ما هي الإقامة المترتب عليها امتداد عقد الإيجارللمساكن وهل الأوراق الرسمية قاطعة الدلالة للإقامة فى الشقة

في سياق التقرير التالي تلقي “الناس والقانون” الضو علي إشكالية تهم ملايين المؤجرين ومن له حق امتداد عقد الايجار اليه وهي مشكلة الاقامة ، فما هي الإقامة المترتب عليها امتداد عقد الإيجار للمساكن و هل الأوراق الرسمية قاطعة الدلالة للإقامة فى الشقة ؟ ، حيث صدر حكم يهم الملاك والمستأجرين.. النقض تحسم النزاع حول الإقامة المترتب عليها امتداد عقد الإيجار: الأوراق الرسمية غير قاطعة الدلالة “للإقامة فى الشقة” متى كانت من صنع صاحبها.. وتؤكد: عدم صلاحيتها دليل على الإقامة .. بحسب الخبير القانوني “أشرف فؤاد” المحامي بالنقض.

أصدرت الدائرة المدنية والتجارية – بمحكمة النقض – حكماَ يهم ملايين الملاك والمستأجرين – بشأن الإقامة التي يترتب عليها امتداد عقد الايجار استناداَ على الأوراق الرسمية، قالت فيه: “الأوراق الرسمية غير قاطعة الدلالة على توافر الركن المادي للإقامة متى كانت من صنع صاحبها، وبيان محل الإقامة في البطاقة الشخصية أو العائلية أو في وثيقة جواز السفر أو وثيقة الزواج وشهادات الميلاد يُدوّنها الموظف المختص طبقاً لما يدلى به ذوو الشأن، الآثار المترتبة عليه انحصار حجيتها في صدورها على لسان هؤلاء دون صحتها في ذاتها”.

الوقائع.. نزاع حول شقة بشأن الإقامة المترتب عليها امتداد عقد الإيجار

وقائع الدعوى على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن مورث الطاعنين أقام على المطعون ضده الدعوى رقم 1414 لسنة 2013 إيجارات الجيزة الابتدائية بطلب الحكم بانتهاء عقد الايجار المؤرخ 1 أبريل 1968 والإخلاء والتسليم، وقال بياناَ لذلك إنه بموجب هذا العقد استأجر منه مورث المطعون ضده الشقة محل النزاع، وقد توفى دون أن يقيم معه أحد ممن لهم حق الامتداد، ومن ثم أقام الدعوى.

المحكمة تقضى لصالح الوارث بالامتداد.. والمالك يطعن

وفى تلك الأثناء – ندبت المحكمة خبيراَ في الدعوى، وبعد أن أودع تقريره وجه المطعون ضده دعوى فرعية بطلب إلزام الطاعنين بتحرير عقد إيجار له عن شقة النزاع امتدادا لعقد مورثه المستأجر الأصلى، وبتاريخ 27 ديسمبر 2017 حكمت في الدعوى الأصلية بالطلبات، ورفضت الدعوى الفرعية، ثم استأنف المطعون ضده هذا الحكم بالاستئناف رقم 559 لسنة 135 ق القاهرة، وبتاريخ 20 فبراير 2019 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وفى الدعوى الأصلية برفضها وفى الدعوى الفرعية بامتداد عقد الإيجار للمطعون ضده، ثم طعن الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض.

مذكرة الطعن تستند على أن الوارث اثبت الامتداد بأوراق رسمية من صنعه دون الالتفات لشهادة الشهود

ذكرت “مذكرة الطعن” إن حاصل ما ينعى به الطاعنون بأسباب الطعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال، وفى بيان ذلك يقولون إن الحكم المطعون فيه أقام قضاءه برفض دعواهم بإخلاء وبامتداد عقد إيجار شقة النزاع للمطعون ضده على سند من أنه يقيم بها إقامة هادئة مستقرة موجبة للامتداد القانوني، وذلك مع والده المستأجر الأصلى حتى وفاته، ومن بعده حتى وفاة والدته في 29 مارس 2011 مستدلاَ في ذلك على ثبوت إقامته بها من محل الإقامة الثابت بوثيقة زواج وبطاقة الرقم القومى للمطعون ضده وكشوف حساباته البنكية وإيصالات سداد الكهرباء، وإيصالات سداد الأجرة حتى مارس 2012 باسم المستأجر الأصلى.

الأوراق عبارة عن فاتورة اتصالات ووثيقة الزواج وشهادات الميلاد

وقالت “مذكرة الطعن” – في حين أن هذه المستندات جميعها لا تصلح دليلاَ على إثبات إقامته الدائمة بشقة النزاع وقت الوفاة، لأنها من صنعه وقد تحررت بناء على ما أدلى به هو من بيانات للموظف المختص بتحريرها، وأن معظمها لاحق على الوفاة، وقد أطرح الحكم المطعون فيه ما قدموه من إفادة لشركة الاتصالات الدالة على وجود هاتف أرضى وفاتورة سداد له باسم الطعون ضده بمسكن أخر، وأغفل دلالتها في انتفاء إقامته بشقة النزاع، وكذلك ما قرره الشاهدان – وهما الجيران – أمام الخبير من أنهما لا يعلمان شيئاَ عن شقة النزاع ولا يقيم فيها، مما يعيبه ويستوجب نقضه.

 

المحكمة في حيثيات الحكم قالت إن هذا النعي في محله – ذلك أنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة – أن مؤدى نص الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 هو أن الإقامة التي يترتب عليها مزية الامتداد القانوني لعقد إيجار المسكن إلى من عندهم ذلك النص بعد وفاة المستأجر أو تركه العين هي الإقامة المستقرة المعتادة مع المستأجر بالعين المؤجرة والتي تنصرف فيها نية المقيم إلى أن يجعل هذا المسكن مراحه ومغداه، وأن يقيم به إقامة دائمة مستقرة بحيث لا يعول على مأوى آخر دائم وثابت سواه.

شهادة الشهود تؤكد عدم وجود إقامة هادئة ومستقرة

كما أنه من المقرر أنه ولئن كان استخلاص الإقامة المستقرة التي يترتب عليها امتداد عقد الايجار لصالح المستفيد من مسائل الواقع التي يستقل بها قاضى الموضوع بما له من سلطة تقدير الأدلة في الدعوى وبحث مستنداتها واستخلاص الصحيح منها، إلا أن ذلك مشروط بأن يكون استخلاصه سائغاَ وله مصدره من الأوراق ومؤدياَ إلى النتيجة التي انتهى إليها، وأن أسباب الحكم تعتبر مشوبة بالفساد في الاستدلال إذا انطوت على عيب يمس سلامة الاستنباط، ويتحقق ذلك إذا استندت المحكمة في اقتناعها إلى أدلة غير صالحة من الناحية الموضوعية للاقتناع بها أو إلى عدم فهم العناصر الواقعية التي تثبت لديها، أو وقوع تناقض بين هذه العناصر كما في حالة عدم اللزوم المنطقى للنتيجة التي انتهت إليها المحكمة بناء على تلك العناصر التي تثبت لديها.

النقض تؤكد: الأوراق الرسمية غير قاطعة الدلالة “للإقامة في الشقة” متى كانت من صنع صاحبها

وبحسب “المحكمة” – ومن المقرر – بقضاء هذه المحكمة – أن دلالة الأوراق الرسمية على الركن المادى للإقامة تكاد تكون معدومة متى كان صاحبها هو الذى يدلى ببياناتها إلى الموظف المختص بتحريرها، فهى من صنعه، فلا تدل بذاتها ولا تنهض دليلاَ على وجود الإقامة من عدمها، وأن البيان المتعلق بمحل الإقامة في البطاقة الشخصية أو العائلية أو في وثيقة جواز السفر أو وثيقة الزواج وشهادات الميلاد من البيانات التي يدونها الموظف المختص طبقا لما يمليه ذوو الشأن، فإن حجية هذه المحررات وما يماثلها تنحصر في مجرد صدورها على لسان هؤلاء دون صحتها في ذاتها.

وتؤكد: عدم صلاحيتها دليلاً على الإقامة

لما كان ذلك – وكان البين من مدونات الحكم المطعون فيه أنه أقام قضاءه برفض دعوى الطاعنين بطلب انتهاء عقد الايجار المؤرخ 1 أبريل 1968 والإخلاء والتسليم وفى الدعوى الفرعية بامتداد عقد الايجار عن شقة النزاع للمطعون ضده استناداَ لما خلص إليه من المستندات المقدمة من المطعون ضده بأنه له إقامة بشقة النزاع حال حياة والده المستأجر الأصلى حتى وفاته، واستمرت إقامته بها حتى وفاة والدته والمتمثلة في تحقيق الشخصية ووثيقة زواجه وكشوف الحسابات البنكية وإيصالات الكهرباء وسداد الأجرة حتى مارس 2012 بتاريخ لاحق على وفاة والدته في 29 مارس 2011 بإيصالات باسم المستأجر الأصلي.

والمدون بها أن محل إقامته بشقة النزاع، وانتهى إلى أحقيته في الامتداد القانوني لعقد إيجار عين النزاع، حال أن هذه المستندات لا تصلح بذاتها دليلاَ على الإقامة بها إقامة هادئة مستقرة موجبة للامتداد القانوني، وملتفتاَ عن أقوال الجيران أمام الخبير ودلالتها من عدم معرفتهما بالمقيم بالعين، وفاتورة سداد تليفون أرضى بمسكن آخر باسم المطعون ضده، فإنه يكون مشوباَ بالفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب بما يوجب نقضه على أن يكون مع النقض والإحالة.