المحكمة المختصة نوعيا ومحليا بنظر دعوي الشفعة  وما معني الشفعة من المشتري الثاني

من خلال التقرير التالي ترصد "دنيا المنوعات" المحكمة المختصة نوعيا ومحليا بنظر دعوي الشفعة  وما معني الشفعة من المشتري الثاني, حيث أنه إذ كانت المواد التي تنظم حق الشفعة في القانون المدنى أو في قانون المرافعات لا يوجد فيها نص صريح يشترط أن يكون هناك إيداع الشفيع للثمن في خزانة المحكمة الواقع في دائرتها العقار والمختصة في ذات الوقت قيمياً بنظر دعوى الشفعة، إلا إنه قد ورد بنص المادة ٩٤٢ / ٢ من القانون المدنى عبارة المحكمة "الكائن بدائرتها العقار" بلفظ عاماً يصدق على المحكمة الجزئية كما يصدق على المحكمة الكلية, حيث أن مفهوم النطاق المكانى للمحكمتين واحد, علي أساس أن النطاق المكانى للمحكمة الجزئية هو جزء من النطاق المكانى للمحكمة الكلية,  لأنه متى جاء لفظ المحكمة عاماً ولم يقم الدليل على تخصيصه وجب حمله على عمومه ، لذلك فإن إيداع الثمن أياً من خزانتى المحكمة الجزئية أو الكلية الواقع في دائرتها العقار يحقق ذات غرض المشرع من توافر جدية الشفيع وليس فيه ما ينال من تََوُّجهْ المشرع إلى تقييد الحق في الشفعة ومن ثم فلا يقبل أن يكون الإيداع في خزانة المحكمة الجزئية , و التى قد تكون هى الأقرب للعقار من المحكمة الكلية المختصة قيمياً بنظر الدعوى, سبباً في سقوط حق الشفيع الذى لا ينبغى أن يتحقق إلاَّ من خطأ يستأهله أو نص يوجبه .

 ويؤكد هذا النظر أن المشرع في قانون المرافعات لم يرتب سقوط الحق في أى دعوى – بما فيها دعوى الشفعة – إذا ما رفعت إلى محكمة غير مختصة قيمياً بنظر النزاع ومن ثم فإنه لا يكون مقبولاً أن يكون إيداع الثمن في دعوى الشفعة والذى هو من إجراءاتها ولا يرقى لأهمية رفع الدعوى نفسها لايساغ أن يكون هذا الإيداع في محكمة غير مختصة قيمياً بنظر الدعوى سبباً في سقوط حق الشفعة لأن هذا السقوط عندئذ سيأتى على غير خطأ يستأهله وبغير نص يوجبه.

ما هو حق الشفعه في القانون المصري!؟

- تعرف الشفعة طبقا لنص المادة ٩٣٣ من القانون المدني بكونها رخصة تجيز في بيع العقار الحلول محل المشتري في الاحوال  و الشروط المنصوص عليها ،وهي تأسس على  حمابة  و وقــاية الشفيع من ضرر محـتمل من شــريك أوجار, فهي متصلة بشخص الشفيع ومقررة له فهو حر في أن يأخذ أو لا يأخذ بها فهذا متروك لمحض تقديره للأمور و الملابسات.

من له حق الشفعة طبقا لنص المادة ٩٣٦ من القانون المدني المصري!!؟

الحالات التي لا يجوز فيها التمسك بالشفعة والأخذ بها ؟

ما هي اجراءات الشفعة  من الشفيع ؟

ـ فقد نصت المواد٩٤٠و٩٤١و٩٤٢و٩٤٣من القانون المدني المصري علي إجراءات الشفعة :

1ـــ يجب أن يعلن من له حق الأخذ بالشفعة عن رغبته في الآخذ بها إلي كلا من البائع والمشتري , وذلك في خلال ١٥ يوما من تاريخ الإنذار الرسمي الذي يوجهه إليه البائع أو المشتري , وإلا سقط حقه ,ويراعي في تلك المدة ميعاد المسافة إذا اقتضي الأمر ذلك خيث يزداد عليها.

.*لايكفي ولا يغني عن الانذارعلم الشفيع بحصول البيع , فالعلم يحتسب من تاريخ الإنذار ولا يسري ميعاد ١٥ يوما الذي يسقط حق الشفيع إذا لم يعلن رغبته في الأخذ بالشفعة قبل انقضاءه إلا من تاريخ هذا الإنذار، ومن ثم لا إلزام علي الشفيع بإعلان رغبته في الآخذ بالشفعة إلا بعد انذاره من المشتري أو البائع ولو علم فعلا بالبيع قبل ذلك .

2ـــ يجب أن يشمل الإنذارعلي بيان وافي وكافي عن العقار محل الشفعة ، وبيان ثمن البيع والمصروفات الرسمية وشروط البيع وإسم البائع والمشتري.

3ـــ يجب أن يكون إعلان الآخذ بالشفعة الصادر من البائع أو المشتري رسميا , وإلا كان باطلا , ولا يعد هذا الإعلان حجة علي الغير إلا إذا سجل بالشهر العقاري.

4ــ يجب أن يودع في خلال ٣0 يوما من تاريخ الإعلان بخزينة المحكمة الكائن بدائرتها العقارمحل الشفعة كامل الثمن الحقيقي الذي تم به البيع , و يكون قبل رفع دعوي الشفعة ، وذلك ضمانا لجدية الشفيع في رغبته, بحيث إذا لم يتم إيداع كامل الثمن في هذا الميعاد سقط الحق في الآخذ بالشفعة .

ــ والثمن الذي يجب علي الشفيع ايداعه "مادة ٩٤٢" : هو الثمن الذي تم الاتفاق عليه بين البائع والمشتري وحصل أن إنعقد به البيع , ولا يكون هذا الثمن دائما هو الثمن المسمي في العقد , فمن المحتمل أن يكون هذا الثمن غير حقيقي الغرض منه تعجيز الشفيع عن الآخذ بالشفعة ,وهنا يحق للشفيع أن يطعن في هذا الثمن بالصورية،وبأنه يزيد عن الثمن الحقيقي ,وهنا يقع عليه عبء اثبات هذه الصورية بكافة طرق الإثبات القانونية .

ــ ولكن أن عجز عن اثبات هذة الصورية اعتبر متخلفا عن الإيداع القانوني المفروض عليه إن كان المبلغ الذي اودعه يقل عن الثمن المسمي في العقد.

ــ أما في حالة عدم انذارالشفيع بالبيع  , فهنا ليس له من سبيل إلي معرفة الثمن الحقيقي الذي تم به البيع , فيحق له ايداع الثمن الذي يعتقد أنه مقابل البيع علي أن يكمله عندما يتحقق من الثمن الحقيقي فيصح الإيداع ويعد قانونيا

 المحكمة المختصة نوعيا ومحليا بنظر دعوي الشفعة 

الآثارالقانوني المترتبة علي الأخذ بالشفعة ؟

ــ إن الآثرالقانوني المترتبة علي الأخذ بالشفعة هو أن يحل الشفيع محل المشتري قبل البائع في جميع حقوقه والتزاماته, و يعتبرالحكم النهائي بثبوت الشفعة بمثابة سند قانوني لملكية الشفيع، وذلك دون إخلال بالقواعد المتعلقة بالتسجيل.

الشفعة من المشتري الثاني

الشفعة من المشتري الثاني : في حالة ما إذا إشتري شخص عين تجوز الشفعة فيها , ثم قام ببيعهاا قبل أن تعلن أيتها رغبة في الأخذ بالشفعة أو قبل أن يتم تسجيل إعلان هذه الرغبة طبقا للمادة٩٤٢ نت القانون المدني , فهنا لا يجوز الأخذ بالشفعة إلا من المشتري الثاني وبالشروط التي اشتري بها من المشتري الأول .

.*من الشروط الآساسية والهامة في الشفعة هي أنه لابد أن يكون الشفيع مالكا للعقار الذي يشفع به وقت قيام سبب الشفعة ,أي وقت بيع العقار الذي يشفع فيه , وكذلك يجب أن يكون العقار المشفوع به مسجل .