوجه النعى «نموذج بيان القيمة الإيجارية لشقق العقار الكائن به عين النزاع المقدم من المطعون ضده الثانى وبالخطاب المرسل منه لمن يُدعى ... فى 25/5/2008 بالتوقف عن إبرام أى عقود إيجار جديدة»، وكذلك من تراخى الطاعن فى إقامة دعواه هذة لأكثر من ثلاث سنوات من تاريخ تأجير وكيله لعين النزاع، مما يدل علي أن الطاعن كان يعلم بهذا التأجير وأنه أجازه.

* هذا الذى ساقه الحكم المطعون فيه لا يصلح سنداً لحمل قضائه المتقدم , كما لا يمكن أن يستفاد منه تعبيراً للطاعن عن علمه بالتأجير الصادر من وكيله ومدته وإجازته لها، فإن الحكم المطعون فيه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون وشابه الفساد فى الاستدلال . 


موضوعات ذات صلة