أحدث الأحكام محكمة النقض المصرية فى الإخلاء والطرد لتغيير معالم العين المؤجرة ضوابطه وشروطه

أحدث الأحكام "محكمة النقض المصرية" فى الإخلاء والطرد لتغيير معالم العين المؤجرة وشروطة 

*فى التقرير التالى « أشرف فؤاد » المحامي بالنقض والدستورية , من خلال نافذة مدونة  « دنياالمنوعات » يطل بتقريره حول موضوع غاية في الأهمية القصوي , يهم الألاف من الملاك حيـث يترقــبـون في حالة رفــع الـدعوي الـحكم الإخلاء والطرد لتغيير معالم العين المؤجرة وشروطة  , أم سيـقـدم المستأجر سببا قويا للتغيـير في معالم العين المؤجرة , يجعل القاضي يصرف النـظر عــن الحكم بالإخلاء , ويـقبل طـلب المستأجر فـي رفض دعوي و الحكم بالإخلاء والطرد لتغيير معالم العين المؤجرة , كأن يثبت أن هذا التغيير جوهري ولازم لسلامة العقار ومنعه من الهلاك , كبناء مثلا عمود خرساني لتشقق الجدران .

* ولذلك لـزاما علينا الحديث عن " دعــوى الإخلاء والطرد لتغيير معالم العين المؤجرة " , وإلقاء الضوء علي عدة نقاط أهمها أن تغير معالم العين دون مـوافــقة المالك , مخالفة شرط صريح مثبت بعقد الإيجار يعد إخلالا تعاقـديا يوجــب الـطــرد و الإخلاء , من شأن التغيير أو التعديل التأثير علي سـلامة العـيـن الـمـؤجرة , أو تشوية الشكل الهندسي والمعماري للعقار  ,-بحسب الخبير القانونى والمحامى أشــرف ترجـع المسألة تقديرية لقاضي الموضوع , هـل الـتغـيـيــر كان حـتما لازما إجراءه أم لا ؟   

هل يحق للمستأجر تغيير معالم العين الموجرة من دون إذن المالك , وماذا يفعل المالك ؟

ـ أحدث الأحكام " محكمة النقض المصرية " أن الاصل إستعمال العين المؤجرة للغرض الذي أجرت من أجله في العقد, هل يمكن تغيير النشاط وتغيير معالم العين المؤجرة !!؟  وهل يغنى شرط عدم إلحاق الضرر بالمؤجر وعدم حصول إذن كتابي من المالك !!؟ـ قانون إيجار "إيجار الأماكن." "التغيير في العين المؤجرة." "التزامات المستأجر." "رد فعل المؤجر."

ـ يجب التزام المستأجر باستعمال العين المؤجرة في الغرض الذي أجرت من أجله. تعمده إلى تغيير الاستعمال, شرطه, حصوله على إذن بذلك من المؤجر, كأصل. أما الاستثناء؛ التغيير بنوعيه المادي أو المعنوي الذي لا يترتب , عليه ضرر للمؤجر ولو نص عليه في عقد الإيجار "مثال".

ـ النص في المادتين 579، 580 من القانون المدني على التزم المستأجر باستعمال العين المؤجرة على النحو المتفق عليه، وبألا يحدث بها تغييرات بدون إذن المؤجر، يدل على أن المستأجر يلتزم باستعمال العين المؤجرة في الغرض الذي أجرت من أجله, فإن تحدد هذا الاستعمال في العقد وجب على المستأجر أن يقتصر عليه، وألا يعمد إلى تغييره إلا بعد حصوله على إذن من المؤجر، كذلك يمتنع على المستأجر إجراء أي تغيير مادي بالعين المؤجرة كالهدم والبناء إلا بإذن المؤجر، وإلا أنه يستثنى من ذلك حالة التغيير بنوعيه المادي والمعنوي، والذي لا يترتب عليه ضرر للمؤجر، فتنتفي عندئذ حكمة التقييد وصبح التغيير جائزاً. ولا يغير من ذلك أن يتضمن عقد الإيجار حظراً صريحاً للتغيير بكافة صوره، لأن تمسك المؤجر بهذا النص المانع رغم ثبوت انتفاء الضرر يجعله متعسفاً في استعمال حقه في طلب الفسخ تطبيقاً لحكم الفقرة الأولى من المادة الخامسة من القانون المدني التي تنص على أن "يكون استعمال الحق غير مشروع في الأحوال الآتية:

1ـ  إذا لم يقصد سوى الإضرار بالغير, وإذ انتهى الحكم المطعون فيه إلى أن التغيير المادي والمعنوي ثابت من تقرير الخبير لأن الطاعن أقام حجرتين بالعين المؤجرة بغير إذن من المطعون ضده واستعمل إحداهما كمحل لبيع الأدوات المنزلية والأخرى كمكتب مخالفاً لما اتفق عليه في العقد من استعمال العين المؤجرة كمخزن للحديد والخردة فإنه يكون قد أسس قضاءه بالإخلاء على مجرد حصول التغيير المادي والمعنوي.

قضت محكمة النقض في حكم لها حديثا  :

ـ وحيث إن الوقائع , على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضده أقام الدعوى رقم 5518 سنة 1979 مدني كلي جنوب القاهرة ضد الطاعن للحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 1/ 2/ 1972 وإخلاء العين المبينة بالصحيفة، وقال في شرحها أنه أجر للطاعن عين النزاع وهي عبارة عن أرض فضاء لاستعمالها مخزناً للحديد والخردة، إلا إنه خالف شروط العقد وغير من استعمالها، فأقام الدعوى، ندبت المحكمة خبيراً, وبعد أن قدم تقريره حكمت بتاريخ 18/ 11/ 1980 بفسخ عقد الإيجار والإخلاء، استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 5075 سنة 97 ق القاهرة، وبتاريخ 18/ 4/ 1982 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة, حددت جلسة لنظره, وفيها التزمت النيابة برأيها.

ـ وحيث إنه ما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه, القصور في التسبيب ومخالفة القانون، وفي بيان ذلك يقول أن الحكم قضى بفسخ عقد الإيجار وإخلاء العين المؤجرة تأسيساً على مجرد حصول البناء فيها وتغيير الغرض من استعمالها، في حين أنه تمسك بانتفاء الإضرار بالعين المؤجرة وبالمؤجر، وهو دفاع جوهري، يتغير به وجه الرأي في الدعوى، مما يعيبه بالقصور في التسبيب ومخالفة القانون.

ـ وحيث إن النعي سديد، ذلك أن النص في المادتين 579، 580 من القانون المدني على التزم المستأجر باستعمال العين المؤجرة على النحو المتفق عليه، وبألا يحدث بها تغييراً بدون إذن المؤجر، يدل على أن المستأجر يلتزم باستعمال العين المؤجرة في الغرض الذي أجرت من أجله, فإن تحدد هذا الاستعمال في العقد وجب على المستأجر أن يقتصر عليه، وألا يعمد إلى تغييره إلا بعد حصوله على إذن من المؤجر، كذلك يمتنع على المستأجر إجراء أي تغيير مادي بالعين المؤجرة كالهدم والبناء إلا بإذن المؤجر، إلا أنه يستثنى من ذلك حالة التغيير بنوعيه المادي والمعنوي، والذي لا يترتب عليه ضرر للمؤجر، فتنتفي عندئذ حكمة التقييد ويصبح التغيير جائزاً. ولا يغير من ذلك أن يتضمن عقد الإيجار حظراً صريحاً للتغيير بكافة صوره، لأن تمسك المؤجر بهذا النص المانع رغم ثبوت انتفاء الضرر يجعله متعسفاً في استعمال حقه في طلب الفسخ تطبيقاً لحكم الفقرة الأولى من المادة الخامسة من القانون المدني التي تنص على أن "يكون استعمال الحق غير مشروع في الأحوال الآتية:

1ـ  إذا لم يقصد به سوى الإضرار بالغير" وإذ انتهى الحكم المطعون فيه إلى أن التغيير المادي والمعنوي ثابت من تقرير الخبير لأن الطاعن أقام حجرتين بالعين المؤجرة بغير إذن من المطعون ضده, واستعمل إحداهما كمحل لبيع الأدوات المنزلية والأخرى كمكتب مخالفاً لما اتفق عليه في العقد من استعمال العين المؤجرة كمخزن للحديد والخردة فإنه يكون قد أسس قضاءه بالإخلاء على مجرد حصول التغيير المادي والمعنوي، ولا يغير من ذلك أن يصف الخبير التغيير الحاصل بأنه جوهري إذ أن التغيير الجوهري لا يكون بالضرورة ضاراً بالمؤجر، فيكون الحكم قد حجب نفسه عن بحث ما تمسك به الطاعن في صحيفة الاستئناف من انتفاء الضرر في الحالتين، وهو دفاع جوهري - إن صح - يتغير به وجه الرأي في الدعوى، مما يعيبه بالقصور في التسبيب ومخالفة القانون بما يوجب نقضه دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن على أن يكون مع النقض الإحالة .