أثر الرهن فيما بين المتعاقدين و الغير و ما هو حق التقدم و حق التتبع في ظل القانون المدني المصري
تعريف الرهن في القانون المصري
تعريف الرهن في القانون وفي الاقتصاد (بالفرنسية : hypothèque ، و بالإنجليزية : mortgage ) ، وهو انتقال حق ملكية عقار إلى عاطي القرض (مصرف) لضمان تسديد القرض . و يصبح هذا النقل لاغيا عند تمام تسديد القرض .
وهو انتقال حق ملكية قطعة شقة أو منزل أو أرض (أو مايشبه ذلك) من المالك إلى عاطي القرض (المصرف ) إلى حين قيام المقترض بسداد القرض كله – طبقا للنظام المتعاقد عليه – فيعود حقه في ملكية الأرض .
أي أن الرهن يمثل ضمان للقرض الذي أعطاه المصرف أو البنك إلى المقترض.
في التقرير التالي تلقي “الناس و القانون” الضؤ علي اشكالية غاية في الاهمية بخصوص الرهن وما هي آثار الرهن في القانون المدني المصري في حق الراهن و الدائن المرتهن, والتعليق علي نصوص القانون المتعلقة بحقوق و إلتزامات الراهن والدائن المرتهن, و أثر الرهن بالنسبة إلى الغير, و مفهوم حق التقدم و حق التتبع.
أثر الرهن فيما بين المتعاقدين (الراهن – الدائن المرتهن)
نصوص القانون المتعلقة بحقوق و إلتزامات الراهن
مــادة 1043 من القانون المدني المصري
يجوز للراهن أن يتصرف فى العقار المرهون رأى تصرف يصدر منه لا يؤثر فى حق الدائن المرتهن.
مــادة 1044 من القانون المدني المصري
للراهن الحق فى إدارة العقار المرهون وفى قبض ثماره إلى وقت التحاقها بالعقار.
مــادة 1045 من القانون المدني المصري
(1 ) الإيجار الصادر من الراهن لا ينفذ فى حق الدائن المرتهن الا إذا كان ثابت التاريخ قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية. اما إذا لم يكن الإيجار ثابت التاريخ على هذا الوجه ، أو كان قد عقد بعد تسجيل التنبيه ولم تعجل فيه الأجرة ، فلا يكون نافذا الا إذا أمكن اعتباره داخلا فى أعمال الادارة الحسنة.
( 2 ) وإذا كان الإيجار السابق على تسجيل التنبيه تريد مدته على تسع سنوات ، فلا يكون نافذا فى حق الدائن المرتهن الا لمدة تسع سنوات ما لم يكن قد سجل قبل قيد الرهن.
مــادة 1046 من القانون المدني المصري
(1 ) لا تكون المخالصة بالأجرة مقدمة لمده لا تزيد على ثلاث سنوات ولا الحوالة بها كذلك نافذة فى حق الدائن المرتهن الا إذا كانت ثابتة التاريخ قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية.
( 2 ) اما إذا كانت المخالصة أو الحوالة لمدة تزيد على ثلاث سنوات ، فإنها لا تكون نافذة فى حق الدائن المرتهن ما لم تكن مسجلة قبل قيد الرهن ، والا خفضت المدة إلى ثلاث سنوات مع مراعاة الحكم الوارد فى الفقرة السابقة.
مــادة 1047 من القانون المدني المصري
يلتزم الراهن بضمان سلامة الرهن. وللدائن المرتهن أن يعترض على كل عمل أو تقصير يكون من شأنه إنقاص ضمانه إنقاصا كبيرا ، وله فى حالة الاستعجال أن يتخذ ما يلزم من الوسائل التحفظية وان يرجع على الراهن بما ينفق فى ذلك.
مــادة 1048 من القانون المدني المصري
(1 ) إذا تسبب الراهن بخطئه فى هلاك العقار المرهون أو تلفه ، كان الدائن المرتهن مخيرا بين أن يقتضى تأمينا كافيا أو أن يستوفى حقه فورا.
( 2 ) فإذا كان الهلاك أو التلف قد نشأ عن سبب أجنبى ولم يقبل الدائن بقاء الدين تأمين ، كان المدين مخيرا بين أن يقدم تأمينا كافيا أو أن يوفى الدين فورا قبل حلول الأجل. وفى الحالة الأخيرة إذا لم يكن للدين فوائد فلا يكون للدائن حق الا فى استيفاء مبلغ يعادل قيمة الدين منقوصا منها الفوائد بالسعر القانونى عن المدة ما بين تاريخ الوفاء وتاريخ حلول الدين.
( 3 ) وفى جميع الأحوال إذا وقعت أعمال من شأنها أن تعرض العقار المرهون للهلاك أو التلف أو بجعله غير كاف للضمان ، كان للدائن أن يطلب إلى القاضى وقف هذه الأعمال واتخاذ الوسائل التى تمنع وقوع الضرر.
مــادة 1049 من القانون المدني المصري
إذا هلك العقار المرهون أو تلف لأى سبب كان ، انتقل الرهن بمرتبته إلى الحق الذى يترتب على ذلك كالتعويض أو مبلغ التأمين أو الثمن الذى يقرر مقابل نزع ملكيته للمنفعة العامة.
التعليق علي نصوص القانون المتعلقة بحقوق و إلتزامات الراهن
إلتزامات الراهن
الإلتزام باعطاء المرتهن حق الرهن
حق الدائن المرتهن ينشأ بمجرد العقد ولا يتوقف على أي إجراء لاحق كإجراء القيد مثلا لأن القيد واجب لنفاذ الرهن في مواجهة الغير وليس لنشأة الحق ذاته , يمكن للدائن بعد التنبه على المدين بالوفاء أن ينفذ بحقه على العقار المرهون ويطلب بيعه في الأجال ووفقا للأوضاع المقررة قانوناً
وإذا كان الراهن شخصا آخر غير المدين جاز له تفادي أي إجراء موجه إليه إن هو تخلى عن العقار المرهون ووفقا للأوضاع والأحكام التي يتبعها الحائز في تخلية العقار فالدائن لا يمكنه مباشرة الأفضلية في حالة تعدد الدئنين المرتهنيين ولا يمكن له تتبع العقار إذا دخل في ذمة شخص آخر إذا لم يكن حقه قد أشهر,الرهن ينشأ عن عقد الرهن ذاته ولا تتأخر نشأته إلى وقت القيد.
إلتزام الراهن بضمان سلامة الرهن
يلتزم الراهن بضمان سلامة الرهن وللدائن المرتهن أن يعترض على كل عمل أو تقصير من شأنه إنقاص ضمانه إنقاصا كبيرا وله في حالة الإستعجال أن يتخذ ما يلزم من الوسائل التحفظية اللازمة وأن يرجع على الراهن بما يتفق في ذلك) الضمان واجب على الراهن وحق للدائن المرتهن بمعنى أن الراهن ملزم بعدم المساس بالرهن وجب على الراهن أن يتحمل ذلك أما كونه حق للدائن فيسمح له الإعتراض إذا وقعت الأعمال الماسة بالرهن والصادرة من الراهن فلا يجوز للمرتهن الإعتراض عليها إلا إذا كانت تنقص من ضمانه إنقاصا كبيرا أما إذا كانت الأعمال صادرة من الغير فإن حق الدائن غير مقيد للدائن الإعتراض عليها مهما كانت درجتها رفع دعوى وتعيين حارس قضائي.
الإلتزام بضمان الهلاك أو التلف : إذا تسبب الراهن بخطئه في هلاك العقار المرهون أوتلفه كان للدائن المرتهن الخيار بين أن يطلب تأميننا كافيا أو أن يستوفي حقه فورا.
وإذا نشأ الهلاك أو التلف عن سبب لا ينسب إلى الدائن ولم يقبل الدائن بقاء الدين بلا تأمين فللمدين الخيار بين أن يقدم تأمينا كافيا أو أن يوفي الدين فورا قبل حلول الأجل وفي جميع الأحوال إذا كان من شأن الأعمال الواقعة أن تعرض العقار المرهون للهلاك أو التلف أو جعله غير كاف للضمان كان للدائن المرتهن أن يطلب من القاضي وقف هذه الأعمال والأمر باتخاذ الوسائل التي تمنع وقوع الضرر .
إلتزام الراهن بنفقات الرهن
تكون مصاريف العقد على الراهن إلا إذا إتفق على غير ذلك) والراهن هو الذي يرفع مصاريف العقد والقيد.
حقوق الراهن
حق التصرف في العقار
يجوز للراهن أن يتصرف في العقار المرهون سواء كان التصرف ماديا أو قانونيا شرط أن لا يضر بحقوق الدائن المرتهن , حيث يجوز للراهن أن يتصرف في العقار المرهون على أن أي تصرف يصدر منه لا يؤثر في حق الدائن المرتهن.
وإذا كان التصرف ماديا وجب ألا يكون من شأنه الإنقاص من قيمة الرهن لأن الراهن ملزم بضمان سلامة الرهن. أما بالنسبة للتصرفات القانونية فله أن يتصرف في العقار بالبيع أو الهبة أو المقايضة مثلا باعتباره مالكا شرط عدم الإضرار بحق المرتهن وكل هذه التصرفات القانونية لا تلحق ضررا بحق الدائن المرتهن إذا كانت لاحقة لقيد الرهن ويجوز للراهن أن يرتب على العقار المرهون كافة الحقوق العينية الأخرى كحق الإنتفاع و الإرتفاق أو رهن العقار مرة ثانية ومعيار التفرقة بين التصرف الحائز والتصرف غير الحائز هو الإنقاص من ضمان الدائن المرتهن.
بيع العقار المرهون باعتباره منقولا بحسب المآل
تصرف الراهن قد لا يمثل خطرا على المرتهن كأن يتصرف في الثمار وهي متصلة بالعقار أو محصول الأراضي لأنه يعد من قبيل أعمال الإدارة ويجوز للراهن ذلك طالما لم تلحق الثمار بالعقار المرهون تسجيل التنبيه بنزع الملكية أما إذا كان التصرف يرد على أصل العقار باعتبار منقول بحسب المآل فهذا التصرف يمثل خطرا بالنسبة للمرتهن كأن يهدم الراهن العقار ويبيعه أنقاضا ففي هذه الحالة يجوز للمرتهن أن يفترض على هدم العقار إن لم يكن قد تم.
بيع العقارات بالتخصيص
التصرف في العقارات بالتخصيص يشكل ضررا بالنسبة للدائن المرتهن حبث أنه ينقص من قيمة الضمان وهذا التصرف لا ينفذ في حق الدائن المرتهن إذا تم بعد قيد الرهن وإذا قام الراهن بمثل هذا التصرف فللمرتهن أن يعترض على فصل العقار بالتخصيص إن لم يكن قد تم ذلك فعلا أما إذا تم فصله وانتقلت حيازته إلى المشتري فهنا نراعي نية المشتري فإذا كان سيء النية جاز للمرتهن إسترداده ولا يستطيع المشتري التمسك بقاعدة الحيازة أما إذا كان المشتري حسن النية فإن حق الدائن المرتهن في التتبع ينقضي لأن المشتري يحتج عليه بحيازته للمنقول بحسن النية وما يبقى للدائن إلا الحجز على الثمن وإلا تنفيذ عليه بالأفضلية.
سلطة الإستعمال
يـحق للراهن باعتباره المالك والحائز للعقار المرهون إستعماله إلى حين التنفيذ عليه دون أن يتسبب في إنقاص أو إضعاف الضمان المقرر للمرتهن إضعافا كبيرا ويمنع عليه أن يخرب العقار المرهون أو أن يتركه يتخرب ممتنعا عن صيانته وللمرتهن عندئذ كافة الوسائل للحفاظ على حقه في الرهن ويرجع على الراهن بما أنفق كما أن له الرجوع على الراهن بمقتضى قواعد الضمان بحيث يكون له الإختيار بين إقتضاء تأمين كافي أو إستيفاء حقه فورا على إعتبار أن ما يصدر من الراهن مضعفا به ما قدمه من تأمينات من شأنه إسقاط أجل الدين .
سلطة الإستغلال
المبدأ أن الرهن لايحرم الراهن من سلطته كمالك ولا ينزع عنه حيازته للعقار المرهون , ومن ثم يترتب على هذا أن يحتفظ الراهن إلى حين التنفذ على العقار بسلطة إستغلاله بما نخوله له من إدارة و إستغلال بالكيفية التي تحقق مصلحته وتحصيل ثماره ولا يحد من حقه في كل ذلك لإلتزامه بضمان سلامة الرهن.
فإذا صدر عن الراهن في مباشرته سلطة الإستغلال ما يعتبره المرتهن متناقضا مع الإلتزام بالضمان كان له أن يعارض في ذلك مطالبا بوقف الإعمال الضارة بحقه وله أن يتخذ الوسائل التحفظية الكفيلة بحماية ضمانه كطلب تعيين حارس على العقار المرهون ولقد حدد المشرع التاريخ الذي تغل فيه يد الراهن عن الإستغلال بالتاريخ الذي يشرع فيه الدائن بالتنفيذ على العقار المرهون إستيفاءا لحقه وذلك بتسجيل تنبيه نزع الملكية إذا كان التنفيذ يتم تحت يد الراهن أو من تاريخ الإنذار بالدفع ذا كان التنفيذ يتم تحت يد الحائز على إعتبار أنه من هذا التاريخ يعتبر العقار محجوز وتلحق بالعقار ثماره وإيراداته عن المدة التالية لتسجيل التنبيه.
إذن الأصل أن للراهن في مرحلة سابقة على تسجيل نزع الملكية كامل الحرية في قبض ثمار العقار المرهون والتصرف فيه وقبض الأجرة المستحقة عن الفترة السابقة على التسجيل أما بعده فإن يد الراهن تغل عن إستغلاله وقد إختلف الحكم لما يصدر عن الراهن من إيجار للعقار المرهون بحسب صدوره في تاريخ تسجيل التنبيه أو بعده باعتباره تاريخ الشروع في التنفيذ على العقار وإلحاق الثمار به.
الإيجار الثابت التاريخ قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية
أقر المشرع المصري بنفاذ ما يصدر على الراهن من إيجار ثابت التاريخ قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية على إإعتبارماله من سلطة في إستغلال العقار المرهون في هذه الفترة السابقة للتنفيذ على العقار لكن المشرع قرر حماية للمرتهن عما قد يصدر من إيجار طويل المدة 9 سنوات وبأن الإيجار الذي لا تتجاوز مدته 9 سنوات مما يدخل في أعمال الإدارة المعتادة التي لا يجوز تقييد سلطة الراهن بشأنها.
يرى البعض أن المرتهن يستطيع عدم الإحتجاج بالإيجار الذي يبرمه الراهن لمدة أقل من 9 سنوات وذلك إذا أثبت التواطؤ بين الراهن والمستأجر على الإضرار بحقوقه بأن يتم الإيجار بأجرة غير متكافئة وذلك إستنادا إلى القواعد العامة في مباشرة دعوى عدم نفاذ التصرف إلا أن المشرع قد أقر نفاذ الإيجار لمدة تزيد عن 9 سنوات إذا كان قد سجل قبل قيد الرهن .
وبناءً علي ذلك أن الإيجار الذي تزيد مدته عن 9 سنوات يصير أقرب إلى أعمال التصرف فوجب أن يكون معروفا للدائن المرتهن عن طريق التسجيل وذلك قبل أن يقيد الرهن .
الإيجار غير الثابت التاريخ أو المنعقد بعد تسجيل التنبيه بنزع الملكية
بتسجيل تنبيه نزع الملكية تغل يد الراهن عن إستغلال العقار المرهون وعلى ذلك لا ينفذ من حيث المبدأ في حق الدائن المرتهن الإيجار الصادر من الراهن بعد تسجيل التنبيه ويأخذ حكمه في ذلك الإيجار غير الثابت , وذلك على إعتبار أن عدم نفاذ ما تقرر من إيجار بعد تسجيل التنبيه هم حماية المرتهن مما قد يضر بالضمان المقرر له وقد إنتفت هذه الشبهة في الإيجار الذي لم تعجل فيه الأجرة والمعتبر من أعمال الإدارة الحسنة فلا مبرر من إمتناع نفاذه في مواجهة المرتهن ويبقى تحديد ما يعتبر من أعمال الإدارة الحسنة إلى السلطة التقديرية للقاضي بالإستناد إلى العرف الجاري آخذا في الحسبان مدة الإيجار والأجرة بالنظر إلى طبيعة العقار.
أما في حالة قبض الأجرة مقدما أو الحوالة بها في مواجهة الدائن المرتهن فإستنادا إلى سلطة الراهن في إدارة وإستغلال العقار المرهون قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية أن يقبض الأجرة المستحقة قبل هذا التاريخ أو يحولها إلى غيره.
ولا يمتد حق الدائن المرتهن إلى الأجرة المستحقة عن المدة السابقة على التنبيه
ولا يمتد حق الدائن المرتهن إلى الأجرة المستحقة عن المدة السابقة على التنبيه حتى ولو تم الوفاء بها بعد التسجيل بالتنبيه في المقابل فإن كل ما يستحق منها عن المدة التالية لتسجيل التنبيه يلحق بالعقار وتغل عن يد الراهن وتعتبر محجوزة تحت يد المستأجر بمجرد تكليفه من الحجز أو أي دائن بيده سند تنفيذي بعدم دفعها للمدين أي الراهن وإذا وفى المستأجر الأجرة قبل هذا التكليف صح وفاؤه وسئل عنها الراهن بوصفه حارسا لذلك فتوفيقا بين حق الراهن في القبض المعجل لأجرة عقاره أو تقرير حوالة بها كصورة من صور إستغلال العقار المرهون وقبض ثماره فيما سبق تاريخ تنفيذ الدائن على العقار المرهون وهو ما لا يستطاع معرفة معرفة تاريخه مسبقا وبين مصلحة المرتهن في عدم الإنتقاص من الضمان المقرر له نتيجة القبض المعجل للأجرة عن ما يلي تسجيله لتنبيه نزع الملكية من مدة فقد ميز المشرع بين عدة فروض.
المخالفة بالأجرة أو الحوالة غير نافذة في حق الدائن المرتهن
المخالفة بالأجرة أو الحوالة بها لمدة تزيد عن 3 سنوات: وهذه لاتكون نافذة في حق الدائن المرتهن إلا إذا كانت ثابتة التاريخ قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية الم897.
المخالفات والحوالات غير ثابتة التاريخ: التي لا تكون نافذة في حق الدائن المرتهن .
بيع الثمار قبل جنيها ومدى نفاذها في مواجهة الدائن المرتهن
حق جني الثمار أو التصرف فيها يدخل ضمن سلطة الراهن في الإستغلال إلى حين إلتحاقها بالعقار المرهون من تاريخ تسجيل تنبيه نزع الملكية في حالة التنفيذ تحت يد الراهن أو من تاريخ إنذار الحائز بدفع الدين أو تخليته للعقار وتبليع التنبيه إليه في حالة التنفيذ تحت يد الحائز للعقار المرهون بحيث تستبعد الثمار من الإلتحاق بالعقار المرهون المحجوز عليه إذا كانت قد جنيت فعلا قبل تسجيل التنبيه وتسجيل الإنذار .
نصوص القانون المتعلقة بالدائن المرتهن
مــادة 1050 من القانون المدني المصري
إذا كان الراهن شخصا آخر غير المدين فلا يجوز التنفيذ على ماله الا ما ومن من هذا المال ، ولا يكون له حق الدفع بتجريد المدين ما لم يوجد اتفاق يقضى بغير ذلك.
مــادة 1051 من القانون المدني المصري
(1 ) للدائن بعد التنبيه على المدين بالوفاء أن ينفد بحقه على العقار المرهون ويطلب بيعه فى المواعيد ورفقا للأوضاع المقررة فى قانون المرافعات.
( 2 ) وإذا كان الراهن شخصا آخر غير المدين. جاز له أن يتفادى أى أجراء موجه إليه إذا هو تخلى عن العقار المرهون وفقا للأوضاع وطبقا للأحكام التى يتبعها الحائز فى تخليه العقار.
مــادة 1052 من القانون المدني المصري
(1 ) يقع باطلا كل اتفاق يجعل للدائن الحق عند عدم استيفاء الدين وقت حلول اجله فى أن يتملك العقار المرهون فى نظير ثمن معلوم أيا كان كل أو فى أن يبيعه دون مراعاة للإجراءات التى فرضها القانون ولو كان هذا الاتفاق قد ابرم بعد الرهن.
( 2 ) ولكن يجوز بعد حلول الدين أو قسط منه الاتفاق على أن ينزل المدين لدائنه عن العقار المرهون وفاء لدينه.
التعليق علي نصوص القانون المتعلقة بالدائن المرتهن
حقوق الدائن المرتهن بحسب ما إذا كان الراهن مدينا أم كفيلا عينيا.
قبل حلول أجل الدين
لا يكون للدائن المرتهن سوى الحق في مراقبة ما يترتب عليه المساس بحق أو الإنقاص منه فإذا حدث ذلك فله إتخاذ الإجراءات التحفظية اللازمة للمحافظة على العقار من التلف.
بعد حلول أجل الدين
إذا حل الأجل ولم يف المدين بالدين جاز للدائن المرتهن التنفيذ على العقار المرهون متبعا في ذلك إجراءات فرضها القانون كما يجوز له التنفيذ على سائر أموال المدين (الضمان العام)في حالة عدم كفاية ثمن العقار للوفاء بالدين فالدائن المرتهن لا يستوفي حقه من العقار المرهون إلا طبقا لإجراءات معينة تنتهي إلى بيع العقار جبرا بالمزاد العلني وكل إتفاق يخالف ذلك يعد باطلا لمخالفته للنظام العام وهذا ما نتعرض إليه فيما يلي:
بطلان شرط تملك العقار المرهون عند عدم الوفاء
يكون باطلا كل إتفاق يجعل للدائن الحق عند عدم إستيفاء الدين وقت حلول أجله في أن يتملك العقار المرهون في نظير ثمن معلوم أيا كان أو في أن يبيعه دون مراعاة للإجراءات التي فرضها القانون ولو كان هذا الإتفاق قد أبرم بعد الرهن.غير أنه يجوز بعد حلول الدين أو قسط منه الإتفاق على أن يتنازل المدين لدائنه عن العقار المرهون وفاء لدينه.
الغرض من بطلان شرط التملك حماية للراهن من إستغلال الدائن المرتهن والبطلان يرد على الشرط دون الرهن أما إذا دخل الدين يجوز الإتفاق على تمليك العقار لانتفاء شبهة الإستغلال فيه.
بطلان شرط البيع دون اتباع الإجراءات التي فرضها القانون: الشرط يبطل والرهن يبقى قائما
أثر الرهن بالنسبة إلى الغير
مــادة 1053 من القانون المدني المصري
لا يكون الرهن نافذا فى حق الغير الا إذا قيد العقد أو الحكم المثبت للرهن قبل أن يكسب هذا الغير حقا عينيا على العقار. وذلك دون إخلال بالأحكام المقررة فى الإفلاس.
( 2 ) لا يصح التمسك قبل الغير بتحويل حق مضمون بقيد ، ولا التمسك بالحق الناشئ من حلول شخص محل الدائن فى هنا الحق بحكم القانون أو بالاتفاق ، ولا التمسك كذلك بالتنازل عن مرتبه القيد لمصلحة دائن آخر الا إذا حصل التأشير بذلك فى هامش القيد الأصلى.
مــادة 1054 من القانون المدني المصري
يتبع فى أجراء القيد وتجديده ومحوه وإلغاء المحو والآثار المترتبة على ذلك كله ، الأحكام الواردة بقانون تنظيم الشهر العقارى.
مــادة 1055 من القانون المدني المصري
مصروفات القيد وتجديده ومحوه على الراهن ما لم يتفق على غير ذلك.
حق التقدم و حق التتبع
مــادة 1056 من القانون المدني المصري
يستوفى الدائنون المرتهنون حقوقهم قبل الدائنين العاديين من ثمن العقار المرهون ، أو من المال أول فى حل محل هذا العقار ، بحسب مرتبة كل منهم ولو كانوا قد أجروا القيد فى يوم واحد.
مــادة 1057 من القانون المدني المصري
تحسب مرتبة الرهن من وقت قيده ، ولو كان الدين المضمون بالرهن معلقا على شرط أو كان دينا مستقبلا أو إحتماليا.
مــادة 1058 من القانون المدني المصري
(1 ) يترتب على قيد الرهن إدخال مصروفات العقد والقيد والتجديد إدخالا ضمنيا فى التوزيع وفى مرتبة الرهن نفسها.
( 2 ) وإذا ذكر سعر الفائدة فى العقد فإنه يترتب على قيد الرهن أن يدخل فى التوزيع مع أصل الدين وفى نفس مرتبة الرهن فوائد السنتين السابقتين على تسجيل تنبيه نزع الملكية والفوائد التى تستحق من هذا التاريخ إلى يوم رسو المزاد ، دون مساس بالقيود الخاصة التى تؤخذ ضمانا لفوائد اخرى قد استحقت والتى بحسب مرتبتها من وقت أجرائها. وإذا سجل أحد الدائنين تنبيه نزع الملكية وانتفع سائر الدائنين بهذا التسجيل.
مــادة 1059 من القانون المدني المصري
للدائن المرتهن أن ينزل عن مرتبة وهنه فى حدود الدين المضمون بهذا الرهن لمصلحة دائن آخر له ومن مقيد على نفس العقار ، ويجوز التمسك قبل هذا الدائن الآخر بجميع أوجه الدفع التى يجوز التمسك بها قبل الدائن الأول ، عدا ما كمان منها متعلقة بانقضاء حق هذا الدائن الأول إذا كان هذا الانقضاء لاحقا للتنازل عن المرتبة.
مــادة 1060 من القانون المدني المصري
(1 ) يجوز للدائن المرتهن عند حلول أجل الدين أن ينزع ملكية العقار المرهون فى يد الحائز لهذا العقار ، الا إذا اختار الحائز أن يقضى الدين أو يطهر العقار من الرهن أو يتخلى عنه.
( 2 ) ويعتبر حائزا للعقار المرهون كل من انتقلت إليه بأى سبب من الأسباب ملكية هذا العقار أو أى حق عينى آخر عليه قابل للرهن ، دون أن يكون مسئولا مسئولية شخصية عن الدين المضمون بالرهن.
مــادة 1061 من القانون المدني المصري
يجوز للحائز عند حلول الدين المضمون بالرهن أن يقضيه هو وملحقاته بما فى ذلك ما صرف فى الإجراءات من وقت إنذار ، ويبقى حقه هذا قائما إلى يوم رسو المزاد. ويكون له فى هذه الحالة أن يرجع بكل ما يوفيه على المدين ، وعلى المالك السابق للعقار المرهون. كما يكون له أن يحل محل الدائن الذى استوفى الدين فيما له من حقوق الا ما كان منها متعلقة بتأمينات قدمها شخص آخر غير المدين.
مــادة 1062 من القانون المدني المصري
يجب على الحائز أن يحتفظ بقيد الرهن الذى حل فيه محل الدائن وان يجللاه عند الاقتضاء ، وذلك إلى أن تمحى القيود التى كانت موجودة على العقار وقت تسجيل سند هذا الحائز.
مــادة 1063 من القانون المدني المصري
(1 ) إذا كان فى ذمة الحائز بسبب امتلاكه العقار المرهون مبلغ مستحق الأداء حالا يكفى لوفاء جميع الدائنين المقيدة حقوقهم على العقار ، فلكل من هؤلاء الدائنين أن يجبره على الوفاء بحقه بشرط أن يكون سند ملكيته قد سجل.
( 2 ) فإذا كان الدين الذى ذمة الحائز غير مستحق الأداء حالا. أو كان أقل من الديون المستحقة للدائنين ، أو مغايرا لها ، جاز للدائنين إذا اتفقوا جميعا أن يطالبوا الحائز بدفع ما فى ذمته بقدر ما هو مستحق لهم ، ويكون الدفع طبقا الشروط التى التزم الحائز فى أصل تعهده أن يدفع بمقتضاها وفى الأجل المتفق على الدفع فيه.
( 3 ) وفى كلتا الحالتين لا يجوز للحائز أن يتخلص من إلتزامه بالوفاء للدائنين بتخليه عن العقار. ولكن إذا هو وفى لهم فإن العقار يعتبر خالصا من كل ومن ويكون للحائز الحق فى طلب محو ما على العقار من القيود
مــادة 1064 من القانون المدني المصري
(1 ) يجوز للحائز إذا سجل سند ملكيته أن يطهر العقار من كل رهن تم قيده قبل تسجيل هذا السند.
( 2 ) وللحائز أن يستعمل هذا الحق حتى قبل أن يوجه الدائنون المرتهنون التنبيه إلى المدين أو الإنذار إلى هذا الحائز ، ويبقى هذا الحق قائما إلى يوم إيداع قائمة شروط البيع.
مــادة 1065 من القانون المدني المصري
إذا اراد الحائز تطهير العقار وجب عليه أن يوجه إلى الدائنين المقيدة حقوقهم فى مواطنهم المختارة المذكورة فى القيد إعلانات تشتمل على البيانات الآتية :
( أ ) خلاصة من سند ملكية الحائز تقتصر على بيان نوع التصرف وتاريخه واسم المالك السابق للعقار مع تعيين هذا المالك تعيينا دقيقا ومحل العقار مع تعيينه وتحديده بالدقة. وإذا كان التصرف بيعا يذكر أيضا الثمن وما عسى أن يوجد من تكاليف تعتبر جزم من هذا الثمن.
( ب ) تاريخ تسجيل ملكية الحائز ورقم هذا التسجيل.
( جـ ) المبلغ الذى يقدره الحائز قيمة للعقار ولو كان التصوف بيعا وشجب الا يقل هذا المبلغ عن السعر الذى يتخذ أساسا لتقدير الثمن فى حالة نزع الملكية ، ولا أن يقل فى أى حال عن الباقى فى ذمة الحائز من ثمن العقار اذا كان التصرف بيعا. وإذا كانت أجزاء العقار مثقلة برهون مختلفة وجب تقدير قيمة كل جزء على حدة.
( د ) قائمة بالحقوق التى تم قيدها على العقار قبل تسجيل سند الحائز تشتمل على بيان تاريخ هذه القيود ومقدار هذه الحقوق وأسماء الدائنين.
مــادة 1066 من القانون المدني المصري
يجب على الحائز أن يذكر فى الإعلان انه مستعد أن يوفى الديون المقيدة إلى القدر الذى قوم به العقار. وليس عليه أن يصحب العرض بالمبلغ نقدا بل ينحصر العرض فى اظهار أستعداده للوفاء بمبلغ واجب الدفع فى الحال أيا كان ميعاد إستحقاق الديون المقيدة.
مــادة 1067 من القانون المدني المصري
يجوز لكل دائن قيد حقه ولكل كفيل لحق مقيد أن يطلب بيع العقار المطلوب تطهيره ، ويكون ذلك فى مدى ثلاثين يوما من آخر إعلان رسمى يضاف إليها مواعيد المسافة ما بين الموطن الأصلى للدائن وموطنه المختار ، على الا تزيد مواعيد المسافة على ثلاثين يوما اخرى.
مــادة 1068 من القانون المدني المصري
(1 ) يكون الطلب بإعلان بوجه إلى الحائز وإلى المالك السابق ويوقعه الطالب أو من يوكله فى ذلك توكيلا خاصة ، ويجب أن يودع الطالب خزانة المحكمة مبلغا كافيا لتغطية مصروفات البيع بالمزاد ، ولا يجوز أن يسترد ما استغرق منه فى المصروفات إذا لم يرس المزاد بثمن أعلى من المبلغ الذى عرضه الحائز ، ويكون الطلب باطلا إذا لم يستوف هذه الشروط.
( 2 ) ولا يجوز للطالب أن يتنحى عن طلبه الا بموافقة جميع الدائنين المقيدين وجميع الكفلاء.
مــادة 1069 من القانون المدني المصري
(1 ) إذا طلب بيع العقار وجب اتباع الإجراءات المقررة فى البيوع الجبرية ويتم البيع بناء على طلب صاحب المصلحة فى التعجيل من طالب أو حائز. وعلى من يباشر الإجراءات أن يذكر فى إعلانات البيع المبلغ الذى قوم به العقار.
( 2 ) ويلتزم الراسى على المزاد أن يرد إلى الحائز الذى نزعت ملكيته المصروفات التى أنفقها فى سند ملكيته ، وفى تسجيل هذا السند وفيما قام به من الإعلانات ، وذلك إلى جانب إلتزاماته بالثمن الذى رسا به المزاد وبالمصروفات التى اقتضتها إجراءات التطهير.
مــادة 1070 من القانون المدني المصري
إذا لم يطلب بيع العقار فى الميعاد وبالأوضاع المقررة استقرت ملكية العقار نهائيا للحائز خالصة من كل حق مقيد ، إذا هو دفع المبلغ الذى قوم به العقار للدائنين الذين تسمح مرتبتهم باستيفاء حقوقهم منه ، أو إذا هو أودع هذا المبلغ خزانة المحكمة.
مــادة 1071 من القانون المدني المصري
(1 ) تكون تخلية العقار المرهون بتقرير يقدمه الحائز إلى قلم كتاب المحكمة الابتدائية المختصة ، ويحب عليه أن يطلب التأشير ذلك فى هامش تسجيل التنبيه بنزع الملكية ، وان يعلن الدائن المباشر للإجراءات بهذه التخلية فى خلال خمسة أيام من وقت التقرير بها.
( 2 ) ويجوز لمن له مصلحة فى التعجيل أن يطلب إلى قاضى الأمور المستعجلة تعيين حارس تتخذ فى مواجهته إجراءات نزع الملكية ويعين الحائز حارسا إذا طلب ذلك.
مــادة 1072 من القانون المدني المصري
إذا لم يختر الحائز أن يقضى الديون المقيدة أو يطهر العقار من الرهن أو يتخلى عن هذا العقار ، فلا يجوز للدائن المرتهن أن يتخذ فى مواجهته إجراءات نزع الملكية وفقا لأحكام قانون المرافعات الا بعد إنذار بدفع الدين المستحق أو تخليه العقار ، ويكون الإنذار بعد التنبيه على المدين بنزع الملكية أو مع هذا التنبيه فى وقت واحد.
مــادة 1073 من القانون المدني المصري
(1 ) يجوز للحائز الذى سجل سند ملكيته ولم يكن طرفا فى الدعوى التى حكم فيها على المدين بالدين ، أن يتمسك بأوجه الدفع التى كان للمدين أن يتمسك بها ، إذا كان الحكم بالدين لاحقا لتسجيل سند الحائز.
( 2 ) ويجوز للحائز فى جميع الأحوال أن بتمسك بالدفوع التى لا يزال للمدين بعد الحكم بالدين حق التمسك بها.
مــادة 1074 من القانون المدني المصري
يحق للحائز أن يدخل فى المزاد على شرط الا يعرض فيه ثمنا أقل من الباقى فى ذمته من ثمن العقار الجارى بيعه.
مــادة 1075 من القانون المدني المصري
إذا نزعت ملكية العقار المرهون ولو كان ذلك بعد أتخاذ إجراءات التطهير أو التخلية ورسا المزاد على الحائز نفسه ، اعتبر هذا مالكا للعقار بمقتضى سند ملكيته الأصلى ، ويتطهر العقار من كل حق مقيد إذا دفع الحائز الثمن الذى رسا به المزاد أو أودعه خزانة المحكمة.
مــادة 1076 من القانون المدني المصري
إذا رسا المزاد فى الأحوال المتقدمة على شخص آخر غير الحائز ، فإن هذا الشخص الآخر يتلقى حقه من الحائز بمقتضى حكم مرسى المزاد.
مــادة 1077 من القانون المدني المصري
إذا زاد الثمن الذى رسا به المزاد على ما هو مستحق للدائنين المقيدة حقوقهم ، كانت الزيادة للحائز وكان للدائنين المرتهنين أن يطلبوا من الحائز أن يستوفوا حقوقهم من عدم الزيادة.
مــادة 1078 من القانون المدني المصري
يعود للحائز ما كان له قبل انتقال ملكية العقار إليه من حقوق ارتفاق وحقوق عينية اخرى.
مــادة 1079 من القانون المدني المصري
على الحائز أن يرد ثمار العقار من وقت إنذاره بالدفع أو التخلية. فإذا تركت الإجراءات مدة ثلاث سنوات ، فلا برد الثمار الا من وقت أن يرب إليه إنذار جديد.
مــادة 1080 من القانون المدني المصري
(1 ) يرجع الحائز بدعوى الضمان على المالك السابق فى الحدود التى يرجع بها الحلف على من تلقى منه الملكية معارضة أو تبرعا.
( 2 ) ويرجع الحائز أيضا على المدين بما دفعه زيادة على ما هو مستحق فى ذمته بمقتضى سند ملكيته أيا كان السبب فى دفع هذه الزيادة ، ويحل محل الدائن ين الذين وفاهم حقوقهم. وبوجه خاص يحل محلهم فيما لهم من تأمينات قدمها المدين دون التأمينات التى قدمها شخص آخر غير المدين.
مــادة 1081 من القانون المدني المصري
الحائز مسئول شخصيا قبل الدائنين عما يصيب العقار من تلف كخطئه.
في أخر مقالنا نريد أن ننوه الي
القواعد العامة في التنفيذ على رجوع المرتهن.
ينفذ الدائن بحقه على العقار المرهون بعد التنبيه على المدين بالوفاء علما بأن إستيفاء الدائن لحقه من ثمن بيع العقار بالمزاد العلني من ثمن بيع العقار بالمزاد العلني وفقا للإجراءات المبينة في ق إ م مما يتعلق بالنظام العام بحيث يبطل كل إتفاق على غير ذلك قبل حلول أجل الدين لما في هذا الإتفاق من شبهة إستغلال المرتهن لحاجب الراهن تحت ضغط الحاجة بما يمثل إضرارا بالرهن وبباقي الدائنين كما يكون للدائن الحق عند عدم إستيفاء الدين وقت حلول أجله أن يتملك العقار المرهون نظير ثمن معلوم سواء كان مبلغ الدين أو أكبر منه أو أقل وسواء كان الراهن هو المدين او كفيلا عينيا وسواء أدرج هذا الشرط ضمن عقد الرهن أو كان بمقتضى إتفاق لاحق مادام قد تم قبل حلول أجل الدين على أنه إذا حل أجل الدين فقد إنعدمت شبهة إستغلال الدائن المرتهن لحاجة الراهن ومن ثم يصح في القانون كل من الصورتين السابقتين تقديرا من أنه قد يجد الراهن في مصلحه تجنب مصروفات بيع العقار بالمزاد العلني ويعتبر الإتفاق على تملك الدائن المرتهن للعقار مقابلا للدين من قبيل الوفاء بمقابل وهو ما تجيزه القواعد العامة.