أثر عدم الاعلان بحوالة الحق وعدم قبولها
أثرعدم الاعلان بحوالة الحق و عدم قبولها
ترصد "دنياالمنوعات" الأثر القانوني لــعدم الاعلان بحوالة الحق ، وهو الحكم بعدم قبول
الدعوي شكلا لبطلان التكليف بالوفاء , أو الحكم بعدم قبول الدعوي شكلا لرفعها من
غير ذي صفة ,إذ لا يلتزم المدين تجاة المحال اليه الحق بأي إلتزام دون قبوله
لحوالة الحق أو إعلانه بها إعلان قانونى, وفي المقابل لاينشأ للمحال له الحق صفة
قانونية في المطلبة بحقوقه إتجاه المدين إلا بعد إعلانه بحوالة الحق - بحسب الخبير القانوني أشرف فؤاد المحامي.
إذ إن الأثر القانوني
المباشر للإعلان بحوالة الحق هو أن يحل
المحال اليه الحق محل صاحب الحق في كافة الحقوق والإلتزامات الخاصة بهذا الحق تجاة المدين بشرط الاعلان بحوالة الحق اوالقبول بها رضائيا من
جانب المدين.
أكثر المنازعات إثارة لمسألة حوالة الحق :
"دنياالمنوعات" تؤكد أن أكثر المنازعات إثارة لمسألة حوالة الحق هي : "المنازعات
الايجارية" , فكثير من الاشخاص يقومون بشرأ عقارا به مستأجرين بموجب عقد بيع
إبتدائى غير مسجل بالشهر العقاري , ويستلم عقود الايجارمن
البائع"المؤجر", دون أن يدون علي عقود الايجار قبول وموافقة المستأجرين
بحوالة الحق إليه , ولم يقوم بإعلام المستأجرين بأنه أصبح هو المالك الحقيقي
الحالى للعقار , بمايحتويه من شقق ومحلات, وإعلانهم بذلك بموجب إنذار بحوالة الحق
إليه فى تحصيل ,وإستيفاء القيمة الايجارية المستحقة , وأن جميع الإلتزامات والحقوق
الواردة بعقود الايجار قد إنتقلت برمتها إليه , وأن هو صاحب الصفة القانونية
الوحيد في إستيفاء وتحصيل القيمة الإيجارية دون المؤجر الأصلي "المالك السابق
".
ـ بدون الإعلان بحوالة الحق, وبدون قبول المدين قبولا صريحا وضحا جليا:
"دنياالمنوعات"إذا بدون الإعلان بحوالة الحق,وبدون قبول المدين قبولا صريحا وضحا جليا , لايحق للمشترى الجديد
للعقار التعامل مع المستأجر بأى نزاع يخص عقد الإيجار, كما لا يستطيع أن يقيم أى
دعوى ضد أي من المستأجرين , والا كانت دعواه غير مقبوله شكلا ,حتى ولو كان
المستأجرين علي علم بشرائه للعين المؤجرة طالما لم يتم الإعلان بحوالة الحق,ولم
يتم قبول المستأجرين كتابتا الحوالة .
ـ"دنيا المنوعات" توضح ما قضت به محكمة النقض في مثل هذة المتنازعات :
"حوالة الحق
هي اتفاق بين المحيل و المحال له على تحويل حق الأول الذي في ذمة المحال عليه إلى الثاني و يتعين مراعاة
القواعد العامة في إثبات الحوالة لما كان ذلك و كان المطعون عليه الأول لم يقدم ما
يفيد حوالة عقد الإيجار من البائعة له و كان البين من الإنذار الموجه منه إلى
الطاعنين.المستأجرين . أنه اقتصر على الإشارة إلى حلوله محل المؤجر و البائعة في
عقد الإيجار بوصفه خلفاً خاصاً فإن ذلك لا يكفي لاثبات حصول اتفاق بينه و بين
البائعة للعقار المؤجر على تحويله حقها في قبض الأجرة من الطاعنين".
( طعن 30/2/1977 س 28 ص 877 )
ـ فارق كبير بين وجود الحق وبين الاعلان بحواله هذا الحق :
"دنياالمنوعات" تؤكدأن هناك فارق كبير بين وجود الحق وبين الاعلان بحواله هذا الحق
, فماهية الحق لاتنتج أثارها القانونية الا بأحدي طريقين :الإعلان أو القبول ,كما
سبق شرحه عالية.
ـ يثور سؤال هل هناك طريق
اخر يغني عن الاعلان بحوالة الحق أو قبولها !!؟
ـ الإجابة : أيوة هناك طريق أخر يغني عن الاعلان بحوالة الحق أو قبولها , وهوأن يقوم المشترى بتسجيل عقد بيعه بالشهر
العقار فتسجيل عقد البيع يغنى عن الاعلان بحوالة الحق أو قبولها , لأن المحال إليه الحق أصبح مالك ملكية عينية
تنتج أثاراها فيما بين الأطراف ,والغير سواء كان خلف عام او خلف خاص , أما قبل تسجيل
عقد البيع كان حق شخصى فقط .
ـ تسوق "دنيا المنوعات" ما إستقرت عليه محكمة النقض المصرية :
" حيث أن مشتري
العقار بعقد بيع "إبتدائي" غير مسجل ليس إلا دائنا عاديا للبائع مؤجرالعقار,
وحقه في تسلم العقار المبيع وثماره هو حق شخصي في ذمةالبائع، ولا يترتب عليه أي
علاقة بين المشتري والمستأجر لهذاالعقار.أثر ذلك: ليس للمشتري أن يطالب المستأجر
بالأجرة إلاإذا حول البائع عقد الإيجار إليه وأعلن المستأجر بها."
"ط
رقم 743، ط رقم 793 لسنة 72ق جلسة 15 يناير سنة 2003"
ـ خلاصة القول تقول "دنيا المنوعات" هي
؛ أن حوالة الحق لا تصبح نافذة إلا بالقبول أو الاعلان، والاعلان الذى تنفذ به
الحوالة بالتطبيق لحكم المادة 305 من القانونالمدنى هو الاعلان الرسمى الذى يتم
بواسطة المحضرين طبقا لقواعد قانون المرافعات.
ـ لا يجوز لمشترى العقار بعقد غير مسجل أن يطالب المستأجر بالحقوق الناشئة عن عقد الإيجار:
ومن أحكام محكمة النقض
المصرية التي أتت بها "دنيا المنوعات" هي ؛ أنه لا يجوز لمشترى العقار
بعقد غير مسجل أن يطالب المستأجر بالحقوق الناشئة عن عقد الإيجار "ومنها دعوى
الفسخ وتسليم العين المؤجرة", إلا إذا قام البائع بتحويل العقد إليه وقبل المستأجر
هذه الحوالة أو أعلن بها لأنها بالقبول أو الإعلان تكون نافذة فى حقه طبقا لنص
المادة 305 من القانون المدنى، وأن الإعلان الذى تنفذ به الحوالة بالتطبيق لحكم المادة
السابقة هو الإعلان الرسمى الذى يتم بواسطة المحضرين وفقا لقواعد قانون المرافعات
ويشتمل على ذكر وقوع الحوالة وشروطها الأساسية.
"الطعن
رقم 2717 لسنة 68 ق جلسة الأثنين 15 يناير سنة 2001"
